Mietzahlungsstopp nach einvernehmlicher Aufhebung des Mietvertrags

Dieses Thema im Forum "VF - Ankündigungen!" wurde erstellt von Hagi, 04.07.2014.

  1. Hagi

    Hagi Neuer Benutzer

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    Ich habe Mieter (eine WG mit einem Pärchen und einem dritten), die seit Einzug Probleme bereiten und mich bei jeder Gelegenheit schamlos belügen. Das einzig Positive war, dass die Miete immer pünktlich kam.

    So haben wir seit dem Einzug vor 5 Monaten Probleme mit dem Hund, nur teilweise gezahlter Kaution und Gerümpel um das ganze Haus. Nachdem ich über 5 mal mündlich darauf hingewiesen habe, dass ich diese Dinge nicht akzeptiere und ich immer wieder mit den wildesten Ausreden auf die nächste Woche vertröstet wurde, habe ich die WG für die 3 Dinge abgemahnt woraufhin sie mich darum gebeten haben, bereits nächsten Monat in eine andere Wohnung ziehen zu dürfen, für die sie auch schon eine Zusage haben. Voller Euphorie habe ich dem Ganzen (vielleicht auch etwas überhastet) zugestimmt und zusätzlich die geforderte Bestätigung der regelmäßigen Mietzahlung unterschrieben.

    Jetzt habe ich einen Berg weiterer Probleme:
    • Am 29. habe ich den Aufhebungsvertrag den Mietern von meiner Seite unterschrieben vorbeigebracht. Normalerweise war die Miete am 1. Immer auf meinem Konto. Doch nun wurde die Miete für diesen und gleichzeitig letzten Monat auch 3 Tage später als sonst nicht gezahlt. Ich werde Sie am Wochenende darauf ansprechen. Sie werden mich belügen und auf nächste Woche verweisen, da bin ich mir sicher.
    • Besichtigungstermine mit Mietinteressenten sind fast unmöglich weil sie so gut wie nicht zu erreichen sind und auch äußerst selten da sind. (Vorher war in der Wohnung rund um die Uhr Rämmi Dämmi) Wenn wir uns auf einen Termin einigen, wird dieser spontan verschoben.
    • Es ist jetzt schon absehbar, dass das Gerümpel um das Haus und bestimmt auch einiges in der Wohnung nach dem Auszug zurück bleiben. Ich habe eine Kaltmiete Kaution über ein an mich verpfändetes Sparbuch erhalten. Ob ich da überhaupt dran komm, wird sich zeigen, es kann gut sein, dass ich damit ebenfalls getäuscht wurde.
    • Beim Gespräch bezüglich des Aufhebungsvertrages habe ich gesehen, dass das Fenster einer Türe eingeschlagen wurde, allein hier geht ein Großteil der Kaution drauf. Darauf angesprochen meinten Sie, das werden Sie der Versicherung melden. Ich bin mir sicher, dass sie es nicht tun werden…
    • Ich habe den Aufhebungsvertrag unterschrieben in den Briefkasten geworfen, da niemand zu Hause war. Das Pärchen wird den Aufhebungsvertrag noch unterschrieben, allerdings macht mir der Dritte Sorgen (alle 3 stehen als Mieter im Mietvertrag). Diesen habe ich so gut wie noch nie in der Wohnung gesehen und angeblich ziehen sie auch wegen ihm aus, da er nie da ist und seinen Teil zur Miete nicht beiträgt. Was mache ich, wenn er nicht auftaucht, um den Aufhebungsvertrag zu unterschreiben geschweige denn um auszuziehen? Ich werde, nachdem die Fristen der 3 Abmahnungen nicht eingehalten wurden, die Partei trotz Aufhebungsvertrag dieses Wochenende fristlos kündigen, damit ich nicht auf die Unterschrift des Dritten Mieters angewiesen bin.
    Ich sehe die Lage als äußerst verzwickt. Kann ich bereits jetzt etwas machen, um noch an die Miete, evtl. Nebenkostennachzahlungen, Entrümpelungskosten und auch Schäden an der Wohnung über die Kaution hinaus zu kommen?

    Kann ich überhaupt ruhigen Gewissens die Wohnung weiter vermieten? Ich weiß nicht, ob sie wirklich eine neue Wohnung haben und wenn ja, ob sie wirklich bis zum Ende des Monats ausziehen. Ich kann mir gut vorstellen, dass sie einfach 1-2 Monate oder noch länger bleiben, entgegen unserer Absprache. Einen Monat habe ich bereits für Renovierungsarbeiten eingeplant bevor der nächste einziehen kann. Aber was wenn der neue Mieter einziehen will und nicht in die Wohnung kann???
     
  2. AdMan

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  3. #2 Raimond, 04.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2014
    Raimond

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    Hi Hagi,

    solange dir keine Kündigung (oder Aufhebungsvertrag) von allen im MV aufgeführten Mietern vorliegt kannst du die Wohnung weder neu vermieten noch sonst etwas damit anstellen. Falls du einen neuen MV abschließt und dieser kann zum Mietbeginn nicht in die Wohnung kannst du dich vermutlich auf Schadensersatzforderungen freuen und zahlst ihm dann das Hotel...

    Wenn zwei der drei ausziehen wollen, so ist es deren Aufgabe dafür zu sorgen, dass der Dritte die Kündigung unterschreibt. Wenn er sich weigert, können Sie die Zustimmung zur Kündigung vor Gerichteinklagen.

    Ich würde an deiner Stelle auf keinen Fall die 2 Parteien die offenbar die Miete zahlen aus dem MV alleine entlassen und das dritte Problemkind behalten. So hast du nämlich drei Personen bei denen du im Notfall über Mahnbescheide und ähnliches das Geld eintreiben kannst.

    Wenn die Miete nicht kommt / verspätet ist --> Gleich eine Abmahnung schicken
    Wenn dir mehr als 2 Monatsmieten fehlen -> Fristlose Kündigung und zusätzlich ordentliche Kündigung (Ich glaube am besten aufgeteilt auf 2 separate Briefe)

    Kaution -> nur bares ist wahres! Nächstes mal (bis zu) 3 Monatsmieten Kaution einkassieren und anlegen.

    Für das Gerümpel -> Frist zum Entfernen setzen und mit kostenpflichtiger Reinigung drohen... wirkt meistens.

    Wie gesagt, im Moment haften alle drei für Schäden und Mietausfälle.

    Zu dem vorunterschriebenen Aufhebungsvertrag -> Niemals einen Zettel herausgeben der nur deine Unterschrift trägt. Gib ihnen das Ding ohne Unterschrift und unterschreibe es erst, wenn denen ihre Unterschrift drauf ist. Was machst du wenn die jetzt noch draufschreiben "Der Vermieter ersetzt auf eigene Kosten die zerstörten Fenster und Türen"?

    Ich würde da fast einen Anwalt empfehlen, ein Brief von dem kostet meist nicht viel (~200€) und macht auf viele Mieter schon einen entsprechenden Eindruck.

    Rai

    Edit: Bei WGs vermiete ich immer ein abschließbares Zimmer pro Person mit individuellem MV. Dann habe ich keine Probleme wenn einer ausziehen will (Was bei Studenten doch recht häufig ist). Vermietet wird ausdrücklich nur das eine Zimmer, Küche/Flur/Bad/WC ist dann zur Mitbenutzung. Damit wird keine ganze Wohnung vermietet und ich kann jederzeit hinein um z.B in den Semesterferien Küche und Bad zu lüften, die Geruchsverschlüsse der Abläufe füllen,... (Praktisch "Ein Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters". Ob das vor Gericht haltbar ist weiß ich nicht, aber bisher gab es damit noch nie Probleme)
     
  4. #3 Hagi, 04.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2014
    Hagi

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    Danke für das Feedback

    Ich habe die Mieter ja bereits aus 3 verschiedenen Gründen schriftlich abgemahnt. Die Frist, die in der Abmahnung stand haben sie nicht eingehalten, weshalb ich sie jetzt fristlos kündigen werde. Entsprechend benötige ich den Aufhebungsvertrag nicht. Ich dachte nur, wenn sie aus eigenem Willen gehen, läuft das Ganze friedlicher ab. Meine Idee ist, sie darum zu beten mir den Vertrag nochmal zurück zu geben, weil ein Fehler drin ist um ihnen dann am nächsten Tag die fristlose Kündigung zu geben. So kann ich meinen Fehler mit der einseitigen Unterschrift wiedergutmachen.



