Mit 25 J. MFH kaufen?

Diskutiere Mit 25 J. MFH kaufen? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Objekt 2 wäre mein Favorit. Risiko des Mietausfalles würde anhand der Anzahl der Mieter deutlich gesenkt werden Ich würde mit mit. 2000€ abzahlen....

  1. #101 Vermieter93, 01.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Ein Kredit mit einer Laufzeit von 5 Jahren werde ich wohl unter keine Umständen erreichen können. 20 Jahre könnte klappen wenn es gut läuft, jedoch möchte ich mir schon ein paar Jahre mehr Luft einplanen um bei mögliche Mietausfälle, ungeplante Investitionskosten usw. noch ein wenig Sicherheit zu haben.


    Es handelt sich um reale Objekte die seit ca. 1-2 Monaten im Netz sind. Konkret überlege ich Ernst zu machen und die Objekete zu besichtigen.
    Beim ersten Objekt ist die Lage für das Ladenlokal leider nicht wirklich gut (ca. 50m von der Fußgängerzone in einer kleinen Seitenstraße, aktuell ein Internet Cafe drin). Interessant ist hier vor allem die überschaubare Größe (wie von Ferdie angedeutet) und Preisklasse.
    Beim zweiten Objekt schreckt mich das BJ und die höhere Preisklasse etwas ab. Jedoch halte ich bis jetzt diese Objekt für rentabler.


    Für meine Region (Niederrhein) würde ich das ganz ähnlich einschätzen. 3 WE Objekte bzw. Preisklasse 200-300 Tausend Euro findet man deutlich weniger als größere Objekte.
     
  2. Anzeige

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #102 Vermieter93, 09.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Guten Abend zusammen,

    nachdem aus den letzten beiden Objekten nichts geworden ist habe ich nächste Woche eine Besichtigung eines momentan leerstehenden 3-Familienhauses.
    (zum Objekt: 239.000 Euro inserierter Kaufpreis, Bj. 1913, Wohnfläche 210 qm, Grundstück 315 qm, letzte Modernisierungsmaßnahmen um 1995, Gaszentraleinheizung, Warmwasseraufbereitung über elektrische Durchlauferhitzer, Kunstofffenster mit Isolierverglasung in Wohnungen, einfach verglaste Holzfenster Treppenhaus, nahe Innenstadt einer 60Tausend Einwohner Stadt - Wesel).

    Wie geht ihr vor um einen Mietpreis festzulegen (erstmal jetzt zum kalkulieren)?
    Zuerst habe ich mir den Mietpreisspiegel (von 2018) angesehen, der hier angegebene Preis pro qm für eine Wohnung in moderniesierten Altbauten mit Heizung, Bad/WC, Isolierverglasung in normaler Wohnlage liegt bei grade mal 4,01 Euro.

    Der durschnittliche Mietpreis für Wesel liegt laut Immowelt bei 7,21 Euro (aller Wohnungen, aller Baujahre). Wenn ich Anzeigen andere vergleichbare Wohnungen durchgucke liegt der Mietpreis auch meist so zwischen 6-7 Euro.

    Meine Frage jetzt: Wie kommt der niedrige Mittelwert im Mietpreisspiegel zustande? Der Unterschied zur Realität ist ja hier erheblich.
    Verstehe ich den Mitpreisspiegel falsch?

    Vielen Dank schonmal für Eure Antworten!
     
  4. #103 Newbie15, 09.01.2019
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.04.2015
    Beiträge:
    592
    Zustimmungen:
    236
    Bei Immoscout sind Angebote, im Mietspiegel tatsächlich vereinbarte Mieten. Davon ab können bei Immoscout die Preise stark verzerrt sein, wenn sie da alle Baujahre mischen und viele Neubauten dabei sind, die natürlich ganz andere Mietpreise erzielen.
     
  5. #104 Vermieter93, 09.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Ich habe im Rahmen meiner Suche ja jetzt schon ein paar Mietverträge gesehen, jedoch lag der Mietpreis selbst bei kathastrophalem Zustand der Wohnung immer bei mindestens 5 Euro, für eine Wohnung mit normaler Ausstattung halte ich auch mind. 6 Euro für realistisch und wollte eigentlich auch damit kalkulieren. :152:
     
  6. #105 ehrenwertes Haus, 09.01.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    13.10.2017
    Beiträge:
    2.600
    Zustimmungen:
    1.582
    Wenn es bei dir mit einer Wohnung zum Vermieten wirklich ernst wird, dann besorge dir VOR dem Kauf einen Mietspiegel von dieser Gemeinde. Oft sind die gratis zu haben, teurer als 5 Euro habe ich sie noch nicht gesehen. Dann kannst du deine Wunschwohnung nach den Kriterien eines gültigen Mietspiegels einordnen und erhälst auf jeden Fall eine Mietpreisspanne für deine Kalkulation.

    Für Neuvermietungen musst du dich zwar nicht an den regionalen Mietspiegel halten, eine zu deutliche Abweichung nach oben (derzeit glaube ich 10% über Mietspiegel), kann dich aber in Erklärungsnöte bringen oder sogar den Mieter zu Rückforderungen berechtigen.
    Versuche ruhig die Wohnung möglichst teuer an den Mann zu bringen, sprich am oberen Limit der Spanne des Mietspiegels oder auch etwas darüber. Das hilft bei der Finanzierung der Wohnung und mit etwas Glück gibt es ein kleines Extra-Polster falls Mietzahlungen mal ausfallen sollten.

    Die kalkulatorische Miete für die Finanzierung der Wohnung, solltest du aber deutlich niedriger ansetzten. Es gibt immer wieder Mietausfälle, unvorhersehbare Reparaturen usw. Auch für evt. erforderliche anwaltliche Unterstützung und gerichtliche Auseinandersetzungen solltest du ein Polster einplanen. Letzteres wird auch dich als Vermieter ziemlich sicher irgendwann treffen.
     
  7. #106 Vermieter93, 09.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Vielen Dank für deine ausführliche Antwort ehrenwertes Haus!

    Den Mietspiegel habe ich mir bereits besorgt, die Spanne liegt für einen modernisierten Altbau zwischen 3,91 Euro - 4,11 Euro/Mittelwert 4,01 Euro. + bis zu 10% für Gartennutzung.
    Jedoch halte ich diesen Wert wie oben beschrieben für viel zu niedrig.

    Ich habe gelesen das man moderniserte Wohnungen, die Neubauwohnungen gleichzusetzen sind, der entsprechenden Jahrgangsgruppe der Modernisierung gleichsetzen kann.

    Die Einstufung in die nun richtige Spalte finde ich als sehr schwierig. Ich sehe die Wohnung eigentlich als modernisierten Altbau an, jedoch halte ich in dieser Spalte die Miete für viel zu gering.
     
  8. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    4.401
    Zustimmungen:
    556
    Es geht ja nicht darum was Du für Miete zu gering hällst, sondern was der Mietspiegel hergibt.

    Mit 4,11€ kannst Du natürlich gar keine Sprünge machen. Für mich wäre entweder die Gegend oder der Kaufpreis ein no go zu sein.
     
  9. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    14.09.2015
    Beiträge:
    135
    Zustimmungen:
    55
    Ort:
    Westerwald
    Erst beim halben Kaufpreis würde ich anfangen zu Überlegen.
     
  10. #109 Vermieter93, 12.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Wie gesagt ich halte einen Mietpreis von 4 Euro für absolut unrealistisch! Auf den Portalen finden man keine Wohnung zu diesem qm/Preis zum mieten und auch die Wohnungen die ich bisher besichtigt habe (teils in kathastrophe Zustand und mit alten Mietverträgen) lagen nie unter 5,50 Euro.

    Ich halte einen Mietpreis zwischen 6-7 Euro/qm für realistisch.
     
  11. #110 Melanie123, 12.01.2019
    Melanie123

    Melanie123 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    15.10.2014
    Beiträge:
    189
    Zustimmungen:
    80
    Lagen die Wohnungen, die Du Dir angeschaut hast, denn auch in Wesel? Es geht hier um die Lage.
    Ich habe mich zugegebenermaßen nie mit Wesel auseinandergesetzt.
    Für mich ist es (Vorurteil) eher eine Stadt, in der man der Kinder wegen ein Haus kauft, während der Hauptverdiener halt ziemlich weit bis zum Arbeitsplatz (Ruhrgebiet) fährt.
    Also eher Eigentum statt Miete.
    Südlich von Wesel liegt aber Oberhausen und dort stagnieren die Mieten. Der Mietspiegel von OB ist im Netz. Für 6-7 € muss man da schon etwas aufweisen können.
     
  12. #111 Vermieter93, 12.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Ja, die Wohnungen lagen auch in Wesel und auch in vergleichbarer Lage.
    Ich komme aus Wesel und mir ist wichtig das ich nicht ewig bis zum Objekt fahren muss. Aber ich halte Wesel auch nicht für die schlechteste Wahl, Arbeitsplätze gibt es auch hier einige und ich glaube das ein Großteil der Leute die von hier kommen auch hier bleiben. Die Leerstandsquote lag 2009 bei unter 6% und laut eines Bericht des Landes fehlen im Kreis Wesel in den nächsten Jahren zwischen 100 bis 500 Wohnungen pro Jahr (ohne Einreichung von Zuwachs durch Flüchtlingen).
    Das klingt für mich erstmal nicht so verkehrt, höre mir aber auch gerne andere Meinungen an.
     
