Modernisierungs- vs. Erhaltungsaufwand

[ImmoNeuling22]

Liebe Alle,

folgende Problemstellung. Wir wollen in unserem (denkmalgeschützten) MFH (teilw. selbst bewohnt, Rest vermietet), die Fenster erneuern. DIese sind teilw. kaputt und insg. nicht mehr auf dem aktuellen Stand (aus den 1980ern). Die neuen Fenster sind denkmalgerecht aus Holz (bisher Kunststoff) Dazu zwei Fragen:
- Die Kosten für die Fenster unserer Wohnung kann ich zu 20% in der EKSt-Erklärung angeben. Die Kosten der Fenster für die vermieteten Wohnungen mindern direkt komplett meine Einnahmen und sind voll abzugsfähig im Rahmen der EKSt-Erklärung. Richtig?
- Für eine Modernisierungsumlage können nur die Gesamtkosten - fiktiver Erhaltungsaufwand angesetzt werden, wenn ich das richtig verstanden haben. Wie kann ich in dieser Konstellation den Anteil des Erhaltungsaufwands feststellen? In diesem Kontext - die Modernisierungsumlag ist auch rechtens, wenn sie zu einer Miete über dem Mietspiegel führt, oder?

Vermutlich wurden die Fragen schon irgendwo beantwortet, und ich stelle mich bei der Suche dumm an. Dann wäre ich auf Hinweis auf den entsprechenden Thread dankbar.

LG
IN22

 

[Andres]

- Die Kosten für die Fenster unserer Wohnung kann ich zu 20% in der EKSt-Erklärung angeben. Die Kosten der Fenster für die vermieteten Wohnungen mindern direkt komplett meine Einnahmen und sind voll abzugsfähig im Rahmen der EKSt-Erklärung. Richtig?

Nein. Die Bestimmungen zum Abzug von Handwerkerleistungen gelten nur für den Arbeitslohn und auch sonst wäre mal ein Blick in § 35a EStG nicht verkehrt.

Für eine Modernisierungsumlage können nur die Gesamtkosten - fiktiver Erhaltungsaufwand angesetzt werden, wenn ich das richtig verstanden haben. Wie kann ich in dieser Konstellation den Anteil des Erhaltungsaufwands feststellen?

Im einfachsten Fall liegen die Kosten je Wohnung nicht über 10.000 € und damit kann das vereinfachte Verfahren zur Anwendung kommen, § 559c BGB. Grundsätzlich ist auch Schätzung zulässig, wobei es immer besser ist, dies z.B. durch ein Angebot über Fenster auf mit dem aktuellen Zustand vergleichbarem Niveau untermauern zu können.

In diesem Kontext - die Modernisierungsumlag ist auch rechtens, wenn sie zu einer Miete über dem Mietspiegel führt, oder?

Ja.

 

[ImmoNeuling22]

Nein. Die Bestimmungen zum Abzug von Handwerkerleistungen gelten nur für den Arbeitslohn und auch sonst wäre mal ein Blick in § 35a EStG nicht verkehrt.


Im einfachsten Fall liegen die Kosten je Wohnung nicht über 10.000 € und damit kann das vereinfachte Verfahren zur Anwendung kommen, § 559c BGB. Grundsätzlich ist auch Schätzung zulässig, wobei es immer besser ist, dies z.B. durch ein Angebot über Fenster auf mit dem aktuellen Zustand vergleichbarem Niveau untermauern zu können.


Ja.

Vielen Dank - dazu noch eine kurze Nachfrage, wenn ich darf - und zwar zum ersten Punkt: ich bin davon ausgegangen, dass ich die Kosten für neue Fenster in den Mietwohnungen für die Steuer komplett gegen die Mieteinnahmen verrechnen kann? Und für die eigene wohnung - da ja energetische Verbesserung - zu 20% in der eigenen EKSt-Erklärung (meine, das irgendwo gelesen zu haben)? Ist das nicht so korrekt?

 

[Andres]

Man muss hier kategorisch trennen zwischen Vermietung und Eigennutzung. Die Gemeinsamkeiten sind relativ sparsam: Ob eine "energetische Verbesserung" vorliegt, ist steuerlich irrelevant.

Bei der Vermietung sind die entstandenen Kosten Werbungskosten. Die gesamten Kosten können - nach deiner Wahl - entweder sofort im Jahr ihrer Entstehung oder verteilt über bis zu 5 Jahre abgesetzt werden. Schau in die Anlage V, woraus die Struktur klar werden sollte. Ausgenommen davon sind Fälle, in denen Herstellungskosten entstehen, also z.B. im Rahmen der 15-%-Regel oder beim sog. Standardsprung, aber beides scheint mir hier nicht relevant zu sein. Der Vollständigkeit halber: In diesen Fällen wären die Kosten abzuschreiben, in deinem Fall (Denkmalschutz) beschleunigt über 12 Jahre.

Bei der Eigennutzung wäre es grundsätzlich so, dass wohnen aus steuerlicher Sicht dein Privatvergnügen ist - keine steuerlichen Abzugsmöglichkeiten. Allerdings gibt es davon Ausnahmen. Die eine hast du selbst genannt: § 35a EStG, den man geschaffen hat, um die Schwarzarbeit bei diesen Leistungen etwas einzudämmen. Dort sind bestimmte Kategorien von Leistungen benannt, außerdem auch Höchstbeträge pro Jahr. Solche Leistungen werden zu 20 % direkt von der Steuerlast abgezogen, also nicht das übliche Prozedere bei Werbungskosten, bei denen sich die Einnahmen um die Ausgaben verringern, sondern ein anderes System. Abgezogen werden kann nur der Arbeitslohn, nicht das Material. Man sollte Handwerker rechtzeitig darauf hinweisen, dass man entsprechend gestaltete Rechnungen benötigt. Den meisten ist die Thematik bekannt. Außerdem muss unbar bezahlt werden. Wie gesagt, lies den § 35a EStG.

Ein solcher Abzug ist aber nur möglich, wenn die Ausgaben nicht bereits in anderer Form steuerlich berücksichtigt sind, und hier kommt wieder der Denkmalschutz ins Spiel: Alternativ hättest du die Möglichkeit, 90 % der Kosten über 10 Jahre verteilt als Sonderausgaben (es heißt hier nicht Werbungskosten, auch wenn es praktisch sehr ähnlich ist) anzusetzen. Hier sind weitere Bestimmungen zu beachten und eine Abstimmung mit der Behörde ist vorab unbedingt sinnvoll. Die müssen dir danach auch bestätigen, dass es sich um eine Maßnahme zum Erhalt des Denkmals gehandelt hat.

Die Frage ist also: Möchtest du lieber deine Steuerlast sofort um 20 % der Lohnkosten verringern oder 10 Jahre lang je 9 % der Gesamtkosten als Sonderausgaben abziehen können? In den allermeisten Fällen wird der Abzug von Sonderausgaben besser sein. Der Abzug nach § 35a EStG käme eher bei Maßnahmen in Betracht, die nicht der Denkmalpflege unterliegen.

Und wenn das alles gerade viel neue Information ist, wäre es auch keine schlechte Idee, einen Steuerberater oder (falls es die EInkommensverhältnisse noch zulassen) wenigstens die Lohnsteuerhilfe hinzuzuziehen, wenigstens bis man selbst weiß, wie der Hase läuft.

 

[ImmoNeuling22]

Lieber Andres,
sorry, dass ich mich jetzt erst bedanke - war ein paar Tage krankheitsbedingt ausser Gefecht. Die Ausführungen waren super-hilfreich. Jetzt habe ich eine ganz gute Idee, worauf ich achten sollte. Habe auch noch selber ein bisschen recherchiert. Was mir grundsätzlich noch nicht ganz klar ist bezüglich der Unterscheidung von Vermietung und Eigennutzung: wenn wir in unserem (Denkmal-)MFH, in dem wir eine Wohnung selbst bewohnen, und den Rest vermieten, über diese Sachen nachdenken reicht es aus, wenn wir die Rechnungen / Kosten den selbstgenutzten/vermieteten Einheiten klar zuordnen können (es gibt keine formale Trennungserklärung der WE). In dem Paragraphen zur Sonderausgabe wegen Denkmal ist nämlich von einem Gebäude, das selbst bewohnt wird, die Rede - daher war ich mir nicht sicher...

Die Einbeziehung des Steuerberaters ist aber auch ohnehin demnächst geplant - dann kann ich auch gerne dort nachfragen... aber vielleicht ist die Situation/Information ja auch für andere hier relevant.

Beste Grüße
ImmoNeuling22

 

[taxpert]

In dem Paragraphen zur Sonderausgabe wegen Denkmal ist nämlich von einem Gebäude, das selbst bewohnt wird,

Nein!

§10f Absatz 1 Satz 2 EStG:
Dies gilt nur, soweit er das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt

Aus steuerlicher Sicht "zerfällt" das zivilrechtlich einheitliche Grundstück, §94 BGB, hier in vier eigenständige Wirtschaftsgüter: Gebäude, soweit es fremden Wohnzwecken dient, Gebäude, soweit es eigenen Wohnzwecken dient, Grund und Boden, soweit er auf Nutzung zu fremden Wohnzwecken dient und Grund und Boden, soweit er für eigene Wohnzwecke dient.

Für jedes einzelne Wirtschaftsgut ergeben sich ggf. andere steuerliche Konsequenzen.

wenn wir die Rechnungen / Kosten den selbstgenutzten/vermieteten Einheiten klar zuordnen können (es gibt keine formale Trennungserklärung der WE).

Die Kosten können entweder dem jeweiligen Wirtschaftsgut direkt zugeordnet werden (z.B. neue Fenster) oder die Kosten werden, da sie das ganze Objekt betreffen, über die qm als Schlüssel auf die einzelnen Wirtschaftsgüter verteilt (z.B. neues Dach).

taxpert

 

[Ferdl]

Die Kosten können entweder dem jeweiligen Wirtschaftsgut direkt zugeordnet werden

Diesbezüglich bietet es sich an, dass die Kosten gleich Objektbezogen auf der Rechnung ausgewiesen werden.
Verpflichtend ist das nicht, vereinfacht jedoch die Zuordnung.