Mindestinhalt einer WEG Abrechnung

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Störtebeker, 30.03.2016.

  1. #1 Störtebeker, 30.03.2016
    Störtebeker

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    Hallo liebes Forum,

    ich habe hier 2 verschiedene WEG Abrechnungen vorliegen, welche sich im grundsätzlichen Aufbau unterscheiden. Nun habe ich versucht herauszufinden, welche Mindestinhalte Hausgeldabrechnung enthalten muss und stelle fest, dass dieses gar nicht so einfach ist.

    • Nach § 28 Abs. 3 hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen.
    In Abrechnung A sind Anfangs- und Endbestand des Bankkontos ausgewiesen, in Abrechnung B nicht. Abrechnung A enthält eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse der Miteigentümer, Abrechnung B nicht. Abrechnung A enthält eine Vermögensübersicht, Abrechnung B nicht usw usw.

    Abrechnung A besteht aus 9 Seiten, Abrechnung B aus 2, jeweils incl. Wirtschaftsplan. A finde ich persönlich besser, da Sie mir transparenter erscheint. Im Netz findet sich ja so einiges zu dem Thema aber ich konnte nirgenwo finden nach § soundso oder nach BGH Urteil xyz hat die Abrechnung mindestens folgende Bestandteile zu enthalten: 1, 2, 3, ....

    Die Frage die sich mir stellt ist daher: Gibt es eine verbindliche gesetzliche Regelung/Rechtssprechnung welche Mindestinhalte eine Hausgeldabrechnung enthalten muss? Hat Verwalter A sich besonders viel Mühe gegeben oder hat Verwalter B die Hälfte vergessen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Tobias F, 30.03.2016
    Tobias F

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    Eine Abrechnung muss klar, transparent und nachvollziehbar sein.
    Sie muss die Ausgaben und Einnahmen aufzeigen.

    Mir ist jedoch kein Urteil bekannt, nachdem z.B. eine Vermögensübersicht, auch wenn sie sicherlich ratsam ist, verbindlich gefordert würde, gleiches gilt für Anfangs- und Endstände des WEG Kontos.

    Die Abrechnungsergebnisse der Miteigentümer sind ebenfalls nicht zwingend, und i.d.R. auch nicht enthalten. Wer das wissen will kann beim Verwalter Einsicht in die Unterlagen nehmen.
     
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  4. Duncan

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    hier kann ggf. der Verwaltervertrag weitergehende Regelungen enthalten. Es lohnt regelmäßig den mal aufmerksam zu lesen.
     
  5. #4 Störtebeker, 30.03.2016
    Störtebeker

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    Hallo Tobias, vielen Dank für die Antwort.

    Weißt du woraus sich das ergibt? Das WEG spricht doch nur von Einnahmen und Ausgaben.

    Und kennt jemand eine Regelung, wann eine Abrechnung klar, transparent und nachvollziehbar ist? Da gibt es doch bestimmt viele verschiedene Meinungen.
     
  6. #5 Tobias F, 30.03.2016
    Tobias F

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    Ich habe irgendwann ein mal Urteil gelesen (keine Ahnung welches Gericht), demnach eine WEG Abrechnung für den Laien (und das sind nun ein mal 99,9% der Eigentümer) nachvollziehbar sein muss.
    Letztlich liegt das auch im Interesse des Verwalters, denn es erspart unnötige Rückfragen/Erklärungen.


    Genau, und eben so viele Antworten. Noch gibt es keine DIN-genormte WEG-Abrechnung - und ich hoffe das kommt auch nie (denn es gibt wichtigeres für den Gesetzgeber zu tun).
    Zudem jeder (Eigentümer) andere Voraussetzungen hat, was für den einen klar und deutlich ist - ist für den anderen ........
     
  7. #6 Störtebeker, 30.03.2016
    Störtebeker

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    Beides ist meines Wissens nach der Verwaltervertrag des VNWI, also insofern gleiche Voraussetzungen. Beschlüsse zu Abrechnungen kenne ich jetzt nicht im Detail, aber gehen wir mal davon aus, dass in beiden Fällen keine Beschlüsse gefasst wurden, welche die Abrechnungen ergänzen.

    Die Frage ist eher theoretisch, da ich glaube, dass beide Abrechnungen korrekt sind.

    Ich habe mich einfach gefragt, ob zum Thema Inhalt der Abrechnung keine konkreten gesetzlichen Vorgaben bestehen, oder ob ich nur zu doof bin diese zu finden. Bisher vermute ich letzteres, da doch zu einer Vielzahl von sinnigen und unsinnigen Streitfragen entsprechende Urteile ergangen sind. Nur beim Thema Abrechnung scheinbar nicht?
     