    Ich habe ganz klar gesagt, dass ich von allen die Unterschrift will und auf dem Aufhebungsvertrag sind auch alle 3 aufgeführt.

    Macht meiner Meinung nach keinen Sinn, da ich sie eh schon dreifach abgemahnt habe, weshalb sie sich jetzt was anderes gesucht haben. Gründe für eine fristlose Kündigung habe ich schon genügend, weshalb ich sie jetzt fristlos kündigen werde.


    Wenn mir einer ein Kautionssparbuch gibt, muss ich das doch akzeptieren, immerhin ist es dafür gemacht. Mir wäre es bar auch lieber gewesen, aber damals hörte sich das vernünftig an.
     
  5. #4 Raimond, 04.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2014
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    Hi,

    je mehr (gültige) Abmahnung du hast desto besser (Meine Meinung). (Denk dran, dass du das altbekannte problem der beweissicheren Zustellung hast)

    Zu der Kaution: Vermieter haben in Deutschland zwar immer weniger Rechte, aber den Typ der Kaution kannst (soweit ich weiß) immer noch du in den Vertrag hineinschreiben.
    Wenn es eine Barkaution ist, so kann der Mieter sie zwar in 3 Raten bezahlen, aber nicht einfach eine andere Kautionsform wählen.

    Siehe Hier "Die Art der Mietkaution können die Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren."

    Rai

    Edit: Siehe BGB §551 Absatz 3 BGB - Einzelnorm
     
  6. #5 Papabär, 04.07.2014
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    Hallo Hagi,

    das Deine Probleme größtenteils hausgemacht sind, hat Raimond Dir ja bereits erläutert - und dass man irgendwelche Vereinbarungen mit Vertragspartnern nicht ausschließlich mündlich trifft, sollte Dir auch bewusst sein.


    Was ich noch nicht so ganz verstehe: Hast Du jetzt 1 NKM Kaution - oder ist diese lediglich vereinbart? Du schriebst Eingangs ja, dass die Kaution nicht vollständig hinterlegt sei.

    Ansonsten erkenne ich jetzt noch nicht so viele Kündigungsgründe. Wenn der Garten Bestandteil der Mietsache ist, wird es ggf. schwierig hier wegen abgestellten Gerümpels vorzugehen (was der Eine als Gerümpel betrachtet, kann für den Anderen ein kreatives Pflanzbehältnis sein).
    Alleine mit dem undefinierten Oberbegriff "Gerümpel" wäre eine Abmahnung mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam.



    An was für einer Tür ist die Scheibe gesprungen? Wenn es sich um den Lichtausschnitt einer Zimmertür handelt, sollte dort eigentlich mind. 5mm Plexiglas verbaut sein ... aber da muss man sich schon anstrengen, um die Scheibe derart zu beschädigen. Und die Reparatur kostet i.d.R. auch nicht die Welt (Standartmaße vorausgesetzt).

    Unabhängig von der Verursacherhaftung sollte man hier prüfen, ob Glasbruch in der Wohngebäudeversicherung enthalten ist. Falls ja hat der Mieter einen Anspruch auf Inanspruchnahme der Versicherung.
     
  7. Hagi

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    Eine Kaltimiete Kaution habe ich in Form eines an mich verpfändeten Sparbuchs.

    Gerümpel sind in dem Fall alte Sofas übereinandergestapelt, in die es bereits zig mal hineingeregnet hat. Zusätzlich ein abgemeldetes, wahrscheinlich schon lange nicht mehr fahrtüchtiges Schrottauto sowie 3 Waschmaschinen / Trockner. In der Abmahnung ist klar definiert, was weg soll.

    Die Vereinbarung war nicht ausschließlich mündlich geschlossen, ich habe den Aufhebungsvertrag unterschrieben und an die Mieter weitergegeben...

    Es ist eine Zimmertüre mit Lichtausschnitt, die aus 9 Glas-Fensterchen besteht. 2 Davon sind ausgeschlagen, eine hat einen Riss...

    Aus dem Fehler mit der Kaution werde ich meine Konsequenzen ziehen und eine Mietvertragsunterschrift erst vornehmen, wenn ich im gleichen Zug die volle Kaution erhalte. Gesetzlich erlaubt hin oder her. 3 Kaltmieten wären in dem Fall 2.000 €, das wollte ich niemandem zumuten aber es geht nicht anders...
     
