Mit 25 J. MFH kaufen?

Diskutiere Mit 25 J. MFH kaufen? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Habt ihr Tipps für mich wonach ich sonst auf dem Immobilienmarkt Ausschau halten sollte? Ich habe das Gefühl hier momentan einfach nicht wirklich...

  1. #21 immobiliensammler, 01.12.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Abwarten, weiter Eigenkapital ansparen, wenn die Zinsen steigen sinken die Multiple fast automatisch, wenn dann noch 5 Jahre später die Versteigerungen losgehen gibt es die echten Schnäppchen!
     
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  3. #22 Vermieter93, 01.12.2018
    Zuletzt bearbeitet: 01.12.2018
    Vermieter93

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    Vielen Dank! So werde ich es wohl erstmal machen, auch wenn ich jetzt noch jung bin und die Zeit und Energie hätte. Später wird es ggf. durch Familie usw. wohl in manchen Punkten nicht einfacher.
    Die Energie will raus und ich habe Lust so ein Projekt anzugehen.
     
  4. Pitty

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    Wenn ein Makler mir Druck macht frage ich wo der Fehler ist. Wenn er mehrere Interessenten hat soll er es doch an sie verkaufen.

    Zum anderen, wenn Du noch kein richtiges Interesse haben solltest könntest Du pokern und hoffen das Du das Objekt zu dem von Dir angebotenen Preis bekommst.

    Wenn Du finanzierst musst Du wenigstens die Kaufnebenkosten auf den Tisch packen um eine wenigstens gute Finanzierung zu erhalten.

    Wenn der Größte Teil Harzis im Haus sind sehe ich schon Konflicktprobleme. Muss aber nicht sein.

    Wir haben klein angefangen. Erst ETW, dann im Sehment MFH eingestiegen. Da war die erste aber schon abbezahlt und brachte einiges an Entspannung rein.

    Lebe Deinen Traum und spare noch einige Jahre oder du hast Glück eine Immo ordentlich runter zu handeln.
     
  5. #24 Papabär, 02.12.2018
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Jupp - war hier auch mein erster Gedanke.

    Und wenn der Druck soweit geht, dass der KV möglichst noch vor dem Jahreswechsel abgeschlossen sein soll, wäre mein erster (aber nicht einziger) Verdacht: Bleirohre! :112: ... zumindest aber irgendetwas kostenintensives, das eigentlich bis spätestens 31.12.2018 erledigt sein muss. Die 50.000 € Eigenkapital würden dann u. U. für´s Bußgeld reichen.


    Probleme mit ALG II-Empfängern ... nun KANN passieren - muss aber nicht. Ich habe früher eine ganze Menge davon als Mieter gehabt. Es gab da durchaus auch (teils massive) Probleme, aber lange nicht bei allen. Die meisten Mieter zahlen auch im ALG II-Bezug pünktlich ihre Miete. Allerdings habe ich mich in der Zeit selber auch intensiv mit dem SGB II beschäftigt, betroffenen Mietern ggf. Beratungsstellen empfohlen und auch einem MA des JobCenters mal gefragt, ob er das Gesetz auf das er sich bezieht überhaupt schon mal selber durchgelesen hat. Das sind selbst für "gute Verwalter" i.d.R. weder typische Kenntnisse noch die typische Aufgabe. Ich hatte das lediglich gemacht, weil meine Madame damals ebenfalls Transferleitungen bezogen hat und gewisse Aussagen vom JC sich nicht mit dem gängigen Mietrecht gedeckt haben.

    Natürlich sollte man die örtlichen KdU-Sätze dann auch genau kennen.
     
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  6. #25 ehrenwertes Haus, 02.12.2018
    ehrenwertes Haus

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    Mieter mit finanzieller Unterstützung von irgendwelchen Ämtern (gibt ja noch mehr als die Harz4ler) sind nicht pauschal schlechte Mieter.

    Trotzdem nicht meine Empfehlung, wenn man in den Vermieterbereich einsteigen möchte und (noch) nicht ein einigermaßes gutes Finanzpolster hat.
    Das Risiko auf nicht eintreibbare Schulden (Mietrückstände und/oder aus Schäden durch den Mieter) ist bei dieser Mietergruppe einfach höher als bei jeder anderen Zielgruppe an Mietern.

    Für meinen Geschmack, muss man das eigene finanzielle Risiko durch Mitkauf solcher Mieter nicht noch in die Höhe treiben. Als Vermieterneuling trifft man noch genug Fettnäpfchen, die nur selten wirklich kostenneutral sind.
    Oder welcher Vermieter hat als Anfänger keine Fehler gemacht und Lehrgeld gezahlt?
     
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  7. #26 Vermieter93, 02.12.2018
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    Vielen Dank für die weiteren Antworten!

    Sind aufjedenfall sehr interessante Ansätze und Erfahrungen dabei aus denen ich auch nur lernen kann!
    Bleirohre waren zumindest im Keller nicht zu sehen, kann aber natürlich nicht ausschließen das in der Wand noch welche verbaut sind. Ich dachte aber auch die wären schon länger verboten.

    Ich habe ja jetzt noch ein paar Tage Zeit zu überlegen ob ich ein Angebot abgebe, solte ich dieses tun dann werden es max. 220 Tausend sein. Vor einem Kauf würde ich aufjedenfall das Grundstück nochmal auf Altlasten überprüfen. Einen Kredit würde ich dann über 300 Tausend (80 Tausend für Renovierung und ungeplante Zwischenfälle) aufnehmen und die Kaufnebenkosten so bezahlen. Als Kreditrate würde ich 1.500 Euro ins Auge fassen, diesen Betrag kann ich bei meinen aktuellen Ausgaben komplett durchs Gehalt stämmen. UND mir aufjedenfall eine gute Hausverwaltung suchen.

    Auch mit "klein anfangen" habe ich mich ein wenig auseinadergesetzt, aktuell steht eine kleine DG-Wohnung zwei Straßen weiter zum Verkauf. (60qm, Kaufpreis 60 Tausend, Mieteinnahmen pro Monat 320 Euro). Wirklich weiter bringt einen das wohl nicht aber vielleicht wäre es für eine gute Möglichkeit einfach mal einen tieferen Einblick ins Vermieterleben zu bekommen.
     
  8. #27 Malina123, 02.12.2018
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    tieferen Einblick ins Vermieterleben zu bekommen.[/QUOTE]

    Auf den tieferen Einblick warte ich auch immer......
     
  9. #28 Vermieter93, 05.12.2018
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    Guten Morgen zusammen,

    ich habe heute Morgen ein Angebot von 220.000 Euro abgegeben, mit der Bedingung einer vorherigen Besichtigung mit einem Bausachverständigen.

    Antwort des Makler:
    Meine Vorstellung sei sehr Marktfremd, ich hätte mich mal lieber von einem Sachverständigen beraten lassen sollen.

    Mein Einwand das ich dies nach der Erstbesichtigung als weiteren Schritt geäußert habe (dieser Vorschlag wurde damals sehr Missmutig beäugt, mit den Worten: Warum das den, es sei doch alles in Ordnung) bekam ich jetzt als Antwort:
    Das eine Besichtigung mit einem Sachverständigen erwünscht war/ist, man hätte ja nichts zu verbergen. Aber das man sich gewünscht hätte das ich bereits bei der Erstbesichtigung einen dazugeholt hätte. Ist dies so üblich?

    Ich kann mir nicht vorstellen das man zu jeder Erstbesichtigung gleich einen Sachverständigen mitnimmt. Außerdem erwarte ich auch das ein Makler vor einem Kaufabschluss zu einer zweiten oder dritten Besichtigung bereit ist, schließlich kriegt dieser ja einen Haufen Kohle dafür.

