Möglicher Eigenbedarf nach Zwangsversteigerung - Fallstricke

Diskutiere Möglicher Eigenbedarf nach Zwangsversteigerung - Fallstricke im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, wenn bei einer Zwangsversteigerung im Gutachten steht, dass "laut Angabe des Mieters" das Mietverhältnis seit 16 Jahren bestehe...

  1. #1 Triple-J, 18.10.2020
    Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wenn bei einer Zwangsversteigerung im Gutachten steht, dass "laut Angabe des Mieters" das Mietverhältnis seit 16 Jahren bestehe und der Mieter laut eigener Aussage in dieser Zeit etwa 10.000€ in das Haus gesteckt habe (Bodenbeläge, Innentüren, Badezimmerrenovierung, Vordach etc.), welche Fallstricke seht Ihr dann für den Fall einer möglichen Ersteigerung und anschließender Geltendmachung von Eigenbedarf (abgesehen davon, dass voraussichtlich eine neunmonatige Kündigungsfrist einzuhalten wäre)?

    Die Fotos des Gutachters geben absolut her, dass dort in den letzten Jahren investiert wurde. Aber was genau und von wem, diese Angaben basieren einzig und allein auf den Aussagen des Mieters. Ebenso wie die Aussage des Mieters, dass das Vertragsverhältnis bereits seit 16 Jahren bestünde, da kein MV vorgelegt wurde. Unterlagen hierzu würden sich im Falle einer Ersteigerung wahrscheinlich auch nicht auftreiben lassen, so dass im Zweifel dem Mieter geglaubt werden muss. Ist ja auch gut möglich, dass es wirklich so war.

    Kann der Mieter in einem solchen Fall finanzielle Forderungen stellen, da er den Wert des Hauses gemäß eigener Aussage erhöht hat?

    Danke.
     
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  3. #2 klinkerstein, 18.10.2020
    klinkerstein

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    Zum Beispiel, dass das Haus kaputt saniert wurde und du da gar nicht drin wohnen möchtest.
    Das der Mieter Verwandschaftsverhältnisse/ Nießbrauch oder ähnliches zum Eigentümer hat und kein Mietvertrag existiert.

    Klingt auf dem ersten Blick erstmal so, als sollte man lieber die Finger davon lassen
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Kann man Eigenbedarf im speziellen bzw. Kündigungen im Allgemeinen per vertraglicher Vereinbarung wirksam ausschließen?

    In diesem Fall reicht es schon, wenn der Mieter das lediglich behauptet.
     
  5. #4 immobiliensammler, 18.10.2020
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    Wobei das bei Erwerb in der Zwangsversteigerung egal ist, da brauche ich keinen Eigenbedarf, auch keinen sonstigen Grund, ich darf einfach kündigen.

    Falls die Mietdauer unrichtig angegeben wurde könnte man dies evtl. über eine EMA-Anfrage widerlegen seit wann der Mieter dort gemeldet ist. Gut, er könnte natürlich den Mietvertrag auch schon vor 14 Jahren abgeschlossen haben und sich erst vorgestern dort angemeldet haben, aber unter uns, welcher Richter würde das im Zweifel auch glauben?

    Etwas grenzwertiger würde ich die angeblichen Investitionen des Mieters sehen, könnte dann ja z.B. sein, dass der Mieter hier irgendwelche Einbauten abgelöst haben möchte etc.!
     
  6. #5 Triple-J, 19.10.2020
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    Das kann man zwar nie ausschließen, in Anbetracht des Gutachtens und der dazugehörigen Fotos aber eher unwahrscheinlich.

    Schon eher denkbar.

    Ist das sicher? Ich hatte das zwar auch noch im Kopf, bin aber beim Googeln z. B. auf folgenden Artikel gestoßen:
    https://www.berliner-mieterverein.d...f-mit-§57a-zwangsversteigerungsgesetz-zvg.htm
    Nun, der Artikel ist offenbar aus 2005 und vielleicht auch besonders mieterfreundlich formuliert, aber ein gewisses Risiko scheint es zumindest zu geben oder siehst Du das anders?

    Daran hatte ich auch gedacht, aber ich bin mir nicht sicher, ob man an das Einzugsdatum so einfach rankommt. Aus einer normalen (einfachen) Melderegisterauskunft geht das Einzugsdatum nicht hervor. Notwendig wäre also eine erweiterte Melderegisterauskunft, für die man ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen muss. Ob dieses in einem solchen Fall vorliegen würde, hängt wohl auch vom Ermessen des jeweiligen Sachbearbeiters ab.

    Laut Gutachten ist die eingebaute Küche Mietereinbau. Ich gehe davon aus, dass auch diese Angabe auf den Angaben des Mieters basieren, aber damit kann ich leben. Die 10.000€, die der Mieter investiert haben soll, beziehen sich aber auf Fenster/Türen, Bodenbeläge, Grundrissveränderung, Neuaustattung Bad, Vordach, Anbau etc. Also nichts (vielleicht mit Ausnahme mancher Türen), was man einfach wieder "ablösen" könnte. Wenn, ginge es wohl eher um Geld...
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 19.10.2020
    ehrenwertes Haus

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    Spätestens wenn das Thema Mietdauer (bzw. Wohndauer) zur Streitfrage vor Gericht wird, ist das berechtigte Interesse am gemeldeten Einzugstermin gegeben.

    Ein Gutachter sieht einer EBK nicht an, wer das Dingends beauftragt oder bezahlt. Genauso wie bei allen anderen Ausstattungen, kann er nur erkennen vorhanden ja/nein, das Alter und Zeitwert schätzen, wenn dafür keine Rechnungen vorgelegt werden.

    Wenn der Mieter von dir eine Ablöse für seine Eigenleistung oder Investitionen möchte, kannst du dich sehr entspannt zurücklehnen.
    Den Nachweis über wertsteigernde Mieterinvestitionen muss der Mieter führen, wenn er dafür Geld von dir sehen will.
    Änderungen vom Mieter müssen (ohne anders lautende Vereinbarungen) vom Mieter wieder zurückgebaut werden.
    Du hast Verhandlungsspielraum, ob du eine Ablöse für aus deiner Sicht erhaltswürdige Änderungen vom Mieter zu zahlen bereit bist und wenn ja in welcher Form.
    Ein Entgegenkommen wäre z.B. auch möglich in Form einer großzügigeren Ziehfrist.
     
  8. #7 immobiliensammler, 19.10.2020
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    Du hast Recht, ich war irgendwie von Gewerbemietverträgen ausgegangen, frag mich jetzt nicht warum! Also natürlich: Es muss ein berechtigtes Interesse bestehen (also z.B. Eigenbedarf).
     
  9. #8 Triple-J, 19.10.2020
    Triple-J

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    Nun, in Anbetracht dessen, woraus die behaupteten Investitionen des Mieters bestehen sollen (Fenster/Türen, Bodenbeläge, Grundrissveränderung, Neuaustattung Bad, Vordach, Anbau etc.), wäre es aus Eigentümersicht in diesem Fall aber Unsinn, den Rückbau der mieterseitigen Änderungen zu verlangen.

    Insofern ist entscheidend, ob der Mieter Geld verlangen kann und wenn ja, in ungefähr welcher Höhe. Angenommen, der Mieter kann durch Rechnungen belegen, dass die Kosten von 10.000€ tatsächlich angefallen sind und von ihm getragen wurden (sagen wir mal alles innerhalb der letzten fünf Jahre), wie hoch kann seine realistische Forderung aussehen? Hat da jemand Erfahrungen? Inwiefern ist es dabei relevant, ob der Mieter auch nachweisen kann, dass der Vermieter über die von ihm durchgeführten Investitionen im Vorfeld informiert und einverstanden war?
     
  10. Andres

    Andres
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    Diese beiden Überlegungen hängen unmittelbar zusammen: Zahlen muss der Vermieter u.a. dann, wenn er das Wegnahmerecht des Mieters abwenden will. Wenn der Vermieter also den Rückbau verlangt, gibt es keine Abwendungszahlung. Wenn der Mieter trotzdem nicht zurückbaut, kann den Vermieter aber niemand zwingen, den Rückbau, Schadenersatz oder ähnliches einzufordern. Wenn der Mieter jetzt nicht aus purer Böswilligkeit den Boden rausreißt (was keinen Sinn macht und am Ende auch Arbeit macht), ist das effektiv ein Geschenk an den Vermieter.

    Die andere Variante ist der Ersatz von Aufwendungen auf die Mietsache, § 539 BGB. Das ist gefährlicher, denn hier könnte es zu nicht wirklich abwendbaren Zahlungen kommen. Am Ende geht das (von der Situation, dass der Mieter einfach keine Ansprüche stellt) über die Verjährung: Die allgemeine Verjährungsfrist und dann noch die besondere, verkürzte Verjährungsfrist nach Rückgabe, § 548 BGB.


    Wenn noch eine Forderung nach § 539 BGB geltend gemacht werden kann: Die vollen 10.000 €.


    Baugenehmigung erforderlich/vorhanden? :91:


    Eigentlich sehe ich das eher als Vorteil. Egal welches Rechtsverhältnis besteht: Es ist unwahrscheinlich, dass es den Benutzer besser stellt, als ein Mietvertrag über Wohnraum.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 19.10.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Das kann trotzdem Sinn machen, wenn deine Argumentation in Richtung nicht genehmigte Umbauten durch Mieter bzw. Sachbeschädigung durch diese Umbauten geht.

    Ein Bsp. dass das vielleicht besser verdeutlicht:
    Altbau mit hohen Decken. Mieter hängt Decken ab. Das kann energetisch sinnvoll sein und trotzdem eine unerlaubte Änderung durch den Mieter, wenn der VM dem dauerhaften Umbau nicht zugestimmt hat (über Mietende hinaus). Ohne Rückbau durch den Mieter berechtigt das zu Schadenersatzforderungen seitens des VM, sogar unabhängig davon ob ein Rückbau dann vom VM wirklich durchgeführt wird oder nicht.
     
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