Mündliche Kündigung durch Mieter

[willow]

Hallo,
vorweg: Wir bewohnen mit zwei Mietern einen alten Gutshof in dem Jahrelang nichts gemacht wurde. Die Wohnungen befinden sich in einem normal bewohnbaren Zustand mit kleinen Mängeln. Das Mängel vorhanden sind und auch nur nach und nach behoben werden ist im MV festgehalten worden.

Nun macht unsere Mieterin immer wieder Streß mit Beleidigungen, Beschimpfungen u.s.w. Bei ihrem letzten Auftritt kam wenn das und das nicht gemacht wird kündigt sie (der Grund in ihrer Wohnung zieht es da Tür und Fenster in einem seperaten Aufgang für IHRE Katzen offen stehen). Nun würden wir gerne auf diese Kündigung eingehen. Ist das möglich??? Muß sie auf ein Schreiben reagieren oder kann sie nach Ablauf der Kündigungsfrist behaupten das hätte sie nie gesagt?
Generell sorgt sie immer für dicke Luft und ich bin diesem Theater nicht länger gewachsen.
Gruß
willow

 

[wolle]

Wenn sie kündigen will, kann schreibt eine "Anerkennung" der Kündigung.
Die Kü sollte normalerweise schriftl erfolgen und bestimmt wird die Mieterin Widerspruch einlegen, aber Sinn macht es allemal...

Ihr beruft euch einfach auf eine Aussage vom blabla und damit läuft das Mv zum blabla aus. (3 monate Kü frist)

mehr könnt ihr nicht machen. Sollten auch Beleidighungen in richtung des anderen Mieters passiert sein, könnte man evtl kü, weil der Hausfrieden gestört ist...

 

[willow]

Hallo Capo,
erstmal Dank für Deine Antwort. Den anderen Mieter hat sie schon länger nicht mehr öffentlich angegriffen. Allerdings wohnen wir in dem Haus und es ist nun so das wenn ihr Auto vor der Tür steht wir lieber jemanden besuchen fahren anstatt nach Hause. Kann doch nicht sein das wir in unserem Haus total eingeschränkt werden. Leider hat unser Wohnungstür kein Schloss ( läßt sich wegen Denkmalschutz auch nicht soo einfach ändern), sie marschiert (am liebsten wenn wir Besuch haben denn unsere Freunde müssen ihre Anschuldigungen/ Forderungen ja auch mitbekommen) rein und steht dann in dem Raum in dem wir uns aufhalten und stänkert los. Zeiten spielen keine Rolle und immer wird sie ausfallend...
Grußund Frohe Weihnachten
willow

 

[wolle]

Da ihr 2 Mietwohnungen in eurem Objekt habt, das ihr bewohnt, wird das als normales Miethaus gewertet. Wenn nur ein Mieter im Haus wohnen würde, wäre eine sofortige Kü möglich.

Wegen dem "Auftritt" würde ich abmahnen. Wie sieht die Hausordnung aus? Gibt es da schwere Verstöße? -> Abmahnen...

Ich würde 3-4 Abmahnungen abwarten und wenn nichts passiert seitens der Mieterin, kann gekündigt werden, wegen Verstöße gegen die Hausordnung und du musst dich auf §573 berufen (schuldhafte, nich unerhebliche Verletzung der Mieterpflichten). Das mit dem Denkmalschutz kenne ich gut, aber ein Schlosser hat manchmal ziemlich ausgefallene Ideen, was sowas angeht...
(Es gibt auch nicht wenige Schlosser, die noch altertümliche Schlösser im Keller liegen haben...Ein einfacher Riegel sollte reichen und den gab es auch schon um 1900.. )

 

[willow]

Kann ich in einem Schreiben die Annerkennung ihrer mündlichen Kü sowie eine Kündigung unserer Seits -da hier das Zusammenleben nachhaltig gestört wurde- verfassen?
Wenn ja gibt es Vorschläge dafür?
Müssen Abmahnungen immer für den selben Verstoß sein oder kann ich in kurzer Zeit verschiedene schreiben? Sind folgende Punkte ausreichend für Mahnungen?
- bellende Hunde über mehrere Stunden (können uns in Teilen unserer Wohnung nicht aufhalten)
- Hunde werden außerhalb der gemieteten Wohnung NICHT an der Leine geführt (steht aber im MV)
- Hauswoche gibt es bei ihr nur wenn sie Besuch erwartet
- Fenster und Türen (auch nach draußen) werden für Katzen offen gehalten
- Flur als Abstellraum für u.a. Müll
- Nichträumen von NICHT gemieteten Räumen
Gruß
willow

 

[wolle]

uhi, das sind aber viele Verstöße.

