Mit wenig Eigenkapital und einer Immobilie als Sicherheit eine zweite finanzieren?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Imho, 06.04.2013.

  1. Imho

    Imho Gast

    Hallo,

    ich besitze eine Eigentumswohnung und erwäge, eine zweite zu kaufen. Allerdings habe ich dafür nur 15 % des Kaupreises, müsste also die erste Immobilie als Sicherheit angeben (und die Bank da wahrscheinlich ins Grundbuch nehmen).

    Auslöser dieser Überlegungen sind meine sehr guten Erfahrungen mit der ersten Immobilie. Sehr hohe Rendite aufgrund sehr guter Lage. Wenn das bei der zweiten genauso ist, wäre die Idee, dass die Miete nicht nur den Kredit abbezahlt, sondern noch etwas abwirft.

    Natürlich gibt es das Risiko des Mietausfalls (auf das nun bestimmt einige hinweisen werden) oder Leerstands, aber letzteres ist aufgrund der Lage wirklich gleich null und Mietausfall-Risiko kann man mit sorgfältiger Mieterauswahl zumindest reduzieren, denke ich.

    Kann so ein Modell denn grundsätzlich funktionieren? Mit wenig Eigenkapital, einer Immobilie als Sicherheit und zwei Mieteinahmen eine zweite Immobilie finanzieren? Hat das jemand gemacht?
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 immodream, 06.04.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo Imho,
    grundsätzlich kann das funktionieren.
    Ich habe in den letzten Jahrzehnten immer ein bereits gut vermietetes Objekt als Sicherheit für die Bank für das nächste Objekt benutzt.
    Die Mieteinnahmen waren durch mehrere Vermietjahre nachgewiesen worden.
    Wenn du genug Sicherheiten hast , kannst du sogar 110 % ( incl.Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer ,Makler ) des Kaufpreises finanzieren.
    Du solltest grundsätzlich berücksichtigen, ob du finanziell den Mietausfall beider Wohnungen und evtl. Renovierungskosten ( z. B.Mietnomaden ) durch Ersparnisse oder andere Einkünfte einige Zeit verkraften kannst.
    Grüße
    Immodream
     
  4. #3 Pharao, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    508
    ................................
     
  5. #4 Kitzblitz, 07.04.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.09.2009
    Beiträge:
    993
    Zustimmungen:
    0
    Das funktioniert aufgrund des niedrigen Kredit-Zinssatzes momentan sogar sehr gut. Voraussetzung ist natürlich, dass die erste ETW tatsächlich eine Sicherheit für die finanzierende Bank darstellt - also die Grundschuldeintragung im 1. Rang für die Restfinanzierung der 2. Wohnung zulässt.

    Im 2. Rang wird der Zinssatz höher.

    Ich würde den Sachverhalt mit dem Banker deines Vertrauens durchsprechen.

    Ein ganz wichtiger Aspekt ist allerdings die Beleuchtung der Situation nach Ablauf des Kreditvertrages.
    Wie hoch ist die Restschuld ?
    Wie soll die Restschuld abgetragen werden ?
    Bei einer Anschlussfinanzierung kann es durchaus sein, dass dies nur zu einem deutlich höheren Zinsatz möglich ist - das kann dann finanziell eng werden !

    Also bitte auch intensiv über die Höhe der Tilgungsrate und die Vertragslaufzeit nachdenken.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  6. imho

    imho Gast

    Danke für die beiden aufmunternden Antworten. Hatte eher erwartet, dass ich für verrückt erklärt und vor Mietausfall gewarnt werde. :-)


    Die einzige Unsicherheit neben einem Mietausfall ist m.E. die politische Situation: Wenn die SPD wie derzeit fordert, die Mieten auf 10 % über dem Mietspiegel zu deckeln und nach der Wall an die Regierung kommt (sei es nur als kleiner Partner bei einer großen Koaltion) oder die CDU das aus Wahlkampfgründen plötzlich auch will, würde das die Kredittilgung minimieren.

    Man könnte also bis nach der Wahl im September warten. Aber wenn die Immopreise weiter so galoppieren, wären sie dann nochmal 10 % teurer.
     
  7. #6 Kitzblitz, 07.04.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.09.2009
    Beiträge:
    993
    Zustimmungen:
    0
    Ein wenig verrückt sind wir doch alle und das Risiko mit dem Mietausfall hast du ja schon selbst erkannt.

    Nicht unerwähnt sein sollte natürlich auch das Risiko sich einen Mietnomaden einzufangen - das ist schlimmer als Mietausfall durch Leerstand und schließt nach Rausklage auch noch das Risiko der Rückgabe einer demolierten Wohnung mit ein. Also sollte noch etwas Kohle in der Hinterhand sein, um Gerichtskosten und ggf. eine Wohnungssanierung finanzieren zu können.

    Mit der sorgfältigen Auswahl von geeigneten Mietern kannst du das Risiko minimieren - Überraschungen sind trotzdem nicht ausgeschlossen. Wenn du eine bereits vermietete Wohnung kaufst, tust du gut daran neben dem Kaufobjekt auch den Mieter zu checken - den hat schon jemand anderes für dich ausgesucht (schriftliche Auskunft des Vermieters über den Mieter ist wichtig).


    Welche Partei gerade regiert, ist vielleicht nicht ganz so wichtig. Letztendlich handeln alle regierungsfähigen Parteien unter den Zwängen der Wirtschaft.

    Die Deckelung betrifft ja auch nur Neuvermietungen und 10% über Mietspiegel muss ja nicht sein.


    Es ist heute schon eine Kunst, eine geeignete Wohnung in guter Lage zu einem noch vernünftigen Preis zu finden. Also Markt beobachten, damit du ein Preisgefühl bekommst. Dazu vielleicht auch rein interessehalber die ein oder andere Wohnung anschauen, damit du es einfacher hast deine Kaufentscheidung zu fällen, wenn du die richtige Wohnung vor dir hast.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  8. imho

    imho Gast

    Danke für die Tipps. Die SPD plant aber nicht max. 10% (oder waren es 20%?) über Mietspiegel bei Neuvermietungen, sondern auch bei Bestandsmieten!
     
  9. kathi

    kathi Gesperrt

    Dabei seit:
    20.07.2007
    Beiträge:
    2.158
    Zustimmungen:
    0
    Über Mietspiegel zu erhöhen ging bisher auch nur äusserst schlecht. Was du meinst ist die Forderung Mieten nur noch alle 4 Jahre um 15% erhöhen zu dürfen. Das wird diejenigen Vermieter treffen, die schon ewig nicht mehr erhöht haben. Für den Grossteil der Vermieter, die relativ regelmässig erhöhen, reicht diese Spanne völlig aus.
    Beispiel:
    In München sind die Mieten lt. Mietspiegel seit 2007 (also seit 6 Jahren) um etwas über 10% gestiegen. Wer regelmässig erhöht, der bekommt mit den 15% doch kein Problem.
     
  10. #9 Kitzblitz, 07.04.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.09.2009
    Beiträge:
    993
    Zustimmungen:
    0
    Deshalb sollte man als Vermieter auch hübsch am Ball bleiben - d.h. regelmäßig die Mieten auf die ortüblichen Mieten bei Neuvermietungen erhöhen, damit man gar nicht erst in eine solche Situation kommt.

    Ein Vermieter, der sich nicht ständig um eine vernünftige Rendite seiner Objekte kümmert, benötigt nicht unbedingt viel Mitgefühl. Es ist wie sonst auch - den letzten holen die Wölfe (shietegal, ob die nun SPD oder CDU heißen).

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  11. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    508
    Hi,

    also ich denke das das Risiko für den Leerstand sich sehr in Grenzen halten wird, da du ja selber dazu auch schreibst "... ist aufgrund der Lage wirklich gleich null". D.h. also es gibt genügend Mietinteressenten und dann sollte das bei normalen Mietpreisen kein Problem sein die Wohnung immer vermietet zu bekommen in kurzer Zeit.

    Einen 100%igen Schutz gibt es sicherlich nicht dagegen, aber wenn man genügen Mietinteressenten hat, kann man sich seine Wunschmieter i.d.R auch raussuchen, sodass du hier wirklich bei guter Auswahl das Risiko m.E. wirklich etwas reduzieren kannst.

    Ob das dann wirklich ein "guter" Mieter ist, das wirst du eh erst sagen können, wenn das Mietverhältnis länger Zeit gut läuft bzw erst wenn der Mieter wieder ausgezogen ist. Ich mein, gibt auch Mieter die zahlen immer pünktlich, trotzdem hat man mit denen andauernt irgendwie ärger.


    Allerdings gibt es während der Laufzeit der Finanzierung sicherlich noch viele andere Risiken, sodass theoretisch immer was schief laufen kann. Zb denke ich hier gerade an längere Arbeitslosigkeit zum Beispiel durch Krankheit (kann ja jeden plötzlich treffen), aber ein bischen Risiko gehört eben überall immer etwas dazu.


    Solange du mit realistischen Werten rechnest und auch immer etwas Reserven für Notfälle einplanst, könnte dein Vorhaben m.E. gut funktionieren.
     
  12. Imho

    Imho Gast

    Danke.

    Noch mal zu den SPD-Plänen. Sie beziehen sich ausdrücklich auch auf Neuvermietungen, nicht nur auf Bestandsmieten (hatte die beiden Wörter im vorigen Beitrag vertauscht):

    "Bei Neuvermietungen darf die Miete um nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen."

    Das würde solche Finanzierungsmodelle natürlich in Frage stellen.
     
  13. kathi

    kathi Gesperrt

    Dabei seit:
    20.07.2007
    Beiträge:
    2.158
    Zustimmungen:
    0
    Wieso sollte so ein Finanzierungsmodell nicht funktionieren, wenn man sich im Bereich der Vergleichsmieten bewegt? Versteh ich nicht.
     
  14. #13 Kitzblitz, 07.04.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.09.2009
    Beiträge:
    993
    Zustimmungen:
    0
    ... Schuld ist nur die S P D . ;)

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  15. kathi

    kathi Gesperrt

    Dabei seit:
    20.07.2007
    Beiträge:
    2.158
    Zustimmungen:
    0
    Was hat die SPD mit dem Finanzierungsmodell zu tun?
     
  16. #15 Kitzblitz, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.09.2009
    Beiträge:
    993
    Zustimmungen:
    0
  17. #16 Pharao, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    508
    Hi,

    du solltest bei deiner Überlegung/Rechnerei nicht von Höchstpreisen die möglich wären ausgehen, sondern lieber hier von "normalen" üblichen Mietpreisen, zu denen du die Wohnung wirklich immer auch dann sicher vermietet bekommst.

    Nützt dir nämlich auch nix, wenn es so abläuft wie bei meinem Nachbarn. Die vermieten zu extrem hohen Preis, haben dafür aber auch andauernt Mieterwechsel im Haus und trotz guter Nachfrage immer ziehmlich langen Leerstand. Da verlange ich doch lieber etwas weniger Miete und hab dann auch noch langfristig weniger Arbeit damit und letztendlich auch finanziell mehr davon als meine Nachbarn.

    Genau das ist das was ich u.a. auch meine mit realistischen Zahlen zu rechnen und trotzdem noch etwas Luft zu haben. Wer zu knapp rechnet kommt wesendlich schneller in Schwierigkeiten, wenn mal was nicht so läuft wie gedacht. Klar, wenn du die Wohnung besser als errechnet vermieten kannst, dann ist das sicherlich kein Nachteil, aber für`s Planen würde ich nicht zu riskant rechnen, gerade weil du hier auch viel Verlieren kannst.
     
  18. imho

    imho Gast

    Dass man nicht zu knapp kalkulieren darf, ist klar, Pharao.

    Gerade deshalb, Kathi, es ist tatsächlich so, dass die Finanzierung nicht funktionieren würde, wenn ich mich bei der Miete innerhalb des Mietspiegels bewegen würde. Dann wäre (jetzt mal geschätzt) die Tilgung so hoch wie die Miete und damit alles zu eng, falls mal etwas schief läuft (mögliche Gründe haben wir ja schon genug genannt).

    Und hohe Mieten sind dort nun mal ohne Probleme möglich (Toplage).
     
  19. #18 Pharao, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    508
    Hi,

    Toplage bedeutet aber oft auch überteuerte Kaufpreise und zudem können sich Lagen auch mal ändern, ganz unabhängig was die SPD plant ..... Irgendwann findet man einfach keine Mieter mehr, die bereit sind sich solche Mieten zu leisten, wenn ich jetzt mal von München oder Hamburg ausgehe.

    Und diese Forderung von der SPD betrifft ja in erster Linie (falls ich das richtig mitbekommen hab) nur die Orte, wo die Mietpreise explodieren und es viel zu wenige bezahlbare Wohnungen gibt. Zudem bedeutet die Pläne ja nicht zwangsweise, das diese auch durchsetzbar sind. Also ich mein, geplant war schon viel, gerade vor Wahlen ......
     
  20. kathi

    kathi Gesperrt

    Dabei seit:
    20.07.2007
    Beiträge:
    2.158
    Zustimmungen:
    0
    Dann hast du aber zum einen das von Pharao schon angesprochene Problem des häufigeren Mieterwechsels. Nicht jeder vermietet deutlich über Mietspiegel, auch hier in Stuttgart nicht. Sobald Mieter dann eine günstigere Wohnung finden sind sie weg. Möglicher Leerstand bei Mieterwechsel eingeschlossen.
    Ausserdem sind unvermietete Wohnung oft deutlich teurer als vermietete. Muss man auch einrechnen. Und kauft man eine bereits vermietete Wohnung, dann kommt man idR sowieso nicht über Mietspiegelniveau.
     
  21. #20 Kitzblitz, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.09.2009
    Beiträge:
    993
    Zustimmungen:
    0
    Vergiss mal die TOPLAGE - Lage ist zwar wichtig, doch so wie du die Eckdaten schilderst, scheint es um die Rentabilität des Objektes schlecht bestellt zu sein. Ich gehe nun stark davon aus, dass der Kaufpreis für das Objekt, gemessen an den erzielbaren Mieten, viel zu hoch ist.

    An den momentanen Kreditkonditionen kann es nicht liegen - damit bekommt man bei einem vernünftigen Verhältnis von Kaufpreis und Miete selbst eine 100%-Finanzierung hin und muss trotzdem noch Steuern aus Mietüberschüssen bezahlen. Selbst mit einem höheren Tilgungsanteil (z.B. 5%) sollte immer noch Kostendeckung durch die Mieteinnahmen gegeben sein.

    Wenn du eine realistische Einschätzung zu deinem Vorhaben haben möchtest, solltest du Zahlen nennen.

    Prüfe das Objekt dahingehend, ob es nicht eher für betuchte Eigennutzer geeignet ist.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
Thema: Mit wenig Eigenkapital und einer Immobilie als Sicherheit eine zweite finanzieren?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. zweite immobilie finanzieren

    ,
  2. zweite wohnung kaufen

    ,
  3. zählt eigentumswohnung als eigenkapital

    ,
  4. zweite immobilie kaufen,
  5. abbezahlte immobilie als eigenkapital,
  6. zählt eine immobilie als eigenkapital,
  7. immobilie als sicherheit,
  8. eigentumswohnung als sicherheit,
  9. abbezahlte Wohnung als sicherheit,
  10. finanzierte wohnung als sicherheit,
  11. kreditsicherheit wohnung,
  12. baufinanzierung eigentumswohnung als sicherheit,
  13. gilt eine eigentumswohnung als eigenkapital,
  14. eigentum als sicherheit für kredit,
  15. kauf zweite immobilie,
  16. vermietete eigentumswohnung als sicherheit,
  17. abbezahlter teil einer eigentumswohnung als eigenkapital ,
  18. abbezahlte wohnung als eigenkapital,
  19. zweitimmobilie kaufen,
  20. haus als sicherheit für zweite immobilie,
  21. zweite immobilie als eigenkapital,
  22. zählt zum eigenkapital auch eine eigentumswohnung?,
  23. abbezahlte wohnung als sicherheit,
  24. zweite eigentumswohnung,
  25. vermietete wohnung als kreditsicherheit
Die Seite wird geladen...

Mit wenig Eigenkapital und einer Immobilie als Sicherheit eine zweite finanzieren? - Ähnliche Themen

  1. Überführung geerbter Immobilien in GmbH

    Überführung geerbter Immobilien in GmbH: Einen schönen guten Tag zusammen, ich bin recht neu in dem Thema Immobilienbesitz/Vermietung und habe da eine Idee zu der ich gerne einmal eure...
  2. Warum gibt es so wenig Zusammenhalt gegen den Staat?

    Warum gibt es so wenig Zusammenhalt gegen den Staat?: Man nehme Steuerverschwendungen. Es wird gemosert, gemotzt, aber es passiert: nichts. Es geht immer und immer wieder so weiter. Steuern werden...
  3. Marketing | Vertiebsmaßnahmen um Immobilie zu verkaufen

    Marketing | Vertiebsmaßnahmen um Immobilie zu verkaufen: Hallo, ich suche weitere Möglichkeiten meine Immobilien (Neubau) zu verkaufen. Folgende Maßnahmen haben wir bisher benutzt und ich suche nach...
  4. You Tube Kanal zum Thema Immobilien und Geldanlage

    You Tube Kanal zum Thema Immobilien und Geldanlage: Einfach und klar erklärt - Wirtschaft verstehen - Neue Folge Viktor Neufeld hat es als Legastheniker nach der Lektüre des Buches „Rich Dad Poor...
  5. Kredit zur freinen Verwendung für Immobilien Kauf

    Kredit zur freinen Verwendung für Immobilien Kauf: Hallo zusammen, ich spilele mit dem Gedanken mir eine recht günstige ETW zu kaufen, weche ich vermieten möchte. Sie kostet 20T€ und ich müsste...