Mündlicher Mietvertrag - Vermieter verstorben

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Baeuerlein, 09.10.2013.

  1. #1 Baeuerlein, 09.10.2013
    Baeuerlein

    Baeuerlein Benutzer

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    Hallo Vermieter,

    habe einigen Fragen zum Mündlichen Mietvertrag.

    Eine vermietetes Apartment wurde vor Jahren an einen jungen Singel vermietet.
    Das Problem ist, das der Mietvertrag damals mit der damaligen verstorbenen Eigentümer vereinbart worden ist.
    Es existiert kein Schriftstück über die vereinbarungen.
    Zudem ist die Höhe der Nebenkosten auch nicht genau bekannt.
    Einzig und allein die Warmmiete.

    Die Wohnung soll jetzt komplett renoviert und umgestalltet werden.
    Kann ich den Mietvertrag einfach so kündigen?
    Wenn nicht wie könnte ich dem Mieter kündigen?
    Die Renovierung währe mal drigend notwenidig.

    Zudem ist das Problem das die Wohnung zusammen mit einer andere Wohnung abgerechnet wird. Der Mieter der andere Wohnung dauernd Nachzahlungen hat und dem jetzigen Eigentümer des Apartments eine Fristsetzung zum Einbau von Zählern gesetzt hat!
     
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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Baeuerlein:

    "Die Wohnung soll jetzt komplett renoviert und umgestalltet werden. Kann ich den Mietvertrag einfach so kündigen?"
    - Ich kann keinen Kündigungsgrund erkennen.

    "Wenn nicht wie könnte ich dem Mieter kündigen? Die Renovierung währe mal drigend notwenidig."
    - Ist kein Kündigungsgrund.

    "Zudem ist das Problem das die Wohnung zusammen mit einer andere Wohnung abgerechnet wird. Der Mieter der andere Wohnung dauernd Nachzahlungen hat und dem jetzigen Eigentümer des Apartments eine Fristsetzung zum Einbau von Zählern gesetzt hat!"
    - Ist doch deren Problem.
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Du kannst dem Mieter nicht grundlos kündigen. Was zahlt er denn? Eine all-inclusive-Miete? Was für Zähler sollen eingebaut werden? Gas, Strom, Wasser? Der Mieter der Nachbarwohnung hat seine Wohnung mal grundsätzlich so angemietet und kann einen nachträglichen Zählereinbau nicht fordern.
     
  5. #4 Baeuerlein, 09.10.2013
    Baeuerlein

    Baeuerlein Benutzer

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    Der Mieter der anderen Wohnung zahlt dann aktl. die Nebenkosten für das Apartment mit.
    Wenn das nicht geändert wird dann würde die Mieterin der Wohnung kündigen.

    Die miete für das Apartment ist ein All Incl Miete (220€)
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    1. Tja, was man manchmal gerne "will", das ist leider nicht immer das was man bekommt oder machen kann. So einfach geht das eben nicht mit dem Umgestallten
    2. Als Vermieter benötigst du immer einen gültigen Kündigungsgrund.
    3. Du könntest versuchen einen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter abzuschliessen. Eurönchen können manchmal die schwere Entscheidung des Mieters durchaus erleichtern ;) Allerdings, wenn der Mieter hier kostengünstig wohnt und evtl sich auch wohl fühlt in der Wohnung, dann wollen die meistens auch nicht ausziehen bzw das müssen dann schon viele Eurönchen werden.
    4. Was verstehst du unter Renovierung bzw was muss den so dringendes gemacht werden ?
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Was interessiert Dich die andere Mietsache, der andere Mieter, der andere Vermieter?
     
  8. #7 Baeuerlein, 09.10.2013
    Baeuerlein

    Baeuerlein Benutzer

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    @Berny beide Parteien gehören einem Vermieter.

    Bei der Renovierung gehört über Boden/Rohrleitungen/Dachfenster etc. alles renoviert.
     
  9. #8 Papabär, 09.10.2013
    Papabär

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    Das kommt bei mündlichen Verträgen gelegentlich schon mal vor. :50:

    Wie bereits erwähnt ist ein Kündigungsgrund nicht erkennbar.

    Wurde denn der Mietvertrag mit dem anderen Mieter denn auch mündlich abgeschlossen?

    Es klingt schon etwas befremdlich, wenn für zwei Wohnungen, die hier ja offensichtlich über das gleiche Leitungssystem versorgt werden, von der gleichen Vermieterin unterschiedliche Abrechnungsmodi vereinbart wurden.
     
  10. #9 Baeuerlein, 11.10.2013
    Baeuerlein

    Baeuerlein Benutzer

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    Wenn eine kündigung nicht möglich ist wie sieht es dann mit einer Mieterhöhung aus.

    Es wurde bei der Miete abgesprochen:

    50,- € Nebenkosten
    180,- € Kaltmiete

    Wie kann ich die Miete anheben? Die Nebenkosten sind einfach zuwenig, die Kaltmiete kann ich rechtlich bloss um 15% anheben. Mir geht es darum wie weit die Nebenkosten anhebbar sind?

    Wenn der Mieter des Apartments mehr Nebenkosten bezahlen würde währe die andere Mietrin über der die Nebenkosten abgerechnet werden auch zufrieden.

    Währe noch eine Bürokratische Lösung meiner Ansicht nach.

    Mit freundlichen Grüßen
     
  11. #10 GJH27, 11.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.10.2013
    GJH27

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    Ist grundsätzlich machbar.

    Offenbar erfolgt keine jährliche Abrechnung, sodass die Zahlung für die Betriebskosten als Pauschale zu deuten ist (im Gegensatz zu ner Vorauszahlung, über die jährlich abgerechnet wird), also handelt es sich hier um eine Teilinklusivmiete.

    Gilt die abgesenkte Kappungsgrenze in dem betreffenden Ort wirklich schon? Das ist ja nicht generell nur durch die Gesetzesänderung schon der Fall!

    Die Erhöhung einer Teilinklusivmiete ist ganz einfach, hierbei wird der Gesamtbetrag von Grundmiete + Betriebskostenpauschale um das zulässige Maß erhöht, mit Deinen Zahlen: 230,00 * 1,15 = 264,50. Natürlich muss das ganze noch in ein formal korrektes Mieterhöhungsverlangen gepackt werden, dem der Mieter zustimmen muss.

    Schau dazu am besten mal in's BGB ab § 557, wenn Du keine Erfahrung damit hast, hol Dir Hilfe von Haus & Grund oder nem Fachanwalt - bei nem Mieterhöhungsverlangen können sich schon kleinste Formfehler bös auswirken, sodass sich das ganze um Monate verschiebt. Link zum BGB: BGB - nichtamtliches Inhaltsverzeichnis



    Nachtrag, ganz wichtig, weil mir das noch nicht klar ist: was ist denn eigentlich mit den Kosten für Warmwasser und Heizung? Sind die in den "Nebenkosten" auch enthalten? Das wär in jedem Fall grandios unzulässig! Die dürfen also auch in einer Teilinklusivmiete nicht enthalten sein, deswegen heißt das ja Teilinklusivmiete...
     
  12. #11 Baeuerlein, 15.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 15.10.2013
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    Baeuerlein Benutzer

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    Haben denn Mieter einmal geschrieben.

    Du Rückantwort war folgende:

    Hallo,
    es sind 220€ warm vereinbart. Eine Nebenkostenabrechnung erfolgt dementsprechend nicht, da diese - unabhänig vom tatsächlichen Verbrauch - in den 220 € enthalten sind. Dies wurde u. A. deshalb so vereinbart, da der Wasser- und Stromanschluss der Wohung nicht von der darunter liegenden abgetrennt ist.


    Heißt die 220€ ist eine Inkl. Miete für Strom und Wasser.


    PS: Der Mieter ist ein Student und studiert Jura ;)

    Die Wohnung die unter dem Apartment liegt, gehört dem gleichen Eigentümer.
    Jetzt droht die Mieterin der unteren Wohnung auszuziehen, und ich denke eine Neuvermietung der Wohnung scheint so extrem schwierig.

    Ist das ganze denn überhaupt zulässig?
    Was kann unternommen werden? Kann ja kein dauerzustand sein.


    Mit freundlichen Grüßen

    PS: Der Mieter ist Student und studiert Jura
     
  13. Gast 2

    Gast 2 Gast

    Mieter kündigen

    so eine billige Inklusive Miete, da bezahlen Sie ja kräftig drauf. Ich meine dies wäre einen Grund zum kündigen. Gibt es denn nicht den Kündigungsgrund wegen Unwirtschaftlichkeit
     
  14. #13 Baeuerlein, 15.10.2013
    Baeuerlein

    Baeuerlein Benutzer

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    Die vergleichsmiete würde bei ca. 400€ kalt liegen + aller Nebenkosten.

    Der Mieter des Apartments zahl keinen Hausmeister, keine Gebäudeversicherung, das Wasser und der Strom sind inkl. und Heizen kann er auch wie er will ich kann mich nicht vorstellen das das so zulässig ist?