Abmahnungen sind dafür da, auf vertragl Mieterpflichten hinzuweisen und deren Verstöße zu beschreiben. Wenn die Hausordnung bestandteil des Vertrages ist. (Nennung im Vertrag) kann auch für mehr gemahnt werden. Aber normalerweise nennt man die Verstöße in einer Abmahnung. Tierhaltung kann natürlich versagt werden. Das kann ebenfalls Bestandteil des Vertrages sein. somit wären alle Verstöße im Zusammenhang mit den Tieren also nur EIN Verstoß.

Der Müll im Treppenhaus ist ein Verstoß gegen die Brandschutz Verordnung und somit Abmahnfähig...

Räume, die Bestandteil des Vertrages sind, müssen geräumt werden -> Abmahnfähig.

Die Hausreinigung ist genauso Bestandteil des Vertrages und somit abmahnfähig. Außerdem würde ich in diesem Zusammenhang androhen, dass bei nicht erfüllung, das eine Firma übernehmen wird. Diese Kosten sind Betriebskosten und somit auf den Mieter umlegbar.
dh wiederrum, dass die Nebenkosten angepaßt werden müssen und das ist ja jederzeit möglich...

In diesem speziellen Fall würde ich sagen: Wenn einer "rumstresst" muss man eben "zurückstressen"

 

[willow]

Wenn wir nun ein Schreiben aufsetzen und íhr zukommen lassen, muß sie dann auf die Kündigung reagieren/ Einspruch einlegen? Wie lange ist da die Frist? Wenn sie keinen Einspruch einlegt ist die Kündigung dann rechtskräftig?
Gruß
willow

 

[wolle]

Die mündl Kü ist unwirksam. Diese Maßnahme mit der Bestätigung soll nur die Mieterin aufschrecken.
Eine Kü muss immer in Schriftform erfolgen. Nach meiner Einschätzung reicht jedoch dieser kleine Trick, um die ständigen "ich kündige, wenn sie..blabla" abzustellen.
Eine offizielle Kü kannst du nur über die Abmahnungen machen. Die Bestätigung kann nur zu einer Mietaufhebung führen, wenn es Zeugen für die Aussagen der Mieterin gibt.

Die Mieterin muss nicht darauf etwas schreiben oder reagieren, aber sie wird es tun.
Wenn sie keinen eionspruch einlegt, wird dadurch die Kü nicht wirksam. Es wird mehr eine Mietaufhebung, die jedoch denselben effekt hat.

 

[willow]

Dies habe ich hier gefunden:

Störung des Hausfriedens
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn der Hausfrieden so nachhaltig gestört ist, dass ihm eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann unter anderem der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Mieter, bei krassen Beleidigungen oder tätlichen Angriffen. Allerdings reichen einmalige Verfehlungen nicht immer aus:

Kann ich nicht mit dem Grund eine Kü schreiben? Habe ich Dich richtig verstanden das Kü erst rechtskräftig sind wenn der Mieter dies bestätigt? Ohne Antwort bleiben wir auf ihr sitzen?

Gruß
willow

 

[wolle]

Genau diese Vorfälle habe ich mit Abmahnung gemeint. Einmaliger Verstoß -> Abmahnung 2.Verstoß -> Kündigung

Der tätliche Angriff muss aber genau wie der Hausfriedensbruch nachgewiesen werden. Also wäre es hilfreich, dass diese Vorfälle Aktenkundig sind bzw bei der Polizei zur Anzeige gebracht wurden.
Dann ist eine fristlose Kü möglich.

Ich bin nur nicht sicher, ob eine nicht abschließbare Tür einen Hausfriedensbruch darstellt. Das sollte es zwar so sein, aber ...

eine Kü ist wirksam, wenn sie auf den gesetzlichen Gründen beruht. Der Mieter muss nicht "zustimmen". Er darf aber Widerspruch einlegen. Deswegen sollte eine Kü vom Vermieter "wasserdicht" sein.

 

[willow]

Und wenn sie nicht "wasserdicht" ist, kann der Mieter am Ende der Frist sagen das er nicht auszieht weil es kein ordentlicher Kü-grund ist?!

 

[wolle]

Jupp, und der Mieter wird den Mieterbund bestimmt bemühen.
Aber mit den Abmahnungen wird das was.

 

[willow]

Na die werden eine Menge Freude mit ihr haben. Wenn da Dinger kommen das es im OG ja immer kälter ist und das Kinder bitte bis 12.00 nicht draußen zu spielen haben weil Frau schläft oder das es unzumutbar ist die Sch**** der eigenen Hunde vom Hof zu sammeln. Und die Armen müßen ihr auch noch helfen... :stupid Und sie ist ja so energie sparend, nur ein Fenster für Katzen offen und nur eine Heizung voll aufgedreht damit heizt sie die komplette Wohnung. Die anderen sind doch nur auf halb, daran läßt sich doch erkennen wie sparsam. Außerdem muß die Raumtemperatur auch in ihrer Abwesenheit 23°C betragen, das kann man doch machen schließlich zahlt SIE ja auch im Sommer Heizkosten (könnten das Geld ja zur Seite legen und ihr z.B. einen Kaminofen hinstellen, natürlich auf unsere Kosten und Holz haben wir ja auch für die nächsten Jahre genug). Bei diesem Satz wäre ich fast nach hinten-über-gefallen

Puh, ein kleiner Teil mußte nun mal raus!
Gruß
willow (die dreisterweise im Sommer auch Abschlagszahlungen für die HZ kassiert)

 

[wolle]

:brille006.gif:
Lass ihnen den Spaß :

 

[willow]

Wie lange muß die Frist sein, die wir zu räumen dr nicht gemieteten Flächen angeben?
Der Abstand zwischen den Abmahnungen muß da was beachtet werden?
Gruß
willow

 

[wolle]

Die Frist ist Ermessenssache.
Bestimmt ist eine andere Frist für das Fahrrad im Treppenhaus als für den Wohnzimmerschrank im fremden Keller anzusetzen. 1-2 Wochen maximal würde ich sagen...

Der Abstand der Abmahnungen ist ebenfalls Sachlagenabhängig. Wenn wegen der Hausreinigung gemahnt wurde, gibt's den nächsten Termin ja bekanntermaßen. Dann sollte man noch einen Termin abwarten und dann darf man wieder abmahnen.
Eine Abmahnung ist eben eine gelbe Karte...

 

[willow]

Und bei den bellenden Hunden? Da sie es nicht einsieht dafür zu sorgen das ihre Hunde in ihrer Abwesenheit ruhig sind wäre das der Punkt mit der schnellsten KÜ.

 

[wolle]

Das ist immer eine Entscheidung des Gerichts: Ist der Hund zu laut, wie lange bellt er usw. Ich würde das als die schwierigste Kü einschätzen. Aber Tierhaltung wäre da doch was

 

[willow]

Tierhaltungsverbot ist auf nem "Bauernhof" eher unglaubwürdig. Aber die Lautstärke ist schon enorm und es ist kein "Anschlagen" bei z.Bsp. Türklingeln sonderen wenn sie "arbeitet" und 6 Stunden weg ist mindestens 4 bis 5 Stunden dauerbellen, glaube diese Hunde holen nicht mal Luft zwischendurch. Unser liebster Aufenthaltsraum Küche ist dann nicht nutzbar.

 

[willow]

Wie ist das mit Mieterhöhung da wir vor einem Jahr eine neue Heizanlage bekommen haben? Da sie Geld vom Sozi bekommt würden die ihr bestimmt nahelegen umzuziehen.