Mit schwierigen Mietern korrekt umgehen?

Diskutiere Mit schwierigen Mietern korrekt umgehen? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich würde gern um Eure Ratschläge bitten. Ich habe eine vermietete ETW gekauft und möchte diese zum Eigenbedarf beziehen – der...
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Novembergrau

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Hallo zusammen,
ich würde gern um Eure Ratschläge bitten.

Ich habe eine vermietete ETW gekauft und möchte diese zum Eigenbedarf beziehen – der Kündigung wegen Eigenbedarf steht aktuell nur noch der fehlende Grundbuchauszug im Weg. Leider sind es unfassbar pedantische Menschen…

Sie lassen sich jede Woche beim Anwalt beraten und fühlen sich als Mieter nicht geschätzt. Mir als Vermieter möchten sie klar machen, dass sie immer im Recht sind….ich lese in jeder E-Mail eigentlich nur, was meine Pflichten sind und was ich alles gefälligst korrekt beachten „soll“.
Die Miete an mich wurde nun immer „unter Vorbehalt wg. bestehender Mietmängel“ überwiesen. Diese Mängel wurden mir schriftlich nie mitgeteilt, ich wurde damals bei der Besichtigung auf angebliche Probleme hingewiesen – das sehe ich aber nicht als Mangelanzeige, zumal damals ja noch gar keine Kaufabsicht durch mich bestand.

Folgende Probleme habe ich aktuell mit den Herrschaften:

Kaution
Die Mietkaution wurde von den vorherigen ET nicht verzinst und in der ursprünglichen Höhe an mich überwiesen (es sind fast 9 Jahre Mietdauer). Die Mieter möchten nun, dass ich für sie, die Zinsen noch von den alten ET einfordere. Das sehe ich aber offen gesagt nicht als meine Aufgabe – ich verzinse die Kaution ab meiner Zuständigkeit für die Mieter.

Was vorher war geht mich doch nichts an und ich treibe bestimmt keine Forderungen im Namen der Mieter ein? Oder bin ich denn dazu verpflichtet? (Randbemerkung: die 25 Euro an Zinsen überweise ich einfach zum Mietende noch mit, deswegen fahre ich doch keinen solchen Aufwand…)

Mietmängel
Die Mieter haben im Laufe der Jahre eine unüberschaubare Anzahl an Mängeln an den Hausverwalter gemeldet – aber nur selten direkt an den bisherigen ET.
Bei der Besichtigung wurden mir zugige Fenster verdeutlicht, an denen die Mieter sogar Klebeband angebracht haben, weil es so kalt wäre. Die Heizkosten sind dazu vergleichsweise jedoch sehr gering…
Die Wohnung habe ich lt. Kaufvertrag mängelfrei übernommen. Soweit ich informiert bin, muss mir als neuer ET der Mieter seine Mietmängel nun erst einmal schriftlich anzeigen? Ich kann ja nicht ahnen, was er vorher bemängelt hat, die Eigentümer haben mir nichts übergeben.

Ein großer Mangelpunkt sind die Fenster, das ist mir ja bereits gesagt worden. Nach 11 Jahren sind diese offenbar zugig geworden und ich bin auch gerne bereit diese umgehend gegen neuesten Standard tauschen zu lassen (das kommt mir auch sehr zu Gute). Allerdings müssen die Mieter hier eben mit den Bauarbeiten leben.

Wenn sie dies nicht möchten, dann können sie aber auch keine weiteren Beanstandungen stellen?
Ich vermute stark, dass sie eigentlich auf eine Mietminderung hinarbeiten möchten (für die letzten Monate). Dass ich die Fenster wirklich austauschen werde, wird sie wohl erst mal von den Socken hauen…

Zudem stellt sich die Frage, ob die Mieter dann nicht noch weitere Forderungen aus dem Hut zaubern. In wie weit bin ich verpflichtet diese noch zu erfüllen - die Mietzeit ist ja absehbar.

Kündigung
Ich habe bereits ein rechtlich einwandfreies Schreiben verfasst – mit allen Daten, dem Kündigungsgrund, der korrekten Frist, den Klauseln und dem Hinweis zum Widerspruch – dass ich dann per Einschreiben mit Einwurf zustellen lasse. Kann hier noch etwas bemängelt werden?

Weiterführend glaube ich nicht, dass die Mieter zeitnah eine ihnen passende Wohnung finden werden – dafür sind sie m. M. nach einfach zu übergenau und haben hohe Ansprüche. Dies ist aber kein Grund, zum Ende der Mietzeit nicht auszuziehen. Können sie deswegen den Auszug dennoch verzögern?

Wie gesagt sind die Mieter extrem akribisch und lassen alles durch Anwälte absichern. Es ist daher fraglich, ob ich nicht gleich ebenso verfahren sollte….

Danke!
 
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Andres

Andres

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Ich habe eine vermietete ETW gekauft und möchte diese zum Eigenbedarf beziehen – der Kündigung wegen Eigenbedarf steht aktuell nur noch der fehlende Grundbuchauszug im Weg.
Dir ist bekannt, dass du erst durch die Umschreibung im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag eintrittst? Ich frage das nur zur Sicherheit, denn natürlich kann die Umschreibung auch ohne den Grundbuchauszug schon erfolgt sein, aber die Frage ist dann eben, woher man von der Umschreibung weiß.

Mir als Vermieter möchten sie klar machen, dass sie immer im Recht sind….ich lese in jeder E-Mail eigentlich nur, was meine Pflichten sind und was ich alles gefälligst korrekt beachten „soll“.
Man schreibt seinem Vermieter eben recht selten, was er alles richtig macht oder was man selbst alles pflichtgemäß erledigt hat. Aber zu deiner Beruhigung: Mit diesem "Kulturschock" werden viele Leute konfrontiert, die erstmals eine Leistung gegen Bezahlung an Kunden direkt und in vollständig eigener Verantwortung erbringen. Das ist noch nicht einmal auf die Vermietung von Wohnraum beschränkt.

Eine gewisse professionelle Distanz hilft unglaublich.

Die Miete an mich wurde nun immer „unter Vorbehalt wg. bestehender Mietmängel“ überwiesen.
Das sollte man nicht überbewerten. Einerseits muss der Mieter die Mietzahlung unter Vorbehalt leisten, wenn er später noch Minderungen geltend machen möchte, andererseits darf er auch nicht "einfach so" unter Vorbehalt zahlen, sondern muss irgendwann auch einmal erklären, wie er denn nun tatsächlich zu mindern gedenkt. Wenn man ein paar Monate lang nichts weiter gehört hat, ist der Vorbehalt erledigt.

Gleichzeitig ist hier für mich schon wieder die Frage: Warum zahlt der Mieter eigentlich überhaupt schon an dich?

Diese Mängel wurden mir schriftlich nie mitgeteilt
Eine schriftliche Mängelanzeige ist nicht vorgeschrieben.

ich wurde damals bei der Besichtigung auf angebliche Probleme hingewiesen – das sehe ich aber nicht als Mangelanzeige, zumal damals ja noch gar keine Kaufabsicht durch mich bestand.
Das mag sein, aber sobald die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist, trittst du in die Rechtsposition des früheren Vermieters ein, § 566 BGB. Selbst wenn nur an den früheren Vermieter eine Mängelanzeige erfolgt ist, müsstest du das gegen dich gelten lassen.

Die Mietkaution wurde von den vorherigen ET nicht verzinst und in der ursprünglichen Höhe an mich überwiesen (es sind fast 9 Jahre Mietdauer). Die Mieter möchten nun, dass ich für sie, die Zinsen noch von den alten ET einfordere. Das sehe ich aber offen gesagt nicht als meine Aufgabe – ich verzinse die Kaution ab meiner Zuständigkeit für die Mieter.
Und auch hier: Du trittst in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das schließt die Pflicht ein, die Kaution zu verzinsen und am Ende der Mietzeit (nach angemessener Frist zur Prüfung) verzinst auszuzahlen. Deswegen muss man sich aber nicht ins Hemd machen - in den letzten 9 Jahren gab es sowieso praktisch keine Zinsen. Die Pflicht zur korrekten Anlage besteht aber davon unabhängig.

Die Mieter haben im Laufe der Jahre eine unüberschaubare Anzahl an Mängeln an den Hausverwalter gemeldet – aber nur selten direkt an den bisherigen ET.
Wenn der Verwalter vom Vermieter mit einer Mietverwaltung beauftragt war und den Mietern diese Zuständigkeit so mitgeteilt wurde, wäre das absolut ausreichend.

Bei der Besichtigung wurden mir zugige Fenster verdeutlicht, an denen die Mieter sogar Klebeband angebracht haben, weil es so kalt wäre.
Und, zieht es? Was ist über den Zustand bei Anmietung bekannt?

Die Wohnung habe ich lt. Kaufvertrag mängelfrei übernommen.
Der Kaufvertrag kann (in dieser Hinsicht) keine Fakten schaffen. Man kann nicht einfach im Kaufvertrag definieren, dass die Wohnung mängelfrei ist. Man kann schließlich auch nicht definieren, wie das Wetter morgen wird. Außerdem beschreibt Mängelfreiheit im Kontext des Kaufvertrags den Zustand, den der Verkäufer dir gegenüber schuldet. Welcher Zustand im Kontext des Mietvertrags geschuldet ist, ist damit nicht geregelt. Das lässt sich auch nicht durch Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer bestimmen. Eigentlich irgendwie logisch ...

