Mit 25 J. MFH kaufen?

Diskutiere Mit 25 J. MFH kaufen? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Guten Abend zusammen, wie die Überschrift schon sagt bin ich 25 Jahre jung und spiele seit ungefähr 2 Jahren mit dem Gedanken ein...

  1. #1 Vermieter93, 30.11.2018
    Vermieter93

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    Guten Abend zusammen,

    wie die Überschrift schon sagt bin ich 25 Jahre jung und spiele seit ungefähr 2 Jahren mit dem Gedanken ein Mehrfamilienhaus zu kaufen.

    Zu mir:
    - sicher fest angestellt
    - Netto Jahreseinkommen 30 Tausend Euro
    - besitze bereits ein selbstgenutztes Reihenhaus (Kredit läuft noch, 70 Tausend Euro noch offen)
    - Eigenkapital 50.000 Euro, wovon ich aber nur ca. 35.000 Euro direkt investieren möchte
    - durch Schichtdienst verfüge ich über viel Freizeit, bin Handwerklich begabt und würde möglichst viel selbst machen wollen

    Heute habe ich ein etwas anderes Mehrfamilienhaus (7-Wohneinheiten, Bj. 1930) besichtigt.
    Kaufpreis inseriert mit: 310.000 Euro (Preis angeblich aufgrund einer Wertschätzung der Volksbank vor ca. 1,5 J.)
    Letzter Interessent habe es auf 280.000 Euro gehandelt, dann sei diesem jedoch die Bank bei der Finanzierung abgesprungen. Laut Makler mit der Begründung das der Interessent dieses Jahr bereits zuviele Häuser gekauft habe.
    Miteinnahmen Netto 2.250 Euro/Monat

    Der Eigentümer sei 73 Jahre alt, hätte mehrere Objekte besessen von denen er sich jetzt trennt. Dieses Objekt sei das letzte was noch über sei. Der Eigentümer will es laut Makler schnell loswerden da er sich selbst nicht mehr drum kümmern möchte und genug Geld habe.

    Zustand:
    Außenanlage, Keller unordentlich - jedoch erst seit ca. 1-2 Jahren. Davor gepflegt, vermutlich mit wenig Arbeit wieder anständig herzurichten.
    Bausubstanz macht einen guten Eindruck, keine Feuchtigkeit im Keller.
    Fenster überwiegend Kunstoff Doppelverglast.
    Heizung von 2005
    Dach von 1972, gedämmt
    Wohnungen: Zutritt bei der Besichtigung war nur zu 4 Wohnungen möglich, diese sehr stark abgewohnt. Aktuelle Mieter (zum Großteil Sozialhilfeempfänger) seien mit diesem Zustand jedoch so zufrieden.

    Der Makler empfiehlt das Objekt so wie es ist in den wesentlichen Punkten so weiter laufen zu lassen. Ordnung im Keller und auf den Außenflächen schaffen. Wohnungen bei Mieterwechsel renovieren, je WE ca. 2.500 Euro.
    Weiter empfiehlt er eine gute Hausverwaltung zu beauftragen (ca. 35-40 Euro je WE).

    Der Makler machte nach der Besichtigung Druck, er habe eine Reihe Interessenten und würde sollte ich mich dagegen entscheiden diese zu Besichtigungen einladen und sich gegenseitig hoch bieten lassen. Das ich ihm mitteilte nochmal zu überlegen einen Bausachverständigen hinzu ziehen zu wollen registrierte er mit Skepsis.

    20 Minuten nach Besichtigungstermin rief er erneut an, er wolle mir ein Angebot machen: Ich solle nochmal ein paar Nächte drüber schlafen (er selbst sei nächste Woche im Urlaub) und ihm dann einen Kaufpreis per Mail schicken bei dem ich wirklich ein gutes Bauchgefühl habe. Diesen wolle er dann dem Eigentümer vorlegen, er könne sich vorstellen das dieser dann akzeptiert da er das Objekt schnell loswerden möchte.

    Ich überlge jetzt doch wirklich darauf einzugehen und einen Kaufpreis von 240.000 Euro anzubieten.
    Was haltet ihr davon?

    Ich hatte in der Vergangenheit immer ehr eine vergleichsweise etwas wohlhabendere Mieterschicht anvisiert und auch einen dementsprechend guten Zustand der Wohnungen mir vorgestellt. Eine Hausverwaltung wollte ich eigentlich auch nicht beauftragen und die Verwaltung, Renovierung usw. selbst in die Hand nehmen.

