Minus 100% Finanzierung?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Andy, 14.02.2013.

  1. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Sooo.... Ich habe die letzte Zeit einiges gespart und könnte jetzt eine Mietwohnung kaufen. Das Geld liegt natürlich nicht bei mir unter dem Kopfkissen, sondern ist in Diverses investiert, was ich jetzt erst verkaufen müsste. Aktien und Fonds.

    Frage: Gibt es auch so etwas wie eine Minus 100% Finanzierung?
    D.h. ich verkaufe meine Aktien nicht, sondern verpfände sie zusätzlich zum Grundbuch dem Kreditgeber.
    Der Kreditgeber ist doppelt besichert durch Grundbuch und verpfändete Aktien. Die Dividende aus den Aktien fließt aber weiterhin auf mein Konto.

    Ich verspreche mir davon nochmals niedrigere Hypothekenzinsen als üblich, weil der Kreditgeber ja doppelte Sicherheiten hat.

    Gibt es etwas in der Richtung?
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich würde davon abraten. Wenn man wirklich verkaufen muss, aus welchen Gründen auch immer, kannst Du es nicht, weil die Bank den Finger drauf hat. Ich hatte damals nicht viel verpfändet, bekam es nur frei, als ich den Kredit zurück gezahlt hatte.:smile031:
     
  4. #3 GeorgPuetz, 15.02.2013
    GeorgPuetz

    GeorgPuetz Neuer Benutzer

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    Eifel
    Aktien werden entweder gar nicht oder nur zu einem geringen Anteil als Sicherheit akzeptiert. In der Regel mit max. 50%. Das Depot muss verpfändet werden. Damit ist ein aktives Management kaum mehr möglich, weil bei jedem Trade das O.K. der finanzierenden Bank eingeholt werden muss.

    Letztlich ist wird aus dem Immobilienkauf ein Spekulationsgeschäft. Die sicher zu zahlenden Zinsen für die Finanzierung sollen mit ungewissen Erträgen/Wertsteigerungen aus Aktien gehebelt werden. Das Modell beinhaltet zusätzliche Risiken und erst am Ende der Betrachtung wird man wissen, ob es sich gelohnt hat.
     
  5. #4 Fremdling, 15.02.2013
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    Mach' das bloß nicht ...

    Hi Andy,

    sorry, aber so ganz habe ich das wohl nicht verstanden und bitte um Nachsicht. Wenn Du die Finanzierung aus Hypothek + Eigenmitteln (aus Depotverkauf) tauschst gegen eine höhere (?) Finanzierung gegen Grundschuld + Depotverpfändung, hat der Finanzierer keine doppelten Sicherheiten. Ein seriöser Finanzierer wird sich vor dem Hintergrund verbraucherfreundlicher Rechtssprechung auch nicht auf eine 100%ige Übersicherung einlassen, da sie als sittenwidrig nichtig sein könnte.

    Solltest Du das Depot jedoch tatsächlich echt zusätzlich als Sicherheit anbieten können, hätte der Finanzierer in der Regel durch die von Dir genannten zusätzlichen Sicherheiten keinen "Einkaufsvorteil" bei seiner Refinanzierung und Du damit auch keine Chance auf verbesserte Konditionen und genau das war ja Deine Idee.

    Du läufst bei Deiner Übersicherungsidee eher Gefahr, dass bei den späteren turnusgemäßen Wertungen der Grundschuldabsicherung vom Finanzierer Lücken in der Besicherung des Restkredites errechnet werden, die Dein bisher freiwilliges Depot als Ergänzungssicherheit notwendig machen. Auf jeden Fall wirst Du ohnehin jede Bewegung im Depot künftig nur im Einvernehmen mit dem Finanzierer beauftragen können, wobei Aktien und Fonds ohnehin nie zu 100% beleihbar sind.

    Schlimmer noch: Der Finanzierer könnte im wider Erwarten eintretenden Ernstfall durch Liquiditätsenge Deinerseits zuerst rasch Dein Depot kassieren (womöglich unter hohen Verlusten ggü. den Kaufkursen) und erst anschließend die Zwangsversteigerung Deiner Wohnung für den restlichen Ausgleich des verbliebenen Kredites betreiben. Dann hättest Du am Ende weder Cash noch Home!

    Pitty hat ganz recht, lass' die Finger von sowas! - Möchte Dir nicht zu nahe treten, aber vor dem Hintergrund Deiner Frage/Idee kann ich Dir nur empfehlen, vor dem Gang zum Finanzierer einen kundigen aber neutralen Menschen um seine Unterstützung zu bitten, bevor Du einen Kreditvertrag unterzeichnest.

    Es könnte bestenfalls eine Überlegung wert sein, ob Du statt Depotverkauf zur Darstellung von Eigenmitteln eine Depotbeleihung zu Top-Konditionen entscheidest. Auch dazu gäbe es Vieles zu sagen und ein kundiger neutraler Vertrauter sollte m.E. mitdenken.

    Ups, für die Länge dieses Beitrages zeichnen wohl mein Wissensstolz und ein in der Jugend abgebrochenes Studium für's Lehramt verantwortlich.
     
  6. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Du meinst also, ich soll lieber die Aktien verkaufen und von dem Geld dann die Mietwohnung kaufen?
    Jaaa... Es ist aber so, dass ich auch aus den Aktien ein Einkommen habe, eben die Dividende! Das Einkommen ist sogar frei verkonsumierbar, muss nicht irgendwelche Kredite tilgen. Dieses freie Einkommen würde ich ja verlieren, wenn ich die Aktien verkaufe.

    Ich hatte es mir so gedacht, dass der Kredit für die Mietwohnung dann aus den Mietzahlungen und notfalls der Dividende meiner Aktien getilgt wird. Falls die Mietzahlung bei einem Mieterwechsel mal für einige Zeit ausfällt. Der Normalfall soll aber sein, dass die Miete den Kredit tilgt. Das Einkommen aus der Dividende wäre eine Reserve.

    Wenn es gut geht, habe ich die ganze Kreditlaufzeit über die Dividende als verkonsumierbares Einkommen und am Ende ist die Wohnung abgezahlt und die Miete kommt als verkonsumierbares Einkommen hinzu. Wenn es manchmal schlecht läuft, muss ich in einigen Quartalen auf die Dividende als freies Einkommen verzichten und damit den Kredit bedienen.
    Wenn es super-katastrophal läuft, muss ich die ganze Laufzeit über den Kredit mit der Dividende tilgen. Aber das will ich mal nicht hoffen!

    Es ist so, dass meine Erfahrungen als Vermieter sich auf das Vermieten eines geerbten EFHs beschränken. Damit habe ich jetzt seit über 10 Jahren wenig Probleme. Bisher nur 2 Monate Mietausfall in 13 Jahren! Nun will ich mich mal etwas vergrößern...
     
  7. #6 Fremdling, 15.02.2013
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    "Du meinst also, ich soll lieber die Aktien verkaufen und von dem Geld dann die Mietwohnung kaufen?" :109: - Nein. Ich rate lediglich von der von Dir angedachten Doppelbesicherung ab. Womöglich hast Du meinen vorletzten Absatz mit der Alternative zum Depotverkauf überlesen?

    Was Du machst, bleibt ganz allein Deine Entscheidung. Nur Du kennst ja auch die konkreten Daten (Kaufpreis, Kredithöhe, Kreditkonditionen, Mietertrag, steuerliche Situation, Depothöhe, Depotstruktur, ...) und hast eine individuelle Einschätzung zur Kursentwicklung und Rendite Deiner Anlagen, womit Du losrechnen kannst.

     
  8. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Ja, das mit der Depotbeleihung habe ich tatsächlich überlesen! Da empfiehlt es sich bestimmt, die Depotbeleihung und den Immokredit bei verschiedenen Banken zu machen?

    Also ich beleihe mein Depot, erhalte dafür 50% des Kurswertes. Die setze ich wiederum als Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung der restlichen 50% ein.... Ja, so könnte es gehen!
     
  9. #8 Fremdling, 16.02.2013
    Fremdling

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    "Da empfiehlt es sich bestimmt, die Depotbeleihung und den Immokredit bei verschiedenen Banken zu machen?"
    Das hätte zweifellos Vorteile ;-)
     
  10. Battie

    Battie Benutzer

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    Könnte aber teuer sein/werden. Was macht die Bank, wenn die Aktienkurse auf 50% des ursprünglichen Kurswertes fallen? Normalerweise sichert sie sich eine Nachschusspflicht bzw. ein Sonderkündigungsrecht.

    An Stelle der Dividenden treten Mieteinkünfte. Das funktioniert doch auch. Ein Risiko wird gegen ein anderes getauscht.
     
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