    Mit freundlichen Grüßen
     
  15. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Ich würde mich in dieses Thema nicht zu sehr verbeißen, solange du ohnehin nicht nach Verbrauch abrechnen kannst.

    Das ändert nicht viel. Wie bei allen Mietern muss man damit rechnen, dass sie sich wehren, wenn man etwas Unzulässiges verlangt. Dagegen sehe ich zwei Vorteile: Irgendwann wird er dort ausziehen und irgendwann wird vermutlich Geld vorhanden sein, mit dem man offene Forderungen bezahlen kann ...


    Möglich, aber nicht das Problem des oberen Mieters und auch kein Kündigungsgrund.


    Bis auf die pauschale Abrechnung von Heizung und Warmwasser: Ja.


    Wenn du die Wohnungen sowieso so umbauen willst, dass eine getrennte Verbrauchserfassung zukünftig möglich ist, dann wäre das langfristig ein guter Schritt. Sobald Verbrauchserfassung möglich ist, können Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abgerechnet werden, die vollständige Inklusivmiete ist nämlich unwirksam.

    Für die anderen Positionen sieht es schlecht aus, da hier Pauschalen vereinbart werden dürfen.

    Als kurzfristige Maßnahme lässt sich die Miete erhöhen. Gibt es vor Ort einen Mietspiegel? Eine einzelne Mieterhöhung bringt zwar nicht so viel, aber wenn man das ein paar Jahre regelmäßig macht, sind wenigstens deine laufenden Kosten gedeckt.


    Ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis. Aus dem einschlägigen § 573 BGB: "die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht;"
     
  16. #15 Baeuerlein, 15.10.2013
    Baeuerlein

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    Also Warmwasser und Wasserverbrauch muss eigentlich seperat abgerechnet werden?

    Ist das beim Strom denn dann nicht auch so? ( Im Moment ist der verbrauch des Stromes auch in der Inkl. Miete )
    Man könnte ja dadurch immer denn TV laufen lassen .....

    Mit freundlichen Grüßen
     
  17. Gast 2

    Gast 2 Gast

    Miete

    wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, dann tritt die gesetzliche Reglung in Kraft. Da sollte dann nachgeforscht werden wie die gesetzliche Regelung ausschaut. Zudem wenn eine Nebenkostenpauschale vereinbart ist, so müsste die durchaus anzuheben sein, wenn die Kosten steigen. Denn Euro 50.-- für Heizen, und Wasser , Müllabfuhr , usw. ist längst nicht mehr zeitgemäß. Zudem kann immerhin die Miete angehoben werden bis zum Mietspiegel m2 Preis. Dabei darf man aber nur eine bestimmte % Zahl innerhalb von 3 Jahren anheben.
     
  18. #17 Baeuerlein, 15.10.2013
    Baeuerlein

    Baeuerlein Benutzer

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    Die 220€ sind eine komplett inkl. Miete.

    Da ist alles dabei. Es wurde keine Kalt und Warmmiete vereinbart !
     
  19. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Flatrate ... ist doch was Tolles...:50:
     
  20. #19 Baeuerlein, 15.10.2013
    Baeuerlein

    Baeuerlein Benutzer

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    Zur Not bleibt noch die Eigenbedarfskündigung übrig ;)

    Bin noch Wohnhaft bei den Eltern und ein Auszug war in nächster Zeit eh geplant. Allerdings währen es zur Arbeitsstätte 60km mehr am Tag (dafür alles über die Autobahn)
     
  21. #20 F-14 Tomcat, 15.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 15.10.2013
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    Soweit ich es verstanden hab sind es 180€ Miete und 50€ Nebenkosten

    Ich würde ganz einfach mal eine Nebenkostenabrechnung machen, Mieterhöhung durchführen und Parallel Modernisieren!

    Wenn bei der Nebenkostenabrechnung (ohne Wasser und Heizung) mehr als 50€ rauskommt die NebenkostenPAUSCHALE anpassen (§560 BGB) BGB - Einzelnorm

    es wurde ja schon geschrieben das eine Inkl. Miete mit Wasser und Heizung unzulässig ist diesbezüglich würde ich (nachdem Ablese geräte installiert worden sind) einfach ganz normal abrechnen

    zweitens die Miete nach Mietpreisspiegel anheben (§ 558 BGB) BGB - Einzelnorm

    und zuguter letzt die Modernisierung umlegen 11% der Koste auf die Jahresmiete (§ 559 BGB) BGB - Einzelnorm

    Ob Jurastudent oder nicht der könnte mich gen haben ; )
     
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