    Vielen Dank schonmal für Eure Meinungen!
     
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  3. #2 immobiliensammler, 01.12.2018
    immobiliensammler

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    Nichts! Und das aus mehreren Gründen:

    1.) Wenn aktuell ein 10-Prozenter angeboten wird dann dürfte der Anbieter erstmal vollkommen verblödet sein. Wenn dann das noch dazu nicht weggeht, sondern der Makler den Kaufinteressenten förmlich bedrängt dann kann der Grund wohl nur in entsprechenden Mängeln (Objekt, Lage, Mieter) leigen!

    2.) Dein Eigenkapital ist viel zu niedrig!

    3.) Woher willst Du das Geld nehmen, um die Bude aufzuhübschen wie von Dir angedacht?

    4.). Du hast keinerlei Erfahrung als Vermieter, willst Dir aber auch die Kosten der nötigen Fachleute (hier: Hausverwaltung) lieber sparen.

    Fazit:
    Das wird nichts!
     
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  4. #3 ehrenwertes Haus, 01.12.2018
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    Lies dich doch einfach mal etwas hier durchs Forum, speziell Probleme von Neuvermietern.
    Ohne ein gewisses Mindestwissen über Mietrecht, welche Probleme Mieter machen können und wie man wenigstens ein Stück weit vorbeugen kann, kann dein Vorhaben nur in die Hose gehen.

    Die vorhandenen Mieter entsprechen nicht deiner Zielgruppe.
    Lies die auch mal die Besonderheiten zu H4-Mietern durch und überlege dir dann, ob das deine Reserven aushalten würden.
    Nach deiner Schilderung habe ich daran Zweifel.

    Hast du das Gutachten gesehen?
    Was steht in dem Gutachten über Sanierungsstau?
    Hast du selbst genug Wissen und Sachverstand um Problemzonen in einem "unordentlichen" Keller zu entdecken?
    Ich glaube nicht, denn gerade "trocken" kann bei dem Baujahr massive Schäden hervorrufen.
    Diese Keller müssen eine höhere Feuchtigkeit haben als Keller in Neubauten von heute, damit die Bausubstanz länderfristig nicht leidet.

    Fazit:
    Lass die Finger davon.
    Altbau ist zwar teilweise relativ günstig zzu haben, wenn du aber nicht die baulichen Besonderheiten weißt, ist das ziemlich sicher ein Groschengrab.
    Durch mangelndes Hintergrundwissen was die Bautechnik betrifft, kann man sich das sogar im Altbau selber schaufeln.
     
  5. #4 Newbie15, 01.12.2018
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    Ich würde auch vermuten, hier liegt was im Argen. Ein Objekt, das tatsächlich so wirtschaftlich ist wie du rechnest, kommt im Moment gar nicht auf den öffentlichen Markt. Außer in ein paar wenigen Lagen, in denen man aber mit 50% Leerstand oder mehr rechnen muss. Da gibt es solche Verhältnisse Miete/Kaufpreis noch. Oder es gibt eben gravierende Baumängel, Altlasten,... Ohne Sachverständigen würde ich das keinesfalls kaufen .Der kann dann auch eine Schätzung der Kosten machen.

    Auf eine Verwaltung verzichten, wird für jemanden, der keine Ahnung hat, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit am Ende teurer als einige Jahre eine gute Hausverwaltung bezahlt zu haben.

    Ansonsten, 20% EK + Kaufnebenkosten +Renovierungsarbeiten sollte schon das Minimum sein. Ansonsten finde ich auch dein Netto nicht besonders komfortabel, weil die Bankrate bei dem geringen EK hoch sein wird.
     
  6. #5 Vermieter93, 01.12.2018
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    Vielen Dank für eure Antworten!

    Der Faktor ist extrem niedrig, das ist mir bewusst und habe ich beim Makler auch angesprochen - dieser behauptet das sei nur noch aktuell der Fall da der Eigentümer es einfach nur loswerden möchte. Man hätte genügend Interessenten die man ab übernächste Woche zu "Massenbesichtigungen" einladen würde und welche sich dann gegenseitig überbieten würden.
    Die Gründe für den niedrigen Faktor sind mir nicht klar. Die Lage lässt Luft nach oben aber ist auch nicht dramatisch schlecht. Das Objekt ist für die derzeitige Mieterzielgruppe aus meiner Sicht in Ordnung. Es wurde immer wieder versichert das die derzeitigen Mieter keine Probleme machen, das man grundsätzlich mit dieser Mieterschicht viele Probleme hat ist mir nachdem ich seit einigen Tagen hier im Forum unterwegs bin bewusst.

