Mindestmiete für AfA bei Gewerbeimmobilie

Diskutiere Mindestmiete für AfA bei Gewerbeimmobilie im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Guten Morgen, wir hoffe jemand hier kann uns weiterhelfen. Wir suche schon seit 3 Tagen nach Antworten, finden aber leider nichts für genau diese...

  1. #1 AFA_Noob, 12.11.2019
    AFA_Noob

    AFA_Noob Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    12.11.2019
    Beiträge:
    1
    Zustimmungen:
    0
    Guten Morgen,

    wir hoffe jemand hier kann uns weiterhelfen. Wir suche schon seit 3 Tagen nach Antworten, finden
    aber leider nichts für genau diese Konstellation:

    Meine Frau und ich planen ein großes, massives Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Gewerbehalle zu kaufen (Baujahr 1900).
    Wir wollen es als 3-Generationenhaus nutzen.
    Die Schwiegereltern würden die Einliegerwohnung beziehen sowie die 176qm Gewerbehalle für ihren bereits bestehenden Kfz-Handel nutzen (Verkauf und Schönheitsreparaturen von Autos). Sie werden jedoch nicht ins Grundbuch eingetragen.

    Da sie uns beim Kauf des Hauses finanziell unterstützen, wollen wir keine oder nur eine sehr geringe Miete von ihnen verlangen (Max. 400 Euro im Monat kalt).

    Nun zur eigentlichen Frage:
    Wir haben gelesen, dass die Anschaffungskosten für fremdvermietete Immobilien in Form von AfA abgeschrieben werden können. Bei Wohnimmobilien sind dies 2% pro Jahr. Für Gewerbeimmobilien sind gar 3% in einen Zeitraum von 30 Jahren abschreibbar.
    Bei Wohnimmobilien ist der volle AfA Betrag nur ansetzbar, wenn die Miete nicht unter 66% der ortsüblichen Miete liegt. Wie sieht es jetzt aber mit der Gewerbehalle aus? Wäre es möglich für die Einliegerwohnung keine Miete zu verlangen und dafür 400 € für die Halle? Muss für die Gewerbehalle eine Mindestmiete gezahlt werden um den vollen AfA Betrag anrechnen zu können?

    Die anteiligen Anschaffungskosten des Gewerbeteils ohne Grundstück belaufen sich auf ca. 330.000 €.
    Bei 3% AfA im Jahr würde dies 9900 € AfA im Jahr bedeuten. Ist das so richtig, oder haben wir da etwas falsch verstanden?

    Wir bedanken uns bereits vielmals für eine Antwort.
     
  2. Anzeige

  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    10.677
    Zustimmungen:
    5.043
    Geht zum Steuerberater. Diese ganze Geschichte gehört in die Hände eines Profis. Für alles andere ist sie zu komplex. Hier im Forum dürfen wir erstens keine Steuerberatung leisten und können zweitens ohnehin höchstens ein paar grobe Anhaltspunkte geben, wie die Sache ablaufen könnte.

    Ist das auch das Baujahr der Halle? Die besonderen AfA-Sätze für Wirtschaftsgebäude (3 und 4 %) gelten nämlich nicht für so alte Gebäude. Dafür ...

    ... sind das dann 2,5 % über 40 Jahre.


    Richtig. Das gilt aber nicht nur für die AfA, sondern auch für sämtliche Werbungskosten.


    Die Frage sollte eher umgekehrt lauten, denn ...

    ... die 66-%-Grenze aus § 21 EStG nennt ausdrücklich nur die Vermietung von Wohnraum. Wahrscheinlich kann @taxpert hier noch Informationen liefern, aber selbst dann gehört diese Gestaltung in die Hände des bereits erwähnten Steuerberaters.


    Der Rechenweg ist dann richtig, aber die Grundannahmen sind fraglich, wie aus dem Rest der Antwort deutlich geworden sein sollte. Falls diese Abschreibung so möglich sein sollte, könntet ihr also eine erhebliche Miete steuerfrei einnehmen, weil ihr entsprechende Werbungskosten abziehen dürftet. Unter solchen Umständen wäre dann die Frage, ob euch die Unterstützung der Schwiegereltern in Form einer marktüblichen Miete statt eines zinslosen Darlehens o.ä. nicht mehr nützt. Auch das ist eine Rechenaufgabe für den Steuerberater.
     
    Benni.G gefällt das.
  4. #3 taxpert, 12.11.2019
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    1.014
    Zustimmungen:
    1.079
    Ort:
    Bayern
    Müsste ich eigentlich nicht, da schon in einem anderen Forum ausführlich beantwortet! Aber ich kopiere meine Antwort einfach mal hier ein!

    Ja, ein Steuerberater, den man dringendst aufsuchen sollte!
    Also drei Einheiten, drei Wirtschaftsgüter! 1x eigene Wohnzwecke, 1x fremde Wohnzwecke, 1x fremdbetriebliche Zwecke!
    Ja, aber natürlich nur in dem Rahmen, der vermietet ist! Die AfA und Kosten, die auf den zu eigenen Wohnzwecken entfallenden Anteil entfallen, wirken sich steuerlich nicht aus, §12 Nr.1 EStG!
    Ja, aber nur soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören! Ich glaube kaum, dass ihr die Immo wirklich nicht Privatvermögen, sondern im Betriebsvermögen halten möchtet! Oder wollt ihr in 20 Jahren die komplette Wertsteigerung zzgl. AfA als stille Reserven versteuern?
    Ja, die Vermietung von Wohnungen ist privilegiert, §21 Abs.2 EStG. Die Kürzung betrifft nicht nur die AfA sondern alle Kosten!
    Gewerbeimmos sind nicht privilegiert. Hier kann bereits bei einem deutlich höheren Mietansatz als 66% eine Kürzung der Werbungskosten vorgenommen werden. Außerdem entfällt hier pauschalierte Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht, so dass entstehende Verluste ggf. rückwirkend nicht anerkannt werden!
    Das FA verlangt nicht, dass Du von den Mietern Miete verlangst! Nur wenn Du keine Einnahmen hast, kannst du auch keine Werbungskosten geltend machen!
    Siehe oben! Ich tippe mal, dass die Einliegerwohnung und die Halle maximal 50% der Anschaffungskosten (Gebäude) ausmachen. bei 2%, da kein BV, macht das dann also nur 3.300 € AfA!


    EDIT: Das mit Bj. 1900 hatte ich übrigens übersehen!
    taxpert
     
    Andres gefällt das.
  5. #4 Benni.G, 12.11.2019
    Benni.G

    Benni.G Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.01.2016
    Beiträge:
    755
    Zustimmungen:
    169
    Also knapp 1.875 € je m² für eine 119 Jahre alte Halle - stolzer Preis.
    Wer hat das denn ausgerechnet?
    Ich glaube hier liegst du auch mal falsch...zumindest, wenn man das zuerst zitierte ernst nimmt.
     
    taxpert gefällt das.
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    10.677
    Zustimmungen:
    5.043
    Aber für meine persönliche Bildung war ...

    ... schon ganz nützlich. Danke!
     
    taxpert gefällt das.
  7. #6 taxpert, 12.11.2019
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    1.014
    Zustimmungen:
    1.079
    Ort:
    Bayern
    Deswegen (und nicht nur wegen Deiner!) habe ich es auch gemacht. Bei Doppelpost in reinen Steuerforen schreibe ich sonst nur den Hinweis, dass es bereits in einem anderen Forum beantwortet wurde.

    Da kannst Du recht haben! Da ich beim Lesen gedanklich bereits mit schreiben beschäftigt war, ist mir das eine oder andere (z.B. Baujahr oder "Gebäudeteil" statt "Gewerbeteil") durch die Lappen gegangen. Ich bin irgendwie von Gesamtobjekt ausgegangen und habe daher 50% eigene Wohnzwecke, 20 % fremde Wohnzwecke und 30% fremdgewerbliche Zwecke unterstellt! Kann an fehlender Konzentration oder der Menge des Unwissens gelegen haben!

    Das würde ich dann aber auch sagen!

    taxpert
     
Thema:

Mindestmiete für AfA bei Gewerbeimmobilie

Die Seite wird geladen...

Mindestmiete für AfA bei Gewerbeimmobilie - Ähnliche Themen

  1. AfA bei bei Übergang Vermietung->Eigennutzung

    AfA bei bei Übergang Vermietung->Eigennutzung: Guten Abend, in 2019 sind bei mir Mieter ausgezogen und ich nutze die Wohnung jetzt bis auf weiteres selbst. Deshalb habe ich die AfA nur...
  2. Afa bei touristischer Kurzzeitvermietung?

    Afa bei touristischer Kurzzeitvermietung?: Hallo, (wie) kann eigentlich grundsätzlich eine Afa bei touristischer Kurzzeitvermietung geltend machen? Angenommen, es handelt sich um ein EFH...
  3. Herd in der Küche defekt -- neuer Sofort absetzbar oder über Afa

    Herd in der Küche defekt -- neuer Sofort absetzbar oder über Afa: Ich muss einen Herd wegen defekt austauschen . Kann der neue direkt als Werbgunskosten abgesetzt werden oder über die Afa?
  4. Eigentumswohnung teilweise vermieten: AfA?

    Eigentumswohnung teilweise vermieten: AfA?: Hallo, angenommen man kauft eine Eigentumswohnung. Ein Zimmer davon will man vermieten, ein weiteres, etwa gleich großes Zimmer selbst bewohnen...
  5. Finanzamt lehnt AfA aufgrund von Schenkung ab

    Finanzamt lehnt AfA aufgrund von Schenkung ab: Guten Tag, folgendes Problem: Ich habe von meinem Opa ein Haus im Rohbau 2015 als Schenkung erhalten. In diesem Schenkungsvertrag hat sich mein...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden