"Mitvermietete" Garage kündigen oder ordentlich vermieten

Hallo in die Runde,

ich bin neu hier im Forum weil ich eine vermietete Eigentumswohnung gekauft habe, die mir nun im Umgang mit der Mieterin in mehreren Punkten Unmut bereitet.

Um euch die Situation verständlich zu machen, muss ich etwas weiter ausholen.

Es handelt sich um eine ETW die 1997 durch die heutige Mieterin erstbezogen worden ist. Die ersten 10 Jahre war die Wohnung sozialgebunden, da sich das Projekt schlecht vermarkten ließ (es sollten dort betuchte ältere Leute einziehen, die sich wohnraummäßig luxuriös verkleinern wollten), kam der Bauträger auf die glorreiche Idee, die nicht verkauften Wohnungen mit Sozialbindung zu verkaufen und auch zu vermieten. Durch günstige Kredite und erhebliche Abschläge am Verkaufspreis ließen sich innerhalb von 2 Jahren auch alle Wohnungen an den Anleger bringen.

Ich habe diese Wohnung vor 1 Monat gekauft. Die Gefahrtragung ist kaufvertraglich am 1.09.2009 auf mich übergegangen. Im Grundbuch sind wir zur Zeit noch nicht als Eigentümer eingetragen (wir können momentan noch nicht rechtsverbindlich handeln).

Der durch den Bauträger abgeschlossene Mietvertrag ist in Bezug auf die zur Wohnung gehörende Garage äußerst lückenhaft ausgefüllt. Zum einen gilt die Garage - bezeichnet wie folgt: "... sowie das Recht zur Nutzung der/des Garagenstellplatz / Freistellpl. DP 24u ..."(Anmerkung: Bezeichnung des "Sondereigentums" lt. Teilungserklärung). Das wäre ja noch eindeutig.

Bei der Garagenmieten steht jedoch ein "-". Es gilt für die Garage also keine Mietzahlung vereinbart. Das ist für mich ja noch nachvollziehbar, wenn ich bedenke, dass die Mieterin durch ihre soziale Situation seinerzeit überhaupt kein Auto besitzen durfte. Sie hatte zu Beginn auch keins - erst seit 2000. Im persönlichen Gespräch gab die Mieterin auch zu, dass sie keine Miete für den Garagenstellplatz zahlt. Wir hatten uns dann darauf verständigt, dass sie den Garagenstellplatz mit 30 EUR/Monat haben kann. Sie war auch bereit, diesen Betrag zu zahlen. Ich habe dann einen separaten Mietvertrag aufgesetzt, in dem ich auch alle Belange für die Doppelparkerpflege eingearbeitet habe. Den sie nun nach angeblicher Rücksprache mit dem Mieterverein zurückgewiesen - es wurde auf den bestehenden Mietvertag hingewiesen. Rein juristisch mag das ja ganz o.k. sein, aber rein menschlich bin ich von meiner Mieterin natürlich enttäuscht, die hier offen eingeräumt hat, keine Miete für die Garage zu zahlen, aber trotzdem durch einen fehlenden Strich im Mietvertrag ein Recht hat, eine technisch aufwendige und teure Sache zu nutzen.

Ergänzend hierzu ist zu erwähnen, dass diese Mieterin die Erstkäufer der Wohnung
vor Einzug darum gebeten hatte, ihr eine Einbauküche in die Wohnung zu bauen, da sie kein Geld für eine Küche hatte. Hierüber wurde ein separater Mietvertrag geschlossen mit 1 % des Küchenwertes je Monat Mietzins. 2 x hatte sie gezahlt und dann nicht mehr. Wie ich nun erfahren hatte, haben die Erstbesitzer nach anfänglichen Mahnungen die Sache im Sande verlaufen lassen. Die Küche wird nun also auch schon über 12 Jahre kostenlos genutzt. Mir fällt hierzu nur eine Bezeichnung ein: Schmarotzer.

Damit ihr meine Verärgerung über das Mieterverhalten noch besser versteht, solltet ihr wissen, dass die Mieterin momentan für eine Luxuswohnung in allerbester Wohnlage und mit fantastischer Fernsicht, mit 60 qm Wohnfläche nur 360 EUR Miete zahlt. Die spiegelgleiche Nachbarwohnung ist für 750 EUR/Monat vermietet.

