Mischkündigung Eigenbedarf / Nichtzahlung sinnvoll?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von abelius, 29.09.2013.

  1. #1 abelius, 29.09.2013
    abelius

    abelius Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich freue mich, dass es dieses Forum gibt. Endlich gefunden, was ich suche, nämlich Hilfe für Vermieter!

    Meine Frage an die Fachleute wäre folgende:

    Seit Sommer bin ich durch einen Erbfall Eigentümer eines EFH. Geerbt habe ich auch einen Mieter, der es mit seinen Zahlungspflichten nicht genau nimmt. Seit Juni hat er nur ein einziges Mal anderthalb Monatsmieten gezahlt. Er bewohnt eine kleine Einliegerwohnung unterm Dach.

    Wg Eigenbedarfs habe ich ihm zu Ende Januar gekündigt.

    Wäre es möglich und sinnvoll, ihm auch wegen Nichtzahlung zu kündigen?

    Ich vermute mal, dass er freiwillig kaum ausziehen wird. Er ist als wechselweise ALG-II-Empfänger und dann wieder als Schwarzarbeiter bekannt, nach heutiger Definition ein Mietnomade. Er befindet sich in Privatinsolvenz, von daher hat er nichts mehr zu verlieren.

    Ab wann darf ich ihm Strom und Heizung abstellen? Hat jemand Erfahrung mit Räumungsklagen und mit der "Berliner Räumung"?

    Was kann empfohlen werden, damit alles so sicher wie möglich vonstatten geht? Wie würden die anderen vorgehen?

    Vielen Dank im Voraus.
    Herzliche Grüße
    Abelius
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 30.09.2013
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    moin,

    bei einem EFH mit Einliegerwohnung darf der Eigentümer regulär kündigen, auch ohne einen Grund zu haben. Zudem gibt es Zahlungsverzug, es sind somit zwei Voraussetzungen erfüllt, um ohne Eigenbedarf zu kündigen, was nämlich aufwändiger sein kann.

    Ich würde wegen Zahlungeverzug fristlos kündigen (gemahnt wurde hoffentlich?), ersatzweise fristgerecht (Frist je nach Wohndauer des Mieters, bitte nachsehen).
    Bewegt sich der Mieter nicht innerhalb von 14 Tagen, Räumungsklage einreichen.
    Wenn Räumungstitel vorhanden ist, Berliner Räumung beauftragen, Du bekommst dann die Schlüssel und darfst Dich um die Hinterlassenschaften des Mieters kümmern.

    Das ganze kann ein paar Monate dauern, ist aber endlich.

    Ob der Mieter ALGII erhält oder nicht, dürfte keine Rolle spielen. Auch Einkünfte aus "selbständiger" Tätigkeit :D stören den Vermieter meist erst dann, wenn er trotz dieser die Miete nicht erhält.
    Man sollte sich daher bei der Argumentation auf die verwertbaren Fakten beschränken.

    Christian Martens
     
  4. GJH27

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    Vorsicht: nur dann, wenn er die andere Wohnung selbst bewohnt! Außerdem verlängert sich dabei die Kündigungsfrist um 3 Monate. Link dazu: BGB - Einzelnorm
     
  5. #4 abelius, 02.11.2013
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    Hallo allerseits,

    danke für die Antworten. Hier mein aktueller Stand der Lage:

    Bin jetzt beim RA. Laut diesem wäre Kündigung Eigenbedarf ohne Aussicht auf Erfolg, da die untere Wohnung nach Omas Tod ja leersteht und ich da einziehen könne.

    Es läuft jetzt eine Kündigung wg Nichtzahlung der Miete. Das kann sich lange hinziehen.
    Ich hab bald keine Lust mehr.
    LG
    abelius
     
  6. #5 lostcontrol, 02.11.2013
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    verständlich. ist ja schon ziemlich mies wenn man so ein haus erbt. nix als stress.
    bist schon arm dran.
     
  7. GJH27

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    Dann zieh doch zunächst mal in Omas Wohnung, dann bewohnst Du eine Wohnung in dem Zweiparteienhaus und kannst "einfach so" kündigen - ganz ohne Bauchaufzüge wegen Eigenbedarf oder Mietrückstand oder sonstwas. Es verlängert sich halt dabei die Kündigungsfrist um drei Monate. Aber der Mieter kann nicht rechtlich gegen diese Kündigung vorgehen... Siehe hier: BGB - Einzelnorm
     
  8. #7 abelius, 03.11.2013
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    DAnke, die Idee kam mir auch schon, aber:

    in das Haus muss erstaml ca. 50.000 € reingesteckt werden, bevor ich da einziehe. DAs Geld hierfür habe ich nicht, sondern würde das als Kredit aufnehmen, wenn alle Modalitäten (Forderungen meines Bruders) wg Pflichtteil feststehen, UND wenn Bruder mit seinem sechzehntel Teil aus dem Grundbuch (aus einem früheren Erbfall) raus ist.

    Solange mein Bruder den 16. Teil hat, kann und will ich kein Geld aufnehmen. Denn die Gefahr besteht, dass er zwangsversteigern will, dann hätte ich zwar einen Kredit mit laufendem Abtrag, aber kein Haus mehr.

    Somit kann ich leider noch nicht in das HAus ziehen.

    Gruß
    abelius
     
  9. GJH27

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    Ist halt ne Ermessensfrage, was einem wichtiger ist: der eigene Wohnkomfort - oder die Möglichkeit, so bequem und sicher, wie es überhaupt nur möglich ist, dem unliebsamen Mieter zu kündigen.
     
  10. kathi

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    Einem Mieter, der seit Juni nur 1 1/2 Mieten bezahlt hat, kann man auch so bequem und sicher kündigen, was ja wohl auch passiert ist. Selbst wenn man sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, ist doch nicht gewährleistet, dass der Mieter auszieht und man müsste auch in diesem Fall klagen, was genauso lange +3 Monate + die Zeit, die der TE bis zum Umzug braucht, dauern wird.

    Dass es zu einer Zwangsversteigerung kommt, halte ich nur dann für möglich, wenn du deinem Bruder seinen finanziellen Anteil am Haus nicht auszahlst.
     
  11. #10 lostcontrol, 03.11.2013
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    sorry, aber wenn du dir die 4.375 euro nicht leisten kannst die das 16tel deines bruders wert ist, solltest du vielleicht ohnehin besser die finger von immobilien lassen.
    beträge in dieser höhe fallen regelmässig (bzw. viel häufiger noch überraschend und unerwartet) an bei immobilien, das sollte man schon problemlos stemmen können.
     
  12. kathi

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    Huch! Woher weisst du wieviel das Haus wert ist?
     
  13. #12 lostcontrol, 03.11.2013
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  14. kathi

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    Naja das sind dann natürlich "Dimensionen", die ganz andere Fragen aufwerfen:
    50 000€ um die Wohnung der Oma wieder bewohnbar zu machen, plus die Auszahlung von knapp 5000€ an den Bruder, plus die Kosten einer Räumungsklage ......... und das bei einem Schätzwert von 70 000€. Lohnt sich das?
     
  15. Andres

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    Ich lese nirgends, dass die Wohnung nicht bewohnbar wäre - andererseits würde das vielleicht erklären, warum der Mieter nicht mehr zahlt - sondern nur, dass Abelius dieses Geld in die Hand nehmen müsste, bevor er dort einzieht. Es geht wohl mehr um den Zustand, den er gerne hätte. Das ist natürlich in Ordnung, aber eine völlig andere Frage.

    Nach der Investition von 50 000 € dürfte der Wert steigen.
     
  16. #15 abelius, 06.11.2013
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    Hallo,

    naja, die werde ich mir leisten müssen können (durch Kredit) plus den Pflichtteil aus dem Nachlass (25% vom Erbe). Die Summe, die an meinen Bruder zu zahlen ist, steht ja noch nicht fest, da er die 70.000 € Schätzwert der gesamten Immobilie wohl nach seinen Verlautbarungen nicht anerkennt. Dies ist jetzt aber Spekulation, da er mir den Pflichtteil noch nicht in Rechnung gestellt hat (sein Anwalt will das prüfen).

    Ja, 50.000 € müsste ich da in etwas reinstecken, um einigermaßen Komfort zu haben. Oma (97) lebte ja anders als ich gern wohnen würde. Also Bad, Elektrotechnik, Fenster, Isolierung etc sind zu machen.

    Ja, die Kündigung wurde mittlerweile zugestellt; nun wird sich zeigen, wie es weitergeht.
    LG
    Abelius
     
  17. Andres

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    Keine schöne Situation. Dass der Bruder sich in so einer Sache anwaltlich vertreten lässt, spricht auch nicht gerade für das Verhältnis. Klar kann er ein Verkehrswertgutachten fordern - das kostet zwar grob ein Drittel seines Anteils, aber er zahlt ja nur 1/16 davon.

