Modernisierung Heizung - Formalien

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von peterpan90, 13.06.2016.

  1. #1 peterpan90, 13.06.2016
    peterpan90

    peterpan90 Benutzer

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    Hallo Leute,

    ich beschäftige mich grade mit dem Thema Heizungsumstellung in einem 6er MFH.
    Zurzeit sind Gasetagenheizungen verbaut, welche ich aber loswerden möchte da sie A teuer für den Mieter sind und man auch noch 6 Stück in Schuss halten muss, wobei keiner der Mieter sich jemals um die Dinger gekümmert hat :/ von daher sollen die Weg. Laufen noch und sind jetzt 22 Jahre alt, kein Brennwert.

    Idee ist auf Gas zentral. Das würde Abrechnungstechnisch sauber laufen können, und würde die Heizkosten der Mieter um ziemlich den Betrag drücken der durch die 11 prozentige umlage der Modernisierung dabei rumkommt (vorsichtig gerechnet)
    Es wird hier von Einsparungen zwischen 15 und 30 Prozent ausgegangen an Gas. Zudem bekomme ich ganz andere Konditionen im gaseinkauf, welche ich natürlich voll an die Mieter weitergebe.

    Nur wo bekomme ich jetzt ein Muster für die Modernisierungsankündigung her? Hat jemand vielleicht noch was in Word rumfliegen? Und was ist, wenn alle Mieter damit einverstanden sind die Modernisierung schon vorher durchzuführen und nicht erst nach 3 Monaten? Geht das?

    Um es auf den Punkt zu bringen, die Mieter sollen mehr Komfort bekommen aber nicht mehr zahlen, das ist mein Ziel. Und ich muss nur noch eine Heizung im Auge habe und habe die volle Kontrolle darüber. Zudem bin ich mit einer Zentralheizung in Zukunft auf der sicheren Seite.

    Danke schonmal!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Google spuckte ganz akzeptable Ergebnisse aus. Man kann auch selbst etwas aufsetzen, denn die formalen Anforderungen sind nicht besonders hoch, §§ 555b ff. BGB sollte man ohnehin gelesen haben. Die wirklich kritischen Punkte sind von einer Art, die eine Vorlage ohnehin nicht auffangen kann: Die Maßnahmen müssen stimmig beschrieben werden, mit ausreichend vielen Details, dass der Mieter erkennen kann, was du planst.


    Nein, § 559 ff. BGB, beachte die zahlreichen Hinweise, dass abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind. Du darfst davon ausgehen, dass "Nachteil" auf die für den Mieter günstigste Art ausgelegt wird, also hier z.B. bezogen auf die geschuldete Kaltmiete.


    Löblich, aber aus Sicht des Gesetzgebers bist du der Böse und der Mieter muss vor dir geschützt werden.
     
  4. Berny

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    Dem Vorhaben unseres Fragestellers stehe (auch) ich (v.a. in der heutigen Zeit:010sonst:) sehr skeptisch gegenüber.
     
  5. #4 peterpan90, 13.06.2016
    peterpan90

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    Wie meinst Du das genau?
    Glaubst du mir nicht das ich die Kosten für die Mieter im Zaun halten will und reibach machen will?
    Ich möchte vor allem eines, das beide Seiten damit leben können. Von mir aus lasse ich die alten möhren weiter laufen. Sie laufen ja. Aber wenn ich Mieter wäre würde ich bei gleichen kosten oder gar etwas geringeren Gesamtkosten keine Sekunde fackeln und eine leise, saubere Wohnungstation einbauen lassen womit ich mehr Komfort habe.
    Aber gut, jedem das seine.

    Zum Hintergrund: ich habe das Haus kurzlich erworben und fackel in der Regel nicht lange bei dingen die sich relativ schnell selber tragen. Das ist bei mir privat so, als auch überall anders. Zudem bin ich Selbstständig, dort verfahre ich genauso.

    Deshalb ist mir diese ineffiziente Heizungstechnik ein Dorn im Auge. Vielleicht versteht ihr mich ja jetzt etwas.
    Und die Konditionen beim Gas gehen natürlich nur bei Zentralheizung und nicht bei Einzelthermen.
    Mal als kleiner Anreiz: mein Gas kostet etwas mehr als die hälfte was die Mieter löhnen müssen.

    Warum also nicht eine win win situation draus machen...

    Oder stehe ich etwa auf dem Schlauch?
     
  6. Berny

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    Wieso das würde mich schon interessieren, haben die Mieter eigene Gasflaschen...?
     
  7. #6 peterpan90, 14.06.2016
    peterpan90

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    Ab gewissen Mengen bekommt man Rahmenverträge und andere Preise. Das ist nunmal de facto so. Ich kaufe mein Gas ja auch nicht nur für einen Monat sondern bei diesen Preisen auch ein paar Jahre im Voraus. Das kann Otto normal garnicht.
    Oder was wolltest Du mir sagen?
    Dafür musst du dann aber auch schon eine ganze Menge abnehmen. Wir reden hier nicht nur von 100.000kwh...
     
  8. Berny

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    Dann beziehst Du Dein Gas wohl über einen Provider/Zwischenverkäufer o. dgl.?
     
  9. #8 peterpan90, 14.06.2016
    peterpan90

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    Großhändler wenn Du so willst. Dieser kauft dann die jeweilige Menge ein und macht diese fest, zB. NCG oder in meinem Fall bei Gaspool.
    Das sind dann halt Tagespreise die im Angebot stehen und dann muss man sich entscheiden. Es würde auch zB. gehen sich erst ab hinten Abzusichern, zB. 2019/2020.
    Es macht halt nur schon eine Menge Geld aus.
    Aber Ihr steht dem Vorhaben ja trotzdem irgendwie skeptisch gegenüber?
     
  10. Andres

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    Ich nicht, jedenfalls nicht grundsätzlich und mit Ausnahme der vorweggenommenen Mieterhöhung.
     
  11. #10 peterpan90, 14.06.2016
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    Preisfrage:
    Wenn ich alle fristen Einhalte, und trotzdem die Mieter einverstanden sind das man vorher loslegen kann, und dann auch noch die Mieterhöhung 3 Monate oder meinetwegen 4 Monate nach der eigentlich angedachten Modernisierung machen, dann hätte der Mieter doch keinen Nachteil oder?
     
  12. Andres

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    Doch, er hat 6 Monate früher als notwendig eine erhöhte Kaltmiete bezahlt.
     
  13. Duncan

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    Doch, lies mal §559b BGB.
     
  14. #13 peterpan90, 14.06.2016
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    Also nach 9 Monaten dann - ist ja UM 6 Monate verlängert... man man da ist das Gesetz ja wenig flexibel...

    Ansonsten kann man das so durchziehen?
    Sollte ich noch mit jedem Einzelnen das Gespräch suchen, oder einfach auf die Reaktionen warten?
     
  15. #14 immodream, 14.06.2016
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    Hallo Peterpan 90,
    ich hab ein 6 Familienhaus mit einer Gaszentralheizung und mehrere andere Objekte mit den verfluchten Gasetagenheizungen.
    Jedes Jahr gibt es an diesen Mistdingern Reparaturen in Höhe von 1-2 Monatsmieten.
    Meine Gaszentralheizung läuft seit über 30 Jahren einwandfrei. Ich hab bei diesem Haus mehrfach den Gasanbieter gewechselt und spare allein beim Gaseinkauf bei einem seriösen Anbieter mindestens 15 % gegenüber dem Grundversorger ein .
    Du solltest bei der Umrüstung für jede Wohnung einen separaten Strang mit einem Zählwerk vorsehen , so das du nicht wie ich , auf die Verbrecher von Ista und Konsorten angewiesen bist .
    Wenn ich heute nochmals ein Haus kaufen würde ( z. B. mit Nachtspeicherheizungen ) würde ich direkt auf Gaszentralheizung umrüsten.
    Ich befürchte aber in deinem Fall, das die Umrüstung dein Privatvergnügen sein wird und du erst bei späteren Neuvermietungen mit niedrigen Heizkosten punkten kannst .
    Alle anderen Berechnungen werden deine Mieter nicht verstehen .
    Du wirst Schwierigkeiten haben , den derzeitigen Mieten den Vergleich von Mieterhöhungen wegen Modernisierung und gleichzeitig eingesparten Betriebskosten ( Wegfall der mehrfachen Heizungswartung, Schornsteinfegergebühren, Strom nur für eine Heizungspumpe und preiswerter Einkauf des Gases ) vorzurechnen.
    Grüße
    Immodream
     
    Syker gefällt das.
  16. #15 peterpan90, 15.06.2016
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    Danke für Deinen Beitrag. Du hattest ja sicher schon verfolgt das ich an der Modernisierung schon länger dran bin.
    Aber, bei einer Modernisierung kann ich die Kosten von maximal 11% ja auf die Mieter umlegen da diese durch die Modernisierung ja nachhaltig Energie sparen, so war glaube ich die Bedingung für eine energetische Modernisierungsmaßnahme.
    Bei allen anderen Punkten bin ich voll und ganz bei Dir, die Sache wird effizienter.

    Ich möchte an die Stellen der alten Thermen sogenannte Wohnungsstationen einsetzten, dann kann man nämlich Heizung und Warmwasser über einen Zähler in der Station abrechnen und muss nichts abschätzen. Zudem kann von jeder Partei wie bei einer Therme auch die Vorlauftemperatur etc gewählt werden, also aktiv sparen. Die Zentralheizung passt die Temperaturen witterungsgeführt an.
    So sieht so ein Teil aus:
    [​IMG]
    Dort wo die schwarzen Passstücke sind wird dann der Wärmemengenzähler hinkommen.
    Somit bräuchte man nur einen Strang durch den alten Schornstein ziehen.

    Oder hat jemand schlechte Erfahrungen mit den Dingern bzw sonstige Nachteile?

    Nachteil ist für mich der Preis. Ein gerät kostet gut 1700eur netto inkl Montage. Dafür aber im Prinzip Wartungsfrei und sehr einfach aufgebaut. Der Mieter hat also keine Technik mehr in seiner Bude. Was auf dem Foto jetzt noch fehlt ist der geregelte Heizkreis mit Stellmotor welcher über das Raumthermostat geregelt wird.

    Privatvergnügen ist nicht so gut, die Maßnahme wird ca. 25k kosten, und die sitzen da einfach nicht drin.
    Du hast also nach Modernisierung keine höhere Miete durchsetzten können?

    PS: ich habe gestern eine Hiobsbotschaft erhalten, eine Therme hat einen Fehler, Kostenpunkt ca. 500eur + mwst
    An solchen Geräten ergötzt sich ein Heizungsbauer denke ich immer :)
     
  17. #16 immodream, 15.06.2016
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    Hallo Peterpan90 ,
    Heizungsthermen sind für den Heizungsbauer so eine Dauergeldquelle , wie das verkaufen von Drogen an Drogenabhängige.
    Bei einer Modernisierung muß ja für den Mieter irgendein finanzieller Vorteil oder ein besserer Wohnkomfort zu erkennen sein.
    Der Mieter hat ja bereits eine Gasheizung. Das du als Vermieter hohe Kosten für die Instandhaltung hast, ist dem Mieter egal.
    Die sechs Mieter sparen 5 Mal den Schornsteinfeger und die Heizungswartung ein. Nach deinen Worten scheinen die Mieter die Wartung bereits jetzt eingespart zu haben.
    Du solltest also den Mietern schon grob vorrechnen können, wieviel Euro sie wirklich einsparen können.
    Denn irgendein Komfortgewinn wie bei Umrüstung von Kohleöfen oder Nachtspeicherheizung haben die Mieter ja nicht.
    Das sehe ich als Hauptproblem .
    Die nächste Frage ist, wie intelligent sind deine Mieter ? Verstehen die überhaupt was du willst ? Denk dran , 80 % der Deutschen sind doof.
    Vielleicht kannst du ja mit den Leuten reden und antesten, ob die deinem Gedankengang folgen können.
    Grundsätzlich finde ich deine Ideen richtig.
    Ich befürchte, das du die Modernisierungserhöhung / Mieterhöhung erst bei der nächsten Neuvermietung mit einpreisen kannst.
    Grüße
    Immodream
     
  18. Andres

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    Unproblematisch, denn bereits die Umrüstung auf eine Zentralheizung gilt als Komfortzuwachs.
     
  19. #18 immodream, 16.06.2016
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    Hallo Andres,
    wo siehst du bei der Umrüstung von Heizthermen auf Zentralheizung einen Komfortzuwachs ?
    Grüße
    Immodream
     
  20. Berny

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    An den Stellen, wo die Heizthermen (früher) hingen, können nun Rembrandts, van Goghs etc aufgehangen werden...:038sonst:(binjaschonwech).
     
  21. #20 peterpan90, 16.06.2016
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    Hallo Immodream,

    im Gesetz steht dazu folgendes:
    § 555b
    Modernisierungsmaßnahmen

    Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

    1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
    2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

    3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
    4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
    5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

    Die Punkte die fett sind, treffen meiner Meinung nach bei mir zu.
    Da aktuell ja normale Thermen installiert sind, und jetzt auf Brennwert umgerüstet wird, rechne ich mit mindestens 10% Gaseinsparung.
    Aus der Erfahrung von dem Heizungstausch in unserm eigenen Haus kann ich sagen das man auch locker 20% schaffen kann...
    Zudem wird bei den Mieter auch ein Hydraulischer Abgleich der Heizkörper vorgenommen.

    Ich habe morgen einen Termin beim Anwalt, mal sehen was dabei rauskommt. Ich werde euch auf jedenfalls auf dem laufenden halten.
     
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