Möglichkeiten der Kündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Aligatore83, 24.01.2011.

  1. #1 Aligatore83, 24.01.2011
    Aligatore83

    Aligatore83 Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    nachdem ich folgendes Problem bereits in einem anderen (offensichtlich falschen) Forum gepostet hatte, hoffe ich hier nun auf Hilfe.

    Bei mir steht in Kürze folgendes Szenario an:
    Ich soll ein in Familienbesitz befindliches Haus (50% gehören meinem Vater, 50% meinem Onkel) „erben“ bzw. geschenkt bekommen.
    Momentan ist das Haus vermietet und wird von 2 Parteien bewohnt (1x Frau mit Tochter ca. 15 Jahre alt, 1x alleinstehende Frau). Die Mieter wohnen dort nun jeweils ca. 10 jahre.
    Ich plane nach „Überschreibung“ des Hauses selbst mit meiner Frau dort einzuziehen. Weiterhin ist geplant, dass wir beide Wohnungen beziehen, da wir über kurz oder lang Kinder haben möchten.

    Wie gehe ich bei der Kündigung der Mieter am geschicktesten (aber vor allem gesetzlich richtig) vor?
    Ich möchte keine Fehler machen, die hinterher u.U. dazu führen, dass sich das ganze Prozedere in die Länge zieht.
    Die Mieter wurden auch bereits über unser Vorhaben informiert.

    Wäre eine Möglichkeit, dass mein Vater und Onkel (als Noch-Eigentümer) die Mietverträge mit Verweis auf Eigenbedarf des Sohnes (Neffen) kündigen?
    Wäre dies im Sinne des geplanten Eigentümerwechsels (wird wohl noch mehrere Monate dauern) ok?
    Die andere Möglichkeit wäre ja, dass ich nach "Übernahme" des Hauses mit der Begründung Eigenbedarf kündige.
    Kämen in diesem Fall "Sperrfristen" o.ä. auf mich zu?

    Vielen Dank im Voraus für eure Antworten

    Lg Alex
     
  2. AdMan

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  3. kathi

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    Und wie war die erste Reaktion?

    Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs würde ich immer von einem Anwalt verfassen lassen. Das wär mal das erste.

    Ansonsten könnte es mit der Eigenbedarfskündigung Probleme geben, wenn es während der Kündigungsfrist einen Eigentümerwechsel gibt. Es kündigen ja nicht mehr Vater/Onkel für Sohn/Neffe mit Frau, sondern du kündigst für dich selber. Meiner Meinung nach würde man da erneut eine Kündigung für sich selber aussprechen müssen, und die Kündigungsfrist, die sowieso schon lang ist, würde erneut zu laufen beginnen.
    Also erst die Kündigung durchziehen und wenn die Mieter draussen sind die Eigentumsübergabe machen oder erst die Eigentumsübergabe machen und dann kündigen.
    Sperrfristen gibt es meines Wissens nach nur bei Eigentumswohnungen und ich geh mal davon aus, dass hier das komplette Haus Onkel und Vater gemeinsam gehört.
     
  4. #3 Aligatore83, 25.01.2011
    Aligatore83

    Aligatore83 Neuer Benutzer

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    Danke kathi für deine umfassende Antwort.

     
  5. #4 77Carina, 25.01.2011
    77Carina

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    Dein Vater und Dein Onkel können jetzt sofort eine Kündigung für jede Wohnung wegen Eigenbedarfs schriftlich schicken.
    Eigenbedarf zählt auch für Neffen, Nichten und sowieso für Söhne. Die Kündigungsfrist ist 9 Monate. Wenn das Haus dann an Dich übergeht hast du dadurch schon mal Zeit gewonnen.
    Menschlich gesehen, würde ich natürlich den Mieterinnen anbieten, Ihnen bei der Suche zu helfen und auch kein Drama draus machen, wenn eine jetzt 9 Monate braucht und die andere erst nach zehn Monaten rausgeht, es kann auch ganz schnell klappen, innerhalb 3 Monaten zum Beispiel, aber gesetzlich bist du als Vermieter an 9 Monate gebunden.
    Also würde ich die Noch-Eigentümer bitten, die Kündigungen zu schreiben, um nicht wertvolle Monate zu verlieren. Die Kündigungen würde ich dann persönlich vorbeibringen (am besten mit Zeugen) und dann sofort die oben genannte Hilfe anbieten.
     
  6. RMHV

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    Diese Einschätzung ist unbegründet. Es kündigt nicht der Vater oder der Onkel, sondern der Vermieter. Die Person, für die Eigenbedaf geltend geltend gemacht wird, gehört zum Kreis der begünstigten Personen. Kommt es während der Kündigungsfrist zum Eigentumsübergang, tritt der Erwerber als Vermieter mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Die Kündigung wird nur unwirksam, wenn der Kündigungsgrund vor dem Ende des Mietverhältnisses entfällt. Der Eigenbedarf besteht aber für genau die gleiche Person weiter und der neue Vermieter zählt auch zum Kreis der begünstigten Personen. Es hat sich für den Mieter also nicht das geringste geändert.
     
  7. #6 77Carina, 25.01.2011
    77Carina

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    Ja, so wie RMVH seh ich das auch, Vater und Onkel sind im jetzigen Moment gleichzeitig auch Vermieter. Deshalb lieber gleich kündigen, als Zeit zu verlieren.
     
  8. kathi

    kathi Gesperrt

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    Schon klar, dass Onkel und Vater gleichzeitig Vermieter sind. Und das der Eigenbedarfsgrund des Sohnes/Neffen nach dem Eigentumsübergang noch vorhanden ist, ist auch klar.
    Was mich stört ist folgendes.
    Onkel und Vater kündigen den MV mit der Begründung:
    "Hiermit kündigen wir die Wohnung xy in der soundso Straße aufgrund von Eigenbedarf für unseren Sohn/Neffen zum xx.xx.xxxx. Unser Sohn/Neffe benötigt die Wohnung, da..... blabla. "

    So und dann tritt der neue Eigentümer, Sohn/Neffe, als Vermieter ein. Damit allein ist doch schon der ursprüngliche Eigenbedarfsgrund des ehemaligen Vermieters weggefallen. Denn der ist ja gar nicht mehr Vermieter.
    Jetzt kann meiner Meinung nach nur der Sohn neu für sich selber kündigen.
    Hab mal kurz im Netz geschaut, aber find auf die Schnelle keine Urteile, die in die Richtung gehen könnten. Kurz einen Anwalt dazu zu befragen wäre vielleicht nicht ungünstig.
     
  9. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Der Kündigungsgrund ist weder weggefallen noch hat sich dieser geändert. Ja, sogar die Person ist gleich. Damit bleibt die Kündigung bestehen.

    Mit nderen Worten: Wer nun und wann als Vermieter kündigt, ist zweitrangig. Entscheidend ist: Der Grund (eigenbedarf für Person X; Neffe) bleibt ja.
     
  10. #9 Aligatore83, 26.01.2011
    Aligatore83

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    Vielen Dank für die zahlreichen Antworten und Tipps!

    Ich hatte gar nicht mit einer so großen Resonanz gerechnet und die aufgekommene Diskussion spiegelt genau meine Bedenken wieder, wegen derer ich dieses Thema eröffnet habe.

    Wie ich bereits weiter oben schrieb, haben wir am 31.01.11 einen Termin beim Anwalt, so dass ich dieses Thema dort noch einmal ansprechen werde bzw. den Anwalt bis dahin um eine rechtliche Klärung bitten werde.

    Wahrscheinlich mache ich mir um das ganze Thema sowieso viel zu viele Gedanken und es wird am Ende ganz unproblematisch ablaufen. Meiner Meinungg nach ist aber nichts schlimmer, als wenn durch Unwissenheit Fehler gemacht werden, die einen am Ende unendlich viel Zeit (und Geld?! womöglich sogar vor Gericht) kosten.

    Nochmals vielen vielen Dank für die bisherigen und vielleicht noch folgenden Meinungen zu diesem Thema.

    Was mich noch interessieren würde: Gibt es bei der Kündigung wegen Eigenbedarf "räumliche" Obergrenzen? Sprich, ist es ok, wenn ich und meine Frau in derzeit zwei vermietete Wohnungen mit zusammen ca. 160m² Wohnfläche "einziehen"?

    Lg Alex
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Eine Kündigung des Vermieters hat grundsätzlich zwei Aspekte, die selten sauber getrennt werden.

    Eine Kündigung muss zunächst wirksam sein. Der Vermieter muss also - neben der Einhaltung der Formvorschriften - nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Eigenbedarf ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Interesse.
    Das Verfassungsgericht hat dazu entschieden: "Sie (die Zivilgerichte) müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 <303 ff.>). Denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 <373 f.>)" (BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de/). Die Gerichte, und damit auch der Mieter, können also eine Kündigung, auch wenn in interessieren Kreisen es häufig anders verkündet wird, nicht wegen der Wohnungsgröße verwerfen.

    Der andere Aspekt ist das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB, "wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist".
    Der Mieter dabei zunächst eine Abwägung durchzuführen zwischen seiner Härte und den berechtigten Interessen des Vermieters. Überwiegen seine Härtegründe, kann er Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Bei der Interessenabwägugn sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Dabei kann die beanspruchte Wohnfläche des Vermieters durchaus auch eingehen.

    Auch wenn das Ergebnis bei Unzulässigkeit der Kündigung und erfolgreichem Widerspruch auf den ersten Blick gleich aussieht - der Mieter zieht nicht aus - unterscheiden sich die Rechtsfolgen doch beträchtlich.

    Eine unzulässige Kündigung "existiert" einfach nicht. Sie bleibt auch dann unzulässig, wenn der Mieter keinerlei Härtegründe vortragen könnte.

    Bei einem Widerspruch muss der Mieter dagegen erst mal relevante Härtegründe vortragen. Er kann nicht einfach nur "zu groß" einwenden. Als Rechtsfolge bei einem Erfolg des Mieters ergibt sich aus § 574a Abs. 1 BGB, "dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist". Die Dauer der Fortsetzung hängt also von den Härtegründen im Einzelfall ab, die Kündigung ist also keineswegs endgültig erledigt.

    Dass der Ausgang bei einer Abwägung durch den Mieter vorgezeichnet ist, bedarf wohl keiner weiteren Erläuterung. Widerspruchsfälle werden daher häufig vor Gericht gehen.
     
Thema: Möglichkeiten der Kündigung
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