Modernisierung - Eigenbedarf....viele Fragen!

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von kim-ba, 15.05.2013.

  1. kim-ba

    kim-ba Neuer Benutzer

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    Guten Morgen liebe Experten,

    ich bin Eigentümer eines Mehrparteienhauses, wohne aber selbst in einem Einfamilienhaus .

    Ich würde gern anfangen das Mehrfamilienhaus zu modernisieren bzw. zu sanieren, expliziert von den 10 vorhandenen Wohnungen würde ich gern anfangen in 4 Wohnungen die Bäder inkl. Rohrleitungen usw. zu modernisieren (kleine Badewannen raus – große bodengleiche Duschen rein usw….) Außerdem würde ich gern den vorhandenen Aufzug durch einen energetisch besseren austauschen.

    Die geschätzten Kosten für diese beiden Maßnahmen belaufen sich auf knapp 100.000,-€.

    Das so zu finanzieren ist für mich nicht möglich. Daher habe ich mir jetzt überlegt Eigenbedarf anzumelden, mein Einfamilienhaus zu verkaufen und damit einen Umbau bzw. einen Teil der Modernisierung zu finanzieren.

    Jetzt ist es ja so, dass ich 3 Monate Ankündigungspflicht habe wenn Modernisierungen geplant sind.

    Müssen das genau 3 Monate sein, oder könnte ich die Ankündigung 3 Monate vor dem frühesten Baubeginn machen, aber z.B. auch erst in 6 Monaten mit dem Umbau und der Modernisierung beginnen?
    Ich finde dazu leider nichts im Netz!

    Wie verhält sich das mit den 11% Modernisierungskosten die ich auf die Mieter nach Fertigstellung umlegen kann? Gilt das auch für den Aufzug? Gilt das für die durch die Baumaßnahmen nötigen Renovierungsarbeiten im Treppenhaus – denn durch den Einbau eines neues Aufzuges wird das Treppenhaus sicherlich in Mitleidenschaft gezogen werden?

    Thema Dach:

    Auch das würde ja dann allein durch den Umbau erneuert werden – natürlich energetisch.
    Wie sieht es da mit der Umlegung der Kosten auf die Mieter aus?

    Es werden sich noch weitere Fragen hierzu ergeben, aber ich wäre dankbar wenn man mir hierzu schon einmal etwas sagen könnte.

    Vielen Dank und einen schönen Tag
    Kim
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 15.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 15.05.2013
    Pharao

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    Hi,

    was ich mich hier gerade Frage, ob das alles wirklich zu dem Modernisierungen zählt oder nicht ggf. einfach zu den Erhaltungsmaßnahmen bzw Instandsetzungen, die meines Wissen nicht Umlegbar auf die Mieter sind.

    Hier mal der §555b BGB (der ist neu ?):
    Ansonsten hier auch der §555c BGB:
     
  4. kim-ba

    kim-ba Neuer Benutzer

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    hi Pharao,
    danke für Deine Einschätzung.
    Ja Du wirst zum Teil Recht haben dass zum Beispiel der Aufzug sicherlich eine Art Instandhaltung ist - durch geringeren Stromverbrauch und geringere Wartungskosten stellt sich trotzdem die Frage der Modernisierung.
    Was für mich viel interessanter wäre ist die Frage der Ankündigung zur Modernisierung.
    Wenn ich jetzt beispielsweise am 1.6. ankündige in 3 Monaten zu beginnen, muss ich dann zwingend am 1.9. beginnen oder hab ich auch die Möglichkeit erst am 1.12. anzufangen??? Das geht irgendwie nirgends draus hervor - es heißt immer nur SPÄTESTENS 3 Monate vor Baubeginn.....
    VG
    Kim
     
