Modernisierung/Sanierung vor Vermietung

Diskutiere Modernisierung/Sanierung vor Vermietung im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Forengemeinde! Ich hoffe ich bin hier richtig gelandet und ihr könnt mir weiterhelfen. Ich habe vor kurzem das Haus meiner Mutter geerbt...

  1. #1 gonzo578, 30.03.2011
    gonzo578

    gonzo578 Neuer Benutzer

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    Hallo Forengemeinde!

    Ich hoffe ich bin hier richtig gelandet und ihr könnt mir weiterhelfen.

    Ich habe vor kurzem das Haus meiner Mutter geerbt und ich möchte es in Zukunft vermieten. Da ich bisher noch recht wenig Erfahrung mit dem ganzen Thema habe kommen jetzt einige Fragen zur Vorbereitung des Hauses für die Vermietung.
    Hier noch ein paar generelle Infos zum Haus:

    - Baujahr 1962 (Kniestockhaus/Doppelhaushälfte)
    - Elektrik wurde noch mit klassischer Nullung ohne Schutzleiter ausgeführt => es ist kein FI vorhanden. Im Moment bin ich mir noch nicht sicher ob zumindest bis zur Zimmerklemmdose 3adrig verlegt wurde. Die Sicherungen wurden vor ca. 8 Jahren durch neue ersetzt.
    - Gasheizung wurde vor 5 Jahren noch erneutert, d.h. es wurde ein neuer Buderus Kessel eingebaut
    - Die Warmwassererzeugung erfolgt mittels Durchlauferhitzer im ersten OG
    - Dachspeicher ist nicht ausgebaut und der Dachstuhl ist nicht gedämmt
    - Keller ist nicht zum Wohnen ausgebaut und wurde nur als Abstellraum bzw. als Waschkeller genutzt

    Meine Frage ist nun, welche Sanierungsmaßnahmen unbedingt gemacht werden müssen damit ich zumindest rechtlich auf der sicheren Seite bin und nicht in wenigen Jahren schon wieder eine Grundsanierung einplanen muss. D.h. wenn ich jetzt schon größere Sanierungsmaßnahmen durchführen muss möchte ich dass auch jetzt tun und nicht dann wenn der Mieter schon drin wohnt.

    Was mir vor allem Gedanken macht ist die Elektroinstallation. Hier befürchte ich, dass ich die Elektrik neu machen muss da die Sicherungsautomaten vor Jahren getauscht wurden und damit vermutlich der Bestandsschutz verloren gegangen ist. Ist das richtig? Besonders hier möchte ich auf der sicheren Seite sein. Was ich mich hier allerdings auch frage ist, wie es hier andere machen. Soweit ich weiß werden im Moment viele Häuser aus den 60ern mit ähnlicher Installation neu vermietet und ich kann mir nicht vorstellen, dass diese Häuser alle entsprechend nachgerüstet wurden.

    Die folgenden Sanierungsmaßnahmen/Schritte habe ich im Moment geplant:
    - das große Fragezeichen Elektrik??? Muss ich hier wirklich was machen?
    - Bewertung durch einen Energieberater zwecks Energieausweiß
    - Dachspeicher dämmen (nur den Boden da Speicher nicht als Wohnraum genutzt wird) => wird ab 2012 Pflicht, oder?
    - Kellerdecke dämmen (nur wenns sein muss)??
    - Klinkerfugen auf der Giebelseite ausbessern
    - div. andere kleinere Reparaturen wie z.B. Balkon und Terasse

    Macht es aus eurer Sicht sinn noch einen Bausachverständigen zwecks Sanierungsanforderungen ins Haus zu holen oder ist das absolut überzogen?

    Habt Ihr vielleicht noch ein paar Tips worauf ich noch achten sollte?

    Ein paar Hinweise zur Kostenschätzung wären auch sehr hilfreich!

    Ich hoffe ihr könnt mir ein wenig weiterhelfen!

    Viele Grüße
     
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  3. Berny

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    Hallo gonzo578,

    "- Baujahr 1962 (Kniestockhaus/Doppelhaushälfte)
    - Elektrik wurde noch mit klassischer Nullung ohne Schutzleiter ausgeführt => es ist kein FI vorhanden. Im Moment bin ich mir noch nicht sicher ob zumindest bis zur Zimmerklemmdose 3adrig verlegt wurde. Die Sicherungen wurden vor ca. 8 Jahren durch neue ersetzt.
    - Gasheizung wurde vor 5 Jahren noch erneutert, d.h. es wurde ein neuer Buderus Kessel eingebaut
    - Die Warmwassererzeugung erfolgt mittels Durchlauferhitzer im ersten OG
    - Dachspeicher ist nicht ausgebaut und der Dachstuhl ist nicht gedämmt
    - Keller ist nicht zum Wohnen ausgebaut und wurde nur als Abstellraum bzw. als Waschkeller genutzt"
    Ich sehe nichts Beanstandenswertes. Wichtig, finde ich, dass Du im MV auch das Baujahr des Gebäudes angibst.

    "Meine Frage ist nun, welche Sanierungsmaßnahmen unbedingt gemacht werden müssen damit ich zumindest rechtlich auf der sicheren Seite bin"
    M.M.n. keine, da angemietet wird wie besichtigt, und eben der Mieter weiss, welchse Bj. das Haus ist.

    "Was mir vor allem Gedanken macht ist die Elektroinstallation. Hier befürchte ich, dass ich die Elektrik neu machen muss da die Sicherungsautomaten vor Jahren getauscht wurden und damit vermutlich der Bestandsschutz verloren gegangen ist. Ist das richtig?"
    Sehe ich nicht so. Das Haus, welches ich bewohne (Bj. 1950), und was ich vermiete (Bj 1907) sich nicht anders.

    "Soweit ich weiß werden im Moment viele Häuser aus den 60ern mit ähnlicher Installation neu vermietet und ich kann mir nicht vorstellen, dass diese Häuser alle entsprechend nachgerüstet wurden."
    Du sagst es.

    Die folgenden Sanierungsmaßnahmen/Schritte habe ich im Moment geplant:
    - das große Fragezeichen Elektrik??? Muss ich hier wirklich was machen?"
    Eine Überprüfung eines Fachmannes mit anschliessender Bescheinigung dürfte kein Fehler sein.

    "- Bewertung durch einen Energieberater zwecks Energieausweiß"
    Joo, kein Fehler.

    "- Dachspeicher dämmen (nur den Boden da Speicher nicht als Wohnraum genutzt wird)"
    Kein Fehler.

    " => wird ab 2012 Pflicht, oder?"
    Wäre mir neu.

    "- Kellerdecke dämmen (nur wenns sein muss)??"
    Wäre bestimmt kein Fehler (hat meine Mietwohnung auch): Evtl. Farbe von der Decke kratzen, Styroporkleber, 5cm Styropor drauf.

    "- Klinkerfugen auf der Giebelseite ausbessern
    - div. andere kleinere Reparaturen wie z.B. Balkon und Terasse"
    Würden sich wohl besser machen.

    "Macht es aus eurer Sicht sinn noch einen Bausachverständigen zwecks Sanierungsanforderungen ins Haus zu holen oder ist das absolut überzogen?"
    Könnte evtl. überzogen sein, denn aus der Art Deiner Fragestellung schliesse ich, dass Du wohl schon gewisse Ahnung hast.

    "Habt Ihr vielleicht noch ein paar Tips worauf ich noch achten sollte?"
    Das allerwichtigste, dass Du zuverlässige Mieter bekommst!!!
     
  4. #3 gonzo578, 31.03.2011
    gonzo578

    gonzo578 Neuer Benutzer

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    Hallo Berny,

    vielen Dank für die schnelle Antwort. Das hört sich ja schonmal garnicht so schlecht an.

    Die Elektrik wäre ein ganz schöner Aufwand gewesen den ich im Moment nur ungern auf mich nehmen würde.

    Bzgl. der Kellerdämmung muss ich mir noch ein paar Gedanken machen. Ich glaube so einfach ist das Ganze nicht da unter der Decke in relativ geringem Abstand (<5cm) einige Wasser- und Heizungsrohre verlaufen sodass das Styropor gestückelt werden müsste. Ich glaube für eine Dämmung ist das nicht so optimal.

    Das mit der Dämmung der obersten Geschossdecke habe ich unter anderem hier gefunden:
    http://www.hausundgrund.de/presse_858.html
    So wie ich das verstehe muss ich die Decke nur nicht nachdämmen wenn ich das Haus selber bewohne. Wobei ich würde es dann auch machen.

    Also nochmal danke und für weitere Hinweise bin ich immer offen.

    Viele Grüße,
    gonzo578
     
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