Muß ein Kleinunternehmer im Mietshaus vom Vermieter genehmigt werden?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von abc, 18.01.2014.

  1. abc

    abc Neuer Benutzer

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    unser Mieter ist - wie wir dies nun aus dem Internet erfahren haben seit über 3 Jahren Kleinunternehmer (Coach, Ernährungsberater, eventuell auch mit Büroarbeiten).
    Weiterhin scheint nun auch eine Osteuropäerin im Haus zu wohnen und inzwischen wurde die Klingel mit dem Namen der Osteuropäerin ersetzt.
    Nun meine Frage: berechtigt dies zur fristlosen Kündigung? Müssen wir noch nachträglich höhere Grundsteuer ans Finanzamt abführen. Sind wir berechtigt die Miete zu erhöhen? Wäre dies anzeigepflichtig gewesen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 18.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.01.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi abc,

    es kommt einbischen darauf an, was für eine Tätigkeit er ausübt. Nicht jeder nutzt deine Wohnung (teil-) gewerblich, nur weil er Selbstständig ist. D.h. du kannst dem Mieter das nicht verbieten, wenn Zitat "von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen würden als bei einer üblichen Wohnnutzung"

    Und zum Mitbewohner: auch wenn`s die Freundin ist, so muss der Mieter anfragen. Nur kannst du zB gerade einen Lebenspartner nur sehr schwer ablehnen und auch die unerlaubte Aufnahme rechtfertigt m.E. keine fristlose Kündigung, wenn du die Erlaubnis eh hättest geben müssen. Handelt es sich wirklich um eine unerlaubte Untervermietung, dann kannst du ggf. Kündigen. Aber hier ist immer die Frage, ist das ggf. Sinnvoll ?

    Meines Wissens ändert sich nichts, weil es ja weiterhin keine "wirkliche" gewerbliche Nutzung der Räume vorliegt, wie zB bei eine Bäckerei, ect.

    Lediglich die NK-Vorauszahlungen kann man m.E. sehr leicht erhöhen, gerade wenn man was über Personen abrechnet. Aber an den NK verdienst du genau 0€, da das ja i.d.R. nur Vorauszahlungen sind. Bei einer reinen Untervermietung ist theoretisch auch eine Mieterhöhung möglich, aber dann musst du nachweisen, das es ansonsten unzumutbar für dich wäre. Das dürfte m.E. sehr schwer werden.
     
  4. Andres

    Andres
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    Was ist im Mietvertrag bezüglich Gebrauchsüberlassung und Gewerbe geregelt? Das ist die zentrale Frage!


    Sehr wahrscheinlich nicht. Es ist noch nicht einmal sicher, dass überhaupt ein Fehlverhalten vorliegt (s. Mietvertrag).


    Dass ein Wohngebäude teilweise gewerblich mitgenutzt wird, hat keine Auswirkung auf die Grundsteuer.


    Sofern die Nutzung genehmigungspflichtig ist und einer der Fälle vorliegt, in dem du diese Genehmigung nicht erteilen musst, wäre das in angemessener Höhe möglich. Das sind aber zwei sehr große "Wenns".


    Hängt vom Mietvertrag ab. Sofern eine kaum nach außen wahrnehmbare Nutzung (Büro etc.) vorliegt, ist das zudem eine reine Formsache.
     
  5. #4 BHShuber, 19.01.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Im Grundsatz Erlaubnis des Vermieters nötig

    Hallo,

    ich gehe davon aus, wir reden über einen Mietvertrag über Wohnraum?

    Somit wäre eine unerlaubte gewerbliche Nutzung vertragswidrig aber ACHTUNG!

    Unter Umständen kann der Vermieter die gewerbliche Nutzung, bzw. die Erlaubnis der gewerblichen Nutzung nicht verweigern und zwar wenn:

    • Es gibt keinen nennenswerten Publikumsverkehr in der Wohnung.
    • Die Mitbewohner werden nicht unzumutbar beeinträchtigt.
    • Die Wohnung wird wegen der Berufsausübung nicht umgebaut.
    • Das Geschäft tritt am bzw. im Gebäude nicht in Erscheinung.
    • Der Mieter beschäftigt keine Mitarbeiter in der Mietwohnung.

    Hierfür benötigt der Mieter die Erlaubnis des Vermieters, die allerdings der Vermieter nicht ohne weiteres versagen kann.

    Wenn im Laufe des Mietverhältnisses die gewerbliche Nutzung entstand und der Mieter es lediglich vergessen oder übersehen hat die Erlaubnis einzuholen, kann er dies nachholen, wenn oben genannte Voraussetzungen eingehalten werden.

    Es obliegt jetzt dem Vermieter darzulegen, dass dies bereits seit 3 Jahren der Fall ist, wenn unstreitig beweisbar kann dem Mieter u. U. gekündigt werden, siehe hier:

    BGH, Urteil v. 14.07.09, Az. VIII ZR 165/08

    Für den vorgetragenen Umstand wäre es sinnvoll, eine Abmahnung aufgrund der vertragswidrigen Nutzung schriftlich auszusprechen, wenn dann die Bitte um Erlaubnis kommt, kann man sich überlegen ob das Mietverhältnis bisher gut war und die Erlaubnis erteilen oder nicht.

    Betreibt der Mieter das Gewerbe weiterhin in der Wohnung, ist die Kündigung rechtens!

    Gruß

    BHShuber
     
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