  8. #7 Raimond, 04.07.2014
    Raimond

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    Ich glaube du wirst kaum einen Mieter finden, der das freiwillig bei Vertragsabschluss macht. (Außer vielleicht mitten in München).
    Normale ist (bei privater Vermietung), dass die Kaution bei Schlüsselübergabe in bar übergeben wird. Wenn der Mieter jedoch auftaucht und auf Ratenzahlung (3 Stück) besteht, dann kannst du nichts dagegen machen.

    Siehe hier: Klick
     
  9. #8 Pharao, 04.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2014
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    Hi,

    kann man natürlich umgehen, wenn man die volle Kaution schon bei Vertragsunterschreibung fordert, ansonsten kein Vertragsabschluß. I.d.R. ist das m.E. aber nicht nötig, wenn man solvente Mietinteressenten hat.

    Was nicht geht bzw. falls der Mieter sich an diese Vereinbarung nicht halten will, erst den Vertrag zu unterschreiben und dann die volle Kaution einzufordern, denn dann kann sich der Mieter ggf. auf die Gesetzeslage berufen.

    Meine persönliche Meinung ist dazu: Besichtigungen erst, wenn die Wohnung auch leer und vorzeigbar ist, auch wenn das bedeutet, das die Wohnung ggf. 2-4-8 Wochen leer steht.

    Ich mein, macht keinen guten Eindruck, wenn Gerümpel, ect vor dem Haus steht oder wenn die Mietswohnung unter aller s** aussieht, ect. Auch nicht vergessen darf kann, auch der Mieter kann beim Mietinteressenten einen schlechten Eindruck hinterlassen, usw.

    Mal abgesehen davon, solange kein Ausziehdatum wirklich bekannt ist, zb durch Aufhebungsvertrag oder Kündigung, solange wirst du eh keine Besichtigungen anbieten können, weil i.d.R. ein Mietinteressent schon wissen will, wann er was anmieten könnten. D.h. also, solange nix sicher ist beim alten Mietverhältnis, solange wirst du eh keinen neuen Mietvertrag eingehen können.


    Natürlich unschön, aber interessant ist es erst bei der Wohnungsabnahme. Und ggf. stehen ja 3 Vertragsteilnehmer (Mieter) noch im Mietvertrag, also sieht es doch auf den ersten Blick nicht so aus, das du auf dem Schaden sitzen bleiben wirst, auch wenn es etwas länger dauern sollte. Denn hier haften die ja gesamtschuldnerisch.

    Merke dir für`s nächste mal, der Mieter muss immer als erstes Unterschreiben - niemals was unterschriebenes dem Mieter geben und dann hoffen das man es irgendwann vom Mieter unterschrieben zurück bekommt.

    Sollte die das jetzt nicht zeitnah unterschreiben und dir zurück geben, dann kannst du m.E. dieses Angebot aber auch wieder schriftlich zurückziehen, da anscheinend ja dann kein Interesse seitens der Mieter besteht.

    Ob du wirksam fristlos Kündigen kannst, dazu kann ich nix sagen.
     
  10. Syker

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    Hallo zusammen,
    ich bin auch mal wieder hier...

    Das nichteinhalten der Aufforderungen aus den Abmahnungen berechtigt den TE m.E. nicht zu einer "fristlosen" Kündigung, sondern allenfalls zu einer ordentlichen Kündigung nach §573 BGB mit entsprechender Kündigungsfrist.

    VG Syker
     
  11. Hagi

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    Ich habe den Aufhebungsvertrag mittlerweile unterschrieben zurückerhalten, eine fristlose Kündigung war also nicht nötig.
    Auch wenn ich die letzte Monatsmiete wahrscheinlich nicht bekommen werde, komme ich aus der Sache vermutlich mit einem blauen Auge raus. Bisher läuft alles einigermaßen harmonisch ab und auch Beischtigungstermine sind jetzt unkomplizierter möglich.
    Sollte ich in der ersten Runde keinen passenden Interessenten finden, werde ich dennoch den Rat Pharaos berücksichtigen und warten, bis sie ausgezogen sind.


    Diese Aussage bezweifle ich. Die Abmahnung ist die Vorstufe der außerordentlichen Kündigung und wenn eine nicht bezahlte Kaution nicht ausreichend ist, dann ist es eine Schande für alle, die das Mietrecht in dieser Form konzipiert haben!
     
