Miteigentumsanteil berechnen / prüfen

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Blumenteich, 10.04.2015.

  1. #1 Blumenteich, 10.04.2015
    Blumenteich

    Blumenteich Neuer Benutzer

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    Hallo Liebe Forumsmitglieder,

    nach genauer Durchsicht der Teilungserklärung für eine Wohnung, die mich interessiert, bin ich auf folgende Zahlen gestoßen und frage mich seit dem, wie das Miteigentum eigentlich berechnet wird. Hier die Zahlen:

    44 qm 40/1000 Miteigentumsanteil
    46 qm 42/1000 Miteigentumsanteil
    50 qm 45/1000 Miteigentumsanteil
    53 qm 48/1000 Miteigentumsanteil
    54 qm 49/1000 dto
    56 qm 51/1000 dto
    60 qm 55/1000 dto
    64 qm 56/1000 Miteigentumsanteil

    Hier fällt mir insbesondere bei der Wohnung mit 64qm auf, dass der Miteigentumsanteil deutlich geringer angegeben ist als im Vergleich zu den anderen Wohnungen. Da sich die Betriebskosten eben an diesen Zahlen orientieren, finde ich das etwas ungereimt.

    Was denkt ihr dazu?

    Wie geht man bei so einer Berechnung vor, was ist da die Formel?

    Vielen Dank im voraus für jede Antwort.

    Viele Grüße
    Blumenteich
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 10.04.2015
    alibaba

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    muss die Summe aller Anteile im Ergebnis nich auf 1000 Anteile kommen :47:

    oder sehe ich das falsch :016sonst::smile027::45:

    Gruss
    alibaba :45:
     
  4. #3 Blumenteich, 10.04.2015
    Blumenteich

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    Ich habe nicht alle Wohnungen aufgezählt. Es sind insgesamt 15 Wohnungen, 3 Gewerbeeinheiten, 1 Garage mit 1/1000 Anteil und eine Lager im Keller mit 1/1000 Anteil, Waschküche mit 1/1000 Anteil.

    Muss man auf Tausen kommen? rein logisch betrachtet könntest du recht haben :-)

    Aber welchen Anteil rechnet man wie welcher WE zu? Bei jeder Wohnung ist der Anteil 4-5 Ziffern weniger, nur bei der 64qm Wohnung sind es gleich 8 Ziffern weniger.
     
  5. Andres

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    Gibt's nicht. Die MEA werden bei der Teilung vom Eigentümer frei festgelegt. Gerne wird dafür ein Flächenmaßstab verwendet (z.B. Grundfläche oder Wohnfläche), aber letztendlich kann das frei festgelegt werden.


    Rein logisch betrachtet, ist der Nenner völlig egal, solange er einheitlich ist. Rein praktisch betrachtet könnte man durch die Notation als Ganzzahlen Papier und Druckerschwärze sparen. Und rein pädagogisch betrachtet ist es zum Heulen, dass eines von nur zwei Hauptfächern, die jeder vom ersten bis zum letzten Schultag hat, nicht einmal so grundlegende Zusammenhänge nachhaltig vermittelt bekommt.
     
  6. #5 Blumenteich, 12.04.2015
    Blumenteich

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    Wie kann man so etwas frei festlegen, ich denke, die Betriebskosten richten sich danach. Dann könne ich sagen, meine WE soll bitteschön 1/1000 haben, obwohl ich vielleicht die größte Wohnung im Haus besitze. Oder bin ich falsch informiert?

    Bei der Gesamtzahl aller Anteile komme ich auf 1045, also nix mit 1000. Ich habe schon gewusst, warum ich frag.
     
  7. Andres

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    Indem man es in die Teilungserklärung schreibt.


    Solange kein anderer Maßstab beschlossen wurde oder vorgeschrieben ist (Heizkosten), ist das richtig.


    Wenn du ein Gebäude teilst, könntest du das so festlegen. Ob dir dann noch jemand deine Eigentumswohnungen abkauft, musst du ausprobieren. Auswirkungen auf das Stimmrecht sind auch denkbar und hängen von der weiteren Gestaltung der TE ab. Sollte in diesem Gebäude dann eine Wohnung vermietet werden, kann ein unverhältnismäßiger Umlageschlüssel weiteren Ärger machen. Das ändert aber nichts daran, dass die MEA grundsätzlich frei festgelegt werden können.


    Ich habe schon gewusst, warum ich geschrieben habe, dass der Nenner egal ist. Es kann auch 1045/1000 MEA geben. Rechnerisch ist das völlig egal.
     
  8. #7 Blumenteich, 12.04.2015
    Blumenteich

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    Na gut, scheint dann keine Logik drin zu sein. Kann man wohl eh nicht viel machen, wenn es bereits so festgelegt wurde in der TE. Aber ich habe in Erinnerung gelesen zu haben, dass bei Kosten im Haus jeder entsprechend seiner Teile an den Kosten beteiligt wird. Von daher wohl eine Überlegung wert.
     
  9. Jobo45

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    Dem ist doch so, nur dass eben die Gesamtkosten 1045 / 1000 entsprechen! und nicht wie Du vielleicht hättest 1000 / 1000.
    Zudem ist es durchaus nicht unüblich nur die Wohnflächen in den MEA ein zu berechnen, oft werden die Stockwerke und die Ausrichtung auch noch in die MEA mit einbezogen.
     
  10. #9 Fremdling, 13.04.2015
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    Sorry, nix kapiert. - Helft Ihr?

    Bisher begriffen: Ein Objekt wird in Wohnungs- und/oder Teileigentum aufgeteilt, wobei es in insgesamt X MEA zerfällt. Gleiche oder unterschiedliche Bruchteile von X MEA werden dem jeweiligen Sondereigentum zugeordnet. Am Ende sind alle MEA zugeordnet und die MEA der einzelnen Sondereigentume ergeben in der Summe eben wieder X MEA und nicht X+? MEA.

    Bei Eurer Aussage wäre aus 1 Objekt am Ende 1,045 Objekt erschaffen, wenn der Zähler mit 1.045 um 45 größer als der Nenner 1.000 ist. Wenn dann die HGA -und damit auch die NK-Abr. für Mieter- eine Kostenposition durch Gesamt-MEA = 1.000 teilt und mit den einzelnen MEA, also in der Summe mit 1.045 MEA multipliziert, gäbe es eine Kostenmehrung um 4,5%.

    Wo steckt mein Denkfehler? Wie ensteht eine solche Relation (z.B. 1045/1000) in der Praxis?
    Schon jetzt DANK an Euch für meine Erhellung im voraus!
     
  11. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    durch Gesamt-MEA = 1000 teilt ! nein,
    die Gesamt-MEA sind dann eben 1045, also für die HGA durch 1045 x Anteile !
     
  12. #11 dots, 13.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 13.04.2015
    dots

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    Ich ordne jeder Wohnung eine Zahl zu.

    Wohnung A: 49
    Wohnung B: 51
    Wohnung C: 903

    Als Einheit nehme ich Punkte oder Eier oder "tausendstel ("/1000").

    Wohnung A hat dann 49/1000, B 54/1000

    Als Summe habe ich 49 + 51 + 903 = 1003 Eier ... ähhh ... Mark ... ähhh ... Einheiten ... ähhh ... tausendstel.

    von den 1003 Eiern gehören A 49 Eier und B 51 Eier. Oder 49/1000 bzw. 51/1000 von den 1003/1000.

    A hat 49 Einheiten. Gesamt sind es 1003 Einheiten. A hat also einen Anteil, der 49 von 1003 = 49 / 1003 entspricht.
    Und jetzt das ganze mit "/1000":
    A hat 49/1000 Einheiten. Gesamt sind es 1003/1000 Einheiten. A hat also einen Anteil, der 49/1000 von 1003/1000 = (49/1000) / (1003/1000) entspricht.

    Rechnerisch könntest du auch statt "/1000" mit "/4711" rechnen. Mathematisch ist das immer das gleiche Ergebnis. Oder das "/1000" überall weglassen. ein Kuchenstück vom Kuchen verhält sich zueinander wie ein tausendstel Stück vom tausendstel Kuchen.
     
  13. #12 Newbie15, 13.04.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Wenn man den Nenner nicht benutzt, warum vergibt man ihn dann überhaupt? Es ist zwar mathematisch richtig, wenn man es macht wie Jobo schriebt, aber unnötig kompliziert. Warum nicht man nicht einfach die Summe der MEA als Nenner? Ich weiß schon, weil man es halt kann, aber das stiftet doch nur unnötig Verwirrung und bildet eine gute Basis für fehlerhafte Abrechnungen. Und ganz ehrlich? Ich glaube, dass das bei der ein oder anderen Hausverwaltung dann auch schief läuft, weil die nämlich auch davon ausgeht, wenn 1000 im Nenner steht, dass das die Summe der MEA ist (ist es ja auch häufig) und das Hausgeld nicht mit (50/1000) /(1003/1000), sondern einfach mit 50/1000 berechnet.
     
  14. Jobo45

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    Ich denke dass 99 % aller WEG in der Teilungserklärung 1000 / 1000 oder 10.000 / 10.000 eingetragen haben. Aber da es nicht Pflicht ist gibt es eben auch Abweichungen und den Aufwand diese "gerade" zu ziehen steht wohl in keinem Aufwand zum Ergebnis.
     
  15. #14 Fremdling, 13.04.2015
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    Bisher las ich ausschließlich TE mit Erstellungsdaten zwischen 1958 (also ein paar Jahre nach erster Fassung des WoEigG in 1951) bis hin zu TE aus der Neuzeit (zuletzt 2012), in welchen (teils abhängig von der Anzahl der WE bzw. gewollter Aufteilungsgenauigkeit) in Tausendstel, Zehntausendstel bis Millionstel MEA oder auch ein Vielfaches/Gebrochenes davon geteilt wurde, wobei die exakte Summe aller MEA eben eine 'glatte' MEA-Anzahl von Tausend, Zehntausend bis Millionen oder je ein Vielfaches davon ergab. Insofern waren mir die von Euch angeführten 'krummen' MEA-Summen (hier: 1.045) mit 'glattem' Nenner (hier: 1.000) bis eben aus der Praxis unbekannt. Zumindest habe ich nun begriffen, dass die vereinfachte Rechnung der Kostenverteilung für ein Sondereigentum dann letztlich -wie gewohnt- durch Teilung der Kosten durch den 'krummen' Nenner (Summe aller MEA) und Multiplikation mit den MEA des abzurechnenden Sondereigentums möglich ist. - Dafür meinen Dank an die Aufklärer!

    Reicht es, wenn ich mich eine Weile meiner bisherigen Kenntnislücke schäme? :unsicher011:
     
  16. #15 Martens, 13.04.2015
    Martens

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    So ist es richtig und schön dargestellt, nur sind es weder Eier, noch Mark oder tausendstel sondern - eigentlich nicht weiter verwunderlich - Miteigentumsanteile!

    Und selbstverfreilich ist bei der Kostenverteilung der Nenner die Summe der MEA, nur muß diese eben nicht auf Null enden.

    Es sind somit in obigem Beispiel auch nicht 1045 / 1000 (das wären in der Tat mehr als ein Objekt!), sondern es sind dann 1045 / 1045 und damit wieder glatt Eins.

    Warum man das macht?
    Meist wohl unabsichtlich, durch einen Rechenfehler, durch Rundungsungeschicklichkeiten oder aber doch absichtlich wegen späterem Anbau / Ausbau am Objekt.

    comprende?
    Christian Martens
     
  17. Jobo45

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    Wegen Kenntnislücken brauchst Du Dich nicht zu schämen, denn wie heißt es so schön "wer nicht fragt bleibt dumm"
     
  18. Duncan

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    Aber nur wenn du dich dazu in die Ecke stellst und am Daumen lutschst. :15:

    Viele andere haben auch dazu gelernt. Mir ging es bisher wie dir und hab mich nicht weiter mit beschäftigt.
     
Thema: Miteigentumsanteil berechnen / prüfen
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