Mitinhaberin ohne Rechte?

[ichbins]

Was für ein Glück dass ich euer Forum gefunden habe. Vielleicht könnt ihm mir ja einen Rat geben.

Ich bin zu 1/6 Mitinhaberin eines Grundstücks mit Haus (alt, bei Erbfall 1/3-Eigentümerin), auf dem auch mein Haus (neu & volles Eigentumsrecht) steht und in dem ich lebe. Das alte Haus wurde vor Jahren vermietet und ich teile nun das Grundstück (Hof etc.) mit wirklich üblen Mietern, die mich terrorisieren wo es nur geht. Die übrigen Miteigentümer kümmern sich nicht oder lassen sich von den Mietern gegeneinander ausspielen, da innerhalb der Familie ein Machtkampf herrscht. Der eine erlaubt den Mietern was nicht, der andere entscheidet dagegen – und die Mieter machen das was sie halt wollen und von irgend einem der Leutchen erlaubt wurde. Und zwar gegen jegliche vorherige Mietabsprache. (Einparken, Bäume absäbeln, in meinem Schuppen rumkruschteln und Dinge nehmen, Gartenabfälle in meinen Gartenteil werfen, etc.). Was den allgemeinen Verhaltensfaktor betrifft ... reden wir nicht drüber. Das glaubt mir eh keiner.

Einen schriftlichen Mietvertrag gibt es nicht, da diejenigen, die die Verwaltung an sich rissen, meinen es sei besser für den Vermieter. Ich habe daher auch nie einen Mietvertrag unterschrieben und damit mein Einverständnis mit diesen Mietern bekundet.

Ich war von vornherein gegen diese Mieter, da ich den Ärger schon kommen sah (hochdiabetischer Alki, kaputte Ehe). Mein Einwand wurde aber mit einem barschen „Du bist überstimmt“ abgetan. Dabei bin ich diejenige die mit dem üblen Völkchen leben muss!!

Kann mir jemand raten? Habe ich denn weil mein Eigentümeranteil „nur“ 1/6 beträgt keine Rechte? Wie krieg ich die Leute los? Oder wie kann ich sie aufgrund meiner Rechte und der juristischen Sachlage in die Schranken weisen?
Sich mit den anderen Eigentümern in Ruhe zusammensetzen und Dinge klären geht nicht. Die Haupteigentümerin (eine recht betagte Dame) will von nichts wissen und die anderen (2 mal 1/6 Anteil) denken sie können halt entscheiden wie sie wollen.

Ich weiss, ein sehr verworrener Fall. Für Rat wäre ich sehr dankbar!

ichbins

 

[wolle]

Nichts ist so verworren, dass man es nicht noch verwirrender machen kann..
Ich fasse mal zusammen:

ingesamt 4 Eigentümer teilen sich 6 Eigentumsanteile.
1/3 geht auf die Haupteigentümerin. Nennen wir sie mal "Omi"
Du hast 1/6 von dem ganzen.
Die anderen beiden, nennen wir sie Verwalter1 und Verwalter2 haben zusammen 1/3. Also fehlt eigentlich noch ein 1/6. Nenen wir den Eigentümer "Fantom"
Ich denke jedoch, dass du GEMEINSAM mit den anderen Erben 1/3 hast.

Dann wäre dein Recht deutlich stärker, als 2 mal 1/6. Du könntest eine Entscheidung durch die einfache Ablehnung in der ETV (Eigentümerversammlung) kippen. Damit würde ein Drittel wegfallen.
Prob: Omi enthält sich und Verwalter1 und Verwalter2 beschliessen.

Das ist jedoch dein Vorteil. Der Verwalter hat sich als solcher in der ETV aus der Entscheidung heraus zu halten. (Moralischer zweispalt oder so...)

Damit wärst du eigentlich stärker, als Verwalter1 und Verwalter2 zusammen, weil mind ein Verwalter ja darunter ist. Somit wäre eine Mehrheit nicht zustande gekommen.

Damit der Text lesbar bleibt, unterbreche ich hier einmal. Sollte ich auf dem Holzweg sein, kannst du dich ja melden.

Übrigens: Kein Mietvertrag ist ein Mietvertrag auf Lebenszeit und der Vermieter hat die Beweispflicht...Die Kündigung ist genauso wie im BGB und bei einem Vertrag.
Bei Pflichtverletzung der Mieter besteht kü-Recht.

 

[ichbins]

Hallo Capo!

Danke für Deinen Beitrag. Er hat mir schon sehr geholfen etwas klarer zu sehen.

Eine kleine Berichtigung hätte ich: Ich meinte schon 1/6 des Ganzen als Anteil. ½ gehört „Omi“, Die restliche Hälfte teilen sich drei Parteien.

Was mir unklar ist, ist das mit der Stimmenthaltung des Verwalters. Darf also ein Eigentümer, wenn er verwaltet, bei Entscheidungen nicht mitstimmen?

Der Mietvertrag besteht nur mündlich, aber da tritt wohl das mit der Beweispflicht des Vermieters in Kraft. Einerseits schlecht, aber auch gut für mich, da somit eine Fehlinformation und Fehlverhalten des Verwalters vorliegt.

Ach, eine Frage hätte ich noch. Wenn also im mündlichen Mievertrag etwas abgemacht wurde und der Verwalter dann nach Gutdünken alleine(!) eine Erlaubnis gibt, die gegen diese Vereinbarung geht (z.B. Bäume absägen), wie ist die Rechtslage dann?

Ich habe sowas von keine Lust auf einen Rechtsstreit, aber jedes Argument das hilft mal ein paar Leute auf den Pott zu setzen ist mir recht.

Danke nochmals für die Info!!!

ichbins

 

[wolle]

Der Verwalter hat einen moralischen Konflikt bei einer Abstimmung, die sein weiteres als Eigentümer beeinflusst. Deswegen muss er sich enthalten, um die Abstimmung rechtsmäßig zu halten. Eine Abstimmung bei 2 Parteien über den nächsten Verwalter würde sonst zur farce werden. Der wählt natürlich sich

Eine Abstimmung die sein Wesen als Eigentümer nicht tangieren, sind jedoch rechtmäßig, auch wenn er mitstimmt. Eine Abstimmung über das Hausgeld tangiert zwar die Eigentümer, als auch den Verwalter, aber beide haben keinen Vorteil durch die Stimme.

Die Frage nach der Vollmacht: Wie weit geht die Vollmacht? (ICh gehe davon aus, dass der Verwwalter eine Verwaltervollmacht hat) Grundsätzlich kann er dringende Dinge sofort veranlassen. Besteht zB Einsturzgefahr beim Baum, kann er den sofort entfernen lassen. War der Baum jedoch noch intakt, hatte er keine Vollmacht und das geht nicht.

Ein Rohrbruch. Der Verwalter beauftragt sofort einen Handwerker, der die Leitungen komplett austauscht. Falsch! Eine Gefahrenbegrenzung wäre eine Rohrmanschette, um das Leitungswasser zu stoppen. Der Austausch der Leitungen liegt in der Entscheidung der Versammlung.

Im WEG wird immer zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Sondereigentum geht nur den Eigentümer an. Gemeinschaftseigentum ist immer entscheidung der Gemeinschaft.
Der Verwalter kann noch nicht einmal eine Sat-Schüssel für sich auf dem Dach installieren, wenn die Gemeinschaft damit nicht einverstanden ist. (Dach = Gemeinschaftseigentum)

Wenn die "Omi" 50% hat, versuche doch eine Vertretungsvollmacht zu bekommen, dann muss sie nie mehr auf eine Versammlung und du kannst ihre Interessen vertreten und ggfls den Verwalter mit 2/3 aus dem Verwaltervertrag entlassen...

Wenn die Omi sich immer enthält und die anderen beiden sich einig sind, kannst du kaum etwas machen. Du kannst aber bedenken gegen die Verwaltung beim Amtsgericht einräumen, die setzt dann eine Not-/Zwangsverwaltung ein, wenn rechtl. Bedenken gegen die aktuelle Verwaltung bestehen. Manchmal reicht bei solchen Verwaltungen schon ein Blick in die letzten Protokolle...

Ein Verwalter ist nur ein Verwalter und nicht der Herrscher über das Objekt. Die Gemeinschaft gibt ihm Anweisungen, die er durch zu führen hat. Nicht mehr aber auch nicht weniger.

Mietverträge: Jeder Eigentümer kann seine Wohnung vermieten, wie er will. Jedoch beschränkt sich dieses Recht auf das Sondereigentum. Im Gemeinschaftseigentum hat er alleine keine Befugnis. Dafür gibt es die WEV jährlich mindestens! Es reichen in solch besonderen Fällen auch ein Rundschreiben, auf dem alle Eigentümer sich mit der Entscheidung einverstanden erklären. Du muss jedoch einstimmig sein.

 

[ichbins]

Hallo Capo!

Viiieelen Dank für Deine ausführliche Erklärung. Das hat mir doch reichlich zu denken gegeben darüber was hier alles schief läuft und wie ich dagegen vorgehen könnte. Es kann sein dass ich zur Absicherung einen Anwalt konsultieren werde. Schon allein mit der Argumentation „ich war beim Anwalt und der hat gesagt ...“ werde ich möglicherweise einiges bewirken können. Was für eine besch.... Situation auch noch Geld ausgeben müssen für die Vergehen anderer Leute, aber mein Frieden sollte es mir wert sein, ne?!

Also nochmals viiieeelen Dank!

ichbins