möbl. Wohnung auf Zeit - wieviel Schlüssel an Mieter ?

Diskutiere möbl. Wohnung auf Zeit - wieviel Schlüssel an Mieter ? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo im Forum, ich bin neu hier und habe eine sehr spezielle Frage - die mir hoffentlich jemand der Fachleute hier im Forum beantworten kann. Wir...

  1. #1 Belinda, 27.09.2019
    Belinda

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    Hallo im Forum,
    ich bin neu hier und habe eine sehr spezielle Frage - die mir hoffentlich jemand der Fachleute hier im Forum beantworten kann.
    Wir vermieten unsere sehr hochwertig eingerichtete Wohnung in Berlin über eine Agentur. Der Mietpreis (Inklusiv-Preis) ist gestaffelt nach 1 Person oder 2 Personen. Unsere Praxis bisher war: 1 Pers. Mieter = 1 Generalschlüssel / 2 Personen Mieter = 2 Generalschlüssel.
    z.Zt. ist die Wohnung an 1 Person vermietet, die auch einen Generalschlüssel bekommen hat. Jetzt verlangt dieser Mieter einen Zweitschlüssel für Besucher, die auch in der Wohnung übernachten werden.
    Sind wir verpflichtet, einen zweiten Schlüssel (Generalschlüssel auch für alle Räume der Eigentümergemeinschaft) unserem Mieter auszuhändigen ?
    Über ein Feedback freue ich mich und sage HERZLICHEN DANK !
     
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  3. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Die wichtigere Frage währe für mich ob du überhaupt einen Generalschlüssel aushändigen darfst.
    Wie viele dieser Schlüssel dann im Umlauf sind ist dann doch eher nebensächlich.
    Die zweite Frage währe ob du überhaupt einen Wohnungsschlüssel zurückbehalten darfst.
     
  4. Andres

    Andres
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    Für Wohnräume sieht die Rechtsprechung meist so aus:
    • Dem Mieter stehen alle vorhandenen Schlüssel zur Mietsache zu. Dass der Vermieter Schlüssel zurückhält und so selbst noch Zugang zur Mietsache hat, muss der Mieter nicht hinnehmen.
    • Für jeden dauerhaften Bewohner muss der Vermieteter einen Satz Schlüssel zur Verfügung stellen, der Zugang zur Wohnung ermöglicht. Für Nebenräume (Keller, Trockenboden, ...) oder andere Einrichtungen (Briefkasten, Mülltonne, ...) mag dagegen ein einziger Schlüssel ausreichen oder zumindest eine deutlich geringere Zahl.
    • Auch bei nur einem Bewohner, darf der Mieter zwei solcher Schlüssel bzw. Schlüsselsätze für die Wohnung erwarten, z.B. um einen zweiten Schlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen, einer Haushaltshilfe, Handwerkern oder dem schon angesprochenen Besuch Zugang zur Wohnung zu gewähren. Ob es diesen zusätzlichen Schlüssel auch bei mehreren Bewohnern geben muss, wird nicht immer einheitlich entschieden.

    Wenn die Geschichte mehr in Richtung Beherbergung geht, sieht die Sache deutlich anders aus. In Grenzen kann der Anbieter da machen, was er will. Wenn ein Hotel seinen Gästen damit auf die Nerven gehen will, dass es für ein Doppelzimmer trotzdem nur einen Schlüssel gibt, dann regelt das hoffentlich der Markt - der Gesetzgeber tut es jedenfalls nicht.
     
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  5. #4 Belinda, 27.09.2019
    Belinda