  8. #7 Störtebeker, 30.03.2016
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    Eben das macht es mir so schwer zu glauben, dass hier noch keiner vor Gericht gezogen ist. Was dem einen klar ist dem anderen unklar. Das ist doch sonst ein Garant dafür das irgendwo jmd klagt.
     
  9. #8 BHShuber, 30.03.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    du darfst da nicht von dir auf andere schließen, der Großteil der Eigentümer nimmt die Abrechnung so wie sie kommt und löchert dann die Hausverwaltung wenn er was nicht versteht.

    Besonders dann, wenn eine Nachzahlung ansteht, dann ist aber Polen offen, da wird der Verwalter wieder mal richtig genervt, ansonsten wenn sich das Hausgeld nicht verändert oder eine Rückzahlung kommt, kräht kein Hahn nach der Abrechnung.

    Bei Vermietern musste ich feststellen ist es nur für diese oder für einige, dass klar erkennbar ist was umlagefähige Kosten sind und was nicht umlagefähige sind, denn man muss verstehen, es kann so manchen Vermieter nicht zugemutet werden, zu wissen, welche Neben- und Betriebskosten er zum Einen mietvertraglich vereinbart hat und vor allem, welche Kosten umlagefähig sind nach BetrKV.

    Gruß
    BHShuber
     
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  10. Andres

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    OLG Hamm 15 W 7/01. Der BGH hat sich dazu m.W. noch nicht grundlegend geäußert, scheint dem aber zuzustimmen, BGH V ZR 44/09. In diesem Urteil hat der BGH als Folge aus dieser Transparenz gefordert, dass Stand und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage aus der Abrechnung zu entnehmen sein müssen.

    Dann könnte ich noch gefühlt eine Million Urteile von AGen aus der ganzen Republik angeben, die fehlende Anfangs- und Endbestände der diversen Vermögenswerte kritisieren, allerdings mit unterschiedlichen Folgen.


    Ich nicht.


    So ist es. Die Abrechnung einer WEG ist nicht so stark reguliert wie z.B. eine Bilanz. Das kann man finden, wie man will, aber es ändert nichts daran, dass eine sinnvolle Feststellung über das Ergebnis eines Abrechnungszeitraums eben drei wesentliche Elemente hat: den Zustand am Anfang, die Bewegungen in der Periode und den Zustand am Ende. Ob die Dinger nun Eröffnungsbilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Schlussbilanz oder irgendwie anders heißen und wie man sie aufschreibt, mag in gewissen Grenzen egal sein. In der Sache geht es aber genau um diese Struktur, um ein Minimum an Nachprüfbarkeit zu erreichen.

    Wie man mit (bzw. ohne überprüfte) Anfangs- und Schlussbilanzen tricksen kann, habe ich letztens in einem wirklich schönen Beispiel gelesen. Das ist genau der Punkt: Belege kann ich verschwinden lassen, daher ist die redundante Prüfung der Bewegungen über den Stand des Vermögens erforderlich.
     
  11. #10 Störtebeker, 30.03.2016
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    Das hier habe ich gefunden. Sofern man sich hierauf berufen könnte (weiß nicht ob das geht ist ja "nur" LG) hätten wir einen Mindestbestandteil ausgemacht. Anfangs- und Endbestand und Abrechnung B wäre nicht gültig.
    Fehlen in der Abrechnung neben dem Anfangs- und Endkontostand auch die Gesamteinnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungsjahr, so hat dies die Ungültigkeit der Abrechnung und nicht nur einen Ergänzungsanspruch zur Folge (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 9.1.2014, 2-13 S 27/13).
    Warum nicht? Ist die "abgespeckte Version" der Abrechnung B so ungewöhnlich oder warum bist du der Meinung?

    Oder Vertrauen in den Verwalter :). Nein im Ernst, du hast vollkommen recht, dass eine Prüfung des Kontos sinnvoll ist. Es wäre in diesem Fall aber doch egal welche Abrechnung man erhält, da sowohl A als auch B geprüft werden müssten bzw. sollten, wenn ich mir das Beispiel des CSD so ansehe. Abrechnung A wäre in diesem Fall umfangreicher, aber im Prinzip genau das gleiche wie Abrechnung B. Verwalter A macht sich Arbeit, die er nicht machen müsste.
     
  12. #11 Störtebeker, 31.03.2016
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    Wie sehen denn eure Abrechnungen so aus, also was ist eher üblich? Umfangreich oder abgespeckt?
     
