möglicher MFH-kauf bitte Feedback!

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Sep356, 13.05.2014.

  1. #1 Sep356, 13.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 13.05.2014
    Sep356

    Sep356 Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ich habe nun schon einige Stunden in diesem Forum verbracht und fand viele postings sehr hilfreich und interessant, daher würde ich gerne eure Meinung zur folgenden Situation hören.

    Vll. kurz ein paar rahmendaten: Ich komme aus dem tiefsten Ruhrgebiet , bin 30jahre alt und würde mich als finanziell unabhängig bzw. den umständen entsprechend als sehr gut gestellt sehen. Zu einem breit aufgestelltem aktien/anleihen depot, dessen Eträge (ca. 5k mtl.) meine Ausgaben deutlich übersteigen gehört seit einem Jahr ein kleiner, selbstbewohnter MFH-altbau mit 350m² (1300euro NKM mtl. von den übrigen 4 Parteien, schuldenfrei) welcher vorher 30jahre im Familienbesitz war.

    Ich spiele ernsthaft mit dem Gedanken die bisher noch minimale Vermietertätigkeit zu intensivieren und vorerst 2-3 weitere kleine klassische MFH (max. 350m² / 270kEuro) oder 1 mittleres Objekt (max. 650m² / 550kEuro) + 1 kleines Objekt in der näheren Umgebung hinzuzufügen. Die Objekte sollten in einem normalen Zustand sein.

    Der Grundlegende Plan wäre diese Objekte zu 75% über 5 Jahre mit einem Tilgunssatz von 10% bei einem aktuellen Zinsatz von ca. 1,70% mit einer Jährlichen sondertilgung von 5% zu finanzieren. Das ende der Sollzinsbindung sollte kein wirkliches Problem darstellen, da bei gleicher Rate + Sondertilgung die Restschuld nach einem Jahr getilgt wäre. Zusage der Bank für diese beispielhafte finanzierung besteht.

    Sieht auf den ersten Blick utopisch aus, doch aufgrund des vorhanden Eigenkapitals, der Sicherheiten und der weiteren Einkünfte wären der monatliche Zuschuß zur Tilgung als auch die Jährlichen Sondertilgungen in den nächsten 5 Jahren kein Problem. Ebenfalls hätte ich einen ausreichenden Risikopuffer für größere Notfälle.


    Ziel des ganzen soll ein weiteres finanzielles Standbein zum übrigen Einkommen sein. Nach meinem "Plan" würde ich im Laufe der Zeit weitere Objekte aufnehmen, die mit Hilfe der bestehenden Objekte ebenfalls schnell getilgt werden sollen. Falls es allerdings nicht so rosig verlaufen sollte, würde ich mich mit einem "blauen Auge" aus dem Vermietergeschäft zurückziehen... wie heißt es so schön, wer nich wagt - der nicht gewinnt.. :huepfend009:

    Hier wären einige Beispielobjekte aus der näheren Zmgebung für mich, die ihr gerne kurz und kritisch durchleuchten könnt. eine angestrebte Kaupreisvorstellung wären je nach Zustand im Bereich des 8-10fachen der Jahresnettokaltmiete.

    xxx.immobilienscout24.de/expose/74463306
    xxx.immobilienscout24.de/expose/65894594
    xxx.immobilienscout24.de/expose/74224288

    Empfohlene Literatur liegt bereits vor und ist zum größten teil auch gelesen, vorerfahrungen im Bereich von Steuer und Verwaltung sowie ein dickes Fell im Umgang mit allerlei verschiedenen Menschen und finanziellen problemstellung sind ebenfalls vorhanden.
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Du solltest bei Deinem Vorhaben das Finanzamt nicht vergessen. Wenn Du mit 10Prozent Tilgen möchtest, hast Du kaum noch etwas um Deinen privaten Steuersatz zu bezahlen. :smile032:
     
  4. Sep356

    Sep356 Neuer Benutzer

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    Ja das hatte ich bedacht, das bisherige Einkommen läuft ja komplett über die 25% Kapitalertragssteuer, so das ich bisher nur die Einahmen des MFH von ca. 15600euro mit dem persönlichen Steuersatz bezahle und nach Abschreibungen komme ich da bisher praktisch auf 0.

    D.h. bei angenommenen Mieteinahmen von 70k und Kreditvolumen von 600k im Jahr abzgl. ca. 7k Zinsen, 12-15k AfA und 15-20k weiteren Abschreibungen
    , insgeammt also 34 - 42k käme ich auf rund 28 bis 35k nach Einkommensteuertabelle zu versteuerndem durschnittlichem Einkommen in der Tilgungsphase.

    Dies würde einer Steuerzahlung von rund 7,6keuro bzw. aufgerundet 8k euro und damit ca. 12% Steuerlast auf die Mieteinahmen während der Tilgunszeit entsprechenden.

    Erscheint das noch alles logisch und nachvollziehbar oder habe ich mich da verkalkuliert?
     
  5. #4 Bürokrat, 13.05.2014
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    In deiner Situation (so wie ich es verstanden habe völlige Abhängigkeit von Einkünften aus Kapitalerträgen und Vermietung) würde ich die Kreditierung lassen und mir vom angesparten EK ein kleineres MFH kaufen. In 5 Jahren kannst du dann das nächste wieder mit 100% EK kaufen. Ich halte es für gefährlich ohne einkommen aus unselbständiger oder selbständiger Arbeit Kredit in dieser Höhe aufzunehmen es sei denn du hast noch einige Sicherheiten (Bauplätze, Äcker, Wald, EM) die du im Zweifel nicht allzu sehr unter Preis verkaufen kannst.

    Denn was passiert wenn wir wieder eine Krise wie 08 bekommen? Deine Aktientitel werfen kaum mehr rendite ab, ihr wert sinkt, evtl. sinkt auch der wert deiner immos und/oder in Folge auch die erzielbare Miete und dann dürftest du in schwierigkeiten kommen...

    Lieber langsam und stetig. Viele die die derzeitigen Zinsen als einmalige Chance begreifen werden ein böses Erwachen haben...

    Und über die in Zukunft immer höheren Belastungen für Vermieter/Hauseigentümer haben wir noch gar nicht gesprochen. In dieser Situation würde ich nichts über Kredit kaufen wenn ich nicht genau weiß dass ich diesen im Fall der Fälle auf jeden Fall und unter jeden Umständen tilgen kann...
     
  6. #5 sara, 13.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 13.05.2014
    sara

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    Was heiß in der Tilgungsphase?
    Tilgungsbeträge sind nicht steuermindernd zu berücksichtigen.
    Afa nur vom Gebäude nicht vom Grundstück
    Was sind weitere Abschreibungen? Meinst du Instandhaltungskosten?

    abgesehen, dass ich noch nie die Bezeichnung k Euro gesehen habe, kannst du wohl nicht die % Rechnung. Bei deinen wie auch immer berechneten Werten eine Steuerlast von 12% ??? :61:
     
  7. Andres

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    Warum nicht? Zusammenveranlagung, der Partner verdient nichts oder auch nur KESt-pflichtig. Macht einen Durchschnittssteuersatz von knapp 8 % bei 28 000 € und etwa 11,5 % bei 35 000 €. Dazu noch ggf. Kirchensteuer und Soli und schon passt das.

    Genau solche Spielchen sind der Grund, warum ich bei Fragen zu Steuer gerne sage, dass der Steuersatz irgendwo zwischen 0 und 42 % liegt - genauer geht das nur mit vollständiger Kenntnis aller steuerlich relevanten Merkmale.


    Ich nehme die ganzen Informationen zur Finanzierung einfach mal als gegeben hin und konzentriere mich auf die Objekte - das war schließlich auch dir ursprüngliche Frage:

    Mir fehlen ausreichende Ortskenntnisse, um das unmittelbare Umfeld der Häuser berwerten zu können. Man sollte z.B. per Studium der Wohnungsanzeigen, Spaziergang in der Umgebung, ... prüfen, wie die Vermietungssituation vor Ort ist: Leerstand, Mieten, typische Mieter. Dass zwei der Objekte aktuell voll vermietet sind (beim zweiten ist "voll" kreativ definiert ...), ist ja gut und schön - aber wird das auf Dauer auch so bleiben? Auch in beliebten Wohnlagen könnte ich mir z.B. Probleme vorstellen, die EG-Wohnungen im ersten Objekt vermietet zu bekommen. Hier gibt es ja noch nich einmal einen Alibi-Grünstreifen und man kann direkt von außen ebenerdig in die Wohnung schauen.

    Die Gewerbeeinheit im dritten Objekt ist auch ein Thema. Leerstand bei Gewerbeeinheiten sieht gewöhnlich etwas anders aus als bei Wohnungen: Er kommt seltener, dann aber meist etwas länger. Hier sollte man sich genauer über den Mieter erkundigen: Wie steht der da, womit ist zu rechnen? Würde man einen neuen Mieter finden, wenn es nötig wird? Für Gewerbeeinheiten sehen die Anforderungen an eine "gute Lage" etwas anders aus, als beim Wohnen - ist das bei diesem Objekt unter einen Hut zu bringen?

    Weiter sollte man sich dann auch mal ein paar Gedanken über die langfristige Rendite machen. Einnahmen (Vermietbarkeit, Leerstand) habe ich ja schon angerissen, jetzt mal die andere Seite: Was wird man langfristig in diese Objekte stecken müssen, um sie zu erhalten, und wieviel bleibt dann von der Miete noch übrig? In das dritte Objekt scheinen z.B. in den letzten 3-4 Jahren erhebliche Investitionen geflossen zu sein. Warum wird es dann verkauft? Da liegt immer der Verdacht nahe, dass dem Eigentümer die Sache zu teuer wird, er gleichzeitig aber weiteren Handlungsbedarf befürchtet.


    Du siehst: Solche Inserate erlauben einen ersten Überblick, ob sich das Objekt ungefähr in der gewünschten Kategorie bewegt. Für mehr reicht es aber nicht. Jetzt ist Laufarbeit gefragt: Besichtigen, Fragen stellen, Erkundigungen einziehen. Wenn dir selber Fachkenntnisse z.B. zur Technik fehlen, ziehe einen Sachverständigen hinzu. Und dann kann man die Renditerechnung nochmal aufmachen ...
     
  8. #7 Bürokrat, 13.05.2014
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    Hm, irgendwie wohne ich im falschen Ort. sanierte bauten für knapp über 500/qm mit fast 10% rendite???
    Für 500/qm kriegt man hier grade mal ein abbruchreifes objekt und darf dann noch die freilegung zahlen.... :unsicher017:
    Schön ich bekomme 8-10 Euro pro qm und nicht 5 aber dennoch... Wo ist denn da der Haken? Schlechte Vermietbarkeit und düstere aussichten für die zukunft oder wie?
     
  9. Andres

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    Naja, der bauliche Zustand ist ja nicht bekannt. Wieviel man da nach dem Kauf noch investieren darf, bleibt also abzuwarten. "Saniert" heißt ja nur, dass etwas gemacht wurde. Das bedeutet nicht, dass jetzt alles in Ordnung ist.

    Man weiß es ja nicht. Allgemein ist aber im Ruhrgebiet etwas gedämpftere Stimmung als in den Süddeutschen Ballungsräumen. Die Grundstücke werden schon niedriger bewertet, von der Bebauung mal ganz abgesehen.

    Gut vermietbare Lagen gibt es genauso wie echte Ladenhüter. Und genau das muss man abklären.
     
  10. Duncan

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    "Das beliebte Naherholungsgebiet auf dem Gelände der ehem. Zeche zum "Lustigen Kumpel" befindet sich in fußläufiger Entfernung." = die Stollen sacken dir gerade unterm Fundament weg. :unsicher009:
     
  11. Andres

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    Ich bin halt immer um eine neutrale Darstellung bemüht. :D

    Ok, irgendwas in der Richtung habe ich mir schon fast gedacht ...
     
  12. #11 immodream, 13.05.2014
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    Hallo Sepp356,
    da du ja aus dem tiefsten Ruhrgebiet stammst, kannst du die Wohnlage und Vermietbarkeit der von dir ausgesuchten Objekte selbst überprüfen.
    Ich habe einmal ein Objekt aus 1930 besessen.
    Ein Sumpfbunker, muffig im Keller , feucht , die Räume nicht zeitgerecht geschnitten und bei jeder Baumaßnahme neue Überraschungen.
    Ich hab mich daher jetzt mehr auf Objekte aus den fünfziger Jahren verlegt.
    Diese haben meistens eine zweckmäßigere Raumaufteilung, die Keller sind schon etwas " wohnlicher ", möglichst keine Anbauten, seltsame Dachformen und keine Tordurchfahrten mit Hinterhäusern.
    Vor allen Dingen keine Objekte an direkt an Hauptstraßen.
    Es ist im Ruhrgebiet schon schwierig genug, kernsanierte Wohnungen mit hellen freundlichen Bädern, hellen Hausfluren und hellen Wohnungen in ruhigen Seitenstraßen an halbwegs " normale " Mieter zu vermieten.
    Bei den von dir aufgeführten Objekten würde ich persönlich nicht einmal eine Besichtigung durchführen .
    Aber jeder hat so seine Ansichten zur guten Vermietbarkeit und an welche Mieterklientel er vermieten möchte .
    Grüße aus dem Norden des Ruhrgebiets.
    Immodream
     
  13. #12 immodream, 13.05.2014
    immodream

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    Hallo Bürokrat,
    auch im Ruhrgebiet gibt es für 500 €/m² nur sanierungsbedürftige oder bereits vor über 20 Jahren sanierte ( was das auch immer genau heißt ) Altbauten , die die ersten hundert Jahr bereits hinter sich haben.
    Oder bei dem Preis fahren dir die Autos fast durchs Fenster oder du mußt als Vermieter noch eine weitere Fremdsprache lernen ( obwohl ja türkisch hier keine Fremdsprache mehr ist ).
    Schaue dir doch auf den Fotos die Hofdurchfahrten oder engen Einfahrten und Ansammlungen von Fahrzeugunterstellplätzen ( Garagen oder Carports möchte ich dazu nicht sagen ) an, dann weist du , woher der Preis kommt.
    Und aus den Anzeigen kann man auch nicht ersehen, ob vielleicht bei einer Badzimmer Sanierung nur die Optik aufgehübscht wurde und alle Steigleitungen noch überwiegend aus neunzehnhundert und soundsoviel sind.
    Bei dem Einkaufspreis muß auch berücksichtigt werden , das hier noch Mieten von nur 4-5 € /m² erzielt werden .
    Mit 6-6,5 ,€/m² bin ich bei sanierten Altbauten schon im " hochpreisigen Segment ".
    Selbst Neubaumieten liegen bei unter 10 € / m².
    Grüße
    Immodream
     
  14. #13 Bürokrat, 13.05.2014
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    @ immodream: Hm, na gut aber das Problem mit den oberflächlich sanierten Häusern, engen Hofeinfahrten etc. gibts natürlich auch hier.

    Heute kosten Häuser unsaniert in A. in schlechten Vierteln etwa 1500/qm, dazu 300-400 für die Sanierung (ist dann auch nicht absolute Kernsanierung) und dann kann man 8 euro pro qm verlangen und bekommt recht gut einen Mieter (hauptsächlich WG´s oder junge Familien)

    Vor 3 Jahren kosteten entsprechende Häuser um die 800-1000 pro qm, sanierung dito, man bekam 6,5/qm und hatte ebenso Probleme mit ausländ. Mietern.

    Bei beiden Fällen komme ich aber schlechter weg als 500/qm zu bezahlen + sanierung und vermietung dann für 5 eur/qm. Und bei obengenannten Anzeigen waren die Häuser ja bereits oberflächlich saniert für Kaufpreise um die 500-600/qm.

    Also kann man jedenfalls festhalten dass sich im Ruhrgebiet durchaus noch gute Renditen von fast 10% erwirtschaften lassen während hierzulande kaum noch 6% möglich sind (in schlechten Lagen die allerdings besser werden - hauptsächlich der Nähe zu München geschuldet). Man muss allerdings sagen dass hierzulande der Leerstand gering ist.

    Oder siehst du das anders? Mich interessierts nur, das Ruhrgebiet fällt für mich aufgrund der Entfernung eh flach...
     
  15. #14 immodream, 14.05.2014
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    Hallo Bürokrat,
    ich halte hier im Ruhrgebiet , wenn man sich um alles selber kümmert, gewisse Hausmeistertätigkeiten selber durchführt, 5 % Rendite für realistisch.
    Alles andere ist Selbstbetrug oder Schönrechnerei.
    Grüße
    Immodream
     
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