Die Doppelparkeranlage sieht nach 12 Jahren Nutzung bei überhaupt keiner Pflege inzwischen ziemlich angerostet aus, so dass pro Stellplatz Sanierungskosten in einer Größenordung von 3.000 EUR anstehen werden. Ursache für den verkommenen Zustand ist, dass sämtliche Wasserabläufe der Anlage mit Laub, Schmutz und abblätternder Farbe zugesetzt sind. Es sehen allerdings alle Anlagen so aus, weil keiner der 12 Mieter hier pflegerisch tätig war.

Mir ist durchaus bewusst, dass vor Gericht bei unklaren Vertragsverhaltnisse immer zu Gunsten des sozial Schwächeren entschieden werden würde. Ich erkenne also an, dass die Garage mitvermietet gilt.

Mich stören hier mehrere Dinge:

- hier nutzt jemant mietfrei eine Anlage, die einer hohen Nachinvestition bedarf.
- hier hat jemand durch unterlassene Pflege (2x jährlich sollten alle wasserführenden Rinnen gereinigt werden) eine Doppelparkeranlage geschädigt

Doch welche Möglichkeiten habe ich nun (selbstverständlich erst dann, wenn ich im Grundbuch eingetragener Eigentümer bin), um die Situation zu ändern ?

Kann ich die mietlos mitvermietete Garage kündigen ? - Immerhin räumt der bestehende Mietvertrag diese Möglichkeit ein mit der Regelung: "Änderungen und Ergänzungen des Vertrages bedürfen der schriftlichen Vereinbarung."

Welche Kündigungsfrist wäre richtig ? - Für die Wohnung selbst gelten mietvertraglich nach 10 Jahren Mietdauer 12 Monate vereinbart. Gilt das nun zwangsläufig auch für den Garagenstellplatz ?

Es ist zwar etwas kleinlich, aber muss ich der Mieteren die Fernbedienung für das Garagenrolltor und die Doppelparkeranlage auch weiterhin überlassen ? - Sie kann die Anlage auch mit einem Schlüssel bedienen. Von einer Fernbedienung steht nichts im Mietvertrag - die Mieterin hat dieses Teil auch erst seit dem Sommer 2008, um es einem Wartungstechniker für die Toranlage zu Testzwecken aushändigen zu können, da die Erstbesitzer über 200 km entfernt leben.

Kann ich die Mieterin für die unterlassene Pflege der Anlage an den Sanierungskosten der Doppelparkeranlage kostenmäßig in die Pflicht nehmen ?
Ob eine technische Unterweisung in die Nutzung und Pflege der Anlage stattgefunden hatte, ist leider nicht belegt und auch nicht mehr herausfindbar, da der Bauträger in Konkurs gegangen ist.

Ich bin gespannt auf eure Tipps und Antworten.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

P.S.: Wegen der Doppelparker bin ich mit dem Verwalter in der Diskussion - m.E. handelt es sich hier um Gemeinschaftseigentum (entsprechende Gerichtsurteile habe ich gefunden). Aus den Versammlungsprotokollen konnte ich ablesen, dass zwar immer wieder über das Thema Doppelparkersanierung gesprochen worden ist, es hat jedoch keiner der Eigentümer etwas unternommen. Ich hatte mir auch schon überlegt, wie ich das sanieren kann, bin jedoch bei der Tragekonstruktion gescheitert, da es keinen Sinn macht die Parkfläche auszutauschen und halbe Träger korrosionsschutzmäßig zu behandeln. So wird des den anderen Eigentümern wohl auch gegangen sein, denn bei der Fa. Klaus hatte niemand ein Angebot zur Sanierung angefordert, wie auf den Eigentümerversammlungen vom Verwalter empfohlen.

 

Hallo Michael,

zunächst einmal Danke für deine Ausführungen.

Dass hier eine unentgeldliche Garagenmiete vereinbart ist, sehe ich auch so - auch wenn dies durch schlampiges Ausfüllen des Mietvertragsformulars entstanden ist. Die Mieterin hatte bei Abschluss des Vertrages in 1997 gar kein Auto. Die Vorbesitzer hatten sogar bis 2004 an Fremde vermietet, obwohl die Mieterin ab 2000 dann ein Auto hatte. Wegen technischer Probleme mit den Doppelparkern und dem Tor war es den in München lebenden Voreigentümern zu umständlich, so dass sie nicht mehr fremdvermietet hatten.

Die Nichterfüllung des Küchenmietvertrages hat ja mit der Garage nichts zu tun - ich wollte damit nur aufzeigen, wie die Mieterin gepolt ist. Da die Vorbesitzer das über 12 Jahre hingenommen haben, wird wohl hier nichts mehr gehen oder gilt hier kein Gewohnheitsrecht nach 7 Jahren Duldung.

Die Pflege der Doppelparkerebene sehe ich schon beim Nutzer. Hier ist meiner Auffassung nach der zur Nutzung überlassene Doppelparkerstellplatz genauso sauber zu halten wie die Wohnung. Dazu zählt m.E. das Fegen der Parkflüche, das Reinigen der offenen Wasserführungsrinnen und das Abspritzen der Fahrfläche mit dem Gartenschlauch nach dem Winter zwecks Entfernung der Salzablagerungen, die den Stahl angreifen.

Was du meinst, ist die Wartung der Doppelparkeranlage (Abschmierdienst, Austausch der Hydraulikschläuche, Ausbesserung von Beschichtungsschäden).

Es gibt für dieses Haus sogar einen Hausmeisterservice, der auch den Winterdienst übernimmt. Für die Doppelparkeranlagen ist der Hausmeister jedoch nicht vertraglich verpflichtet. Mit dem Verwalter, der die Doppelparkeranlagen als Sondereigentum sieht (weil das so in der Teilungserklärung steht) habe ich die Diskussion in Richtung Gemeinschaftseigentum erst vor einer Woche in Gang gesetzt - die einschlägigen Gerichtsurteile, mit denen die Regelungen der Teilungserklärung außer Kraft gesetzt werden, habe ich ihm zugemailt. Eine Antwort liegt erwartungsgemäß nicht vor - ich möchte da auch nicht drängen, denn die Antwort sollte gut überlegt sein. Aber das ist eine andere Baustelle - also in diesem Thread OT.

Der Hausmeisterservice wird durch den Verwalter in der Abrechnung als auf die Mieter umlegbar geführt. Wenn er denn nun den Auftrag bekäme, die Stellplätze mit zu reinigen, wäre mir das egal, da für mich kostenneutral. Vor allem wäre gewährleistet, dass die Stellplätze gepflegt werden.

Ich spiele mit dem Gedanken, die Garagennutzung mietneutral zu kündigen, sobald die Auflassung erfolgt ist. Nachweisbar zahlt die Mieterin keine Garagenmiete (siehe Fremdvermietung durch Vorbesitzer ohne Mieterhöhung nach Duldung der Nutzung). Die Doppelparkeranlagen sind im Unterhalt extrem teuer. Nach 13 Jahren Nutzung müssen je Stellplatz ca. 3.000 EUR nachinvestiert werden. Du kannst dir vorstellen, welche Freude bei mir aufkommt, wenn ich hier die Kohle reinstecken muss und die Mieterin kackfrech auf kostenlose Überlassung des Garaagenstellplatzes pocht.

Also nochmals meine Kernfragen:

1. Darf ich das Garagennutzungsrecht unabhängig von der Wohnung kündigen ?

2. Gehe ich recht in der Annahme, dass die Mieterin die Miete nicht kürzen kann ?

3. Gilt für den Garagenstellplatz eine Kündigungsfrist von 3 Monaten oder greifen hier sogar die 12 Monate des Mietvertrages ? - Bei der Garage handelt es sich ja nicht um Wohnraum, der eines besonderen Mieterschutzes bedarf.

4. Kann ich die Mieterin für die finanziellen Folgen der unterlassenen Stellplatzpflege haftbar machen ?

5. Und nun noch dazukommend: Muss der Mieter den genutzten Stellplatz nicht sauber halten ? - Das wäre mir total neu, zumal hier die Substanz durch unterlassene Säuberung stark verschlechtert wird.


Gruß aus'm Ländle
Ulrich

 

Hallo Michael,
hallo Christian,

vielen Dank für eure Antworten. Auf andere Meinungen bin ich mangels Erfahrungen nun einfach angewiesen.

Da ich bis zum August diesen Jahres noch die Auffassung vertreten habe, dass ich für mein Geld keinem Dritten "Schöner Wohnen" finanzieren möchte, ist diese Wohnung tatsächlich meine erste vermietete Wohnung.

Vollkommen vermieteruntypisch habe ich sie auch bar bezahlt. Ich habe diese Wohnung für unseren Lebensabend gekauft und plane dort auch in ca. 10 bis 15 Jahren selbst einzuziehen, wenn uns unser Haus nach Auszug der Kinder mit 187 qm Wohnfläche einfach zu groß ist.

Wir haben den Entschluss, diese Wohnung zu kaufen, recht spontan gefasst

Gekauft habe ich sie eigentlich nur wegen der exquisieten Ausstattung und der traumhaften Lage (mit Albpanorama) - die Mieterin darin war mir zunächst etwas egal, machte aber einen durchaus netten Eindruck. Sie ist vom Vorbesitzer als "gute Mieterin" umschrieben worden, die immer pünktlich ihre Miete zahlt (ist ja schon mal was wert).

Im Nachgang stellten sich jedoch dann einige Fakten heraus, die mich daran zweifeln lassen, ob es sich tatsächlich um eine gute Mieterin handelt (siehe z.B. Küchennutzung).

Das nette Gespräch mit Kaffee und Kuchen hatten wir vor Gefahrenübergang gehabt. Das Thema Garage hatten wir da auch besprochen - die Mieterin hatte eingeräumt, tatsächlich keine Miete für die Garage zu zahlen und hatte sogar meine ursprüngliche Preisvorstellung von 40 EUR auf 30 EUR herunterverhandelt, sogar der Zeitpunkt der Nachzahlung für September war besprochen - womit m.E. sogar ein mündlicher Mietvertrag geschlossen worden ist. Ich habe die Sache daraufhin in Vertragsform gebracht - das war vielleicht mein Fehler - denn damit ist die Mieterin zum Mieterverein gegangen, die dazu geraten hatten, den Vertrag zurückzuweisen.

Für die Garagennutzung wird lt. Mietvertrag keine Miete verlangt. Die Schlampigkeit im Mietvertrag beziehe ich darauf, dass die Mieterin bei Abschluss des Vertrages Sozialhilfe empfangen hatte - von daher durfte sie gar kein Auto haben. Die Mitvermietung einer Garage wäre wohl kaum mit Wohngeld gefördert worden. Doch so wie der Vertrag nun geschrieben ist, wird sich da wohl nichts machen lassen.

Wenn diese Mieterin wenigstens eine angemessene Miete zahlen würde, wäre das ja noch ertragbar - momentan zahlt sie noch nicht einmal die Hälfte, dessen was für diese Wohnung inkl. Garage und Küchennutzung verlangt werden kann (bestes Beispiel ist die spiegelgleiche Nachbarwohnung).

Mir geht es auch nicht darum, ob ich nun wegen der Garage 30, 40 oder 50 EUR mehr Miete im Monat habe - allein dieses Gefühl, dass mir jemand auf meine Kosten "auf der Nase herumtanzt" und Zusagen nicht einhält, macht mich schon ein wenig bekümmert, denn das ist eine neue Erfahrung für mich.

Rein finanziell ist für mich die Vermietung dieser Wohnung unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte auch unter den gegebenen Voraussetungen immer noch lohnender, als eine weitere Anlage auf dem Kapitalmarkt - das ist das einzig beruhigende bei der Sache. Eine Angleichung der Miete an den ortsüblichen Satz wird sich durch die gesetzlichen Regelungen in ca. 8 bis 9 Jahren erzielen lassen.

Die Sache mit dem Hausmeisterservice und die Kostenumlage auf die Mieter ist übrigens mietvertraglich geregelt. Wenn dieser Service auch auf die Garagen ausgedehnt wird, sehe ich hier kein Problem in der Abrechnung.

Das Problem sehe ich eher beim Verwalter und dessen bisherige Auffassung, dass die Teilungserklärung (Doppelparker = Sondereigentum) aller Weisheit letzter Schluss ist. Da es inzwischen Gerichtsurteile gibt, die Doppelparkeranlagen als Gemeinschaftseigentum einstufen, hoffe ich bis zur nächsten Eigentümerversammlung im Juni 2010 entsprechende Änderungen herbeiführen zu können. Alle Eigentümer haben das gleiche Problem mit dem Zustand der Doppelparkeranlagen - es müsste schon mit dem Teufel zugehen, wenn hier keine sinnvolle Beschlussfassung möglich wird. Nach Auffassung des Verwalters soll sich jeder Eigentümer mit den Doppelparkernachbarn absprechen und die Sanierung in Eigenregie durchführen. Das ist bisher schon mindestens 5 Jahre lang erfolgreich gescheitert. Die Sauberkeit der Anlagen und des Garagenraumes zeigt, dass sich niemand zuständig fühlt - doch langsam verrottet die komplette Anlage. Das wird dann erst so richtig teuer. Da es sich um 2 Doppelparker und 4-fach-Parkeranlagen handelt, wird keine Einigkeit von Doppelparkernachbarn erzielbar sein. Vor allem geht das ganze sowieso nur in einer gemeinsamen Sanierungsaktion, denn das Sandstrahlen der Traggestelle geht nur nach vollständiger Räumung der Garagen.

Ich werde unsere Mieterin nun jedoch eine klare Anweisung geben, dass Sie die Parkfläche sauber und salzfrei hält, sowie die auf der Parkebene befindlichen Entwässerungsrinnen sauber zu halten hat, damit Regen- und Schneewasser ungehindert ablaufen können. Ich sehe es als Pflicht des Mieters, eine Mietsache sauber zu halten und pfleglich zu behandeln, ob es nun im Mietvertrag ausdrücklich steht oder nicht - genauso wie die Wohnung sauber zu halten und zu pflegen ist.

Vielleicht heilt die Zeit auch "Wunden", indem ich einfach meine Erfahrungen auf dem Vermieterterrain sammle.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

 

Mit Barzahlung meine ich mit 100 % Eigenkapital gekauft. Ich habe die Kohle natürlich nicht bar im Aktenköfferle auf den Tisch gelegt.

@Michael: Wenn du einmal schaust, was du gerade an Erträgen auf dem sicheren (also nicht spekulativen) Kapitalmarkt bekommst, wirst du mich verstehen. Die Wohnung rechnet sich unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte, Rücklagenbildung, Verwalterkosten und allem Drum und Dran besser als die weitere Kapitalanlage bei der Bank. Langfristanlagen sind momentan eher ungünstig. Ich habe das ganze einmal über 20 Jahre hochgerechnet und es ergib sich eine Rendite von über 5,5 % - ohne dass ich mir das jetzt "schön gerechnet" habe.

Zudem ist mit dem Kauf der Wohnung die Kaufkraft des Kapitals gesichert.

Mir ist das aber völlig wurscht, da ich mit dem Geld sonst nur meinem Oldtimerhobby gefrönt hätte - eine Kapitalanlage, die mir näher liegt und die zudem mehr Spaß macht. Aber das ist Hobby und darf sogar was kosten (es geht ja auch mal was kaputt). Meine eigenen Garagenkapazitäten sind momentan erschöpft ... Träume hätte ich noch, aber momentan weder Zeit noch Abstellraum.

Alternativ hätten wir uns eine Ferienwohnung auf Usedom oder ein Ferienhaus in der Bretagne zur ausschließlichen Eigennutzung gekauft ... und dann wäre es auch gut gewesen - ohne Mieteinnahmen. Nur jetzt schon einen Ort festlegen, an dem wir über lange Zeit Urlaub machen müssten, wollten wir denn nun auch noch nicht.

Also kam die Wohnung gerade recht - zumal wir uns ganz gut vorstellen können im Alter darin zu leben. Auch für unsere beiden Kinder wäre das übergangsweise eine ideale Wohnung, die selbst mit einem Kleinkind noch gut zu dritt nutzbar ist.

Dank Euch lerne ich die Mieterin noch zu schätzen, denn eine pünktliche Mietzahlung ist in der heutigen Zeit tatsächlich "Gold" wert. Vielleicht wird aus mir ja noch ein "guter Vermieter".

Dank Euch habe ich nun auch erkannt, dass die Mieterin eigentlich keine Schuld an der Situation hat, sondern der Bauträger und vielleicht noch die Vorbesitzer, die bei der Küchenmiete zu schnell aufgegeben hatten.

Auf jeden Fall finde ich es gut, wenn die Situation auch aus anderen Blickwinkeln betrachtet wird, denn allein bewegt man sich schnell auf eingefahrenen Bahnen, aus denen man selbst nicht mehr herauskommt. Zur Meinungsbildung ist so ein Forum wie dieses recht gut geeignet.

Was die Pflege der Doppelparkeranlage anbelangt, scheint mir der Hausmeisterservice auch naheliegend, doch dazu muss die Eigentümergemeinschaft erst einmal davon überzeugt werden, dass es sich hier entgegen der Teilungserklärung um Gemeinschaftseigentum handeln muss. Ich freue mich schon richtig auf die nächste Eigentümerversammlung ... darauf werde ich meine Energie in Bezug auf diese Wohnung von nun an fokussieren, damit es zu einer technisch vernünftigen Lösung kommt - davon verstehe wenigstens etwas.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich