Modernisierungskosten für 2013 angeschafftes Objekt wie angeben?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Mozart, 12.02.2015.

  1. Mozart

    Mozart Neuer Benutzer

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    Viel gelesen mittlerweile, aber nicht so richtig verstanden wie vorzugehen ist.

    Wir haben Anfang 2013 ein Objekt gekauft und dieses 1 Jahr selbst bewohnt. Mittlerweile ist es vermietet. In 2014 wurden folgende Reparaturen / Modernisierungen durchgeführt (Beispielzahlen):

    Materialkosten: 6.000 Euro
    Personalkosten: 4.000 Euro
    Steuer: 1900 Euro
    Gesamtkosten: 11900 Euro

    (Alle Rechnungen sind auf mich als Eigentümer ausgestellt und geben klar und deutlich an, das es sich um ein vermietetes Objekt handelt mit Angabe des Mieters und Adresse des Objektes. Alle Arbeiten wurden von Fachfirmen auf Rechnung durchgeführt und via Online-Banking Überweisung bezahlt.)

    Was kann ich als Vermieter nun in der Steuerklärung 2014 in Anlage V angeben?
    1. Alles auf einmal als Gesamtsumme für 2014?
    2. nur die Personalkosten (gesondert auf Rechnung aufgezeigt) ohne Steuer?
    3. nur die Personalkosten (gesondert auf Rechnung aufgezeigt) mit Steuer?
    4. die Gesamtsumme auf 5 Jahre aufgeteilt?
    5. die Gesamtsumme auf 50 Jahre absetzbar (Stichwort "anschaffungsnaher Aufwand")? Würde dies einfach bedeuten, 11900 durch 50 zu teilen?

    Ich verstehe es einfach nicht korrekt oder habe zu viel darüber gelesen.

    Vielen Dank, falls mir hier jemand helfen kann!
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wie teuer war das Objekt, ohne Grunstück?

    Wenn Du über 15 Prozent des Wohnhauses kommst, geht alles in die Afa auf 50 Jahre verteilt.
     
  4. Andres

    Andres
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    Zusätzlich zur Frage nach dem Gebäudewert:

    Was wurde genau gemacht? Es gibt Maßnahmen, die auch ohne die 15 %-Grenze über 50 Jahre abzuschreiben sind.

    Wie war der genaue zeitliche Ablauf? Bis wann wurde selbst genutzt und wann fanden die Maßnahmen statt? Da gibt es auch Konfliktpotenzial.


    Sehr wahrscheinlich sind 12.000 € zu viel, um sie als kleine Maßnahme zu deklarieren, die sofort voll abzugsfähig wäre. Es ist auch fraglich, ob das für dich überhaupt steuerlich erwünscht wäre.


    Für dich als Vermieter (du fragst ja nach Anlage V) wird zwischen Material und Arbeitslohn nicht unterschieden. Das wäre nur relevant, wenn Maßnahmen als Handwerkerleistungen (d.h. für deine eigene Wohnnutzung, nicht für die Vermietung) zum Ansatz kommen sollen.


    In diese Richtung wird's gehen - mehr, sobald die Infos von dir kommen. Ach ja: Zahlen runden ist ok, aber bitte keine "beispielhaften" Zahlen. Nach 20 Beiträgen feststellen, dass sich der Sachverhalt wegen einer zusätzlichen 0 komplett anders darstellt, ist nervig.

    Du bist mit deinen Fragen übrigens gut 1 Jahr zu spät. Solche Dinge sollte man vorab klären. Für die meisten Probleme, die im Zusammenhang mit deinen Fragen auftreten können, gibt es nämlich praktikable Lösungen - aber nur, wenn man noch keine Fakten geschaffen hat.
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    @ Andress

    Sage mal, kannst Du eine Broschüre empfehlen, wo das Ding mit der AFA und der Abschreibung von Rechnungen näher beschrieben ist?

    Ich bin ja auch kurz vorbei geschlittert mit meiner Küche:erschreckt015:
     
  6. Andres

    Andres
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    Nein, tut mir leid. Ich bin da schon zu lange über das Broschüren-Niveau hinaus, als das ich auch nur einen ansatzweise guten Überblick darüber hätte, was es da zur Zeit gibt. ;)
     
  7. Pitty

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    Wirklich schade. Ich dachte Du kannst mir Helfen mein Wissen zu erweitern.:unsicher023:
     
  8. #7 Mozart, 13.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 13.02.2015
    Mozart

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    Danke für die Rückmeldungen. Ich dachte eigentlich, die Infos hätten gereicht aber nun gut; hier etwas detaillierter:

    Objekt gekauft in 03.2013, selbst bewohnt bis 02.2014
    ab 01.03.2014 vermietet
    28.03.14: 1500 Euro inkl Steuer für Reparatur der Heizungsanlage
    Oktober 14: 2800 Euro inkl Steuer für Reparatur der Terassenfassade
    Dezember 14: 1800 Euro inkl Steuer für Erneuerung der Terassentür /Fenster / Glas
    Dezember 14: 3600 Euro inkl Steuer für Trockenlegung einer feuchten Wand
    = Investitionen in 2014 von 9700 Euro

    Ich vermute hier gibt es keine Probleme mit der Anerkennung der Kosten, da sich Datum der Ausführung und Rechnung im vermieteten Zeitraum befinden.

    Die 9700 Euro liegen deutlich unter der 15%-Marke des Objektwertes/Kaufpreises, daher sollte die Afa auf 50 Jahre somit rausfallen, oder?
    Der Kaufpreis lag im 6stelligen Bereich.

    Bedeutet das nun, das ich die 9700 Euro aufgeteilt auf 5 Jahre in Anlage V angeben kann? Oder doch voll abzugsfähig in der jetzt anstehenden Steuererklärung für 2014?

    Voll abzugsfähig "jetzt" wäre mir am liebsten, da ich recht hohe Einkünfte durch Abfindung, Zweiteinkommen und Einkommen der Frau (gemeinsame Veranlagung) in 2014 hatte und hier gern noch Kosten entgegen setzen würde.

    Nur für mich zum Verständnis:
    Ist es nicht so, das man bei Eigennutzung 20% der Handwerkerkosten (Arbeitslohn) absetzen kann, bei Vermietung 100% der Handwerkerkosten (Arbeitslohn)? Soweit hatte ich es verstanden, das ich aber den vollen Rechnungsbetrag inkl Material usw bei Vermietung ansetzen kann war mir völlig neu.
     
  9. Andres

    Andres
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    Damit ist Kuh 1 vom Eis: Keine Maßnahmen während der Selbstnutzung.

    Kuh 2: Dass hier prinzipiell Herstellungskosten vorliegen, ist nicht zu befürchten. Die Maßnahmen zielen alle auf Instandsetzung oder Instandhaltung ab.


    Ich gehe davon aus, dass hier ein "größerer Erhaltungsaufwand" vorliegt. Damit muss verteilt werden, aber nicht zwingend auf 5 Jahre. Du kannst zwischen 2 und 5 Jahren wählen. In deinem Fall wären das dann natürlich die 2 Jahre.

    Natürlich kannst du trotzdem versuchen, den Erhaltungsaufwand sofort voll abzuziehen. Wenn das FA das nicht mag, musst du ggf. über einen Einspruch dafür sorgen, dass die Verteilung dann auf 2 Jahre erfolgt. Von alleine werden die eher die 5 Jahre ansetzen, weil die im Normalfall (ungefähr gleichbleibendes Einkommen) günstiger sind.


    Ja zum ersten Teil, nein zum zweiten. Für dich als Vermieter wird nicht zwischen Material und Arbeitslohn unterschieden. Für dich gibt es nur "Ausgaben" - Punkt.

    Bedenke, dass für den Selbstnutzer diese Kosten systematisch betrachtet eigentlich gar nicht abzugsfähig sein sollten (private Lebensführung) und diese Regelung nur eine Art "Deal" ist: Erlass der Umsatzsteuer gegen legale Abrechnung. Das ist primär keine Steuererleichterung - es ist ein Mittel zur Bekämpfung der Schwarzarbeit. Da sich Realgüter ziemlich gut verfolgen lassen, hat der Fiskus wenig Motivation, hier mit Steuerrabatten zu locken, also gilt die Regelung nur für den Arbeitslohn.
     
  10. Mozart

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    Die Kosten wurden alle anerkannt und der Steuerbescheid ist für mich in Ordnung. Ich habe aber schon die nächste Baustelle in meinem Fall:

    Objekt gekauft in 03.2013, selbst bewohnt bis 02.2014
    ab 01.03.2014 vermietet
    06.2015: neue Heizung für 7.500 Euro gekauft (da die alte kaputt war, also "Reparatur" durch Neuanschaffung)

    Wie kann ich die Heizung in der Steuererklärung 2015 nächstes Jahr angeben?

    a) 100% in einer Summe
    b) aufteilen zu gleichen Stücken auf 2-5 Jahre
    c) als anschaffungsnahe Herstellungskosten (oder wie sich das nennt) aufgeteilt auf 50 Jahre im Rahmen der Abschreibung
     
  11. Andres

    Andres
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    Von der 15 %-Grenze dürften wir weiterhin noch ein gutes Stück entfernt sein. Damit bleibt:

    Gleiches Thema wie oben: Versuch macht kluch. Grundsätzlich denkbar sind beide Varianten.
     
  12. #11 immodream, 26.06.2015
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    Hallo Mozart,
    die Bezeichnung deiner Ausgaben als Reparaturen läßt doch schon einmal keine Diskussionen mit dem Finanzamt entstehen.
    Die Rechnungen sind auch alle innerhalb der Vermietungszeit entstanden.
    Du kannst jede Rechnung auf 1 bis 5 Jahre verteilen und dir ein eigenes Steuersparmodell basteln.
    Das heißt. wenn du regelmäßige Einnahmen hast, wäre es Verschwendung, die gesamten Rechnungsbeträge in einem Jahr in Ansatz zu bringen, da man ja irgendwann keine Steuern mehr sparen kann.
    Aber selbst wenn du dich entschieden hast, alles auf 5 Jahre aufzuteilen und du hast innerhalb dieser fünf Jahre auf einmal unerwartet höhere Einnahmen, kannst du deinen Entschluß ändern und den Rest in einem Jahr in Ansatz bringen.
    Grüße
    Immodream
     
  13. Andres

    Andres
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    Richtig. Die Bezeichnung ist nämlich ohne jegliche Diskussion eine glatte Lüge. Ich möchte vorsichtige Zweifel anmelden, dass die "Verwechslung" eines Komplettaustauschs mit einer Reparatur noch leichtfertig geschehen kann.


    Nein, das stimmt nicht, BFH VIII R 6/75 (oldie but goldie). Die Dauer kann zwar in den Folgejahren noch geändert werden, dabei bleibt aber der Aufwand vergangener Jahre unberücksichtigt und kann auch nicht nachgeholt werden. Man kann also z.B. im ersten Jahr mit 20 % beginnen (Ziel: 5 Jahre) und im zweiten Jahr dann mit 50 % fortfahren (Ziel: 2 Jahre). Danach ist allerdings Schluss, d.h. man kann dann insgesamt nur 70 % der Kosten ansetzen. Das lohnt sich also höchstens, wenn im zweiten Jahr eine unerwartete hohe Einnahme die Steuerlast massiv anzuheben droht.


    Ich finde es ja schön für dich, dass bei deinem FA offensichtlich nur Blinde arbeiten - eigentlich ja nicht, aber das ist ein anderes Thema - aber im Rest der Welt ticken die Uhren etwas anders.
     
  14. #13 immodream, 26.06.2015
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    Hallo Andres,
    bei unserem Finanzamt scheinen nach deiner Aussage dann wirklich nur Blinde zu arbeiten. Ich bin mit diesen Blinden in den letzten 35 Jahren gut zurecht gekommen. Ich hab übrigens ca. 15 blinde Sachbearbeiter verschlissen.
    Mein Sohn hatte einmal einen einäugigen Sachbearbeiter. Den haben wir aber solange geblendet, bis er auch blind geworden ist.
    Ich bin immer erstaunt, welche Probleme andere Steuerzahler in diesem Forum mit ihrem Finanzamt haben.
    Grüße
    Immodream
     
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