Minderungssätze bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Plain, 05.10.2010.

  1. Plain

    Plain Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mein Vermieter wird das Mehrfamilienhaus, in dem ich wohne, energetisch sanieren und einige Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Mir stellt sich nun die Frage, inwieweit ich die Miete mindern kann und was ich dabei zu beachten habe. Folgende Arbeiten sollen durchgeführt werden:
    • komplette Außenwandisolierung
    • das alte (Satteldach-)Dach (inkl. der vorhandenen Dachgeschosswohnungen) wird abgerissen und durch ein neues Mansarddach mit aktuellem Isolationsstandard ersetzt. Darunter entstehen neue Wohnungen mit größerer Wohnfläche.
    • Einbau eines Personenaufzugs
    • einige Wohnungen erhalten einen Balkon
    Die Bauarbeiten sollen im Februar starten und sich über mindestens fünf Monate erstrecken. Innerhalb dieser Zeit wird das Treppenhaus nicht nutzbar sein und die Obergeschosse über einen für die Bauarbeiten errichteten Treppenturm erreichbar sein. Meine Wohnung liegt zudem direkt unter den Dachgeschosswohnungen, so dass vermutlich ein hoher Energieverlust beim Heizen entsteht, wenn das Dach direkt im Februar abgerissen wird. Arbeiten in den Wohnungen sollen nicht vorgenommen werden.

    Was für Minderungssätze werde in solchen Fällen üblicherweise angesetzt und was muss dabei beachtet werden?

    Vielen Dank schon mal für Antworten!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 05.10.2010
    Christian

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    Hallo,

    soweit ich das hier im Forum mitbekommen habe, muss der Minderungsgrund dem Vermieter bekannt sein. Deshalb würde ich den Vermieter z.B. nochmal ausdrücklich z.B. auf die Heiz-Energieverluste nach oben hinweisen.

    Vielleicht wäre es geschickter, mit dem Vermieter eine Minderung auszuhandeln. Vielleicht lässt er ja mit sich reden und irh einigt euch ohne viel Theater (das Theater zehrt nämlich nur an den Nerven und hilft keinem wirklich weiter).

    Ich denke, daß die Miete durch die Modernisierungen erhöht werden kann. Ist das in deinem Sinne? Ganz stumpf gefragt: Kannst oder willst du dir die Wohnung dann noch leisten? Wenn du nach dem ganzen Umbau eh ausziehst, könntest du ja vielleicht jetzt schon nach einer neuen Wohnung Ausschau halten (und das dann dem Vermieter als Vorteil verkaufen, den du dir dann vielleicht bezahlen lässt). Ich denke da an sowas wie "Du bleibst noch 6 Monate drin, der Vermieter hat dafür viel mehr Vorlauf bei der Mietersuche und kommt dir deswegen mit der Miethöhe entgegen" oder ... (der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt).
    Dazu muss man aber auch wissen, was der Vermieter vorhat, wie der "tickt" und welche Strategie der mit dem Haus verfolgt.

    So oder so würde ich eine offene und ehrliche Verhandlung mit dem Vermieter einem irgendwo aufgeschnappten Minderungs-Prozentsatz vorziehen. Meist passen die ganzen Umstände "drumherum" aus dem Vegleichsfall dann doch nicht auf den eigenen Fall.
     
  4. Plain

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    Hallo Christian,

    danke für deine Antwort.

    Das ist eine gute Idee. Ich habe sowieso nicht vor, meinen Vermieter direkt mit einer Mietminderung zu überraschen, sondern möchte nur vorab ausloten, was in meinem Fall angemessen ist. Für die Verhandlung ist es sehr hilfreich zu wissen, wo die eigenen Grenzen liegen.

    Das stimmt. Ich gehe fest davon aus, dass mein Vermieter die Miete erhöhen wird und das umfassend gemäß der aktuellen Gesetzeslage entsprechend 11% der Investitionssumme. Damit steigt meine Kaltmiete vermutlich um ca. 33%. Allerdings will ich auch dann nicht ausziehen. Da diese Erhöhung allerdings nur zum Teil durch niedrigere Nebenkosten (weniger heizen) kompensiert wird, möchte ich einen Teil davon durch die entstehenden Einschränkungen der Baumaßnahmen ausgleichen.

    Dieser Punkt ist nicht ganz einfach. Bisher vermute ich nur einen anstehenden Energieverlust. Im schlechtesten Fall bemerke ich aber erst am Ende des kommenden Winters, dass der Verbrauch deutlich höher war. Um eine Mietminderung zu bekommen muss der Mangel jedoch unverzüglich angezeigt werden. Das heißt dann vermutlich, dass ich dem Vermieter spätestens zu Beginn der Maßnahmen auf einen möglichen (zu diesem Zeitpunkt aber nicht konkretisierbaren) Mangel hinweisen sollte?
     