  5. #4 Insolvenzprofi, 18.05.2013
    Insolvenzprofi

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  6. kim-ba

    kim-ba Neuer Benutzer

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    hi Insolvenzprofi,
    sorry vielleicht kam das was ich machen möchte nicht ganz rüber.
    Ich möchte den vorhandenen Aufzug der zwar funktionstüchtig ist, aber der mir jederzeit um die Ohren fliegen kann modernisieren indem ich ihn erneuere.
    Kosten: 55.000,-€
    Maurer und Abbrucharbeiten für den Aufzug 5.000,-€
    Dann möchte ich 4 Wohnungen anfangen zu sanieren indem die Bäder komplett erneuert werden, Badewannen raus, dafür bodentiefe, vernünftige Duschkabinen, Heizkörper und natürlich die Stränge, Leitungen usw. erneuern.
    Kosten pro Bad ca. 6.000,- = 24.000,-€
    Gegensprechanlagen 2.000,-€
    Neue SAT-Anlage 2.000,-€
    Treppenhaus inkl. Zargen nach Aufzugsmodernisierung ca. 8.000,-€
    Somit komme ich auf knappe 100 tsd €

    Das ist im Moment eine grobe Schätzung, vobei die Angebote der einzelnen Positionen vorliegen.

    VG
    Kim
     
  7. #6 Insolvenzprofi, 20.05.2013
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    Warum machst Du das ganze? Ich würde lieber die 100t EUR nehmen und in ein anderes Objekt stecken. Aufzug still legen und nur das nötigste investieren, da 4 Parteien. Meiner Meinung nach relativ hohe Geldvernichtung

     
  8. kathi

    kathi Gesperrt

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    Es ist ein Haus mit 10 Parteien.
     
  9. Pharao

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    Hi,

    da wir keine Einzelheiten wissen, kann man nicht einfach hier Pauschal sagen, das dies Geldvernichtung wäre.

    Ich mein (nur mal angenommen), wenn das jetztige Haus renovierungsbedürftig ist, dann ändert sich daran auch nix, nur weil mal eine zweite Immobilie sich zulegt. Und was gibt es denn schon für 100t € ? Die nächste Immobilie die evtl. dann auch renovierungsbedürftig ist ?
     
  10. kim-ba

    kim-ba Neuer Benutzer

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    @insolvenzprofi:
    - weil ich da selbst mit einziehen möchte.
    - weil ich das Haus auf einem guten Niveau halten möchte.
    - weil ich eine nette Vermieterin bin :smile031:.

    @Pharao
    genau so ist das..... Ich denke schon dass die Investition sinnvoll ist.

    @Kathi
    mit mir sind es dann 11 Parteien :smile031:

    Ein schönes Restwochenende

    LG
    Kim
     
  11. #10 Insolvenzprofi, 20.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 20.05.2013
    Insolvenzprofi

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    sry ich bin von 4 Einheiten ausgegangen.
    für 100t EUR kriegst du schon einiges, natürlich mit einer Finanzierung on top.

    @ TE
    das wusste ich nicht, wenn ich mir deine Sachen so durchlese, fällt fast alles unter instandhaltung bzw. setzung. Modernisierung setzt eine verbesserung des Wohnwertes, eine erhöhte gebrauchsnutzung oder das einsparen von energie voraus.

    zB
    Gegensprechanlage : vorher keine vorhanden
    Gasbrennwerthanlage : vorher Gaseinzelöfen
    Fensterisolierung : vorher Einfachverglasung
    Balkonanbau : vorher kein Balkon vorhanden

    andere sachen sind zB schwierig zB
    Fensterisolierung 3-fach : vorher 2-fachverglast
    Gasbrennwerthanlage : vorher Gasetagenheizung neueren Baujahrs
    Einbau Videogegensprechanlage : vorher Gegensprechanlage

    andere sind zB nicht möglich zB:
    Badezimmersanierung
    Leitungssanierung
    Gegensprechanlagentausch durch Edelstahl
    Treppenhausverschönerung zB neuere Anstriche oder neue Fliesen

    ohnehin würde ich mich fragen, ob ich die Miete überhaupt erhöhen würde, wenn ich in das Haus selbst einziehe. Die Leute werden sich nach der Mieterhöhung sicherlich bedanken.

     
  12. kim-ba

    kim-ba Neuer Benutzer

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    Die Badsanierung muss aber als Modernisierung anerkannt werden weil durch die bodentiefe Dusche eine Modernisierung stattfindet, oder?
    Das wird sicherlich eine Verbesserung des Wohnwertes sein....

    Die Frage ist und bleibt der Aufzug....
    Er ist ja vorhanden, ist aber sehr Wartungsaufwendig und sicherlich energetisch betrachtet nicht mehr ON TOP.
    Da wäre es eben wichtig ob und wenn ja was genau in Ansatz gebracht werden könnte.
    Sollte dieser Aufzug dann als Modernisierung durchgehen müssten auch Kosten für das Treppenhaus angerechnet werden können weil dort ja schon eben durch den Neueinbau einiges gemacht werden müsste....wie z.B. anspachteln von Wänden, neu streichen usw.

    Vielleicht fällt Euch ja noch etwas ein.....
     
  13. Berny

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    Hallo Kim, mindestens drei Monate vorher ankündigen. Von maximal habe ich noch nie was gehört.
     
  14. kim-ba

    kim-ba Neuer Benutzer

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    Danke Berny.
     
  15. Syker

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    Hallo kim-ba


    Austausch Badewanne gegen Dusche würde ich persönlich als Verschlechterung ansehen.


    VG Syker
     
  16. kathi

    kathi Gesperrt

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    Zu dieser Bädergeschichte wollte ich eigentlich schon eher was sagen. Nicht jeder Mieter wird es gern sehen, wenn man ihm seine Wanne entfernt und dann ist es auch keine Verbesserung des Wohnwertes, sondern eine Verschlechterung. Sehr subjektive Geschichte.

    Ansonsten geh ich davon aus, dass du durchdacht hast, ob dir evtl. Mieter abspringen, die du gern halten würdest, wenn du die ganzen Modernisierungserhöhungen durchziehst.
    Also wenn wir unsere Mieten an der Grenze dessen hätten, was lt. Mietspiegel erlaubt ist und dann noch z.B. die Fassade dämmen, sämtliche Fenster und Wohnungstüren erneuern lassen, und die 11% auf die Mieter umlegen würden, dann würden uns vermutlich sämtliche Mieter abspringen und eine Neuvermietung zu dem Preis wäre praktisch nicht möglich.
     
  17. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Du sagst es, Kathi. Soo einfach und soo schnell kann das gehen, Rechnung ohne den Wirt gemacht...
    :unsicher016:
     
  18. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    Also ich habe gerade für 14 EUR/qm eine unspektakuläre 90er Jahre 3-Zimmer Whg vermietet, für die ich vor vier Jahren nur 10 EUR/qm bekommen habe... und jetzt ist alles über vier Jahre abgewohnter.
    Ich würde das nicht pauschalisieren, denn in einigen Gegenden holen die Neuvermietungen die unangepasste Inflation der letzten 10-15 Jahre auf. Natürlich ist abzuwägen, ob man einen guten Mieter, der sich keine teurere Miete leisten kann, gegen einen unbekannten neuen Mieter verdrängt.
     
  19. #18 Insolvenzprofi, 22.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 22.05.2013
    Insolvenzprofi

    Insolvenzprofi Erfahrener Benutzer

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    Kannst Du knicken, da wirst Du max 1-2t EUR für den energieeffizienten Trafo ansetzen können, alles andere ist und bleibt Instandhaltung. Beim Treppenhaus ist es genauso, nur weil Du Fliesen tauscht oder Marmor einbaust, kannst Du keine 11% ansetzen.

    Der Gesetzgeber sieht es hier sehr genau, ich habe erfahrung von 9 durchsanierten Häusern, aktuell sind noch 2 im Bau, dort wurde alles gemacht, teilweise holztreppenhäuser raus und in stahlbeton neu rein zusammen passend mit einem kleinen aufzugsschacht. Modernisierungen durchführen ist die eine sache, recht bekommen eine andere und dass die leute die 11% dann mehr zahlen, noch mal eine ganz andere sache...

    unter erhöhungstechnischen gründen macht eine modernisierung absolut keinen sinn

    >zur Badsanierung:
    Du kannst höchstens den Teil anrechnen, der eine verbesserung und erhöhung des Wohnwertes darstellt, zB ein weiteren Waschtisch, eine Dusche ON-TOP die vorher nicht da war oder ein bidet, aber dusche in bodentiefe dusche ist nicht ansetzungsfähig. vielleicht hast du aber glück und der mieter akzeptiert das
     
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