Mitteilungspflicht über beabsichtigen Hausverkauf

Diskutiere Mitteilungspflicht über beabsichtigen Hausverkauf im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo in die Runde, ich habe derzeit ein Haus gemietet (fast, aber nicht ganz 5 Jahre) und auf einmal kommt die Vermieterin mit der Aufforderung...

  1. #1 harmlos77, 23.05.2019
    harmlos77

    harmlos77 Neuer Benutzer

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    Hallo in die Runde,

    ich habe derzeit ein Haus gemietet (fast, aber nicht ganz 5 Jahre) und auf einmal kommt die Vermieterin mit der Aufforderung um die Ecke, das zur "Komplettierung ihrer Unterlagen" ein Energieausweis notwenidg sei. Dazu müsste ich ich mit mit einer Firma in Verbindung setzen,die diesen erstellt.
    Recherchen ergaben, das diese Firma ausschließlich Gutachten (inkl. Ernergiepass) erstellt, um Häuser zu verkaufen und die Unerlagen dazu erstellt.
    Da es für Häuser kein Vorkaufsrecht gibt stellt sich für mich die Frage: ab wann muss ein Eigentümer seine Verkaufsabsichten bei einem Haus bekannt geben?
    Bei Wohnungen und vielen anderen Konstrukten habe ich einige Antworten gefunden. Beginnt bei "Verkauf bricht Mietvertrag nicht" bis hin zu "Vorkausrecht ist zu beachten" und "kein Vorkaufsrecht". Hier gilt das ganze aber nicht, da es hier "nur" auf eine reine Formationspflicht bezieht! Wenn also ein Hauseigentümer sein Haus verkaufen will und einen neuen Käufer findet der es vermietet ohne Besichtigung kauft (spätestens dann bekommt es ein Mieter mit oder wurde unter Vorspielung falscher Aussagen hinters Licht geführt), der bisherige Mieter aber darüber keinerlei Kenntnis hat und auf einmal einen neuen Eigentümer vorfindet, der auf einmal Eigenbedarf anmeldet: dann hat der Mieter eines Haus scheinbar die A...-Karte? Auch wenn er selber noch nicht mal die Chance hatte es selber zu kaufen, weil er darüber keine Kenntnis hatte?

    Ist das so richtig und der Mieter ist machtlos, oder hat der Vermieter eine Informationspflicht über einen beabsichtigten Kauf?

    Die Frage ist also genauer definiert: ab wann muss ein Hausbesitzer seinen Mieter informieren, das er sein Haus verkaufen will? Erst dann wenn er es getan hat (also der neue Eigentümer im Grundbuch steht)?

    Mit dieser Vorgehensweise (Nichtinformation des Mieter bzw. unter Vorspielung falsche Gründe) würde ein Mieter eigentlich keine Chance haben, sich selber um einen Kauf zu bemühen bzw. rechtzeitig selber sich auf die Suche nach einem neuem Domizil aufzumachen.

    Ist das gesetzlich irgendwo geregelt bzw. welche "Pflichten" und "Rechte" bestehen in einem solchen Fall?
    Ist der Mieter gezwungen dem Vermieter einen Vorsatz nachzuweisen oder ist es umgekehrt?
    Ich gehe davon aus das meine Vermieterin irgend wann, wenn sie den Energiepass hat mich "in Kenntnis setzt", das sie das Haus verkaufen will. Das wäre aber in meinen Augen arglistige Täuschung.

    Bin ich da moralisch und gesetzlich weit auseinander oder finedet sich da bereits eine rechtliche Regelung im Anmarsch bzw. existiert bereits?

    Spannendes Thema, wer kann dazu etwas "verwertbares" beitragen?
     
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  3. Andres

    Andres
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    Kurzer Faktencheck: Notwendig ist ein Energieausweis in genau zwei Fällen, nämlich wenn man das Haus vermieten oder verkaufen will. Da du nicht gekündigt hast, kann man wohl den einen von beiden ausschließen ....


    Musst du nicht. Falls zur Erstellung des Energieausweises eine Begehung des Hauses erforderlich ist, musst du das wahrscheinlich dulden. Wenn du den Termin selbst mit dieser Firma absprechen willst, kannst du das natürlich machen - aber von "müssen" kann überhaupt keine Rede sein.


    Dem Mieter gegenüber? Nie. Theoretisch müsste das noch nicht einmal der Käufer tun, praktisch will er ja dem Mieter meist mitteilen, wem er zukünftig die Miete zu überweisen hat ...

    Selbst bei einem Vorkaufsrecht (für das ich hier nicht den geringsten Anhaltspunkt sehe), müsste eine Verkaufsabsicht nicht offenbart werden.


