Möglicher Erwerb MFH -bitte Info

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Superfee, 28.01.2016.

  1. #1 Superfee, 28.01.2016
    Superfee

    Superfee Erfahrener Benutzer

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    Wollen MFH erwerben. Es sind jeweils 4 6- Fam. Häuser. Bj 1960. Die Wohnungen sind 50 bzw 65 qm gross. Alle Wohnungen sind vermietet.
    Mieten werden pünktlich und vollständig gezahlt.
    Die Bäder sind teilweise Saniert. Worauf muss ich noch achten. Welche Infos benötige ich noch vom Markler.
    Eine Heizung muss erneuert werden.
    Zur Zeit würde ein Überschuss von ca. 2500 Netto pro Monat bleiben.
     
  2. AdMan

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  3. #2 immodream, 28.01.2016
    immodream

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    Hallo Superfee,
    diese Häuser sind eigentlich typisch für den sozialen Wohnungsbau. Also bitte darauf achten, das die Sozialbindung ausgelaufen ist und du die ortsüblichen Mieten nehmen kannst.
    Was noch unbedingt repariert werden muß ,werden dir die Mieter spätestens nach dem Notartermin bereits mitteilen.
    Grüße
    immodream
     
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  4. Andres

    Andres
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    NIchts. Wenn die Bäder in Ordnung sind, kann das Haus gar keine weiteren Probleme haben. :049sonst:


    Ohne "r".

    Möglichst viele Unterlagen, die Aufschluss darüber geben, wie die Objekte bisher liefen. Außerdem die Mietverträge.


    "Eine Heizung" ist alles zwischen einer kleinen Therme für eine Wohnung und einem Blockheizkraftwerk für den ganzen Straßenzug. Allgemein wundert mich die Wortwahl "muss" während der Heizperiode.


    ... was in Relation zum Kaufpreis/eingesetzten Kapital/Miete wie viel ist?


    Dir wird hier bestimmt gerne geholfen, aber dazu musst du mehr Informationen liefern und auch konkreter fragen.
     
  5. #4 immobiliensammler, 29.01.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Superfee,

    wie hoch ist der Kaufpreis und in welcher Gegend unseres schönes Heimatlandes sind wir denn?

    Stefan
     
  6. #5 Superfee, 29.01.2016
    Superfee

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    @immodream die Häuser sind nicht sozialgebunden, die Miete beträgt 5,67 pro qm. Das entspricht der ortsüblichen Miete lt. Mietspiegel.
    @ Andres bei der Heizung handelt es sich um eine Gas-Zentralheizung.
    @ Stefan das Objekt liegt am Niederrhein in der Stadt Neukirchen-Vluyn. Es soll 1350000 Euro kosten.
    Moers (6km), Duisburg (15km) , Oberhausen (30km) , Krefeld (15km) , Düsseldorf (35km) sind die nächsten größeren Städte.

    Ein Leitungsstrang muss erneuert werden, die Balkone müssen in nächster Zeit saniert werden.

    Die Fassade und die oberste Geschossdecke sind wärmeisoliert.

    Die Dächer wurden 2010 erneuert. In den 4 Häusern wurde 1 Gas-Zentral Heizung 2013 erneuert, eine wird jetzt erneuert und die anderen
    beiden sind 20 Jahre alt.

    Feuchtigkeit und Schimmel sind nicht vorhanden. Mietminderungen werden nicht durchgeführt.

    Würde mich freuen wenn ich noch Tips bekomme welche Infos ich beim Makler einholen sollte.
    Bei dem Kaufpreis bin ich halt vorsichtig.

    Der Überschuss von ca. 2500 Euro pro Monat ist nach Abzug der Bankrate und der Steuer.

    Was meint ihr lohnt sich eine Besichtigung und die Einholung weiterer Infos oder sollte ich besser die Sache sein lassen?
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Ich kenne weder deine Finanzsituation, noch dein technisches Verständnis, noch weiß ich welche der anfallenden Arbeiten du selbst erledigen kannst.
    Aber im Zweifel reicht so ein Objekt um dir nachhaltig das Genick zu brechen.
    Die Bank sollte möglichst wenig und nur möglichst kurzzeitig etwas mitzureden haben. Die Bank möchte das Gegenteil.
    Das die Mieter bisher ruhig waren ist keinerlei Aussage für die Zukunft. Ich habe mit sehr langjährigen Mietern durchweg eher negative Erfahrungen.
    Hast du noch andere Objekte die in absehbarer Zeit keine größeren Investitionen benötigen kann dass eine gute Ergänzung sein. Anfängerobjekt ist es sicher nicht.
    Die Gegend und deren Mikroklima kann ich von hier nicht einschätzen, da liegen aber auch so manche Risiken.
    Derzeit wird auch versucht viele Schrottimmos zu absurden Preisen an den Mann/die Frau zu bringen. Trau schau wem, gilt hier besonders. Ich vertraue da weniger auf Makler als auf eigenen Sachverstand und den Rat einer entsprechenden Infrastruktur von Handwerkern, Planern und StB/RA.
     
  8. #7 Akkarin, 29.01.2016
    Akkarin

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  9. Andres

    Andres
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    Danke für's raussuchen.

    Die Geschichte mit der Heizung macht mir Sorgen. Da geht es nicht um einen kleine Therme in einer der Wohnungen, sondern um eine Heizung für 6 oder 12 Wohnungen - so ganz sicher bin ich da noch nicht. Auch meine Bedenken an der "muss"-Formulierung bleiben bestehen: Da scheint wirklich ein akutes Problem vorzuliegen, dass der derzeitige Eigentümer nicht zu beseitigen gedenkt. Was da los ist, sollte sehr genau abgeklärt werden.

    Dann gleiche Formulierung: "[...] ein Leitungsstrang muss erneuert werden." Da werde ich im Exposé eines Maklers (zur Erinnerung: bestmögliches Licht ...) schon recht aufmerksam. Für mich klingt das nach einem provisorisch abgedichteten Leck mit täglicher Teilnahme an der beliebten Rohrbruch-Lotterie.

    Dann erwähnt Superfee noch die Balkone ...

    So oder so: An der sorgfältigen Abklärung des technischen Zustands führt schon aufgrund des Alters kein Weg vorbei. Das ist nicht unbedingt eine Frage für den Makler - der muss nur die Besichtigungstermine vermitteln. Ohne eigenen Sachverstand würde ich mir den Kauf bei solchen Baujahren wirklich gründlich überlegen ...

    Nachdem man die Bautechnik durchgegangen ist, darf man dann den tatsächlichen Kaufpreis samt Nebenkosten und mehr oder weniger sofort fälligen Erhaltungsmaßnahmen ausrechnen. Faktor 15 hat man damit mühelos überschritten, hoffentlich nicht auch noch Faktor 18. Welche Auswirkungen hat das auf die Rendite?


    Mit dem Makler hat das alles herzlich wenig zu tun. Die Auskünfte darüber bekommt man von Handwerkern, Architekten, Bauingenieuren oder man hat selbst Ahnung.
     
  10. #9 Superfee, 29.01.2016
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    Offensichtlich liegt ein akutes Problem mit einer Heizung vor, da diese jetzt vom derzeitigen Eigentümer ausgetauscht wird.
    Teilte mir der Makler mit.

    Die Sache mit dem Leitungsstrang macht mir auch Sorgen.

    Das im Exposé als Haus 1 bezeichnete wäre alleine für sich mit den dann beiden neuen Heizungen (2013 und jetzt) interessant.

    Aber das andere Haus dabei......

    Denke mal das ist eher etwas für Investoren. Mein Gefühl sagt mir doch lieber die Finger davon zu lassen.

    Hätte auf jeden Fall noch einen Experten (Sachverständiger oder Architekt) zu Rate gezogen.

    Vielen Dank an alle.
     
  11. #10 lostcontrol, 29.01.2016
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    1960? Und noch nie die Wasserleitungen ausgetauscht?
    Elektrik auch noch von 1960?
    Bäder nur TEILWEISE saniert?
    Das wird teuer. VERDAMMT teuer.
    Wir haben ja nur ein deutlich kleineres Haus von 1960, aber was da schon alles gemacht werden musste trotz bester Bausubstanz war schon 'ne ganze Menge.
    Hängt aber natürlich davon ab ob man's vollends verfallen lassen will oder ob man's erhalten und womöglich verbessern will.
    MEINE Kragenweite wär das nicht - ich bin ja einiges gewohnt, aber das wären mir viel zu viele unüberschaubare Probleme.
    Von den Bausünden gerade dieser Jahrgänge ganz zu schweigen...
     
  12. #11 immobiliensammler, 30.01.2016
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    Hallo Superfee,

    ich würde es - wenn es meine Region wäre und die Rahmenbedingungen (Bausubstanz etc.) passen - machen, und zwar aus folgendem Grund:

    Ich würde - der Einfachkeit halber rechne ich immer mit 100-% Finanzierungen als worst case - zu den 1.350.000 noch 150.000 für Reparaturen und als Puffer einsetzen, dann also 1.500.000, bei 2 % Zins und 2 % Tilgung sind das 60.000 p.A. für die Bank, also 5.000 pro Monat.

    Jetzt die Frage aller Fragen: Gesetzt den Worst-Case, das Haus wird immer leerer, wie viele Mieter dürfen rausgehen, damit Du die Bankrate noch zahlen kannst? Hier also rund 40 %, was wohl nicht passieren wird. Selbst in meinen bevorzugten "Jagdrevieren" Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen habe ich über alles gerechnet "nur" rund 10 % Leerstand.

    Andererseits wärst Du (mit den zu berücksichtigten Reparaturen) wohl beim Faktor 15, was mir fast zu hoch wäre, ich würde da noch verhandeln, damit ich auf einen Faktor 12 komme (ohne jetzt die Region und den Markt dort wirklich zu kennen) - wären also (inklusive der o.g. Reparaturkosten (Heizung und Leitungen) rund 1.200.000 Euro.

    Stefan
     
  13. #12 immodream, 30.01.2016
    immodream

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    Hallo superfee,
    Das wäre so meine Vermieterklasse.
    Ich kaufe aber solche Objekte für ca. 500-600 € und nicht für über 900 € ein.
    Warum hat der Makler keine Bilder von den Bädern oder Fluren gemacht ?
    Für mich sieht das im Laufe der nächsten Jahre nach ganz viel Arbeit oder viel Geld für Handwerker aus.
    Bei bereits 5,70 € Miete dürfte die Luft nach oben für weitere Mieterhöhungen eng werden.
    Bei 100 000€ Nettomiete max. Kaufpreis 1 200 000 € und hoffen, das Instandsetzungsarbeiten sich gleichmäßig verteilen.
    Unter Berücksichtigung der derzeit niedrigen Zinssätze würde ich , wenn ich jünger wäre , so ein Objekt kaufen.
    Grüße
    immodream
     
  14. #13 Superfee, 12.02.2016
    Superfee

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    Zur Zeit informieren mich über mögliche Zuschüsse bei anstehenden Sanierungen, Mieterhöhungen auf Grund dessen sowie steuerrechtliche Hintergründe.

    Falls mir da jemand hilfreiche Tips oder Links nennen kann würde mir das sehr helfen. Mit Energieeinsparungen Sanierungen ist soweit ich bisher im Internet recherchiert habe einiges möglich.

    Danke schon mal für eure Tips.
     
  15. Duncan

    Duncan
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    Nur wenn du die auch im realen Umfeld im Markt durchsetzen kannst. Viele Mieter suchen sich dann lieber etwas billigeres.
    Verlasse dich nicht zu sehr auf Zuschüsse&Co. die können jederzeit wegbrechen. Es muss sich auch ohne die noch rechnen, wenn auch vielleicht knirsch über knapp. Des Weiteren den Papierkrieg für solche nicht unterschätzen.
     
  16. #15 immodream, 13.02.2016
    immodream

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    Hallo Superfee,
    ich hab auf der Suche nach Zuschüssen in den letzten 30 Jahren oft erfahren müssen, das die Gelder nach dem " Windhundverfahren " ( wer zuerst kommt erhält Zuschüsse, wenn der Topf dann leer ist , gibt's keine Zuschüsse mehr ) verteilt werden. Irgendwie hatte ich das Gefühl, das die Wohnungsbaugesellschaften oder große Investoren immer schneller als ich am Fördertopf waren.
    Daher finanziere ich alle Modernisierungen oder Umbauten aus dem Angesparten und bin dann Niemanden Rechenschaft schuldig oder darf nur zu bestimmten Mieten an eine spezielle Mieterschaft vermieten.
    Grüße
    Immodream
     
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