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    Hallo Ferdi, vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Ich weiß, dass bei der Vermietung von Wohnungen (leerstehende Immobilie) an eine Person 2 Schlüssel ausgegeben werden - Notfall usw. ist nachvollziehbar. Das ist die Rechtsprechung für Wohnräume.
    Meine Frage bezog sich auf eine möblierte Wohnung auf Zeit (also ein Zwischending zwischen leerstehender Wohnug und Ferienwohnung).
    Ja, natürlich kann bzw. muß ich bei einer Vermietung diesen 'Generalschlüssel' aushändigen. Es handelt sich um eine größere Anlage von Eigentumswohnungen. Dieser Schlüssel schließt die Wohnungstür, die Haustür, den Briefkasten, den Müllraum, den Fahrradraum und die beiden Tore zum Pocket-Park und Tiefgarage.
    Hintergrund ist, dass es wohl üblich ist, bei der Anmietung nur eine Person anzugeben, aber dann Einladungen (mit Übernachtung) an Familienmitglieder, Freunde, Bekannte usw. auszusprechen, die auch über mehrere Wochen beherbergt werden (keine Untervermietung !). Berlin ist immer eine Reise wert und wer freut sich nicht über eine solche Einladung ? Und da ist es doch schön, einen zweiten Schlüssel zu haben. Der Vermieter (ich) denkt da natürlich anders. Zu unserer Wohnung gehört ein wöchentlicher Putzservice (hotelmäßig, mehr Personen = mehr Arbeit)), die Wohnung ist mit hochwertigen Geräten usw. ausgestattet (der Mieter wurde gründlich eingewiesen - mehr Personen = mehr Abnutzung - Reparaturen durch falsche Benutzung der Geräte durch Übernachtungsgäste).
    Also: Hat der Mieter ein Recht auf einen Zweitschlüssel / Besucherschlüssel in diesem speziellen Fall ?
    Tut mir leid, das meine Antwort so lang ausgefallen ist. DANKE schonmal für Eure Kommentare.
    Belinda
     
  6. #5 Belinda, 27.09.2019
    Belinda

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    Hallo Andres, auch DANKE für Deine Antwort.
    "Wenn die Geschichte mehr in Richtung Beherbergung geht, sieht die Sache deutlich anders aus. In Grenzen kann der Anbieter da machen, was er will. Wenn ein Hotel seinen Gästen damit auf die Nerven gehen will, dass es für ein Doppelzimmer trotzdem nur einen Schlüssel gibt, dann regelt das hoffentlich der Markt - der Gesetzgeber tut es jedenfalls nicht."
    Ich glaube nicht, dass es in irgendeinem Hotel üblich ist, das ein einzelner angemeldeter Gast (auch wenn er ein Doppelzimmer gebucht hat), eine Zweitkarte/Besucherkarte für sein Zimmer bekommt. Bei zwei angemeldeten Personen sieht das anders aus. Und wenn unsere Wohnung an zwei Personen vermietet wird, werden auch zwei Schlüssel ausgegeben - logisch. Aber wir haben eben auch kein Hotel, sondern eine möblierte Wohnung, die wir auf Zeit (also 3 Monate - 1 Jahr) vermieten. Und da gelten sicher andere Regeln.
     
  7. #6 immobiliensammler, 27.09.2019
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    Was ist das denn nun? Ein Beherbergungsbetrieb (Reinigungsservice würde dafür sprechen, aber ist das auch baurechtlich so zulässig?) oder ein Zeitmietvertrag auf 3 Monate - 1 Jahr?

    Wenn Du das noch konkret erläutern könntest könnte man Dir auch weiterhelfen!
     
  8. #7 Papabär, 27.09.2019
    Papabär

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    Welchen Teil von
    hast Du jetzt nicht verstanden bitte?
     
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  9. #8 ehrenwertes Haus, 27.09.2019
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    Was steht in den AGBs dieser Agentur?

    Warum ist eine auf Zeit vermietete möblierte Wohnung kein Wohnraum?
    Auch Ferienwohnungen sind Wohnungen, normalerweise möbliert und nur auf Zeit vermietet.

    Irgendwie musst du dich entscheiden, um was für eine Art von Vermietung es sich bei deiner Vermietung wirklich handelt.
     
  10. #9 Belinda, 27.09.2019
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    Tut mir leid - ich habe mich wohl nicht verständlich genug ausgedrückt.