  5. Berny

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    Deinen Ausführngen kann ich eigentlich nur zustimmungen - bis auf Deinen superdämlichen Spruch in der letzten Zeile.
     
  6. #5 Christian, 06.10.2010
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    Hallo Berny,

    der von dir angesprochene Spruch nennt sich i.A. auch Signatur - das nur der Vollständigkeit halber.

    Daß du den Spruch nicht magst (oder nicht verstehst) finde ich schade. Ich wrde das aber wohl so hinnehmen müssen. Schließlich kann man es idR nie allen recht machen. Deine Signatur finde ich z.B. auch nicht wirklich gelungen. Meiner Meinung nach gehört ein Gruß nicht in eine automatisch generierte Signatur. Ich finde, daß man sich schon die Mühe machen sollte, selbst zu grüßen (wenn man es denn macht) und das nicht einer Maschine zu überlassen. Das würde ich dir aber, wenn ich dir das unbedingt mitteilen wollen würde, nicht öffentlich und in einem Thread, in dem das nichts zu suchen hat, mitteilen, sondern z.B. über PN mitteilen - wenn ich dir das denn überhaupt mitteilen wollen würde. Natürlich würde dann der Polemik-Faktor entfallen, aber das wäre mir sogar ganz recht.

    Gruß,
    Christian
     
  7. #6 lostcontrol, 06.10.2010
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    ich würde an deiner stelle mal beim mieterschutzbund nachfragen was denn da so alles üblich ist an minderung. selbst hab ich zwar 'ne tabelle mit urteilen, aber was genau da in deinem fall passt oder nicht steht halt in den sternen.

    ich möchte dich aber bitten eins noch zu bedenken:
    nicht nur die kaltmiete wird durch die modernisierung sicherlich erhöht werden, sondern auch wenn deine heizkosten künftig niedriger ausfallen werden, werden sich deine betriebskosten mit hoher wahrscheinlichkeit trotzdem erhöhen, da der aufzug kommt, für den du ja dann auch mitbezahlen musst, und die dinger sind leider ganz schön teuer in den betriebskosten.
    bekommst du eigentlich auch einen balkon? dann wird das vermutlich deine kaltmiete zusätzlich zur modernisierungsmieterhöhung auch noch steigern, denn dann hat du ja mehr wohnfläche...
     
  8. #7 Christian, 06.10.2010
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    Ist das generell möglich?

    Das wäre ja ideal, wenn man 2 nebeneinander liegende Wohnungen hat. Mal angenommen, die eine Wohnung lässt sich schlecht vermieten - dann wäre ja ein simpler Durchbruch zwischen den beiden Wohnungen ideal, um den Mieter der einen Wohnung auch noch die unvermietbare Wohnung "unterzuschieben" und ohne schwierige Mietersuche die Miete für beide Wohnungen zu kassieren :-)

    :stupid
     
  9. Berny

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    Französische :stupid Idee...?
     
  10. #9 lostcontrol, 06.10.2010
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    keine ahnung. ich kenn nur einen beispielfall, bei dem die balkone ausdrücklich von den mietern gewünscht wurden die dann auch gerne ein bisschen mehr kaltmiete bezahlt haben...
     
  11. Plain

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    Hi!

    Stimmt! Ich rechne so mit zusätzlichen 10 Euro pro Monat für den Aufzug an Betriebskosten. Wenn ich richtig geschaut habe, wird ein Viertel der Balkonfläche zur Wohnfläche hinzugezählt. Hier würde ich dann zusätzlich 3m³ für den (12m² großen) Balkon ansetzen. Im Netz habe ich dazu gefunden, dass ein Mieter eine unverhältnismäßige Erhöhung der Miete infolge einer Modernisierungsmaßnahme nicht dulden muss. Ein Beispiel dazu ist eine Erhöhung der Miete um ein Drittel. In meiner Rechnung käme ich aber nur auf eine Erhöhung der Miete um 5%, was ich wohl so oder so hinnehmen müsste.

    Darauf läuft es dann wohl hinaus. Habe aber jetzt erstmal beim Vermieter nachgefragt, ob und welche Mieterhöhung für meine Wohnung geplant ist und wie diese begründet wird. Die Antwort steht noch aus.
     
  12. #11 Christian, 07.10.2010
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    Hallo Plain,

    das Ganze macht aber nur Sinn, wenn man davon ausgeht, daß im Mietvertrag ein Mietpreis pro Quadratmeter vereinbart ist.