    Aktuell würde ich garnicht viel Geld in die Renovierung stecken, bei Mieterwechsel die Wohnung streichen, neue Zimmertüren einsetzen und es sonst dabei belassen (Kosten ca. 2.000 Euro pro Wohnung).

    Das ich grade für diese Mieterschicht eine Hausverwaltung brauche sehe ich ein, dafür kenne ich mich mit dem ganzen einfach noch zuwenig aus um das selbst in die Hand zu nehmen.

    Auch habe ich nicht viel Wissen über Bautechnik und ich halte es auch nich für unmöglich was übersehen zu haben. Im Keller war aber z.B. kein Geruch feststellbar, keine Schimmelbildung zu entdecken und es wurde auch nicht gestern neu gestrichen so das jetzt mögliche Schäden einfach übermalt waren.
    Der Dachboden war staubtrocken, Dämmung zwischen den Sparren vorhanden und eine Dampfsperre installiert.
    Mein Verständniss für Bautechnik beschränkt sich auf einige Monate Arbeit in Handwerksbetrieben, außerdem habe ich vor 4 Jahren mein selbstgenutztes Reihenhaus zum Großteil selbständig kernsaniert.

    Wozu könnt ihr mir sonst zum Einsteigen in das Thema Vermieten raten? Bei den aktuellen Immobilienpreisen lohnen sich die meisten Objekte, grade auch zum Beispiel ETW nach meinen Rechnungen nicht.
     
  7. #6 notwendiges Übel, 01.12.2018
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    Warum willst Du Dir den Klotz ans Bein hängen ?
    (Richtig, ich halte nichts von der Idee :-)
    Warum nutzt Du das Eigenkapital das Du einsetzen würdest nicht um den Kredit des selbst genutzten Hauses abzuzahlen?

    Die Tatsache daß der Markler drängelt ist für mich ein Zeichen, daß es nicht das Sahneschnittchen unter den Immobilien ist.

    Wie sieht die Zahlungsmoral der Mieter aus? Gibt‘s Rückstände? Noch ausstehende Beträge für Straßensanierungen? (Falls die Stadt dort etwas gemacht hat)

    ....und die Reichweite von 2500 € beim Renovieren einer Mietwohnung ist nicht wirklich weit.

    Was würde die Wohnung beim Mieterwechsel aufhübschen ?
    Fußbodenbeläge erneuern (Laminat mit guter (!) Trittschalldämmung, denn das Haus wird noch keine Betondecken haben) Türen schleifen/spachteln und lackieren, Rauhfaser + streichen, wie sehen die Decken aus ? (Evtl vertäfeln?) und wenn die Fliesen in den Bädern noch OK sind, evtl die Keramik und Amaturen ersetzen....

    Über die Elektrik hast Du nichts geschrieben.....und über die Bäder sowie Versorgungsleitungen auch nicht.....und wie das Treppenhaus aussieht.

    Ganz ehrlich, für so eine alte Immobilie würde ich keinesfalls das selbstgenutzte Haus belasten (und ich gehe davon aus daß Deine Bank das Haus als Sicherheit gern dazu nehmen wird)
    Bis das Haus Gewinn abwirft bist Du viele Jahre weiter.....wobei Fehlgriffe bei der Mieterauswahl den Zeitpunkt weiter nach hinten schieben.
     
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  8. #7 Newbie15, 01.12.2018
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    Im Moment gibt es für Privatleute mit begrenztem Budget kaum was gutes. Erst in Preislagen (2-3 stellige Millionen-Beträge), in denen der Markt an Käufern sehr klein wird, gibt es ein bisschen was und selbst das ist sehr, sehr dünn und teuer aktuell.

    Hast du dir alles zeigen und nachweisen lassen? Kontoauszüge mit Einzahlungen aller Mieter? Mit den Mietern gesprochen? Versichern bringt dir nur etwas, wenn das im im Kaufvertrag zugesichert wird ( und das ist fast nie der Fall).
     
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  9. #8 notwendiges Übel, 01.12.2018
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    Beim zweiten durchlesen erst bemerkt.....
    Der Makler bietet Dir an einen Preis zu nennen zu dem Du das Haus dann kaufen kannst.....
    ....wenn Du das nicht schnell genug machst, dürfen andere sich gegenseitig überbieten.

    Warum sollst DU bevorzugt werden ?
    Warum verzichtet er u.U. auf einen Teil seiner Provision ? Würde er an „die anderen“ teurer verkaufen, würde er ja mehr bekommen.....und sein Auftraggeber bekäme ja auch mehr.

    Irgendwie, hm ....nicht ganz stimmig für mich (so ganz subjektiv)
     
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  10. #9 Vermieter93, 01.12.2018
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    Meine Vorstellung wäre in 20 Jahren ein nettes Einkommen neben meinem Beruf zu haben, noch bin ich jung und hätte später noch etwas davon. Und da ich jetzt Zeit und Energie überhabe würde ich diese gerne in etwas sinnvolles reinstecken.

    In 5 Jahren löst der Kredit den Bausparvertrag über welchen meine eigene Finanzierung läuft ab, erst ab dann wäre eine Sondertilgung möglich. Das ganze ist jedoch mit Zinsbindung über die gesamte Laufzeit finanziert und das zu so guten Konditionen das eine vorzeitige Tilgung sich eigentlich nicht lohnt.
    Lasse ich das Geld so bei der Bank liegen bekomme ich aber aktuell ja auch nahezu keine Zinsen dafür.

    Elektrik und Bäder sind von Anfang der 90er Jahre, der Zustand ist dementsprechend nicht mehr so wie man es heute machen würde. Trotzdem ist nach meiner Einschätzung hier kein akuter Handlungsbedarf.

    Mit drei Mietern habe ich sprechen können. Nachweise sonst nicht wirklich muss ich zugeben. Ich habe die vom Eigentümer selbst gemachte Überschussrechnung 2012-2017, Nebenkostenabrechnung und eine Tabelle mit Miteingängen 2018 bekommen. Diese sehen typisch nach einem 74 jährigen Vermieter aus.
     
  11. #10 Vermieter93, 01.12.2018
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    In der Tat, das ganze ist mir auch suspekt und das was mich am meisten Nachdenken lässt.
    Der Makler selbst agumentiert damit das der Auftraggeber keine Kinder hätte und das Geld einfach nicht bräuchte. Dieser habe schon ein Boot in Holland, wole jetzt noch ein zweites kaufen und dann einfach seinen Ruhestand genießen.

    Ich hätte einfach Glück das ich jetzt der nächste in der Liste gewesen sei und man es nochmals versuchen wollte das Haus einfach schnell loszuwerden. Der Makler gibt an das Haus am liebsten selbst kaufen zu wollen, jedoch dieses Jahr erst ein MFH gekauft zu haben.

    Der Makler ist der Sohn des Chefs, sein Auftreten war sonst freundlich aber auch sehr selbst überzeugt. Auftreten in teurem Anzug und Auto.
     
  12. Ferdl

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    Ich glaube auch der Makler erzählt das baue vom Himmel (machen die je etwas anderes?)
    So ein Objekt lohnt nur wenn man wirklich selbst renovieren kann, die Zeit dafür hat, das Kapital die Bude entsprechend lange lehrstehen zu lassen, und dann auch nur wenn man seine Arbeitszeit anderweitig nicht besser Verwerten kann.

    Ohne 100% Eigenkapital würde ich da nicht einsteigen wollen. Erst recht nicht mit so geringen Einkommen.
     
  13. AJ1900

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    Wetten das wenn du ein Angebot abgibst der Makler plötzlich einen anderen Interessenten hat der mehr bietet.
    Ja klar, ist wie beim Amt, der mit der nächsten Wartenummer darf unterpreisig kaufen. Sorry, aber träum weiter.
    so ein Blödsinn. Normalerweise wirst du benutzt um den Preis hochzutreiben.

    Ich persönlich würde dem Makler mein Limit nennen, und wenn das nicht passt, braucht er mich auch nicht weiter belästigen. Heutzutage gibt es einfach genug verrückte die teuer kaufen wollen, aber da muß man ja nicht mitmachen.
     
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  14. #13 notwendiges Übel, 01.12.2018
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    Also der Makler sagt daß sein Kunde das Geld nicht braucht.....die Aussage finde ich schon ein wenig arrogant. Das kann ein Außenstehender erstmal gar nicht beurteilen und zum anderen kann sein Auftraggeber durchaus selbst entscheiden wem er sein Geld schenken will ( Dir oder einer gemeinnützigen Organisationen oder sonst wem)

    Warum der Junge Makler mit teurem Anzug/Auto auf seine Provision verzichtet, hat er aber nicht gesagt, oder?
     