    Warum sagt er nicht einfach, was er sich vorstellt? Könnte man dann vielleicht vernünftig besprechen ...
     
  18. #17 Aktionär, 06.11.2013
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    Ist in meinen Augen eigntlich logisch die reaktion, denn nicht umsonst geht es "nur" um den Pflichtteil... Es sei denn es gibt einen Erbvertrag.
     
  19. #18 lostcontrol, 06.11.2013
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    ich weiss dass ist nicht nett dass ich da jetzt hartnäckig nachfrage, aber:
    wenn du für die 4.375 euro schon einen kredit brauchst, woher willst du dann die 50.000 für eine sanierung nehmen?

    zumal man sich natürlich fragen muss ob das wirklich alles auf einen schlag sein muss.
    und ob da 50.000 euro überhaupt reichen. bei meinem privathaus hat's nach dem tod der omi jedenfalls bei weitem nicht gereicht, und es sind noch lange nicht alle fenster ausgetauscht, das dach muss noch ein paar jahrzehnte halten, badezimmer ist auch noch zu machen usw...
    grob übern daumen würd ich sagen dass ich mit neuer heizung, kompett neuer elektrik, einigen (bei weitem nicht allen!!!) neuen fenstern, ein paar neuen geländern und einer dachterrassen-neueindeckung schon deutlich mehr ausgegeben habe.
    bäder stehen noch an - aus der erfahrung raus weiss ich dass man da locker 10.000 euro pro bad ausgeben kann (die leitungen müssen ja auch immer erneuert werden in alten häusern), dach muss noch ein paar jahrzehnte halten, parkett müsste dringend komplett abgeschliffen und neu eingelassen werden auf rund 130qm zuzüglich einer holztreppe, im obergeschoss muss der boden auch komplett neu gemacht werden wenn der provisorische teppichboden fällig ist usw...

    oder anders gesagt:
    wir haben letztes jahr rund 50.000 euro ausgegeben um eine 125qm-wohnung zu sanieren.
    ich glaube nicht dass 50.000 euro da für ein ganzes haus reichen, bei dem auch noch so existentielle dinge wie isolierung, fenster usw. fällig sind.
     
  20. #19 abelius, 06.11.2013
    abelius

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    Hallo,

    ja, das alles wird im Gesamtpaket als Kredit finanziert. Wenn das alles steht und ich dort einziehe, zahle ich an Abtrag dann weniger als was ich jetzt für meine jetzige Mietwohnung zahle.

    Oki, 50.000 € ist bei mir dann auch Obergrenze, und ich werde sicher Abstriche machen müssen, z. B. bei der Isolierung. Hier nur das notwendige, da sich eine KOMPLETTE Isolierung des gesamten Hauses bei meinem Alter (48) ohnehin nicht mehr amortisiert.

    Das ganze steht und fällt aber mit der Forderung meines Bruders. Falls dieser zuviel will (und mir dann zu wenig für das Notwendige übrig bleibt), bleiben nur noch zwei Möglichkeiten: entweder Haus verkaufen, oder Teilungsversteigerung.

    Von daher kann ich bis heute noch nicht sagen, wohin der Weg wirklich geht. Wenns möglich ist, will ich das Haus undf vor allem Grundstück gern behalten.

    Wie seht Ihr das?

    LG
    Abelius

    Nachtrag: das "ganze" Haus hat nur ca. 90 qm Wohnfläche.
     
  21. Gast

    Gast Gast

    Hallo abelius,

    um nur mal auf Deine letzte Frage einzugehen: für mich liest sich das alles nach ziemlich viel Ärger und Unkosten. Da kam beim Lesen die Frage auf, was einem Verkauf im Wege steht.

    Ich kann mich das lostcontrol nur anschließen - es kommen wirklich plötzlich und unerwartet Kosten auf einen zu, die "nicht ohne" sind. Auch Dein Mieter dürfte mit einer 97jährigen leichteres Spiel gehabt haben, als es Dir nun lieb sein kann.

    Entscheidend scheint mir in diesem Fall auch der ideelle Wert zu sein. Es liest sich - zwischen den Zeilen - für mich so, als sei dieser mit ausschlaggebend.
     
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