  13. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.11.2015
    Beiträge:
    154
    Zustimmungen:
    64
    Ich habe noch eine alte (2015 !!!) Broschüre von NRW bez. der demografischen Entwicklung:
    "Statistische Analysen und Studien, Band 84 Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nordrhein-Westfalens 2014 bis 2040/2060"
    Da finden sich diese Sätze wo
    Wesel drin vorkommt:
    "Einen sehr hohen Sterbefallüberschuss wird nach den Ergebnissen bis 2039 der Kreis Recklinghausen und der Ennepe-Ruhr-Kreis sowie die
    Kreise Wesel und Höxter erreichen ..."
    "Darüber hinaus werden der Hochsauerlandkreis sowie die Kreise Wesel, Viersen, Coesfeld und Euskirchen bis zum Jahr 2040 bei ihrer Bevölkerung ein Durchschnittsalter von 50 und mehr Jahren erzielen."

    Klar ist fast überall mit Veralterung und Bevölkerungsrückgang zu rechnen, vielleicht aber mal die aktuelle Version heraussuchen und dann bez. Wesel schauen, auch in den ganzen Tabellen, damit man eine Ahnung bekommt was los ist.

     
    dots und Vermieter93 gefällt das.
  14. #113 Vermieter93, 12.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Danke für den Hinweis, werde ich machen!
     
  15. #114 Vermieter93, 12.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Bei einer Modellrechnung für alle Kreise und Städte vom Land von 2015 soll der Kreis Wesel bis 2040 einen Zuwachs der privaten Haushalte von 3,3 Prozent bekommen (starker Zuwachs von 1- und 2-Personen Haushalten, Abnahme von 3-, 4- Personen Haushalten). Ich denke das die Wohngegend in welcher ich suche für Einzelpersonen und Pärchen interessant ist. Auch eine Wohnungsgröße von 70qm sollte ja für diese Zielgruppe geeignet sein.

    Bis 2060 soll der Zuwachs dann insgesamt auf NRW gesehen wieder abnehmen, hier gibt es jedoch keine Unterteilung nach Kreisen/Städten.
     
  16. #115 Ferdl, 12.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 12.01.2019
    Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    14.09.2015
    Beiträge:
    135
    Zustimmungen:
    55
    Ort:
    Westerwald
    Dat is halt ein Spekulationsobjekt, wenn in die Gegend Investiert wird, wenn die es einen Zuwachs von Wohnungssuchenden gibt, dann wird das vieleicht ne Goldgrube, wenn nicht, dann nicht.
     
  17. #116 Vermieter93, 12.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Als Spekulationsobjekt würde ich es nicht betrachten, ich plane damit das alles so bleibt wie es jetzt ist für die nächsten 30 Jahre und dann bin ich mehr als zufrieden.
    Dann ist es keinesfalls eine Goldgrube aber in meinen Augen eine lohnenswerte Investition und später (in 27 Jahren) ein netter Zusatz zum Lohn bzw. zur Rente.
     
  18. #117 immodream, 12.01.2019
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    3.038
    Zustimmungen:
    1.243
    Hallo,,
    ich kenne mich in Wesel was die Vermietbarkeit angeht nicht aus.
    In Recklinghausen entscheiden hundert Meter Lage des Mietobjektes, ob man 5 € oder jetzt fast 7 €/m² bekommt.
    Deshalb halte ich genaueste Ortskenntnis für absolut notwendig, da nützt auch kein Mietspiegel.
    Ich beobachte z. B. regelmäßig im immobilienscout Wohnungen bis 60 m² in Innenstadnähe von Re.
    Da sehe ich dann, wie die Objekte der Mitbewerber aussehe und wie schnell oder auch langwierig die Vermietung mancher Wohnungen dauert.
    Ich habe z. B. ein Objekt in der Stadtmitte , da geht 100 m weiter die Bronx los.
    Da wollen nicht mal die integrierten Jungtürken wohnen.
    Bei einem anderen Objekt ist 100 m weiter die Hauptstraße und dann die Bahngleise Münster -Essen.
    Das ist natürlich auch nur an bestimmte Bevölkerungsgruppen zu vermieten.
    Grüße
    Immodream
     
    Florian88 und Vermieter93 gefällt das.
  19. #118 Vermieter93, 13.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Danke!
    Wie wichtig die Ortskenntnis ist habe ich letzte Woche nochmals gemerkt als ich meinen Suchradius vergrößern wollte. Bei Ansicht der Exposes von verschiedenen Objekten in Nachbarstädten konnte ich überhaupt nicht einschätzen ob dies nun ein gerechtfertigten Preis ist oder nicht.

    Ich werde mir ein Beispiel daran nehmen und auch verstärkt die Mietwohnungen auf den Portalen im Auge behalten.
     
  20. #119 Florian88, 14.01.2019
    Florian88

    Florian88 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    17.01.2018
    Beiträge:
    15
    Zustimmungen:
    9
    Bezüglich des Mietpreises kann ich Immodream nur bestätigen, einige Meter können bereits sehr viel ausmachen. Aber auch die die Ausstattung, die Größe und der Schnitt und viele weitere Faktoren darfst du nicht unterschätzen. Meine Erfahrung ist auch, dass es enorm viel bringt, wenn man gute Bilder einer liebevoll eingerichteten Wohnung hat. Im Unterbewusstsein macht das sehr viel aus. Und eine gut eingerichtete, saubere und ordentliche Wohnung macht einiges weg. -> Marketing halt ;-)
    Den Tipp aktuelle Wohnungsanzeigen zu beobachten und vielleicht auch mal eine vom Wettbewerb anzugucken, kann ich nur empfehlen.

    Das die Wohnungen in deinem Fall "so günstig" vermietet werden, könnte auch daran liegen, dass der Vorbesitzer einer Mieterhöhung scheute.
    Vielleicht war der Verkauf schon insgeheim etwas länger geplant und die unliebsame Mieterhöhung (macht nicht jedem Vermieter Spaß) deshalb vertagt.
    Auch kenne ich viele Vermieter, die lieber etwas günstiger vermieten und so oft liebgewonnene und ordentliche Mieter an sich binden bzw. halten.
    Mit steigendem m² Preis wachen meines Erachtens auch die Ansprüche. Steigende Ansprüche bedeuten wiederum Investitionen bzw. Stress.

    Aber unabhängig dazu ist die Frage die ich mir stelle: Wie ist das Minimum der Einnahmen, das ich erreichen kann. Dieser pessimistische Wert muss "deckend" sein.
    Inwieweit dieser Wert "deckend" ist, hängt natürlich einzig von deinen persönlichen Faktoren ab (deiner Finanzierung, deine eigene Arbeitsleistung,...).
     
  21. #120 Vermieter93, 14.01.2019
    Vermieter93

    Vermieter93 Benutzer

    Dabei seit:
    30.11.2018
    Beiträge:
    48
    Zustimmungen:
    3
    Aktuell ist das ganze Haus (3Wohnungen) leerstehend. Zuletzt war es an eine Einrichtung vermietet die alle drei Wohnungen gemietet hatte. Zu welchem Preis weiß ich nicht, werde ich aber versuchen in Erfahrung zu bringen.

    Die Finanzierungsrate würde vermutlich bei 850 Euro liegen. Ich denke das ich mindestens 6Euro/qm brauche (Gesamt dann 1.260/Monat) um genug über zu haben für weitere nicht umlegbare Kosten und Rücklagenbildung.
     
Thema:

Mit 25 J. MFH kaufen?

Die Seite wird geladen...

Mit 25 J. MFH kaufen? - Ähnliche Themen

  1. Kauf neues Zinshaus

    Kauf neues Zinshaus: Hallo ins Forum, ich bin neu hier und auch im Immobilienumfeld als Investor noch nicht aktiv. Von einem Unternehmer/bauträger habe ich ein...
  2. Steuer: 2 Wohnung kaufen ohne Teilungserklärung

    Steuer: 2 Wohnung kaufen ohne Teilungserklärung: Hallo ihr, ich bin dabei mit meiner Freundin zusammen ein Reihenhaus zu kaufen. Dies hat ein eigenes Grundbuchblatt und besteht aus zwei...
  3. 2 Freunde kaufen ein Haus, wer ist Steuerpflichtig?

    2 Freunde kaufen ein Haus, wer ist Steuerpflichtig?: Hey liebe Gemeinde, ein Freund und ich haben vor ein Haus zu Kaufen per Privatfinanzierung. Nun ist für mich nicht ersichtlich wie sich das mit...
  4. Abwassergebühren pro Whng, MFH in EFH mit Einliegerwohnung

    Abwassergebühren pro Whng, MFH in EFH mit Einliegerwohnung: Hallo, Freunde der kreativen Auffassung von Gesetzen, leider hinkt man der Realität hinterher und die Versorger/Entsorger sind dem normalen...
  5. Heizöl vom Mieter bestellen & kaufen lassen

    Heizöl vom Mieter bestellen & kaufen lassen: Guten Abend, ich habe ein MFH komplett an die Gemeinde vermietet (für mehrere Jahre). Kann ich den Heizölkauf auf die Gemeinde „abwälzen“? Ich...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden