Monatliche Kosten bei einer Mehrfamilienhaus

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Nevik, 20.08.2010.

  1. Nevik

    Nevik Neuer Benutzer

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    Hallo alle zusammen. Ich wurde gerne von erfahrenen Vermietern von Mehrfamilienhausern ein wenig Rat und Tat einholen. Undzwar bin ich junge Vermieterin von zwei Mehrfamilienhausern und habe indsgesamt 13 Mieter.
    Habe ca. 8.000 Euro Mieteinnahmen im Monat was sich total schoen anhort. Meine monatlichen Kosten belaufen sich jedoch auf ca. 4.000 Euro. Ist es normal, dass mein so hohe monatlichen kosten hat?

    Mein Verwalter schrieb mir folgendes:
    "Vertragspartner der Ver- und Entsorger (für die Belieferung mit Brennstoffen, Wasser u.s.w.) ist der Grundstückseigentümer. Die hiermit verbundenen Kosten müssen von Ihnen daher zunächst verauslagt werden. Lediglich die in der Wohnung verbrauchten Stromkosten werden durch die Mieter unmittelbar gegenüber dem Versorgungsträger bezahlt. "

    Heisst das, dass ich am Ende des Jahres ein Teil der Kosten zuruckerstattet bekomme? Was ich auch nicht verstehe ist, dass die Mieter ihre eigene Energiekosten wie Wasser und Strom als Eigenverbrauch direkt an die Versorger zahlen. Wieso muss ich nochmal fur die Belierung zahlen?

    Wurde mich auf jeden hilfreichen Beitrag freuen.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 20.08.2010
    lostcontrol

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    kommt drauf an was davon alles bezahlt wird.
    eigentlich solltest du (abgesehen von kreditkosten) lediglich instandhaltungs- und reparaturkosten haben, gelegentlich auch modernisierungskosten. alles andere sollten auf die mieter umlegbare betriebskosten sein.

    frage: die 8.000 euro, sind das reine kaltmieten oder sind da die betriebskostenvorauszahlungen mit dabei? falls letzteres: dann sind das nur teilweise mieteinnahmen.

    im normalfall (und gemäss betriebskostenverordnung) bekommst du jeden monat über die betriebskostenverordnung die kosten direkt von den mietern zurückerstattet. einmal jährlich musst du (bzw. dein verwalter) eine betriebskostenabrechnung machen, dabei stellt sich dann heraus ob die monatlichen betriebskostenvorauszahlungen der mieter ausgereicht haben, um die kosten zu decken oder ob sie nachzahlen müssen. wenn sie zuviel bezahlt haben, musst du rückzahlen.

    ehrlich gesagt bin ich etwas verwundert, dass du bei 13 mietern (parteien?) "nur" 4.000 euro tatsächliche kaltmiete bekommst - ist das haus schon älter und die wohnungen niedriger standard?
     
  4. Nevik

    Nevik Neuer Benutzer

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    Danke ersteinmal fur deinen Beitrag. Ich denke die Einnahmen von ca. 8.000 Euro beinhalten auch die Betriebskosten. Ich habe zwei relative neue Mietshauser mit jeweils 7 WE (das eine bewohne ich). Baujahr ist 1998, also alles nach neuestem Standard gebaut. Daher hatte ich auch fast nicht so hohe monatlichen Aufwand einkalkuliert und die Tilgung dementsprechend zu hoch angesetzt. Jetzt muss ich jeden Monat von eigener Tasche Geld reinstecken, nur weil die monatlichen Kosten sehr hoch sind. Ich verstehe immernoch nicht, warum ich fur jedes Haus ca. 500 Euro an Energiekosten und Wasser zahle, wenn die Mieter sowieso ihre eigenen Verbrauch zahlen. Ich hatte jetzt gedacht, dass abzuglich Tilgung 1.500 Euro fur sonstiges ausreichen wurde, tut es leider nicht. Irgendetwas verstehe ich an der ganzen sache nicht.
    Die 4.000 Euro an Ausgaben beinhalten auch Versicherung, Mullabfuhr, Energie, Kabel, Wartungskosten etc.
     
  5. kathi

    kathi Gesperrt

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    Das hast du dir doch schon selbst beantwortet:
    Also bezahlen die Mieter nur den Strom selber.

    Würde mir die Abrechnung vom Verwalter nochmal genau anschauen. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Nebenkosten praktisch genau den Kaltmieten entsprechen.
    Sind da vielleicht auch noch die Rücklagen dabei? Die brauchst du ja auch.
    Soweit ich weiss gehören die Kosten für die Hausverwaltung nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, d.h. es sind Kosten, die du bezahlst, aber nicht von den Mietern zurückbekommst. Je nachdem wie hoch diese Kosten sind, könnte es sich für dich lohnen dich mal mit allem was mit Hausverwaltung, Abrechnungen, Mietrecht zu tun hat, auseinander zu setzen um dies in Zukunft selber machen zu können.
     
  6. #5 lostcontrol, 23.08.2010
    lostcontrol

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    du DENKST?
    also DAS solltest du aber schon wissen, denn immerhin ist die monatliche betriebskostenvorauszahlung dafür da, dass DU davon deine auslagen in sachen wasser, allgemeinstrom, versicherung, grundsteuer usw. bezahlst.
    du solltest dich da DRINGEND schlaumachen wieviel die mieter jeweils an betriebskostenvorauszahlungen bezahlen, denn wie sonst willst du vernünftig wirtschaften können?

    na hoffentlich hast du nicht die betriebskostenvorauszahlungen tatsächlich als "einnahmen" gerechnet - das wäre ein grober fehler.
    das hätte aber auch der bank bzw. deinem finanzierungsberater auffallen müssen!

    nochmal:
    deine mieter zahlen jeden monat für energiekosten, wasser, versicherungen usw. also für die betriebskosten eine vorauszahlung. diese vorauszahlung ist dafür da, damit du deine diesbezüglichen auslagen bezahlen kannst. du musst also NICHTS davon aus eigener tasche bezahlen (abgesehen von den nicht-umlegbaren kosten wie z.b. hausverwaltung, rücklagen usw.).

    und genau dafür bezahlen mieter normalerweise eine monatliche betriebskostenvorauszahlung die eigentlich reichen sollte - falls nicht, musst du nach der nächsten abrechnung die vorauszahlungen in jedem falle anpassen.

    also meine empfehlung:
    1.) kläre unbedingt wieviel deiner monatlichen "einnahmen" kaltmiete ist und wieviel betriebskostenvorauszahlung. von letzterem solltest du deine auslagen bezahlen.
    2.) schau dir mal die letzten betriebskostenabrechnungen an.
    3.) bezeichne dein privathaus nicht als "mietshaus" - und bedenke dass was du dort an betriebskosten bezahlen musst ganz alleine DEINE kosten sind die du selbstverständlich aus eigener tasche bezahlen musst wie jeder andere auch.
     
  7. Nevik

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    Danke fur deinen Feedback Lostcontrol!
    Ich bin schon dabei mir alles grundlich anzuschauen. Ich habe mal alle Nebenkosten von der Mieterliste aus dem Kaufvertrag addiert und bin auf ca. 2000 Euro gekommen, was halb so viel ist als was ich bezahle. Ich habe das komische Gefuhl das etwas nicht stimmt und das muss ich herausfinden.

    Ich wurde die Verwaltung ja schon selber machen, wenn ich nicht im Amerika leben wurde. Leider sind meine Hande diesbezuglich gebunden.

    Hast du eigentich einen Verwalter oder machst du alles selber? Mein Verwalter hat Zugriff auf die Mietkonten und kann machen und tun was er will. Das stort mich unheimlich sehr nicht zu wissen, wo genau das Geld hingeht. Vielleicht sollte ich den Verwalter wacheln. Eigenlich dachte ich dass Kallmeyer & Nagel schon einer der Top Verwalter ist, und sind bundesweit aktiv.
     
  8. #7 lostcontrol, 23.08.2010
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    wie gesagt: wenn die betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt sind, solltest du das das nächste mal anpassen.
    außerdem darfst du natürlich nicht vergessen dass du auch für die hausverwaltung bezahlen musst und rücklagen bilden musst.
    wieviel verlangt denn dein hausverwalter?
    und wieviel wird monatlich als rücklage rausgezogen?

    verstehe ich nicht. an anderer stelle schreibst du:

    wo wohnst du denn nun wirklich? in amerika oder in dem einen der beiden mietshäuser? und bewohnst du in diesem einen mietshaus nur eine wohnung oder mehrere?
    gibt es leerstand in den mietshäusern?

    ich mach alles selbst, oder anders gesagt: ich mache die hausverwaltung für die immos meiner familie (will heissen: die mietshäuser gehören mir noch nicht alle), allerdings "ehrenamtlich" = kostenlos, immerhin ist das ja grösstenteils mein erbe und ich empfände es als ganz schön dreist, dann geld für die verwaltertätigkeiten zu verlangen. ist halt family-business.

    das darf auch nicht so sein, darüber sollte der verwalter dich genauestens informieren, du brauchst diese infos ja auch für den steuerberater und fürs finanzamt.
    ich habe natürlich auch vollmachten über sämtliche konten die mit den immos in zusammenhang stehen, aber selbstverständlich informiere ich meine familie bis ins detail darüber, wohin jeder einzelne cent sich verabschiedet (und auch woher er kommt, z.b. wenn ich die betriebskostenvorauszahlungen oder die kaltmiete erhöht habe).

    also ich bin überzeugt dass man für 14 wohnungen eigentlich noch garkeinen verwalter braucht sondern das auch selbst erledigen kann. allerdings sollte man hierfür ein bisschen übung haben und sich mit den rechtlichen grundlagen auskennen, aber das lässt sich lernen. klar wird man anfangs den einen oder anderen fehler machen und muss evtl. etwas als "lehrgeld" verbuchen, aber ich denke mal dass dein verwalter möglicherweise sogar teurer ist als das, was du da riskierst.

    edit:
    wir reden hier doch von häusern, die dir IM GANZEN gehören, oder?
    falls ja hast du ohnehin in der falschen kategorie gepostet, denn du hast ja garkeine WEG. oder doch?
     
  9. Nevik

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    kann sein, dass ich mich in diesem Forum geiirt habe. Also, ich lebe in Amerika habe aber eine Wohnung fur mich selber eingerichtet, damit ich in HH auch eine bleibe habe. Komme ca. 3 mal im Jahr nach HH. Ich gebe zu, dass das gar keine weise Idee war. Vielleicht vermiete ich es auch auf Zeit fur irgendwelche Leute.

    Bezahle den Verwalter ca. 400 Euro incl. MwSt. Habe heute erst erfahren, dass die Verwaltung einen Hausmeister angeheuert haben, damit der die Treppenreinigung, Garten und Winterdienst ubernimmt. Und das ganze Spass kostet mich 800 Euro im Monat. Bin richtig sauer daruber dass ich es nicht schon vorher erfahren habe und erst nachdem ich 3.000 Euro nachzahlen musste. Habe gleich heute den Service gekundigt und fur die Halfe der kosten meine Schwester angeheuert. Wie man schon sieht, ich lerne dazu. Als Rucklagen habe ich mein privates Geld, also wird nichts extra im Monat abgezogen.

    Noch eine Sache: Eine Wohnung steht seit Anfang diesen Monats frei. Den Auszug wusste die Verwaltung schon seit min. drei Monaten und hat nichts fur eine neue Vermietung getan. Ich glaube, eine gute Verwaltung haette schon vorher reagiert und nicht nach Monaten danach.
     
  10. #9 lostcontrol, 23.08.2010
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    gut, dann muss dir aber klar sein, dass auch durch diese wohnung monatliche kosten entstehen, die dann natürlich auf deine kappe gehen. das sind gewissermaßen leerstandskosten, denn betriebskosten wie grundsteuer, versicherungen, allgemeinstrom, schornsteinfeger etc. fallen ja auch in dieser wohnung an und müssen von dir bezahlt werden.
    da solltest du mal ausrechnen ob es nicht deutlich billiger für dich wäre, statt dessen für die 3 mal im jahr ein hotelzimmer zu nehmen.

    monatlich? hm. find ich jetzt ganz schön viel, denn immerhin geht's hier ja nicht um eine WEG, da würde ich das noch eher nachvollziehen können. aber vielleicht sind die preise in hamburg ja so. was leistet der verwalter denn dafür so alles?

    FALSCH, denn: das sind umlegbare betriebskosten, die von den mietern getragen werden. allerdings solltest du abklären ob das überhaupt mietvertraglich vereinbart wurde. wenn die mieter bisher selbst das putzen übernommen haben kann man sie nicht zwingen plötzlich dafür zu zahlen dass es ein dienstleister übernimmt.

    bist du dir da sicher? soweit ich weiss sind die mieten in hamburg recht hoch, da fände ich mieteinnahmen von gerade mal 4.000 euro monatlich bei 13 wohnungen doch recht mager. kommt aber natürlich auf die wohnungen an.

    hat die verwaltung denn den auftrag von dir mieter zu suchen?
     
  11. Nevik

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    Einen neuen Mieter zu suchen gehort ja zu den Aufgaben eines Verwalters. Ich glaube wenn es um deren Geld gehen wurde, wurden sie einiges anders machen.
    Ich habe Mieteinnahmen von ca. 8.000 Euro und zahle 6400 an Tilgung. Der Rest reicht bei weitem nicht aus, um die Kosten zu decken.

    Du hast recht: ich glaube ich werde die Wohnung wieder vermieten. Es lohnt sich einfach nicht.
     
  12. #11 lostcontrol, 23.08.2010
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    was zu den aufgaben des verwalters gehört, steht in seinem arbeitsvertrag.
    bist du sicher dass das mit der mietersuche da drin steht? standard ist das nämlich eigentlich nicht.
    umgekehrt gehört zu den klassischen aufgaben eines verwalters z.b. auch das organisieren der eigentümerversammlung (inklusive prokollen etc.), das fällt bei dir ja auch weg und dafür bezahlst du ja auch hoffentlich nicht, oder?

    NOCHMAL:
    du hast 8.000€ mieteinnahmen! du musst die betriebskostenvorauszahlungen da rausrechnen, die sind dazu da die betriebskosten zu decken!
    sprich: von den 8.000€ die monatlich auf deinem konto eintrudeln musst du erstmal die betriebskostenvorauszahlungen abziehen, dann hast du deine mieteinnahmen.

    keine ahnung, musst du halt mal ausrechnen. schau einfach mal in deine betriebskostenabrechnung was die wohnung so an betriebskosten verschlingt. das können ja (je nach größe) durchaus auch 200€ im monat sein. hinzu kommen natürlich die fehlenden mieteinnahmen (müssten bei dir, wenn ich richtig gerechnet habe, vermutlich sowas um die 300€ sein). dann kommen noch die kreditkosten dazu. dafür kannst du wirklich lange sehr gemütlich in einer netten pension wohnen. und etwas kürzer in einem schönen hotel.
     
Thema: Monatliche Kosten bei einer Mehrfamilienhaus
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