  13. #12 Tobias F, 31.03.2016
    Tobias F

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    Unsere z.B. besteht auch 7 Seiten.
    Einzelabrechnung (gesamt)
    Heizkostenabrechnung
    Bescheinigung §35a EStG
    Buchungsübersicht nach Konten
    Entwicklung Bankkonten
    Entwicklung Rücklage
    Abstimmung Rücklagen/Vermögen

    Was besser ist, Papierkrieg oder Reduktion auf das Wesentliche - in meinen Augen Geschmackssache, sofern die nötigen Information für die Nachvollziehbarkeit enthalten sind.

    Es gibt auch Programme die das alles auf 3-4 Seiten ausgeben, was ich jedoch nicht wirklich übersichtlich finde. Richtig und den Anforderungen entsprechend sind jedoch auch diese.
     
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  14. #13 Fremdling, 31.03.2016
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    Eine informative "Profi-Software" liefert z.B.:
    1. Anschreiben
      mit Liste beigefügter Anlagen
      sowie Einzelergebnis Kosten, geleistete Hausgeldzahlungen und Einzel-Abrechnungsergebnis
      mit Hinweis auf den Ausgleich der Abrechnungsspitze
    2. Gesamtdarstellung des Vermögens
    3. Einzelabrechnung Einheit
    4. Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Einheiten
    5. Aufstellung Soll-Stellungen laut WPL und tats. geleistete Hausgeldzahlungen
    6. Bescheinigung nach § 35 EStG
    7. Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellungen und Zinsbescheinigung
    8. Heizkostenabrechnung (oft vom externen Dienstleister)
    2.: Eine Art Bilanz mit Aktiva (z.B. Kontosalden) und Passiva (z.B. IR-Stände), periodenfremden Posten (z.B. bezahlte aber unverbrauchte Brennstoffe).
    3.: Erforderliche Angaben (wie Ausgabenart, Gesamtkosten, Verteilschlüssel, eigener Anteil).
    4.: Übersicht zeigt getrennt nach Bewirtschaftungskosten und IR-Zuführungen die Jahreskosten pro Einheit sowie den Stand der Vorauszahlungen und die Abrechnungsspitze.
    5.: Zeigt ggf. Zahlungsrückstände aus den Vorauszahlungen nach WPL, wobei die Rückstände auf IR gesondert ausgewiesen werden.
    7.: Nennt bei entsprechender Verzinsung der Kontoguthaben auch Bruttozins, ZAST und SOLI.

    Stichwort "umfangreich": Mittelprächtig kompetente Eigentümer vorausgesetzt erspart sich eine Verwaltung unnötige Fragen durch eine derart komplexe und informative Darstellung. Klar, die Bedingung am Anfang des letzten Satzes ...:109:
     
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  15. #14 Störtebeker, 31.03.2016
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    Vielen Dank für die sehr umfangreichen und hilfreichen Antworten. Die Abrechnung B ist wohl mit WinCasa erstellt, da könnte doch ein Ausweis zusätzlicher Informationen wie Bankkontenentwicklung ohne große Probleme möglich sein. Ich prüfe lieber erstmal Zuhause, anstatt dem Verwalter auf die Nerven zu gehen.

    Im Fall der Abrechnung B werde ich vermutlich aber doch mal Einsicht in die Belege nehmen. Der Verwalter ist neu und das Beispiel von Andres und dem CSD geht mir irgendwie nicht mehr aus dem Kopf.
     
  16. Andres

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    Die fehlende Aufstellung über Kontostände (oder eine allgemeinere Vermögensübersicht) halte ich für einen schwerwiegenden Mangel.


    Zum Umfang kam ja schon Einiges. Da das Thema Seitenzahl noch aufkam: "Gute" Abrechnungen (das ist auf meinen subjektiven Eindruck bezogen: solche, die ich von vorne nach hinten durchlesen kann, und danach weitgehend weiß, was Sache ist) habe ich schon ab 5 Seiten gesehen und viel kompakter wollte ich es nicht unbedingt haben.


    Muss ja nicht gleich strafbare Ausmaße annehmen, aber ohne Erfassung des Vermögens zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums beschränkt sich die Prüfung auf die reine Kontierung der Belege. Dabei können bestimmte Arten von Fehlern rein systematisch nicht auffallen, andere sind zumindest schwer aufzuspüren.

    Nebenbei sind die Kontostände auch rein operativ durchaus interessant. Bei dieser Gelegenheit könnte z.B. auffallen, dass die Liquidität der Gemeinschaft zu gering ist, um in Notsituationen ausreichend handlungsfähig zu bleiben.
     
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  17. #16 Störtebeker, 15.04.2016
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    Meine lieben.....ich danke für die zahlreichen und hilfreichen Antworten :danke
     
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