  15. #14 Vermieter93, 01.12.2018
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    Auf diskutieren oder handeln würde ich mich bei diesem Objekt auch nicht mehr einlassen. Die Überlegung wäre halt wirklich ob ich mit meinem derzeitigen Wissensstand einfach wirklich ein unverschämt niedriges Angebot abgebe (Max. 240.000, eventuell noch weniger).
    Vermutlich wird er mir einen Vogel zeigen und damit hat sich die Sache erledigt.
     
  16. #15 Vermieter93, 01.12.2018
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    Wie gesagt mir war der Makler auch nicht sympatisch und grade solche Aussagen lassen bei einem ja auch die Alarmglocken läuten.

    Seine Provision hat er nach der Besichtigung noch vorm Objekt nochmal schnell von 3,57% auf 4,6% erhöht. Diese Anpassung hätten sie jetzt grade vornehmen müssen und sei nur noch nicht im Exposé geändert.
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 01.12.2018
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    Wenn du schon selbst den Eindruck hast, dass dieser Makler unseriös ist, ist das nur ein weiterer Grund nicht über ihn das Haus zu kaufen.

    Kann schon sein, dass es dich jetzt in den Fingern juckt.
    Trotzdem halten hier alle User dieses Haus nicht für ein Schnäppchen.

    Zwar hat nur der TE das Haus gesehen, aber so einstimmig "Finger weg, da ist was oberfaul!" ist die Meinung zu einem Objekt hier im Forum wirklich selten.

    Allein das reicht, um Reißaus zu nehmen.
    Klar können sich Konditionen ändern, aber dann sagt man das VOR einer Besichtigung und nicht im Nachgang.
     
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  18. #17 notwendiges Übel, 01.12.2018
    notwendiges Übel

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    Jaklar :28:

    DAS wäre spätestens der Moment gewesen wo ich mich herzlich, aber dauerhaft verabschiedet hätte. :109:

    DU zeigst Interesse und schon beschließt er, daß er nicht 8.568 € sondern 11.040 € verdienen möchte.
    2.472 € mal eben. :155:

    Wie gesagt, ich (mal wieder ganz subjektiv) wäre draußen.
     
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  19. #18 ehrenwertes Haus, 01.12.2018
    ehrenwertes Haus

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    @Vermieter93

    reicht das Vorgenannte, damit du dich dem kollektiven Fluchtverhalten vor diesem Makler anschließt?

    Ganz sicher gibt es auch andere Angebote, die dein Ziel in den nächsten 20 Jahren ein Zusatzeinkommen aufzubauen ermöglichen mit deutlich weniger "Auf-die-Schnauze-fliegen-Potential" ;)
     
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  20. dots

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    Das ist ein Widerspruch in sich.
    Meinst du wirklich "kernsaniert"? Oder "neu gestrichen"?
     
  21. #20 Vermieter93, 01.12.2018
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    Vielen Dank für eure Antworten und Meinungen, vermutlich werde ich euren Rat befolgen.
    Trotzdem "juckt es in den Fingern" wie ehrenwertes Haus schon richtig erkannt hat.

    Wenn ich euch richtig verstehe macht es wohl auch keinen Sinn einen unverschämt niedrigen Preis zu bieten und so sein Glück zu versuchen?
    Habt ihr Tipps für mich wonach ich sonst auf dem Immobilienmarkt Ausschau halten sollte? Ich habe das Gefühl hier momentan einfach nicht wirklich weiter zu kommen, denke aber so früher (deswegen natürlich nicht überstürzen) ich kauf umso länger ich etwas davon habe.

    Ich habe vor 5 Jahren von Privat (übrigens auch günstig von einem unsympatischen Verkäufer nach über 15 Jahren Leerstand, jedoch mehreren intensiven Besichtigungen vor Kaufabschluss) ein Reihenhaus (Bj. 60er) gekauft und hier Wände rausgerissen (Sturz eingezogen), neu gemacht: Elektrik, Bad, Leitungen, Fenster, Heizungsanlage, Einblasdämmung. Ich würde also schon behaupten gewisse Grundkentnisse zu haben, bin mir aber auch bewusst das ein kleines Reihenhaus nicht mit einem MFH vergleichbar ist.
     
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