Muss feuchter Keller saniert werden?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Holger Kerne, 17.11.2013.

  1. #1 Holger Kerne, 17.11.2013
    Holger Kerne

    Holger Kerne Gast

    Moin,
    ich habe die Wohnungen in meinem Haus das 1971 gebaut wurde vermietet. Jeder Wohnung habe ich einen Kellerraum als Zugabe dazugegeben. Da ich nun nach 12 Jahren einmal eine Mieterhöhung gemacht habe, geht ein Mieter wie wild dagegen vor. Plötzlich gibt er an der Keller sei extrem feucht und nicht mehr benutzbar. An der Wand wären unten Feuchtigkeit zu sehen und es schimmelt angeblich plötzlich im Keller.
    Das Haus hat ringsum eine Drainage und ist mit Bitumendickschicht abgedichtet. Zudem ist eine 10cm Wärmeisolierung drauf. Wir haben extra die Drainage prüfen und warten lassen, jedoch wurde festgestellt, dass diese einwandfrei in Ordnung ist. Auch haben wir diese Wand aufgegraben und geprüft und alles was in Ordnung. Wir haben es sogar nochmals mit Dichtschlämme und Bitumendickschichten bearbeiten lassen. Der Mieter bleibt jedoch dabei, dass es nach wie vor feucht ist. Seine beiden Kellerfenster an dieser Wand lässt er jedoch das ganze Jahr offen stehen und die Kellertüre ist immer verschlossen. Ich habe ihm erklärt, das die Feuchtigkeit, besonders der warmen Luft, an den Kellerwänden kondensiert und niederschlägt. Er meint dies je Quatsch und macht er trotzdem. Im Mietvertrag steht, dass die Fenster bei Nacht und bei Feuchtigkeit geschlossen gehalten werden müssen. Ich habe dies auch inzwischen mehrfach abgemahnt, aber er macht es trotzdem. Nun wurde ich von ihm verklagt, dass ich die Feuchtigkeit behebe und 12% Mietminderung will er machen.

    Nun meine Fragen:
    1. Sind diese 12% Mietminderung für einen 10qm Kellerraum (Wohnung hat 115qm) nicht zuviel? Zumal der Keller mit Sachen vollgestopft ist und uneingeschränkt benutzt wird.
    2. Nehmen wir an der Mieter hätte recht und es wäre Feuchtigkeit von außen (was wir aber nicht glauben, aber falls es so wäre):
    a) ist es dann nach 12 Jahren in Ordnung erst jetzt damit anzukommen; er war alles schließlich schon so wie er eingezogen ist
    b) Könnte mich das Gericht dazu zwingen, dass ich dies saniere? Nachdem eigentlich alles gemacht wurde, was soll ich da noch machen? Das Haus abreißen?
    c) Was wäre wenn dann eine Sanierung mehrere zehntausend Euro kosten würde und ich diese nicht habe?
    d) Was passiert, wenn das Gericht sagt ich muss das sanieren und mache es nicht? Kann mich der Mieter dazu zwingen oder kann er dann eben nur die Miete mindern?

    Ich hätte auch gar keinen Ausweichraum. Aber auch einen solchen wolle er nicht akzeptieren, da er mich nun wegen der Mieterhöhung fertig machen will. Ich weiß nicht was ich hier machen soll. Kündigung?
    Da heißt es immer die bösen Vermieter - jaja.

    Euer Holger
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Das ist eine Entscheidung im Einzelfall. Grundsätzlich sind die Sätze für Minderung bei Mängeln außerhalb des Wohnraums relativ niedrig. Ich persönlich finde die 12% auch eher an der Obergrenze.

    Ja, zumindest was die Minderung betrifft. Der Mieter kann die Minderung nur nicht rückwirkend geltend machen. Vielleicht hat der Mieter durch die Unterlassene Meldung aber Folgeschäden verursacht, für die man ihn haftbar machen kann.

    Damit sind wir bei einem wichtigen Punkt: Die Sache hat das Potenzial, kompliziert und vielschichtig zu werden. Es gibt viele Problemfelder (Minderung, Mängelbeseitigung, Mieterhöhung, ...), die teilweise zusammenhängen. Professionelle Beratung und Vertretung durch einen Anwalt ist unbedingt anzuraten.

    Auch wenn ein Gericht theoretisch alle möglichen Maßnahmen anordnen könnte, wird das eher nicht passieren, wenn gar nicht klar ist, was eigentlich zu tun wäre, um den Mangel zu beheben.

    Das ist mir eine Spur zu theoretisch, da die Annahme sehr wahrscheinlich nicht zutrifft.

    Wenn du mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerätst, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und von dir den Ersatz der Kosten fordern. Das wird aber eher nicht passieren, da die Ursache der Feuchtigkeit - jedenfalls aus Sicht des Mieters - nicht ganz klar ist.

    Wenn die Minderung berechtigt sein sollte, kann er so lange mindern, wie der Mangel vorliegt, also auch unbefristet.
     
  4. #3 Pharao, 17.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 17.11.2013
    Pharao

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    Hi Holger Kerne,

    wie feucht ist den der besagte Keller, wurde das auch mal gemessen ? Also bevor ich außen was überprüfen lasse, guck ich mir den gemeldeten Schaden doch erstmal von innen an ;)

    Naja, das man eine (Keller-) Türe auch schließt, wenn eine vorhanden ist, das kannst du niemanden vorwerfen.

    Und das der Kellerraum feucht wird, wenn man das ganze Jahr die Kellerfenster offen stehen lässt bei Wind & Wetter.... also damit wird m.E. der Mieter nicht durchkommen, sondern hier stellt sich eher die Frage, in wie weit das ggf. der Bausubstanz schadet und der Mieter haftbar wäre.

    Wenn der Mieter kein Fachmann in dem Bereich ist, interessiert seine Meinung dazu nur wenig. Sollte es tatsächlich vor Gericht gehen, dann wird die Meinung eines Sachverständiger viel interessanter sein.

    Also wenn er dich wirklich vor Gericht ziehen will, dann würde ich an deiner Stelle mir jetzt anwaltliche Hilfe holen.

    Und als Dankeschön dafür "drückst" du ihm sobald die nächste Mieterhöung möglich ist, diese auch immer in voller höhe brav rein. Sorry, 12 Jahre kein Mieterhöung gemacht und jetzt so ein gesch**** , da würde ich dem Mieter niemehr entgegen kommen.

    Also das sehe ich jetzt zB anders als "Andres", denn wenn das schon vor Anmietung so war, dann besteht m.E. kein Mangel. Wenn das aber erst nach Anmietung passiert ist, dann wäre es ein Mangel.

    Aber, der Mieter behauptet ja jetzt eh, das dieser Mangel erst jetzt aufgetreten ist und somit musst du m.E. jetzt Belegen, das falls der Keller wirklich so feucht ist, das der Mieter hier schuld dran hat und nicht ggf. ein baulicher Mangel besteht.

    Naja, wenn du das über Anwalt machst, dann lass den das entscheiden wie man hier am besten vorgehen sollte und ansonsten würde ich erstmal der Mietminderung widersprechen und auch klar stellen, das kein baulicher Mangel besteht. Belege was du alles schon Überprüfen lassen hast, kannst du ja aufzählen und ggf. auch beilegen.
     
  5. #4 immodream, 17.11.2013
    immodream

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    Hallo Holger,
    was ist ein extrem feuchter Keller ?
    Ich sage meinen Mietern ganz klar, das die Keller kein Wohnraum sind.
    Wer also Möbel, Papiere oder Bücher im Keller lagert, muß sich nicht beschweren, wenn diese Dinge schimmeln.
    Grüße
    immodream
     
  6. