Miteigentümer unterschreibt nichts, auch keine ETV Protokolle, was tun?

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von alp, 26.09.2014.

  1. alp

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    Hallo,

    in einem 3-familienhaus gibt es zwei Eigentümer. Der Eigentümer A besitzt zwei Wohnungen, die eine bewohnt er selber, die andere vermietet er. Der Eigentümer B besitzt eine Wohnung, die er selber bewohnt. Die TE sieht für die Abstimmung bei den ETV das Objekt-Prinzip vor. Der Eigentümer A lädt zur einen Beschlussversammlung. Der Eigentümer B nimmt an der Versammlung teil, wählt den Eigentümer A zum Vorsitzenden und stimmt über TOPs ab, das Protokoll der Versammlung (laut WEG sollt der Vorsitzende UND ein Eigentümer unterzeichnen) will der Eigentümer B jedoch nicht unterschreiben – weder dieses noch zukünftige Protokolle. Der Eigentümer B will nichts unterschreiben. Bitte fragt mich nicht warum.

    Die Fragen sind:

    1. Da der Eigentümer A als Vorsitzende unterschrieben hat, darf er nicht noch mal als Eigentümer das Protokoll unterschreiben, oder?
    2. Da die Unterschrift eines Eigentümers fehlt, ist eine Anfechtung der im Protokoll niedergeschriebenen Beschlüsse aussichtreich. Wie sieht Ihr das?
    3. Jede ETV verkommt unter diesen Umständen zu einer Plauderrunde von zwei Personen. Im Streitfall steht Aussage gegen Aussage. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist unmöglich. Darf man eine dritte Person (kein Rechtsanwalt, das geht nicht) als Zeuge zu den ETVs laden, ohne die vom WEG geforderte Nichtöffentlichkeit der Versammlung zu verletzen? Kann man die Notwendigkeit eines Zeugen durch die Haltung des Eigentümers B plausibel begründen?
    4. Gibt es Gerichtsurteile (habe selber keine gefunden) zu ähnlich gelagerten Fällen?
    5. Wie kann der Eigentümer A die de facto Blockade des Eigentümers B umgehen?

    Vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 26.09.2014
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    mir stellt sich die Frage, ob A überhaupt der bestellte Verwalter der WEG ist und zu einer Eigentümerversammlung laden darf.

    Sofern nicht, sollte die WEG einen externen Verwalter bestellen, damit wäre auch das Problem mit der Unterschrift gelöst.

    Christian Martens
     
  4. #3 Tobias F, 26.09.2014
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    Zu 1:Genau richtig erkannt. Im WEG (§24 Abs. 2) steht:
    Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift
    ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist,
    auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist
    berechtigt, die Niederschriften einzusehen.

    Zu 2: Hier bin ich mir nicht sicher ob das blose Fehlen einer Unterschrift als Anfechtsgrund genügt.

    Zu 3: Ich sehe hier keinen Grund gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit zu verstoßen.

    Zu 4: Ich kenne keine.

    Zu 5: Mit vorgehaltener Waffe vielleicht? ;-)


    Im übrigen wäre, wie Martens schon schrieb, zu klären ob A überhaupt durch Bestellung berechtig ist eine Versammlung einzuberufen.
     
  5. alp

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    @Martens: Zur Einberufung einer ETV ist m.W. jeder Eigentümer berechtigt. Da es keinen Verwalter in der Gemeinschaft gibt, bleibt dem A auch keine Wahl, als selber zut Tate zu schreiten.

    Um einen Verwalter zu bestellen (war übrigens TOP1 der ETV), ist ein Beschluss der ETV nötig. Falls ja, dann sind mindestens die Fragen 2 und 5 rechtlich korrekt zu beantworten oder?
     
  6. Andres

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    Nein, ist er nicht.
     
  7. alp

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    @Andres: Wo weder Verwalter noch Beirat vorhanden sind und daher eine ETV Einberufung nicht verweigern, denke ich, muss ein Eigentümer keinen Antrag auf Eiberufung einer ETV beim Gericht stellen (dieses Antragsrecht eines jeden Eigentümers ist unabdingbar), sondern mal eine ETV einberufen.

    Mein Anliegen ist allerdings nicht die Einberufung, die ist gemäß WEG Regeln erfolgt, sondern die Nachwehen der Versammlung. Für die Hilfe in der Angelegenheit wäre ich sehr dankbar.
     
  8. Andres

    Andres
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    Da denkst du falsch. Entweder berufen alle Eigentümer gemeinsam die Versammlung ein oder ein Eigentümer holt sich die Erlaubnis des Gerichts.

    Beim Rest kann ich leider nicht helfen.
     
  9. #8 Fremdling, 27.09.2014
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    Ihr setzt Euch über das WEG hinweg und geht rein 'pragmatisch' vor, ohne Risiken aus künftigen 'Disharmonien' zu scheuen. Ein Beschluss erhält Gültigkeit mit Verkündung, sofern er nicht nichtig ist oder erfolgreich angefochten wurde.

    Warum bestehst Du dann auf die 'lästige' Formalie einer Protokollunterschrift des Miteigentümers?

    An Deiner Stelle würde ich mir mehr Sorgen um die Anfechtbarkeit aufgrund Eures nicht WEG-konformen Vorgehens machen und auf die Führung eines Beschlussbuches achten.
     
  10. alp

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    Wir sind pragmatisch vorgegangen. Martens und Andres sehen jedoch darin Angriffsfläche und ich möchte sie minimieren.

    Erhöht eine fehlende Unterschift Anfechtungschancen etwa nicht?

    Wo genau ist das Vorgehen nicht WEG konform?
     
  11. #10 Tobias F, 28.09.2014
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    Es gibt Protokolle die später verfasst werden, oder bis dahin noch nicht vom Beirat oder einem Eigentümer, z.B. wegen Urlaub/Krankheit ... unterzeichnet wurden. Die dort gefassten Beschlüsse sind aber deshalb nicht anfechtbarer als jeder andere Beschluss.

    Ein Beschluss ist 4 Wochen ab Beschlussfassung anfechtbar.
    Dabei wird ein Gericht sicherlich nicht prüfen ob das Protokoll untertzeichnet ist, sondern ob:
    - Die Einladung fristgerecht erfolgte
    - Der Top in der Einladung ausreichend bezeichnet war
    - Die WEG hierzu die Beschlusskompetenz hatte
    - Das Abstimmungsergebniss richtig ermittelt wurde
    - Der Beschluss nach Fassung verkündet wurde.
     
  12. alp

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    Die Punkte davor sind imo OK, den letzteren habe ich nicht verstanden:

    1. was bedeutet das?
    2. wie prüft das Gericht die Verkündung?
     
  13. #12 PHinske, 28.09.2014
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    Wenn ich der Minderheitseigentümer wäre, würde ich mir möglicherweise den Spaß machen, erst mal überhaupt nichts zu tun.

    Ich würde auch keine Notwendigkeit sehen, irgendwelche Fristen nach WEG einzuhalten. (Die Anfechtungsfrist für Beschlüsse beträgt übrigens nicht 4 Wochen, sondern einen Monat.)

    Das Gericht würde nur dann etwas prüfen, wenn der Minderheitseigentümer einen vermeintlichen Beschluss tatsächlich angefochten hat. Das Gericht wäre dabei an den Vortrag in der Klagebegründung gebunden. Das Gericht würde nicht von selbst etwas prüfen, was nicht in der Klagebegründung vorhanden ist.

    ABER:
    Warum sollte der Minderheitseigentümer hier Nerven und Geld aufwenden, um eine Klage auf den Weg zu bringen?

    Andersherum wird allerdings ein Schuh daraus:
    Der Mehrheitseigentümer bekommt in dem Moment Probleme, wo er versucht, von dem Minderheitseigentümer Geld einzutreiben, dass als Folge von astrein zustande gekommenen Beschlüssen wahrscheinlich fließen müsste.
    Der Mehrheitseigentümer wird sich bei dem Sachverhalt nicht für die WEG legitimieren können.

    Ich versuche mal folgenden Ansatz:
    Der Mehrheitseigentümer sollte dem Minderheitseigentümer auf Augenhöhe begegnen und versuchen, mit diesem gütlich klarzukommen. Man kann wichtige Dinge nämlich auch im Einvernehmen regeln.

    Ansonsten bleibt dem Mehrheitseigentümer natürlich die Möglichkeit, bei Gericht selbst Anträge zu stellen. Z.B. dahingehend, eine Eigentümerversammlung einberufen zu dürfen mit dem Ziel, dass ein Verwalter bestellt werden kann oder aber einen Notverwalter gerichtlich bestellen zu lassen.

    Um die Mehrheit (aus)nutzen zu können, bedarf es zunächst einmal der Bestellung eines Verwalters, an der es hier scheinbar fehlt.

    MfG PHinske
     
  14. alp

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    Vielleicht unterschätze ich die immer wieder in Frage gestellte Einberufung der Versammlung. Die Sachlage ist: Die beide Eigentümer wünschen sich eine ordnungsgemäße Verwaltung und es sind einige dringende Angelegenheiten (günstigere Gebäudeversicherung zum 1.11, Wärme- und Wasserzähler erneuern usw.) zu beschließen. Die beiden verständigen sich auf Einberufung einer Beschlussversammlung. Der Eigentümer A lädt nach dem WEG Reglement ein. Wo ist hier der Hacken?

    @PHinske: Der Eigentümer A hat sich auch Alternativen überlegt und ist dann auf dem „normalen“ Weg geblieben allein schon wegen sichtbaren Probleme mit der Legitimation im Namen der WEG und Geldeintreiben. Außerdem, eine ordnungsgemäße Verwaltung will er selber lieber früher als später. Ein Verwalter wurde wie schon geschrieben unter TOP1 bestellt.

    Die Befürchtung ist, der Eigentümer B kann jede Zeit sagen, ich weiß vom nichts und habe an keiner Versammlung teilgenommen. Es sind ja Vier-Augen-Gespräche. Wie kann der A eine nachhaltig nachweisbare Beschlussführung sicherstellen?
     
  15. #14 PHinske, 29.09.2014
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    Die erste Frage, die ich mir (und dir!) stelle, ist die, ob der Mehrheitseigentümer dich als ordnungsgemäß bestellten Verwalter ansieht und akzeptiert.

    Die zweite Frage wäre die, ob der Minderheitseigentümer allen Beschlussanträgen zugestimmt hat, die letzten Endes gemeinschaftliches Geld kosten oder ob es 2:1-Entscheidungen gegeben hat.

    Wenn er sich ungerecht überstimmt fühlt, wird er immer wieder Raum für alle möglichen Verweigerungen haben.

    Wenn in den Sachfragen kein Einvernehmen herrscht, würde ich in jedem Fall dazu raten, das Gericht zu bemühen, damit am Ende ein externer Verwalter eingesetzt wird, der dann für die Beschlussumsetzung zuständig ist.

    Dreh- und Angelpunkte bleiben nach wie vor die ordnungsgemäße Einberufung von Versammlungen sowie der Nachweis der Bestellung und die Sicherheit von Beschlüssen.

    Ohne die bewiesene Legitimation kannst du jedenfalls für die WEG keine Aufträge der Gemeinschaft erteilen und auch kein WEG-Konto eröffnen können.

    Kannst du dem anderen die Wohnung nicht abkaufen, um sie dann zu vermieten?

    MfG, PHinske
     
  16. alp

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    Also was nun: Ist der zum Verwalter bestellte Eigentümer A in der geschielderten Sachlage ligitimiert (vorausgesetzt die Bestellung wird nicht binnen eines Monats angefochten) oder nicht? Wenn nicht, wie führt man die nötige Legitimation herbei trotzt Blockade des Eigentümers B?

    Der Eigentümer B weisst, was seine Haltung bedeutet und bewirkt. Sein Verhalten ist noch ein mal nicht rational. Ein Gang vors Gericht (wahrscheinlich zuerst mit der Klage auf Wohngeldzahlung, der Eigentümer B kann sich die Wohnung gar nicht leisten) ist nur die Frage der zeit. Es geht nicht um Akzeptanz und Ansehen sondern viel mehr darum, wie der Eigentümer A den Schaden begrenzt und nicht noch die Gerichtskosten drauf aufgebrummt bekommt. Eine Zwangsversteigerung gegen Eigentümer B ist mittelfristig wahrscheinlich.

    Ich weiss Eure Hilfe zu schätzen, aber die gestellte Fragen wurden noch nicht beantworten. Könntet Ihr was zu den Fragen vom Thread Anfang sagen?
     
  17. #16 Martens, 29.09.2014
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    Wir sind hier kein Rateverein, wenn Du konkrete Antworten haben willst, solltest Du konkrete Sachverhalte schildern und auf Nachfragen antworten.

    Ich nehme an, Du bist der Mehrheitseigentümer A?
    Ich bitte um Bestätigung.

    Nur ein bestellter Verwalter darf zu einer Eigentümerversammlung einladen, Eure Vier-Augen-Sitzungen sind keine Eigentümerversammlungen, Beschlüsse können dort nicht gefaßt werden, Verpflichtungen zur Zahlung von Wohngeld ergeben sich damit weder für A noch für B.

    Wenn Du also eine ordnungsgemäße Verwaltung für diese WEG haben willst, stell einen Antrag beim zuständigen Gericht auf Notverwaltung. Das Gericht beruft dann einen Verwalter, der formvollendet zu einer Eigentümerversammlung einlädt, in der Ihr dann über die Bestellung eines Verwalters beschließt.

    Das kostet die WEG natürlich Geld, ist aber der einzig vernünftige und rechtssichere Weg.

    Christian Martens
     
  18. Duncan

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    ...und auch wenn das mangels sonstiger Masse am Ende Eigentümer A alleine tragen sollte, so dürfte es mit hoher Wahrscheinlichkeit billiger sein als ein ewig schwebenes Verfahren mit viel zu vielen Unbekannten.
     
  19. alp

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    Ja.

    Ich habe einen Rechtsanwalt beauftrag den Eigentümer B anzuschreiben und um Unterschrift bitten, ansonsten geht es vor Gericht.

    Falls der B das Protokoll unterschreibt, bin ich dann der Verwalter?
    Falls ja, werden unsere "Vier-Augen-Sitzungen" zu ETVs?

    Mit der Zeit wurde klar: Ich der Gemeinschaft geht es weniger um Verwaltung als um Verkauf der 3. Wohneinheit. Damit habe ich mich abgefunden. Ein externer Verwalter hilft dabei anscheinend wenig, der darf laut einem OLG nicht mal ausstehende Wohngelder einklagen "mangels berechtigter Prozessführungsbefugnis war die Klage unzulässig. Denn der Verwalter konnte kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Klage geltend machen." Als Kläger soll die WEG auftreten, also ich. Verstehe ich das richtig?

    Die Wohnung soll schulden frei sein, der Eigentümer B hatte noch keine Zeit sich neu zu verschulden. Der musste sein Häuschen verkaufen, um einer Zwangsversteigerung zuvorzukommen. Weil er keine Wohnung zu Miete fand, kaufte er sich die Wohnung und noch ein Grundstück in der Pampa, wo er ein neues Häuschen zu bauen gedenkt.
     
  20. #19 PHinske, 30.09.2014
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    alp,

    gemeinsam mit den anderen Foristen tanzt du hier die ganze Zeit um das Feuer bzw. um den alten Brei herum.

    Eine ganz wichtige Frage hast du noch nicht beantwortet:
    Euer "Gespräch" über die mögliche Bestellung deiner Person als Verwalter:
    Ging das - WEG-Recht vorausgesetzt - mit 3:0 Stimmen oder mit 2:1 Stimmen aus?

    Ich weiß auch nicht, was du über den Rechtsanwalt (und dann später bei Gericht) erreichen willst!
    So, wie ich die Lage einschätze, würdest du einen Prozess mit Pauken und Trompeten verlieren, wenn es darum geht, die Unterschrift erzwingen zu wollen. Deine Beweislage ist mehr als mies.

    Verwalter bist du - aus dem bisherigen Sachverhalt heraus - nur dann, wenn der Minderheitseigentümer damit einverstanden ist.

    Ich ahne, über welches Urteil du in deinem vorigen Beitrag geschrieben hast.
    Wer ausstehende Hausgelder geltend machen darf, ist ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der Verwalter.
    In dem Urteil, das mir vorschwebt, hatte der Verwalter Hausgelder der Gemeinschaft im eigenen Namen einzuklagen versucht. Das geht nicht mehr, seit die WEG'en als teilsrechtsfähig angesehen werden.
    Dieser Verwalter hatte vielleicht so ähnlich falsch gedacht wie du.
    Er war nicht legitimiert zur Prozessführung im eigenen Namen, auch wenn sein Handeln sicher im Sinne der Gemeinschaft gewesen ist.

    Der Weg, den ich für dich sehe, ist nach wie vor der über den Notverwalter oder die gerichtliche Befugnis, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

    In einer vom Notverwalter einberufenen späteren Versammlung könntest du dich dann von mir aus mit 2:1 Stimmen zum regulären Verwalter wirksam bestellen (lassen).

    Handeln wie ein Großinquisitor könntest du danach allerdings auch nicht. Beschlüsse mit 2:1, die nicht astrein ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, sind durch den Minderheitseigentümer leicht anfechtbar.
    Tja, auch damit musst du rechnen!

    Wenn der andere Eigentümer irgendwann verkaufen will, solltest DU das vielleicht nutzen.

    MfG, PHinske
     
  21. Andres

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    Ist egal, da der "Beschluss" nicht schriftlich gefasst wurde.


    Wenn man genug Zeit und Geld hat, könnte man das auch selbst forcieren. Dazu muss man sich aber endlich in die Position versetzen, Beschlüsse fassen zu können, d.h. man muss wirksam eine ETV einberufen. Und dafür muss man sich vom Gericht die Erlaubnis holen - es ist nicht erforderlich, sich gleich zum Notverwalter bestellen zu lassen.

    Dann kann man sich selbst oder einen externen zum Verwalter bestellen, einen Wirtschaftsplan beschließen, Hausgeldzahlungen fordern und damit irgendwann den Punkt erreichen, an dem man die ZV der Wohnung erzwingen kann.

    Bisher lacht sich der andere Eigentümer doch halb tot, weil sich der TE über Unterschriften auf Protokollen von Versammlungen den Kopf zerbricht, was ihm mal so gar nicht weh tut.
     
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