Mündlichen Mietvertrag ändern und verschriftlichen / Hausverkauf

Diskutiere Mündlichen Mietvertrag ändern und verschriftlichen / Hausverkauf im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Tag zusammen. Wir haben in einer Doppelhaushälfte gewohnt, nebenan wohnen die Schwiegereltern. Da wir selbst neu gebaut haben, wollten wir...

  1. #1 Weigel009, 26.03.2019
    Weigel009

    Weigel009 Neuer Benutzer

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    Guten Tag zusammen.

    Wir haben in einer Doppelhaushälfte gewohnt, nebenan wohnen die Schwiegereltern. Da wir selbst neu gebaut haben, wollten wir das Haus gerne verkaufen. Da auf jeden Fall gesichert sein sollte, dass die Schwiegereltern sich auch mit den neuen verstehen, haben wir daran gedacht es dann erst zu vermieten.


    Kurz zu den Hausdaten


    102 m2 Wohnfläche
    3 Kellerräume, ca. 75 m2
    Ca. 35 m2 Dachboden
    Ca 110² Terasse/Garten ( Pflaster, Terrassenplatten, Rasen, Spielturm für das Kind )
    2 Stellplätze
    Holzschuppen


    Unser erster Ansatz waren 750 € Kaltmiete, einen Mietspiegel gibt es hier nicht.

    Es hat sich dann ergeben, dass ein bekanntes Pärchen aus dem Dorf Interesse hat. Die Schwiegereltern kennen Ihn schon von Kleinauf und verstehen sich gut.

    Sie haben auch Interesse bekundet, dass Haus eventuell zu kaufen aber erstmal wollten Sie zur Miete wohnen.


    Wir haben dann mit ihnen vereinbart, dass Sie zur Miete einziehen und falls Sie sich innerhalb von 12 Monaten entscheiden, das Haus zu kaufen würden wir die bezahlte Miete auf den Kauf anrechnen.

    Über den Mietpreis haben wir mehrmals gesprochen und da war es den Schwiegereltern auch stark dran gelegen, ihnen entgegen zukommen. Mit dem freudigen Gedanken, dass Sie sich ja vielleicht sowieso für einen Kauf entscheiden, haben wir uns auf 470€ eingelassen ☹


    Einzug erfolgte September 2016. Sie durften für Renovierung etc. vorher schon rein, Anteilige Miete oder so haben wir nicht berechnet. Da Sie lieber eine Dusche statt einer Badewanne haben wollten, haben wir diesen Umbau auch erledigt. Die Wanne hätten wir sonst sowieso austauschen müssen. Küche und Kaminofen haben Sie uns abgekauft.


    Als wir letztes Jahr nachgefragt haben, ob Sie sich den Hauskauf überlegt haben, haben Sie uns mitgeteilt dass Sie lieber weiter zur Miete wohnen wollen. Kurze Zeit später haben Sie dann nach einer schriftlichen Garantie unsererseits gefragt, dass Sie so lange wie möglich, wenigstens 4 oder 5 Jahre weiter zur Miete dort wohnen können. Das haben wir natürlich nicht ausgestellt.


    Einen schriftlichen Mietvertrag haben wir bisher noch nicht, wir hatten ihnen zu Beginn die Nebenkosten ausgedruckt und den Mietpreis und das wurde auch immer pünktlich überwiesen. Auch die Nebenkostenabrechnungen sind bisher problemlos verlaufen. Sie fragen aber immer wieder nach einem schriftlichen Mietvertrag.


    Soviel zur Vorgeschichte


    Wir haben jetzt in der Familie beschlossen, dass wir das Haus verkaufen wollen, aber auch die Miete erhöhten möchten. Verkaufen wollen wir immer noch am liebsten an die beiden. Aber Sie werden sich auf keinen Fall dazu nochmal Gedanken machen, wenn wir da nicht die Ernsthaftigkeit zeigen und wenn wir nicht auch was am Mietpreis machen. Wir wissen ja auch nicht ob und wann wir das Haus veräußert bekommen.


    Mein Gedanke war, dass wir


    - Ihnen schriftlich mitteilen, dass wir, wie bereits vor Einzug mitgeteilt haben, das Haus veräußern möchten und es in diesem Zuge zu Hausbesichtigungen von Interessenten kommen kann. Wir Sie aber natürlich rechtzeitig vorher informieren. Weiterhin würden wir uns nach wie vor wünschen, dass Sie die Immobilie erwerben.

    - Zusätzlich den schriftlichen Mietvertrag mit überreichen mit dem Hinweis dass dieser alle mündlichen Absprachen „aufhebt“


    Aber gerade bei dem Thema Mietvertrag und Miethöhe kommen jetzt zig Fragen auf. Da wir innerhalb von 3 Jahren die Miete nur um 20% erhöhen können, ist die Variante natürlich nicht ideal.
    Ich habe alternativ an einen Staffelmietvertrag gedacht. Dann aber nicht rückwirkend gültig, sondern ab April oder Mai 2019, direkt mit einer neuen Miethöhe?

    Das funktioniert dann sicherlich nur, wenn sie den einfach akzeptieren und unterschreiben. Sie könnten sich sicher erfolgreich dagegen wehren wenn Sie wollten.

    Wenn Sie den nicht akzeptieren und es auf einen normalen hinausläuft, muss ich den dann rückdatieren auf 2016?


    Seht ihr noch andere Möglichkeiten oder habt ihr noch andere Tipps die Situation handzuhaben?

    Vielen Dank

    Weigel
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ah, Mietkauf. Liegt in der Seriosität irgendwo zwischen Strukturvertrieb und Kaffeefahrt.


    Mir scheint es so, als wäre das überhaupt euer einziger Trumpf. Warum der Mieter einen schriftlichen Vertrag will, verstehe ich nicht ganz. Eigentlich hat der Mieter ohne schriftlichen Vertrag nur Vorteile - alle für den Vermieter vorteilhaften vertraglichen Regelungen stehen so unter dem ewigen Vorbehalt der Nachweisbarkeit.


    Der schriftliche Vertrag als Ersatz für den bisherigen Vertrag müsste von beiden Parteien unterschrieben werden. Ansonsten ist das nur so etwas wie ein Protokoll der bisherigen mündlichen Absprachen ohne jegliche bindende Wirkung.

    Bei einem solchen neuen Vertragsschluss seid ihr nicht an die Kappungsgrenze (20 %, in bestimmten Regionen 15 %) gebunden. Wird bei dieser Gelegenheit die Miete geändert, löst das allerdings eine neue Sperrfrist von 15 Monaten aus, in der die Miete nicht erhöht werden darf. Allgemein ist bei einem solchen Vertragsschluss große Vorsicht geboten, vor allem wenn man sich im Mietrecht nicht gut auskennt.


    Nein. Du musst nicht einmal einen schriftlichen Vertrag ausstellen. Mietverträge sind in Deutschland grundsätzlich formfrei.


    Vor 3 Jahren hätte ich jede Menge Tipps gehabt, jetzt nicht mehr so wirklich.

    Wenn man sich das mal mit etwas Distanz und gesundem Menschenverstand überlegt: Da vermietet jemand zu 60 % einer "ernsthaften" Miete eine Wohnung und wundert sich, dass der Mieter lieber weiter Mieter bleibt, statt das Ding zu kaufen. Wer würde das denn machen? Selbst mit 20 % Kappungsgrenze und mühelosem Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Miete (woran man Zweifel haben darf) zahlen die Mieter für mindestens 9 Jahre eine vergünstigte Miete und haben dafür Anspruch auf eine mängelfreie Mietsache. Als Eigentümer müssten sie den vollen Kaufpreis zahlen und sich selbst um die Erhaltung kümmern. Nicht so attraktiv ...
     
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  4. #3 Weigel009, 26.03.2019
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    Danke erstmal für deine Antworten.

    Naja der Gedanke war natürlich, Ihnen einen Anreiz zu bieten sich frühzeitig zu entscheiden, nicht mehr nicht weniger.

    Ich kann die Aussagen 100%ig verstehen, nicht nur für einen außenstehenden völlig verständlich. Aber natürlich haben an der Stelle auch viele Emotionen und Diskussionen mit den Schwiegereltern etc. ne Rolle gespielt. Eingesehen, dass wir so jetzt erstmal nicht weiter kommen haben es aber jetzt alle.

    Aber welchen Ansatz würdest du eher wählen?
    Einen neuen Mietvertrag aufsetzen mit neuer Miethöhe und erneuter Erhöhung nach der Sperrfrist ( falls es noch nicht verkauft wurde ) oder lieber einen Staffelmietvertrag wo Sie gleich sehen können, bei welcher Endmiete sie in Zukunft landen?
     
  5. #4 rtspictures, 26.03.2019
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    schwierige Lage
    Hausverkauf an Kapitalanleger
    EFH ist als Kapitalanlage unattraktiv und selten
    kein schriftlicher Mietvertrag schreckt ab
    Vermietung deutlich unter marktüblichem Preis unattraktiv
    Hausverkauf an Eigennutzer
    möglich, aber Eigenbedarfkündigung kann dauern oder ganz scheitern und die meisten Eigennutzer wollen in absehbarer Zeit einziehen
    deshalb würde ich hier versuchen einen Mietaufhebungsvertrag zu erreichen, natürlich in diesem Fall mit einer relativ hohen Zahlung
     
  6. Andres

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    Das ist die falsche Frage. Bei schlechter Beweisbarkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete hätte ich eine Indexmiete angeboten, ansonsten einen "normalen" Vertrag mit Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Staffelmiete ist bei Wohnraum etwa so beliebt wie Fußpilz. In der aktuellen Situation geht es aber nicht mehr darum, was ich gemacht hätte, sondern was die Mieter unterschreiben. Wenn die schlau sind, unterschreiben sie gar nichts, zumindest nicht ohne finanziellen Anreiz. Mein bisheriger Eindruck ist auch, dass die Mieter eigentlich nur den aktuellen Zustand in Schriftform haben möchten. Welches Interesse hätten die Mieter an einer komplett neuen Verhandlung der Mietkonditionen?


    Auch so ein hätte bzw. würde: Klar wäre das eine schöne Lösung, aber die Mieter geben hier einen finanziellen Vorteil von einigen Jahresmieten auf. Wenn die nicht völlig auf den Kopf gefallen sind, wird das unwirtschaftlich teuer.

    Ich würde wahrscheinlich wirklich erst einmal sehen, was mit den Mietern aushandelbar ist. Selbst wenn man nur den aktuellen Zustand in Schriftform fasst, hat man ja wenigstens dieses eine wertmindernde Merkmal schon einmal beseitigt. Ein Käufer könnte also eine Eigenbedarfskündigung wenigstens auf einen bekannten Vertrag stützen.
     
    immobiliensammler und Schabulski gefällt das.
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