    Immobiliensammler: "Was ist das denn nun? Ein Beherbergungsbetrieb (Reinigungsservice würde dafür sprechen, aber ist das auch baurechtlich so zulässig?) oder ein Zeitmietvertrag auf 3 Monate - 1 Jahr?"
    Was hat denn die Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit mit dem Baurecht zu tun ? Tut mir leid - da steh ich auf dem Schlauch.
    Also: Wir vermieten unsere möblierte Wohnung auf Zeit', d.h. der Mietvertrag ist immer 'auf Zeit', d.h. die Mietzeit ist genau definiert über eine Agentur. Bei einer Vermietung gelten besondere Regeln (keine Mietpreisbremse, keine Kündigungsfristen usw. usw.), einfach mal im Internet nach Agenturen möbl. Wohnung auf Zeit googeln.
    Papabär: "Dem Mieter stehen alle vorhandenen Schlüssel zur Mietsache zu.". Eben nicht - das ist ja der Unterschied, es ist keine normale leere Mietwohnung. Ebenso könnte man die Regeln einer Ferienwohnung nehmen, da stehen dem Mieter auch nicht alle vorhandene Schlüssel zur Mietsache zu. Aber es ist eben keine Ferienwohnung, sonder möbl. Wohnung auf Zeit.
    Und zum Reinigungsservice: Die Wohnung wird wöchentlich gereinigt (im Mietpreis inclusiv), ein Service, den unsere Mieter sehr zu schätzen wissen. Was ist daran nicht zu verstehen ?
    Ich hoffe, ich habe mich jetzt etwas verständlicher ausgedrückt.
     
  11. #10 Belinda, 27.09.2019
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    Ehrenwertes Haus:
    "Warum ist eine auf Zeit vermietete möblierte Wohnung kein Wohnraum?
    Auch Ferienwohnungen sind Wohnungen, normalerweise möbliert und nur auf Zeit vermietet."
    Der Begriff: 'möbl. Wohnung auf Zeit' ist ein feststehender Begriff, es gelten andere Bestimmungen als eine normale leerstehende Wohnung oder Ferienwohnung, die nicht für einen so langen Zeitraum (3 Monate - 1 Jahr) vermietet wird. In unserer Wohnanlage ist eine Vermietung als Ferienwohnung nicht gestattet, aber sehrwohl die Vermietung auf Zeit, d.h. eben ein längerer Zeitraum, s.o.
    Kann mir niemand meine Frage beantworten ?
    möbl. Wohnung auf Zeit - wieviel Schlüssel an eine Person als Mieter ?
     
  12. #11 immobiliensammler, 27.09.2019
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    @Andres hat die Unterschiede doch bereits erklärt, vermietest du eine Wohnung (auch möbliert, auch auf Zeit) dann darfst Du keinen Schlüssel behalten. Der Mieter hat den alleinigen Besitz an der Wohnung. Läuft das aber über einen Beherbergungsvertrag (z.B. Ferienwohnung, Hotelzimmer) dann kann das anders laufen (der Hotelier/Pensionswirt hat z.B. eigentlich immer einen Generalschlüssel).

    Und was das mit dem Baurecht zu tun hat? Du kannst aus einer Wohnung nicht einfach einen "Beherbergungsbetrieb" machen, dazu muss ggfs. eine Umwidmung erfolgen, bei einer ETW müssen die anderen WEG-Miteigentümer zustimmen etc. etc.

    Hast Du die ganze AirBNB-Diskussion nicht verfolgt?
     
  13. #12 immobiliensammler, 27.09.2019
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    Echt jetzt, wo im BGB genau finde ich denn diese Sonderbestimmungen???
     
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  14. #13 Belinda, 27.09.2019
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    Schaaaaade, ich hatte gehofft, hier im Forum eine Antwort auf meine Frage zu bekommen.
    Die Vermietung einer 'möbl. Wohnung auf Zeit' ist eben nicht mit einer normale Wohnung oder mit einer Ferienwohnung gleichzusetzen. Ich habe ja schon versucht, die Unterschiede deutlich zu machen. In unserer Wohnung lagern z.B. in einem abgeschlossenen Zimmer (das nicht zur Mietsache gehört) persönliche Gegenstände von uns (dem Vermieter).
    Und 'Dem Mieter stehen alle vorhandenen Schlüssel zur Mietsache zu." ist ja schon nicht möglich, weil die Reinigungskraft einen Schlüssel hat.
    DANKE an alle, die sich meiner Frage angenommen haben.
     
  15. dots

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    Ist das deine Meinung, eine Vermutung - oder kannst du das z.B. durch Gesetze, Paragraphen. Links, ... untemauern?
     
  16. #15 Papabär, 27.09.2019
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Mit dieser Einstellung (i. V. m. entsprechender Beratungsresistenz) sollte man sich schon mal 500.000,- € unters Kopfkissen legen.

    Einfach mal im Internet nach "Zweckentfremdung Berlin" googlen.

    Die Landeskasse freut sich über jeden Euro. :007sonst:
     
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  17. Ferdl

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    Wie der Papabär schon schon schreibt, aufm Dorf wär das jetzt ein lustiger Diskurs, in Bärlin sieht das schon ganz krass anders aus.
    Sei froh und stumm das dein Mieter dir nicht anders kumm (oder so...)
     
  18. #17 Immofin, 28.09.2019
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2019
    Immofin

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    https://www.juraforum.de/ratgeber/m...r-notfaelle-einen-wohnungsschluessel-behalten

    Vielleicht hilft das weiter. Es gibt auch Ausnahmen.

    Ein Landsmann von mir, ebenfalls Migrant vermietet auch.
    Er betrat seine Wohnung mehrfach widerrechtlich ohne Anmeldung mit Zweitschlüssel, den Mieter ärgerte dies und er zeigte den Vermieter zu Recht an.

    Folge war, eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch, diese wurde durch die Staatsanwaltschaft Aussage dort, "wir haben wichtigeres zu tun", wieder aufgehoben.
    Ein Kündigung seitens der Mieter wurde nicht ausgesprochen.
    Ob er den Zweitschlüssel noch hat weiß ich nicht.
     
  19. #18 taxpert, 30.09.2019
    taxpert

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    Auch auf die Gefahr hin, dass @Belinda nicht mehr mitliest, ein paar Worte von mir zu dem Thema!

    Da ich auch eine Wohnung nur noch befristet vermiete, habe ich mich im Vorfeld relativ intensiv mit der rechtlichen Situation auseinander gesetzt bzw. wurde auch sehr gut von meiner Vermittlungsfirma beraten! Was natürlich nicht heißen soll. dass meine Ausführungen der Weisheit letzter Schluss sein müssen!

    Den von z.B. @immobiliensammler angesprochenen Beherbungsvertrag gibt es zivilrechtlich nicht! Auch der Hotelier schließt mit seinem Kunden einen Miet-, Dienst- und Werkvertrag ab! Von daher bist Du immer vollständig im Mietrecht drin. Daraus schlussfolgert auch, dass dem Mieter als Besitzer der Wohnung sämtliche Schüssel zustehen. Das Dir ggf. wegen der mit Dienstvertrag vereinbarten Reinigung seitens des Mieters ein Schlüssel zur Verfügung gestellt wird, ist dabei unerheblich! Auch dass ein Raum der Wohnung offenbar nicht mit vermietet ist, da ihr ihn privat als Lager nutzt (ich hoffe, ihr macht dafür keine AfA geltend, das wäre Steuerhinterziehung!), spielt zunächst keine Rolle! Daneben kann natürlich ein Mieter soviel Besuch empfangen, wie er will!

    Ich wurde übrigens auch eindringlich darauf hingewiesen, dass die Befristung aus mietrechtlicher Sicht problematisch ist, so dass ein Mieter, der einmal drin ist, nicht zwingend wegen der Befristung zum Auszug gezwungen werden kann! Ein Mieter, der nur sechs Monate dort wohnen will, braucht keine Befristung, denn er kann jederzeit fristgerecht kündigen. Als Folge müsstest Du als Vermieter den Grund für die Befristung nachweisen!

    Abschließend noch ein paar Worte aus steuerlicher Sicht, da ich die Befürchtung habe, dass dort (auch) gewisse Unklarheiten herrschen!

    USt:
    Die kurzfristige Vermietung ist NICHT von der Steuerbefreiung des §4 Nr.12 UStG erfasst! Kurzfristig heißt hier, Vermietung bis zu 6 Monaten. Da Du die Wohnung -auch- für längere Zeiträume bis zu einem Jahr anbietest, sind auch diese längerfristigen Vermietungen von der Steuerbefreiung ausgenommen, BFH vom 20.04.1988. Ich unterstelle jetzt einfach mal, dass man in Berlin unter Berücksichtigung des Angebotes der Reinigung der Wohnung, die Grenzen der Kleinunternehmerregelung nach §19 UStG schnell "reißen" kann! Du bist dann automatisch Kraft Gesetzes verpflichtet entsprechende USt-Voranmeldungen und Jahreserklärungen abzugeben. Das FA muss dich nicht extra dazu auffordern!

    ESt:
    Auf Grund der Zusatzleistungen, die Du anbietest, läufst Du Gefahr, dass die Vermietung die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung sprengt und als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden muss. Mit allen eher negativen steuerlichen Konsequenzen!

    taxpert
     
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