    Die Moral überlasse ich gerne anderen. Der Rest ist einfach: Der Eigentümer ist völlig frei in der Entscheidung, wem er das Haus anbietet, wem er es verkauft und wann er dich über seine Pläne oder deren Vollzug informiert.


    Einen Vorsatz wofür?


    Dann solltest du mal nachlesen, was eine "arglistige Täuschung" ist. Der Gedanke ist wirklich absurd.


    Wenn du an einem Kauf interessiert bist, warum fragst du dann nicht einfach die Vermieterin, ob sie dir das Haus verkaufen möchte? Ich kann ja verstehen, dass dir die Aussicht, vielleicht von einem neuen Eigentümer auf Eigenbedarf gekündigt zu werden, nicht besonders gefällt - das dürfte wohl so ziemlich jedem Mieter so gehen. Aber dieses moralische Gesülze bringt dich nicht weiter.
     
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  4. dots

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    Das ist falsch!
     
  5. Olbi

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    Lass doch bitte einfach mal diese Haarspalterei sein.

    @Andres meint bestimmt das nicht vorhandene Vorkaufsrecht eines Mieters bei Verkauf. Und dieses existiert nun mal nicht.

    Und selbst wenn ein Vorkaufsrecht bestehen sollte, was im Grundbuch eingetragen wird, kann es sein dass Du von der Verkaufsabsicht erst durch die Übersendung des Kaufvertrages erfährst. Und dann kannst Du innerhalb einer Frist den Eintrit in den Vertrag erklären, zu den meist im Vorfeld ausgehandelten Konditionen.
    Und die Gemeinde kann i.d.R. auch Ihr Vorkaufsrecht ausüben.
     
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  6. #5 ehrenwertes Haus, 23.05.2019
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    Komplettierung kann hier auch bedeuten, dass die Vermieterin ohne Verkaufsabsichten diesen Ausweis möchte.
    Es kann eine Eigenbedarfskündigung vom jetztigen Vermieter anstehen und man möchte mehr über die vermutlichen Energiekosten wissen, oder eine energetische Modernisierung samt Mieterhöhung.

    Ah ja, eine Schenkung ist also ausgeschlossen...
    Der Energieausweis somit überflüssig, selbst wenn er im Gesamtpreis Gutachtenerstellung gratis enthalten ist...


    @harmlos77
    Meinst du ernsthaft, dass sich ein Vermieter mit seinen Mietern über seine Pläne unterhalten muss, insbesondere wenn sie die Mieter gar nicht betreffen?
    Außer Vermutungen hast du nichts.
    Ein Vermieterwechsel ist für dich irrelevant, das Mietverhältnis läuft unverändert weiter bis auf evt. neuen Ansprechpartner und Bankverbindung.

    Und wenn du schon jammerst wegen Vorkaufrecht, von dem du gerne Gebrauch machen würdest...
    ... dann reicht deine Finanzkraft auch zum kauf eines anderen Hauses oder Wohnung. Es muss nicht genau dieses Haus sein.
     
  7. dots

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    Ich habe das Gefühl, @Olbi, dass du da etwas falsch verstanden hast. Ich kann mich aber auch irren.
    Nicht Andres, sondern "harmlos77" hat im ersten Beitrag geschrieben (behauptet), dass es für Häuser kein Vorkaufsrecht gäbe. Siehe auch das Zitat über meiner Aussage ("Das ist falsch!").
    Das ist doch eine falsche Annahme, oder nicht? Ich weiß, dass es für Häuser ein Vorkaufsrecht geben kann.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 23.05.2019
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    Und ändert das Problem / die Sorgen des TE natürlich grundlegend.

    Ach ne, auf die Fragen des TE bist du ja nicht eingegangen. Hauptsache "Fehler" gefunden...
     
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  9. set

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    Recht hast du. Es geht einen so langsam auf den Keks...
     
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  10. dots

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    Und mir gehen Lügen (und Falschaussagen) auf den Keks, die - für die gesamte Menschheit sichtbar - bis in alle Ewigkeit im internet stehen.
    ---

    Auch wenn ich nicht auf die Frage des TE eingegangen bin, so bin ich zumindest auf den Beitrag des TE eingegangen. Du bist auf keins von beidem eingegangen.
     
  11. Olbi

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    Ups, da habe ich tatsächlich irrtümlich jemand anderem die Aussage untergeschoben, Entschuldigung!

    Das ist es, was mich eigentlich stört. Dieses ewige Fehler rauspicken und korrigieren. Oftmals ist es im Kontext des Beitrages erkennbar was gesagt werden wollte, und Du reitest wie wild auf den Fehlern rum. Da schreibt jemand in einem anderen Beitrag "Frisch und Abwasser" und Du bist wieder im Schlaumi-Schlumpf-Modus unterwegs: "Was ist Frisch?" Das ist das, was nervt. Der TE hat ein "-" vergessen, und Du missverstehst es ganz bewusst....
     
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  12. #11 ehrenwertes Haus, 23.05.2019
    Zuletzt bearbeitet: 23.05.2019
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    Auch das steht - für die gesamte Menschheit sichtbar - bis in alle Ewigkeit im Internet.

    Als Cheffehlersucher, darf dir selbst so ein Fehler aber nicht passieren... oder muss man das trotzdem verstehen?
     
  13. #12 Newbie15, 23.05.2019
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    Das halte ich für mehr als unwahrscheinlich. Das würde sich so drastisch negativ auf den Kaufpreis auswirken, dass das kein Verkäufer freiwillig macht. Als Mieter wird man schon erfahren, dass das Haus zum Verkauf angeboten wird. Eine Pflicht, die Verkaufsabsichten Kund zu tun, gibt es nicht, aber es gibt auch keinen Grund, diese dem Mieter zu verheimlichen.

    Was soll man als Verkäufer davon haben, dem Mieter das Haus nicht anzubieten? I.d.R. ist der Mieter wohl gewillt, eher einen höheren Preis als den üblichen Marktpreis für vermietete Häuser (Risiko der Eigendedarfskündigung, lange Kündigungsfristen, meist schlechte Mietrendite...) zu bezahlen. Also frage ich doch als Vermieter/Verkäufer zuerst ihn. Wenn der dann nicht will oder kann, biete ich das Objekt am Markt an.

    Zwischen Kaufvertragsabschluss und Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch vergehen meistens viele Monate. Nicht immer, aber oft. Aktuell vergingen bei uns zwischen Kaufvertrag und Auflassungsvormerkung (=Voraussetzung für Zahlung des Kaufpreises) 6 Wochen, dann hat man (theoretisch) zwei Wochen Zeit, zu zahlen, anschließend vergehen meistens 4-6 Monate bis zur endgültigen Eintragung als Eigentümer. Käufer und Verkäufer könnten auch einen längeren Zeitraum als die notwendige Arbeitszeit für Grundbuchamt und Notar bis zur Kaufpreiszahlung vereinbaren, aber schneller als 4-6 Wochen geht es kaum. Erst wenn die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt ist, kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen. Du hättest also von Zeitpunkt jetzt noch viel Zeit, sehr viel Zeit. Bis dahin kommst du vermutlich auch über die 5 Jahre Mietdauer, also 6 Monate Kündigungsfrist.

    Siehe oben. Theoretisch besteht die Möglichkeit, praktisch wird das kaum passieren. Außer dem Vermieter/Verkäufer ist das Geld völlig egal und es besteht ein katastrophal schlechtes Verhältnis zwischen euch, dann vielleicht. Aber ein Verkauf ohne Besichtigung, Gutachten usw? Das sind ja schlechtere Voraussetzungen als bei der Zwangsversteigerung, wo man schon große Einbußen beim Verkaufserlös hat. Trotzdem hättest du schlimmestenfalls 6 Monate Kündigungsfrist, eher mehr, weil meist der Käufer ab Kaufpreiszahlung gerne die Miete auf seinem Konto sehen möchte.

    Welchen Vorsatz?

    Täuschung wegen was? Dass sie Energieausweis für den Verkauf braucht? Dass sie dir nicht vor 5 Jahren gesagt hat, dass sie verkaufen will? Ich hätte auch vor 5 Jahren nicht gedacht, dass wir unsere vermietete Wohnung demnächst verkaufen. Ich habe schlicht nicht mit der aktuellen Preisentwicklung gerechnet und gehe davon aus, dass da nur noch wenig Luft nach oben ist in der Lage. Also ziehen wir jetzt das Geld raus und investieren das anderweitig.
     
  14. dots

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    Warum nicht?
    Nur am Rande: Das Komma gehört da nicht hin.
    Angenommen! :005sonst:
    Wirklich nur vergessen?
     
  15. #14 JungesPaarMitEFH, 23.05.2019
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    Lieber TE, hast du mal versucht die Vermieterin einfach zu fragen, ob diese plant das Haus zu verkaufen?

    Wenn ja wird sie sicher nichts dagegen haben, wenn du ein Gebot abgibst.

    Wenn du dies nicht möchtest oder kannst, ist deine Position auch nicht unbedingt nur schlecht. Ein vermietetes Haus bringt meistens weniger Erlös beim Verkauf ein als ein freies Haus. Kündigungen kann dich die Verkäuferin deswegen nicht so einfach. Da kündigt dann in der Regel der Käufer wegen Eigenbedarf. Es ist für Verkäufer und Mieter in dieser Situation oft besser, wenn der Mieter vor dem Verkauf auszieht und der Verkäufer dafür einen Teil des höheren Erlöses an den Mieter für dessen Auszug abgibt.
     
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Mitteilungspflicht über beabsichtigen Hausverkauf

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