    In der Regel ist dort ein Betrag für die komplette Wohnung genannt.
    Ein Herunterbrechen auf qm wäre in dem Fall nicht 100%ig nachvollziehbar und m.E. auch nicht richtig (was auch immer das bedeuten mag).



    ---


    @ Losti:

    da hast du aber 2 oder mehr Gedankenschritte übersprungen, als du daraus das hier abgeleitet hast, oder?

    Anderenfalls finde ich es sehr gewagt, aus einem einzigen Fall, in dem Mieter den Balkon haben wollten und deshalb mehr Kaltmiete bezahlten, zu schließen, daß sich die Kaltmiete immer und überall und generell erhöht, wenn sich die Wohnfläche vergrößert.
    Dem ist nämlich definitiv nicht so.
     
  13. kathi

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    Spätestens bei der ersten Mieterhöhung/Betriebskostenabrechnung wird eine vergrösserte Wohnfläche aber durchaus mit reinspielen.
     
  14. #13 Christian, 07.10.2010
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    ... auch nicht zwangsläufig. Wenn kein Posten der Betriebskosten nach läche umgelegt wird, spielt die Wohnfläche für die Abrechnung keine Rolle.

    Daß die Wohnfläche oft für dei Abrechnung von Bedeutung ist, lässt nicht den Schluss zu, daß das immer so sein müsse ;-)
     
  15. Berny

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    In dem von mir vergewaltigten MFH haben wir mit Wohnflächen nichts zu tun, sondern ausschliesslich mit Nutzflächen. Somit sind die Büroräume im EG auch rechtssicher mit erfasst. :lol :vertrag :wink
     
  16. #15 lostcontrol, 08.10.2010
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    wo hast du denn das gefunden?
    das gesetz gibt nämlich vor, dass die modernisierungskosten mit 11% auf die mieten umgelegt werden dürfen... um wieviel sich die kaltmiete da prozentual gesehen erhöht spielt keine rolle...

    @ christian:
    naja, ich denke schon dass die zusätzliche wohnfläche des balkons zu einer erhöhung der kaltmiete führen kann. immerhin ist das ja 'ne gewaltige aufwertung der wohnung.
    zu wieviel prozent die balkonfläche da gerechnet wird kommt auf den einzelfall an.
     
  17. #16 Christian, 08.10.2010
    Christian

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    Hallo Losti,

    das hier ...

    ... hört sich ja schon ganz anders an wie das hier (sinngemäß übersetzt und das "vielleicht" ignoriert - das Original ist das letzte Zitat):

    Hallo Fragesteller, deine Kaltmiete wird sich erhöhen. Begründung: Mehr Wohnfläche.


    Dabei unterstellst du, daß mehr Wohnfläche immer und überall gleichbedeutend mit "mehr Miete" ist. Dem ist ja vielleicht manchmal, aber definitiv nicht immer so.


    Hier noch mal das Original meine sinngemäßen Übersetzung:
     
  18. #17 lostcontrol, 08.10.2010
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    naja, jetzt übertreib nicht. ich schrieb:

    aber ist doch auch nicht so wichtig, oder? denn DAS wird der TE seinen vermieter ja problemlos fragen können.
     
  19. RMHV

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    Selbstverständlich kann die Kaltmiete durch einen neu angebauten Balkon erhöht werden. Die max. zulässige Erhöhung sind die bekannten 11% der Modernisierungskosten. Genau damit ist die Aufwertung der Wohnung bezahlt. Für eine weitere Mieterhöhung wegen der zusätzlichen Wohnfläche ist kein Raum.
     
  20. #19 Christian, 08.10.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Das "kann" ist m.E. entscheidend.
    Dem Threadersteller nutzt es nichts, wenn hier der Eindruck erweckt wird, daß sich die Miete auf jeden Fall erhöht. Und das wurde m.E. hier getan.
    Wenn jemand das anders sieht, ist das aber duchaus auch okay, schließlich emprfindet das jeder (mehr oder weniger) anders.

    Gruß,
    Christian
     
  21. RMHV

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    Wer lesen kann ist klar im Vorteil...

    Es geht nicht um "kann" oder "immer", sondern um "niemals". Damit ist sowohl "kann" als auch "immer" falsch.

    Zur Erinnerung: Gegenstand des Disputs war eine Mieterhöhung wegen zusätzlicher Wohnfläche durch Anbau eines Balkons.

    Dass niemand zur Ausübung seiner Rechte verpflichtet ist kann man wohl als Binsenweisheit betrachten.
     
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