Soweit ich informiert bin, muss mir als neuer ET der Mieter seine Mietmängel nun erst einmal schriftlich anzeigen? Ich kann ja nicht ahnen, was er vorher bemängelt hat, die Eigentümer haben mir nichts übergeben.
S.o., dann musst du eben beim früheren Eigentümer nachfragen. Die Mieter teilen dir aber bestimmt gerne eine vollständige Liste mit ...

Nach 11 Jahren sind diese offenbar zugig geworden und ich bin auch gerne bereit diese umgehend gegen neuesten Standard tauschen zu lassen (das kommt mir auch sehr zu Gute).
Ich hätte die Hoffnung, dass Fenster mehr als 11 Jahre durchhalten und hier nur die Flügel ein bisschen eingestellt und vielleicht Dichtungen ausgetauscht werden müssen. Außerdem sind die Fenster mit Ausnahme der Beschläge auf der Innenseite zwingend Gemeinschaftseigentum. Du darfst da nicht einfach irgendwelche Veränderungen vornehmen.

Davon abgesehen hält sich meine Bereitschaft, solchen Mietern die Wohnung aufzuhübschen, ziemlich in Grenzen. Sollen sie eben für den Rest der Mietzeit mindern.

Allerdings müssen die Mieter hier eben mit den Bauarbeiten leben.
Ja, aber daraus resultieren ggf. weitere Minderungsrechte.

Dass ich die Fenster wirklich austauschen werde, wird sie wohl erst mal von den Socken hauen…
Ich vermute eher, dass es dich aus den Socken hauen wird, wenn dir der Fensterbauer die voraussichtliche Wartezeit mitteilt.

Zudem stellt sich die Frage, ob die Mieter dann nicht noch weitere Forderungen aus dem Hut zaubern. In wie weit bin ich verpflichtet diese noch zu erfüllen - die Mietzeit ist ja absehbar.
Bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses bist du verpflichtet, Mängel an der Mietsache abzustellen. Ob man das in der Praxis macht, ist eine andere Frage.

Ich habe bereits ein rechtlich einwandfreies Schreiben verfasst – mit allen Daten, dem Kündigungsgrund, der korrekten Frist, den Klauseln und dem Hinweis zum Widerspruch – dass ich dann per Einschreiben mit Einwurf zustellen lasse. Kann hier noch etwas bemängelt werden?
Dass die Post einen Umschlag mit einer Glückwunschkarte zum Geburtstag zugestellt hat. Die Zustellung per Einschreiben (egal in welcher Variante) ist nicht beweiskräftig, weil der Inhalt des Schreibens überhaupt nicht dokumentiert ist. Wenn du selbst schreibst, geht das am besten über den Gerichtsvollzieher. Bei Anwälten ist das in der Regel nicht notwendig, weil der Inhalt von Schriftsätzen dort auch z.B. durch eine Bürokraft bestätigt werden kann.

Weiterführend glaube ich nicht, dass die Mieter zeitnah eine ihnen passende Wohnung finden werden – dafür sind sie m. M. nach einfach zu übergenau und haben hohe Ansprüche. Dies ist aber kein Grund, zum Ende der Mietzeit nicht auszuziehen. Können sie deswegen den Auszug dennoch verzögern?
Können? Selbstverständlich! Unabhängig davon, was rechtlich zulässig ist, können die Mieter sich selbstverständlich weigern, die Wohnung zurückzugeben. Das muss dann eben im Zuge einer Räumungsklage geregelt werden.

Wie gesagt sind die Mieter extrem akribisch und lassen alles durch Anwälte absichern. Es ist daher fraglich, ob ich nicht gleich ebenso verfahren sollte….
Du solltest, und zwar definitiv. Du hast keine Ahnung von Mietrecht. Das ist nicht schlimm, im Prinzip ist es der natürliche Ausgangszustand, in dem wir alle losgelegt haben. Es führt nur absehbar zu einer totalen Bauchlandung, wenn man nun versucht, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, und die Mieter professionell vertreten sind. Du brauchst die Dienste eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrechts (bitte genau diese Bezeichnung) und hättest sie eigentlich schon lange vor dem Kauf benötigt.
 
  • Mit schwierigen Mietern korrekt umgehen? Beitrag #3

Hutchinson Hatch

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Ergänzend möchte ich hinzufügen, dass es noch die Möglichkeit eines Auflösungsvertrages inkl. einer Abfindung für die Mieter gibt (Stichwort: Ziehgeld). Manche Mieter reagieren auf ein solches Angebot durchaus positiv, da sie sowieso eine neue Wohnung finden müssen. Vorteil für dich -> die gerichtliche Auseinandersetzung findet nicht statt.

ABER: Einen solchen Aufhebungsvertrag würde ich ebenfalls nur in Absprache mit einem Anwalt durchführen.
 
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