Mündliche Nebenabsprachen Übergabeprotokoll (Fensteranstrich) bindend?

Dieses Thema im Forum "Übergabe Ein- oder Auszug" wurde erstellt von LaraP, 06.10.2012.

  1. LaraP

    LaraP Gast

    Hallo liebe Forengemeinde,

    ich habe eine Frage aus Mietersicht zu folgendem Sachverhalt (falls falsches Forum bitte verschieben):

    Im Sommer 2011 sind wir in eine Altbauwohnung eingezogen. Dabei fand eine Übergabe zwischen Mietern, Vormietern und Vertretung der Hausverwaltung statt.

    Zu diesem Zeitpunkt befanden sich die Doppelkastenfenster der Wohnung (Altbau) in einem ziemlich schlechten Zustand. Abblätternder Lack etc. - auf jeden Fall schon lange nicht mehr gestrichen, sowohl von innen als auch von außen. Von dem Zustand existieren auch Fotos.

    Wir als neue Mieter bestanden zunächst darauf, dass wir die Fenster in diesem Zustand nicht übernehmen möchten. Die Vormieter pochten darauf, dass sie die Fenster ebenfalls in schlechtem Zustand übernommen hätten und nicht für das Streichen von innen (meines Wissens Mieterpflicht) aufkommen würden. Dieser Ansicht (Vormieter nicht zuständig, da ebenfalls "schlechte" Fenster übernommen) stimmte die Vertretung der Hausverwaltung zu und sicherte uns mündlich zu, dass die Hausverwaltung bzw. der Vermieter für das Streichen der Fenster von innen und außen aufkommen würden - also sowohl die Vormieter als auch wir als Nachmieter dafür nicht zuständig sein.
    Unter dieser Bedingung unterschrieben wir also das Übergabeprotokoll. Darin steht allerdings nur, dass "ein Anstrich der Fenster erforderlich ist". Zusätzlich gibt es im Protokoll die Ankreuzmöglichkeiten (vom Mieter zu erledigen / vom Vormieter zu erledigen / vom Vermieter zu erledigen), bei denen nichts ausgewählt ist.

    Stand der Dinge heute ist, dass die Fenster bis jetzt nicht gestrichen wurden und sich ihr Zustand über den letzten Winter dramatisch verschlechtert hat - evtl. ist durch den fehlenden Anstrich mit weiteren massiven Schäden an Fenster und Rahmen sowie auch durch Durchregnen in der Wohnung zu rechnen (laut Tischler).
    Vor ein paar Tagen war ein Maler da, der von der Hausverwaltung den Auftrag hatte die Fenster ausschließlich von außen zu streichen (was auch geschehen ist). Auf unsere telefonische Nachfrage bei der Hausverwaltung, wie es mit dem Streichen der Innenseite - wie bei der Übergabe vereinbart - aussieht, wurde ausgewichen bzw. wir haben seit längerer Zeit keine Rückmeldung erhalten.

    Meine Fragen sind nun folgende:
    1. Kann uns jemand Auskunft zur rechtlichen Seite geben? Hätten wir - rein rechtlich gesehen - evtl. eine Chance, dass die mündliche Absprache bzw. Zusage seitens der Hausverwaltung zum Streichen der Innenfenster neben dem schriftlichen Übergabeprotokoll als bindend angesehen wird?
    2. Habt ihr eine Idee für unser weiteres Vorgehen?

    Danke schon mal für jeden hilfreichen Hinweis!

    Viele Grüße
    Lara
     
  2. AdMan

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  3. #2 fight for survival, 06.10.2012
    fight for survival

    fight for survival Erfahrener Benutzer

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    Hallo Lara,

    mündliche Abreden sind zwar regelmäßig gültig, jedoch meist, wenn es hart auf hart kommt, nur schwer zu "beweisen".

    Wie Du schreibst war bei der Übergabe damals auch Dein Vormieter zugegen, der gesagt hat, dass er selbst die Fenster schon in einem "schlechten" Zustand übernommen hat.

    Nun bedeutet ein fehlender "schöner" Anstrich nicht gleich, dass die Funktionalität beeinträchtigt ist.

    Bei Holzteilen ist es in der Regel so, dass der Mieter für den Innen- und der Vermieter für den Aussenbereich zuständig ist, es sei denn, im Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart. Diesen solltest Du denn auch noch einmal "studieren".

