Modernisierung nach BGB §559

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von karlheinzlindemann, 04.03.2012.

  1. #1 karlheinzlindemann, 04.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2012
    karlheinzlindemann

    karlheinzlindemann Neuer Benutzer

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    Wir haben ein Mehrfamilienhaus mit 4 vermieteten Wohnungen mit individueller Ofenheizung gekauft, bei dem an der Aussenfassade noch nie etwas gemacht wurde.
    Als erste Maßnahme wollen wir einen Vollwärmeschutz von aussen inkl. Einbau neuer Fenster vornehmen und diese Kosten nach BGB § 559 auf die Mieter umlegen. Die Mieten sind sehr gering, wurden seit Einzug nie erhöht und die Mieter haben alle kein oder nur ein geringes Einkommen. Die Miete wird teilweise vom Amt bezahlt. Die Nettokaltmieten betragen jetzt 110-170 Euro und würden sich dann um 110 Euro erhöhen (Erhöhung zwischen 64-100%).

    Frage:
    Kann der Mieter zwischen der fristgemäßen Ankündigung und dem Beginn der Modernisierungsmaßnahme durchsetzen, dass die Modernisierung nicht stattfindet, damit er keine Erhöhung zahlen muss?


    Bzw. kann diese Modernisierung für einen oder mehrere meiner Mieter eine unzumutbare Härte aufgrund seiner Einkommenssituation sein?

    Nachsatz: Mir ist klar, dass die Mieter auch von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und ausziehen können. Letzlich wäre ich bei diesen Mietern nicht böse darüber.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 04.03.2012
    Kitzblitz

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    Nein.


    Du beantwortest deine Frage schon selbst.


    Hinweis: Prüfe aber vor Auftragserteilung der Arbeiten unbedingt, wie du mit den neuen Mieten im Mietspiegel liegst. Die schönste Sanierung bringt dir gar nichts, wenn du nach Auszug der finanzschwachen Mieter mit der erhöhten Miete keine Mieter mehr findest.

    Derartige Sanierungsmaßnahmen mögen zwar energetisch sinnvoll sein, doch aus Mietersicht ist das nicht unbedingt ökonomisch. Die Einsparung an Heizkosten steht möglicherweise in keiner vernünftigen Relation zur Mieterhöhung.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. #3 immodream, 04.03.2012
    immodream

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    Hallo,
    es nützt dir doch nichts , wenn du nach Erneuerung einer tollen Fassade, Austausch der Fenster und Einbau einer Gasetagen- oder Zentralheizung so hohe Mieten nehmen mußt, das deine Mieter oder das Jobcenter die Mieten nicht mehr bezahlen können.
    Du mußt dich auf einen harten steinigen Weg einrichten und sicherlich "leider" auf mehrere Mieter verzichten.
    Denke bitte auch an Mietausfall und Gerichtskosten.Ich habe das gottseidank schon lange durchgestanden.
    Grüße
    Peter
     
  5. #4 karlheinzlindemann, 05.03.2012
    karlheinzlindemann

    karlheinzlindemann Neuer Benutzer

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    Hi Peter, das erscheint mir auch logisch. Der Punkt hier ist jedoch das z.B. bei einem Mieter die Miete seit über 10 Jahren nicht mehr angehoben wurde und diese bei unter 2 EUR je qm liegt. Dann haben wir noch 2,17 EUR, 2,50 EUR und 3,00 EUR im Haus. Die anderen beiden sind auch schon fast 10 Jahre da.

    Weiterhin tun 2 Mieter mit Schimmel rum wobei einer eine Mietminderung deswegen mit dem Voreigentümer vereinbart hat. Meiner Meinung nach heizen Sie zu wenig bis garnicht und Lüften zu wenig. Sie sind aber anderer Meinung, wie as so heufig ist.

    Ich dachte jetzt ich mal die Fassade und schraube die Mieten unkompliziert hoch. Wobei ich auch Deinen Punkt sehe und ich mir wahrscheinlich eher eine Strategie für den Ist-Zustand mit meinen Mietern überlegen muss ohne die 11% Geldversenkungskeule zu schwingen...

    Ich stehe hier ein bisschen auf dem Schlauch. Was meinst du genau?

    Gruss Karl-Heinz
     
  6. #5 BarneyGumble2, 05.03.2012
    BarneyGumble2

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    @karlheinzlindemann

    Du bist Dir aber im Klaren, dass wenn die Investitionen kurz nach dem Kauf (imho heißt das "Erwerbsnah") sehr hoch sind, Du sie lediglich mit 2 % pro Jahr abschreiben kannst (mit Denkmalschutz glaube ich 2,5%)?
    Ich meine die Grenze liegt um die 20 % der Kaufsumme, aber besprich das lieber mal mit Deinem Steuerberater! Falls Du unbedingt sanieren willst, dann evtl. erstmal die Fenster (evtl. auf 2 Jahre verteilt) und dann später die Fassade?

    Wenn die Mieten so niedrig liegen, sollte es aber ein leichtes sein, erstmal um 20% in Richtung Mietspiegel zu erhöhen. In 3 Jahren dann nochmal um 20% (aber §§ 585 BGB ff. beachten!)...

    Es macht für mich wirtschaftlich keinen Sinn, eine Mieterhöhung nur durch Sanierung zu erwirken, ohne vorher die (kostenlos) vorhandenen Möglichkeiten auszuschöpfen.
    Wenn natürlich die Fenster defekt sind, dann sollte man natürlich dementsprechend austauschen oder reparieren!

    Ich denke im übrigen, dass es durchaus fair dem Mieter gegenüber ist, die Miete in Deinem Fall etwas zu erhöhen und dafür auf z.B. die Dämmung zu verzichten. Wie andere bereits geschrieben haben, nutzt es Dir nichts, eine Top sanierte Wohnung zu haben, die jetzt 30€ weniger Energie im Monat verbraucht, aber dafür die Miete um 110 € höher ist, der Mieter deshalb kündigt und Du keine neuen findest.
     
  7. #6 karlheinzlindemann, 05.03.2012
    karlheinzlindemann

    karlheinzlindemann Neuer Benutzer

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    In der Theorie hört sich das mit der Mietererhöhung um 20% ganz gut, in der Praxis, hier bei uns auf dem Land, wo die Kommune allen Mietwohnraum besitzt, gibts da relativ wenig Chancen 20% Miete zu erhöhen, die auch noch ökonomisch Sinn machen:

    1. Mietspiegel gibt es nicht, weder eine qualifizierten noch einen normalen
    2. Vergleichsdatenbank gibt es auch nicht (ist aber eher ein seltenes Konstrukt)
    3. Mit den 3 Vergleichswohnungen ist es auch schwierig. Da könnte ich höchstens meine 3 eigenen Mietwohnungen im gleichen Haus nehmen um dem 4. Mieter (der der am wenigsten bezahlt) auf das Niveau des vorletzten hochzuziehen. Was ja schon mal was wäre. Wie seht Ihr das?

    Ansonsten gibt es hier keine ähnlichen Wohnungen mit Ofenheizung und wenn gehören die der Kommune und die geben keine Mietverträge raus! Wenn aber jemand kreative Ideen hat - nur raus damit! :-)

    4.) Habe ich heut mit einem Gutachter für Mietwertgutachten gesprochen, der auch für das lokale Gericht bestellt ist. Selbst der meinte ohne die Kommune kommen wir in meine Breiten nicht weiter. Er sagte er brauche mindestens 10 Mietverträge, die nicht älter sind wie 4 Jahre, natürlich von ähnlichen Wohnungen, das könnten auch welche aus Nachbargemeinden sein und er müsse einmal kurz durch die Wohnungen laufen um sich ein Bild zu machen. Kosten 800-1000 EUR wenn ich Ihm die Wohnungen und Mietverträge liefern könne.

    Hab mir schon überlegt ob ich mal eine Anzeige schalte und den passenden Mietern dann 100 EUR zahle, um den Mietvertrag zu kopieren und den Gutachter durch die Wohnung laufen zu lassen. Das ist aber ein Projekt für sich alleine und nur durchführbar wenn mir mal extrem langweilig ist. :-) Nach 2 Jahren hätte ich das Investment für das Gutachten wieder drin. :-) Hat da jemand von Euch schon mal mit einer ähnlich gelagerten Situation Nahkontakt gehabt? :-)

    Gruss Karl-Heinz
     
  8. #7 immodream, 06.03.2012
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    Hallo Karl Heinz,
    du mußt natürlich mit Dingen kämpfen, die wir hier im Ruhrgebiet nicht kennen.
    Hier hat jede Stadt einen vernünftigen Mietspiegel ,auf den man sich bei Mieterhöhungen beziehen kann.
    Ich meinte in meinem Beitrag, das nach deinen Mieterhöhungen wohl einige Mieter ausziehen werden und dir zusätzlich noch die Mieteinnahmen fehlen.

    Viel Glück
    Peter
     
  9. RMHV

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    Die Kriterien für die ortsübliche Vergleichsmiete sind nach § 558 Abs. 2 BGB:
    - in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde
    - Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
    - Miethöhe in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert.

    Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist im Mieterhöhungsverlangen zu belegen. Dazu kann Bezug genommen werden auf "entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen" (§ 558a Abs. 2 Nr. 4. BGB).


    Ganz abgesehen davon ist ein Gutachten das Papier nicht wert, wenn der Auftraggeber die Daten für das Gutachten liefern soll.
    Wenn die Wohnungen im eigenen Haus vergleichbar sind e Wohnungen sind, steht der Benennung genau dieser 3 Wohnungen nicht das geringste entgegen. Dass die Mietverhältnisse der Vergleichswohnungen von verschiedenen Vermietern abgeschlossen sein müssten, wird nirgends verlangt.


    Warum macht man sich Gedanken über den Job eines Gutachters? Mit der Benennung von 3 geeigneten Vergleichswohnungen liegt ein ausreichend begründetes und damit - zumindest unter diesem Aspekt - wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Wird die Höhe der Vergleichsmiete vom Mieter in einem Verfahren um die Zustimmung zur Mieterhöhung bestritten, wird das Gericht den Gutachter beauftragen. Hat der "ortsansässige" Gutachter schon für eine Partei gearbeitet, muss das Gericht einen anderen Gutachter beauftragen. Ob ein vorheriges Parteigutachten im Verfahren hilfreich ist, ist völlig offen. M.E. taugt es allenfalls dazu, für viel Geld den Mieter zu beeindrucken zu machen und ihn damit zur Zustimmung zu bewegen. Funktioniert es so, hat man bestenfalls das Ergebnis wie in einem Prozess. Funktioniert es nicht, hat man viel Geld für nichts ausgegeben. Warum also nicht erst die kostenlose Variante versuchen?
     
  10. #9 Albert1955, 15.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    Vorsicht innerhalb erste 3 Jahre! Nur die Werte des FiAmtes gelten für Grund + Boden

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  11. #10 immodream, 15.03.2012
    immodream

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    Hallo Albert,
    genau wie du es vorschlägst, habe ich es auch immer gehandhabt.
    Im Dritten Jahr hat man dann die Übersicht, inwiefern man die 15 % ausgeschöpft hat oder noch Reserven da sind.
    Danach hat sich das Finanzamt nie mehr darum gekümmert, ob es sich um Reparaturen oder Herstellungsaufwand handelt.
    Aus deinem Beitrag glaube ich zu lesen , dass du auch kein Freund des Dämmwahns bist.
    Eine Lösung gegen den Schimmel würde, genau wie du es beschreibst, nur eine Lüftungsanlage bringen.
    Doch wie baut man das einigermaßen kostengünstig in Mehrfamlienhäuser der 50/60 Jahre ein?
    Grüße
    Peter
     
  12. #11 Papabär, 16.03.2012
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    Will hier keine Werbung machen ... hab´ Dir meinen Vorschlag daher als PN geschickt.

    Hatte aber vergessen: Die Teile gibt´s nicht für alle Fenstertypen --> Musst Du mal einen Fachmann fragen, der sich ggf. auch Deine Fenster anschauen sollte.
     
  13. #12 Albert1955, 16.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    Lüftungsanlage fürs MFH

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  14. #13 Papabär, 16.03.2012
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    Pssst ... keine Werbung ...

    Aber ja, genau die Teile meine ich. Wir haben damit supergute Erfahrungen gemacht - hatten so einen Klimatechniker, der eine Musterwohnung durchgecheckt hatte (Neubau, so ziemlich alle Whg. identisch) und uns noch weitere Tips gegeben hat (z.B. das die Zimmertüren nicht so dicht sein dürfen, sonst bringt´s ja nichts) ... nach diesem Vorbild haben wir alle chronischen Schimmelwohnungen ausgestattet.
    Das macht 7T€ ... für wieviel ... 8 Wohnungen? Also unter günstig verstehe ich was anderes.
     
  15. #14 Albert1955, 16.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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Thema: Modernisierung nach BGB §559
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