  12. #11 Papabär, 07.07.2014
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    Entscheidend ist die Höhe der offenen Kaution. Um zu beurteilen, ob eine hierauf ausgerichtete Kündigung Erfolg hätte, müsste man erst einmal wissen, wie viel vereinbart - und wie viel davon bezahlt wurde.


    ... okay, also fehlt nur noch der Teil mit der vereinbarten Kautionshöhe.



    Nichtsdestotrotz Glückwunsch zum unterschriebenen Aufhebungsvertrag ... das dürfte langfristig betrachtet wohl weniger schmerzvolle Variante sein.
     
  13. Hagi

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    Es waren 2 KM vertraglich vereinbart. Das Sparbuch deckt genau 46,7% der gesamten vereinbarten Kaution ab.
     
  14. #13 Papabär, 07.07.2014
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    Es fehlt also ein Kautionsanteil, der geringer als 2 NKM ist ... also hat Syker Recht.

    Spielt aber jetzt auch keine Rolle mehr.
     
  15. Syker

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    Hallo Hagi,

    Für eine außerordentliche Kündigung (aus wichtigem Grund-um es ganz genau zu nehmen) ist keinerlei Abmahnung nötig. Alle zulässigen Gründe sind im Gesetz nachzulesen.

    Eine ordentliche Kündigung als Vermieter brauchst du auch Gründe, z.B. Vertragswidriges Verhalten.
    Hier gehen die Gerichte i.d.R. davon aus, dass der M eine Chance haben muss sein Verhalten positiv zu ändern. Hierfür gibt es Abmahnungen.

    Natürlich steht es dir frei auch erst die Gründe für eine außerordentliche Kündigung abzumahnen um zusätzlich zur außerordentlichen auch eine ordentliche Kündigung durch zusetzten. Insbesondere bei Zahlungsverzug zu empfehlen da ggf. die außerordentliche Kündigung geheilt werden kann.

    Das nicht befolgen einer Abmahnung berechtigt m.E. aber immer nur zu einer ordentlichen Kündigung.

    VG Syker
     
  16. Hagi

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    Wie erwartet ist die Miete bis heute nicht gekommen, bisher mit der Ausrede, dass die Bank den Dauerauftrag zu früh beendet hat. Am Wochenende habe ich das Ehepaar endlich in der Wohnung gesehen und gleich zur Rede gestellt. Nun wurde angeblich das Konto gepfändet worauf die Miete zur Überweisung an mich bereit lag (Die Lügen sind so dreißt, dass ich zum ersten Mal in meinem Leben das Verlangen verspüre, Gewalt anzuwenden ;) ). Angeblich haben sich die 2 nun ein P-Konto eingerichtet.
    Ich habe Ihnen gesagt, dass mir das völlig egal ist und ich am Donnerstag Klage gegen sie erheben werde, sollte das Geld bis dahin mir nicht bar übergeben worden sein.
    Das habe ich eigentlich auch vor, bloß macht mir das P-Konto etwas Sorgen. Blöd wäre, wenn ich auf den Kosten der Klage sitzen bleibe, weil bei denen gerade Nichts zu holen ist. Eventuell habe ich aber über den dritten WG-Teilnehmer, der ebenfalls auf dem Vertrag unterschrieben hat, die Chance an mein Geld zu kommen. Er ist berufstätig, weshalb es evtl. da was zu holen gibt. Allerdings weiß ich nicht, ob er übehaupt weiß, dass sie im Rückstand sind bzw. ob er seinen Teil der Miete an die anderen bezahlt hat und die ihn nicht weitergeben. Leider ist er nicht erreichbar und seit Ewigkeiten nicht mehr da gewesen... Aber was die intern verrechnet haben und was nicht kann mir ja egal sein.

    Ein Quiz zu später Stunde:
    Klage ich bei 3 Mietern (die auf dem Mietvertrag stehen und unterschrieben haben)
    • alle drei separat an?
    • nur den, von dessem Konto die Miete bisher kam
    • denjenigen, bei dem ich am ehesten Geld vermute
    • Das Ehepaar und den dritten jeweils separat
     
  17. Andres

    Andres
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    Solange man aber nur einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragt, kann man ruhig gegen jeden einzeln vorgehen - kostet ja nicht die Welt.
     
Thema:

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