    Wenn es Dir die Mühe wert ist, dann könntest Du Deinen Vormieter kontaktieren und fragen, ob er bereit ist, diesen Umstand noch heute zu "bezeugen". Dann könntest Du die Vermieter anschreiben, die bei Übergabe zugesagten Malerarbeiten im Innenbereich der Fenster binnen einer angemessenen Frist zu erledigen. Wenn Du dann wirklich noch soweit gehen willst, dann könntest Du auch "androhen" diese Arbeiten nach Fristablauf selbst durchzuführen und die Kosten hierfür von der nächsten fälligen Miete einzubehalten.

    Aber ganz ehrlich, 2 Dosen Lack oder Lasur, etwas Schleifpapier und ein Lackpinsel, ich denke mal wir diskutieren hier über ca. 50,00 Euro Materialkosten.
    Willst Du Dir dafür wirklich diesen Stress antun und ein weiteres Jahr hin und her diskutieren?

    Musst Du für Dich selbst entscheiden.
    Jedenfalls regnet es durch Holzfenster nicht so schnell durch, es sei denn, das Holz ist bereits einem fortgeschrittenen Verfaulungsprozess verfallen, dann hilft allerdings auch kein neuer Anstrich mehr.


    LG

    ffs
     
  4. #3 Pharao, 06.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 06.10.2012
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    so wie ich das lese, wurde ja lediglich nur festgehalten in welchen Zustand die Fenster bei Übergabe sind. Hier hätte man lieber das schriftlich auch aufgenommen, was einem zugesagt worden ist.

    Das "unter dieser Bedingung" finde ich allerdings verwirrend, denn der Mietvertrag wurde ja sicherlich vorab schon unterzeichnet und eigentlich hätte man das evtl da schon mal klären können, denn die Wohnung werdet ihr ja sicherlich auch vorab schon mal besichtigt haben. Und so schlechte Fenster hätten da ja schon auffallen müssen, oder nicht ?

    Die Frage die ich mir gerade stelle, ist es Sinnvoll hier auf sein Recht zu pochen, wenn der Vermieter sich hier anscheinend auf "stur" stellt oder ist es evtl geschickter und stressfreier, schnell selber die Fenster von innen zu streichen ?

    Was sagt den eurer Mietvertrag dazu ?

    Du könntest den Vermieter/Hausverwalter ja nochmals auf die gemachte Zusage schriftlich drauf hinweisen und ihn bitten sich an die gemachte Zusage zu halten. Aber ob du damit dann mehr Erfolg hast ?

    Gab es eigentlich Zeugen für die mündliche Zusage ?
     
  5. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Fensterrahmen streichen

    Automatisch muss kein Mieter bei Auszug die Wohnung renovieren. Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren.
    So, nun wäre die Frage, was stand beim Vormieter im Vertrag? Aber egal, wenn es hier eben die Nebenabrede gab, müsste dies bewiesen werden.
    Sonst hängt die Schönheitsreparatur-wenn sie vertraglich vereinbart wurde- sicherlich beim Mieter.

    Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete erneuert werden kann. Dazu gehört: ua. auch Streichen der Fenster von innen.

    Ich würde auch hier überlegen was mehr Sinn macht, aufs vermeindliche Recht pochen oder für ein paar Euronen die Fensterrahmen selbst zu streichen.
     
  6. LaraP

    LaraP Gast

    Hallo zusammen,

    danke erst mal für die schnellen Antworten und Ideen! :-)

    Im Mietvertrag steht bezüglich Schönheitsreparaturen nur, dass sich der Mieter zur Durchführung auf eigene Kosten verpflichtet. Da steht nichts explizit über die Fenster, aber ich gehe davon aus, dass das Streichen der Innenseite laut diesem Vertrag eigentlich Mietersache ist - oder?

    Das Holz der Fenster ist leider tatsächlich schon ziemlich marode (bei einer Balkontür sind z.B. "Spalten" zwischen einzelnen "Latten", wo im Winter immer Feuchtigkeit durchkommt, die auch mal zu Pfützen führt). Und der Festerhandwerker, der den Außenanstrich gemacht hat sagte halt, dass - falls kein Innenanstrich erfolgt - auch der Außenanstrich sowie der Fensterkitt (?) kaputtgehen würden (keine Ahnung ob das stimmt - aber ich vertrau jetzt einfach mal der Aussage des Handwerkers). Meine Befürchtung ist halt, dass wir auch für diese Schäden verantwortlich gemacht werden können, falls demnächst nichts in Richtung Innenanstrich passiert - der weitere Instandsetzungsaufwand würde sich ja so vermutlich vergrößern...
    Oder sehe ich das falsch?

    Verändert sich evtl. gar die ganze Situation, wenn das Fensterrahmenmaterial selbst schon marode ist - sind das dann noch "Schönheitsreperaturen" (angenommen also den Fall, dass es mit dem Innenanstrich nicht getan sei)?
    (Der Handwerker hat für den Außenanstrich mit professionellem Schleif- und Absaugegerät geschlagene zwei Tage Vollzeit gebraucht - und das war ja nur ein Viertel der Fensterrahmenfläche. Das macht mich beim "mal eben selber streichen" etwas zögerlich, zumal wir dafür auch nur linke Hände haben...;-)).

    Und ja - es ist natürlich zu überlegen, ob man in dieser Situation nicht besser selbst einen Handwerker beauftragt...

    Viele Grüße
    Lara
     
  7. Lala

    Lala Gast

    Schönheitsreparaturen

    Der Begriff Schönheitsreparatur ist sprachlich irreführend, weil es sich dabei eigentlich nicht um eine Reparatur handelt, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Geschäftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberflächliche Schäden behoben werden.

    So wie es sich bei dir liest, ist es ja offenbar mehr als reine Schönheitsreparatur.
    Empfehlung Mangel wegen Zugluft, schlecht schließender Fenster anzeigen und Vermieter um Abhilfe bitten.
    Hier ein Urteil dazu, es wurden 10% Mietminderung geltend gemacht Die Fenster sind im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer schließbar.

    AG Münster, Urteil vom 20.07.1982 - 3 C 20/82, WM 1982, S. 254
    oder
    sind die Fenster undicht und zieht es dadurch, kann man die Miete in der Regel um 5% mindern. Sind alle Fenster undicht und man hat zusätzlich noch einen Heizverlust zu verzeichnen, besteht die Möglichkeit einer Mietminderung von 20%. Bei manchen doppelt verglasten Fenstern werden die Scheiben blind. Dies führt zu einer Mietminderung in Höhe von 10% der Nettomiete. Interessante Urteile zum Thema:

    Feuchtigkeit durch undichte Fenster: Sind die Fenster undicht, so dass ständig Feuchtigkeit in die Wohnung dringt, braucht nur die Hälfte der Miete entrichtet zu werden (Urteil LG Berlin, aus GE 1991, S. 573).

    Redet mit dem Vermieter und legt ihm dar, dass ihr euch dafür nicht in der Verantwortung seht und dann eben ggfs die Mietminderung bis zur Behebung des Schadens geltend macht.
     
  8. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,


    Da m.E. der genannte Mangel bei Vertragsschluss bekannt gewesen sein muss,
    ist auch keine Mietminderung möglich (siehe BGB §536b)
    Weiterhin halte ich es für sehr gewagt auf ein 30 Jahre altes Urteil zu verweisen.


    Der VM hat die "Behebung des Schadens" bei Übergabe zugesichert,
    daher ist dieser auch in der Pflicht.
    Leider ist diese Zusage seitens des VM nur mündlich erfolgt,
    und daher nur schwer zu beweisen.
    Hilfreich bei der Durchsetzung des Anspruchs ist,
    dass vermutlich der Vormieter anwesend war,
    und als Zeuge fungieren könnte.

    Der Anspruch sollte schriftlich unter Fristsetzung dem VM mitgeteilt werden,
    sollte der VM sich weiterhin weigern in dieser Sache etwas zu unternehmen,
    darf der M auch selbst handeln und nach BGB §536a (2) ersatz für geleistete Aufwendungen verlangen.

    Sehr wichtig für die Durchsetzung und eine eventuelle Gerichtsverhandlung,
    ist ein (unabhängiger) Zeuge der die mündliche Zusage des VM bestätigen kann.


    VG Syker
     
  9. #8 Pharao, 09.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2012
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Lala,

    es gibt aber gerade für Altbauten hier auch Urteile, wo zugige Fenster kein Mietminderungsgrund sind ! Und der Fragesteller bewohnt ja eine Altbauwohnung .....

    Urteile sind i.d.R nie so Pauschal gültig, es kommt immer darauf an, ob das auch Vergleichbar ist. In in manchen Fällen kommt es sogar mal vor, das zwei Richter bei vergleichbaren Fällen, zwei ganz gegensätzliche Urteile ausgesprochen haben .....
     
  10. LaraP

    LaraP Gast

    Danke für die weiteren Antworten! :-)
     
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