    Teilt ihr meine Vorstellungen oder habe ich tatsächlich zu hohe Erwartungen an einen Makler? :D
     
  10. dots

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    Ich finde: letzteres.
    Der Makler will möglichst einfach möglichst viel Geld verdienen. Wer will das nicht? So weit, so gut.
    Wenn du nun aber ein Angebot abgibst, gleichzeitig aber zwischen den Zeilen durchblicken lässt, dass du noch gar nicht so genau weißt ob dir die Bude überhaupt wirklich so viel wert ist, wirkt das nicht sehr entschlossen. Um es mal nicht so nett zu formulieren:
    Wenn du 220 tausend Euro bietest, solltest du auch dazu stehen, und nicht einschränkend dazu sagen, dass du erst noch mal prüfen/gucken/ermitteln musst ... vermutlich hat der Makler keinen Bock auf so ein Rumgeeiere (sorry, mir fällt kein netteres Wort ein), bei dem am Ende (aus Sicht des Maklers) vermutlich doch kein Abschluss in Aussicht steht.
     
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  11. #30 Vermieter93, 05.12.2018
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    Stimmt, das ist wirklich nichts halbes und nichts ganzes.
    Wie würde bei euch den so ein Kauf ablaufen?
     
  12. Pitty

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    220.000€ bei der Rendite ist wirklich etwas fremd. Sehe es so. Du hast geboten, zu niedrig, aus die Maus. Stehe zu Deinem Wort.

    Ich habe immer Fotos bei der Erstbesichtigung gemacht und auch jemanden dabei gehabt der Ahnung vom Bau hat. Da reicht eine Firma Dir sich mit Sanierungen auskennt. Denen zahlt man dann 200€ für die Besichtigung und deren Meinung. Vorher würde ich keinen Preis angeben den Du gewillt bist zu zahlen. Auf dieses hin und her hätte ich auch keine Lust.
     
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  13. #32 Vermieter93, 05.12.2018
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    Okey, auch eine gute Möglichkeit!
     
  14. #33 Newbie15, 05.12.2018
    Newbie15

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    Erste Besichtigung alleine, aber eben auch nicht vollkommen ohne Ahnung. Wenn man selbst gar nichts über den Bau weiß, dann vielleicht schon jemanden mitnehmen. Wenn es grundsätzlich in Frage kommt (auch zum angebotenen Preis, +- übliche Verhandlungsspanne), dann alle Unterlagen anfordern, v.a. Mietverträge, weil da ja die ein oder andere Überraschung schlummern kann, aktuelle Miethöhen, Mieterhöhungen mit Höhe und Datum, Mieterstruktur, ggf. auch Zahlungsnachweise über die Mieten, ggf. Nachweise über Renovierungen/Heizung, neue Fenster... und eben die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit Sachverständigem. Dies natürlich nur, wenn ich nach Prüfung aller Unterlagen noch Interesse habe, weil der ja auch Geld kostet. Bisher hatte damit nie ein Makler ein Problem, aber es muss klar sein, dass ich tatsächlich auch einen Kauf anstrebe und das auch nicht nur zu 50 % des angedachten Preises.

    Wenn dann am Ende alles vorliegt, dann gebe ich ein Angebot ab. Je nach Aussage des Bausachverständigen wird der Preis noch erheblich korrigiert oder nicht. Oder eben auch ganz abgesagt, z.B. weil es ein Statikproblem gibt, drückendes Wasser und keine Abdichtung möglich... Hier liegen dann aber Fakten auf dem Tisch, über was wir reden. Wenn z.B. das Dach undicht ist, Heizung muss wegen Alter getauscht werden, Bleirohre ersetzt... und eine Summe, was das kosten soll und weshalb ich entsprechende Abzüge am Kaufpreis vornehmen will.

    Du hast dein Angebot abgegeben, in der Annahme, dass alles in Ordnung ist mit dem Haus. Schließlich hast du keinerlei wertmindernde Gründe genannt. Wenn der Sachverständige noch etwas findet, dann willst du den Preis vermutlich weiter nach unten korrigieren. DAS ist wirklich weltfremd, was die derzeitige Marktlage angeht. Zumindest ist das derzeit die Sicht des Maklers. Ob du da ggf. schon einige Baumängel eingepreist hast (oder auch nicht), weiß ja niemand.

    Ansonsten: du schreibst ja, der Makler hätte auch seine Provision hochgeschraubt, während alles schon am Laufen war. Vermutlich hat er einfach die Arbeit mit dem Objekt unterschätzt und langsam wird es doch nicht mehr so lukrativ wie gehofft. V.a. nicht wenn solche Preisdrücker kommen. Und die dann auch noch einen zweiten Termin wollen. Also muss er die Arbeit reduzieren. Klar will er am liebsten keinen weiteren Besichtigungstermin, höchstens noch zum Notartermin kommen und seine Provision einstecken. Aber wenn er verkaufen will, dann muss er. Das wird er auch wissen.

    Aber ob und wie du da noch hinkommst?
     
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  15. #34 Vermieter93, 05.12.2018
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    Vielen Dank für die ausführliche Beschreibung!!

    Ich habe mein Gebot so niedrig angesetzt da ich mit einer vollständigen Moderniesierung innerhalb der nächsten 25 Jahre eingeplant habe. Hierfür habe ich eine Aufstellung der notwendigen Maßnahmen und deren jeweiligen Kosten aufgestellt und bin auf eine Summe von 150.000 Euro gekommen.
    Laut Makler seien solche zuvor von mir angesprochenen Maßnahmen in dem genannten Zeitraum von 25 Jahren nicht erforderlich, ich sehe das jedoch für mich anders. Ich möchte nicht mein restliches Leben (überspitzt gesagt) Bruchbuden vermieten.

    Mein Ziel war es, nach den Beiträgen hier im Forum die Rate für den Kredit im Notfall auch vollständig aus eigenen Mitteln bezahlen zu können. Dadurch kam dann mein (zugegeben vielleicht auch unverstämt) niedriger Kaufpreis zustande.

    Ich habe auch nicht erwartet das dieser angenommen wird. Jedoch war das der Kaufpreis bei dem ich noch bereit war das finanzielle Risiko einzugehen. Vermutlich wäre ich bei diesem Preis auch dazu bereit gewesen den Kauf ohne weitere Prüfung durch einen Sachverständigen durchzuführen.
     
  16. #35 Newbie15, 05.12.2018
    Newbie15

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    Wenn das Angebot dein Preis war, ist es doch okay. Hatten wir auch schon. Der Verkäufer wollte eine für uns völlig ungerechtfertige Summe, ließ keine Verhandlung zu, auch nicht bei Konfrotation mit den doch erheblichen Mängeln - gut, Sache für uns erledigt. Wir zahlen maximal Preis X, Verkäufer will Y, wenn das nicht passt, wird man sich eben nicht einig. Wenn der Verkäufer meint, ein bisschen pinseln reicht, du meinst, Kernsanierung - dann kommt man zu sehr unterschiedlichen Vorstellungen über Wert und Preis.

    Ich denke, aus der Reaktion des Maklers kann man schließen, dass du sehr weit weg bist von der angestrebten Summe, sodass er da auch kein anderes Angebot des Verkäufers machen will. Wenn der mind. 60 000 € mehr will, wird das wohl nicht dein Verhandlungsspielraum sein und da bringt alle weitere Arbeit und Mühe nichts. Dann ist das eben so. Und bringt es auch nichts, noch ewig darüber nachzudenken.
     
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  17. Pitty

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    Wenn ich aber ein MFH kaufe rechne ich doch nicht Investitionen der nächsten 25 Jahre hoch. Dafür hat man doch die Mieteinnahmen, dass ich einen Teil der Summe investieren möchte. Wenn es danach geht kann man immer die Bäder in 25 Jahre mit einkalkulieren. Das ist totaler Quatsch.
     
  18. #37 immodream, 05.12.2018
    immodream

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    Hallo Vermieter93,
    im Augenblick herrscht bei guten Wohnlagen beim Verkauf von Häusern Goldgräberstimmung .
    Das heißt, es ist Geld ohne Ende da.
    Zum Beispiel wurde letztes Jahr in der Nähe ein 6 Familienhaus verkauft.
    Ich hätte dafür max. 200 000 € geboten . Kaufpreis war 250 000 € .
    Gekauft hat es einer von den Bauern , die in den letzten Jahren reichlich Bauland verkauft haben und nicht wissen, wohin mit dem Geld.
    Kommentar von ihm " ich weis das der Kaufpreis überteuert ist, ich hab aber soviel Geld über, bevor der Euro den Bach runtergeht, kaufe ich lieber noch ein Haus."
    Da brauchst du zum Pokern nicht noch mit einem Bausachverständigen auftreten und suchst in zehn Jahren noch nach einem Objekt.
    Grüße
    Immodream
     
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  19. #38 Vermieter93, 05.12.2018
    Vermieter93

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    Nicht? :D Ich dachte es sei vernünftig, und ist mir auch wichtig, sich mit den Kosten zu beschäftigen welche auf einen nach dem Kauf bzw. insbesondere während der Finanzierung zu kommen. Wie macht man das den?
    Nachdem hier so viele Bedenken geäußert haben habe ich so geplant das ich mithilfe des Kredits die Sanierung nahezu komplett durchführen kann und die Tilgung im schlechtesten Fall von komplettem Mietausfall (oder für die Zeit der Sanierung) durch mein Einkommen gesichert ist (die Nebenkosten habe ich mal aussen vor gelassen).


    Ja, ich glaube auch das ist der Knackpunkt - das war etwas "too much". Ich glaube das war mir auch beim schreiben schon bewusst, habe mich vermutlich nicht zum Kauf getraut.


    Ich überlege jetzt mir mal eine ETW anzugucken, eine kleine DG-Wohnung für 60.000 Euro. Muss mir allerdings vorher noch klar werden ob sich der Aufwand lohnt.
    Kaufpreis 59.000 Euro
    Nettokaltmiete 350 Euro
    Hausgeld 250 Euro, davon 190 Euro auf den Mieter umlegbar
    Wohnfläche 59 qm
     
  20. Pitty

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    Du hast bei der Immosuche ein Problem, warum Du den Kaufpreis nicht bis ins Bodenlose handeln kannst.
    Da Du finanzierst kann Dir jeder X Beliebige durch den Vertrag grätschen, indem er die Summe nicht finanzieren muss. Du musst erst einmal eine Bank finden, dann gibt es einen Sachverständigen der sich alle Wohnungen anschaut, bevor die Bank sagt O.K. Das sind alles Dinge die Du beim Kauf bedenken musst.

    und bei 2000€ Mieteinnahmen hätte ich die Messlatte bei 250-300.000€ angesetzt. Das wäre in Ordnung, aber nicht 220.000€. Das sind weniger als 10Prozent. Meinst Du der Verkäufer verscherbelt seine Immobilie?

    Auch wenn er keine Kinder hat, gibt es bestimmt noch Familie oder er gründet eine Stiftung. Dann würde er auch jeden Cent gut gebrauchen können.

    Eine ETW würde ich nicht kaufen. Da ist ein kleines MFH schon besser. Du entscheidest selber wie viel Du in die Hütte steckst, wann Du die Fassade streichst und mit welcher Farbe. Das entscheidest Du, in der Gemeinschaft die Gemeinschaft. Zum anderen brauchst Du kein Hausgeld zahlen, lediglich das Geld für einzelne Umbauten sparen.

    Und solange bei einem Haus der Keller trocken ist und im Dachstuhl kein fauliger Balken zu finden ist könnte man sagen, dass die Grundsubstanz schon vorhanden ist. Die Röhre sollten jetzt keine 40 Jahre alt sei. Das wird dann auch teuer.

    Wie sagt man so schön „Leben und Leben lassen“
     
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  21. #40 Goldhamster, 06.12.2018
    Goldhamster

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    Hallo lieber @Vermieter93 ,

    ich habe erst jetzt mal Zeit gehabt, mir dieses Thema durchzulesen.

    Warum die anderen User hier so abwertend und negativ auf deine Pläne und den Preis reagieren, dass verstehe ich nicht.

    Es gibt immernoch Märkte, wo auch ein Kaufpreisverhältnis bei ca. 10 nicht als absolutes Schnäppchen gilt.

    Ob man sich aber so ein altes Haus antuen möchte, dass kann man nur selber entscheiden. Ich jedenfalls nicht mehr.

    Goldhamsterlein
     
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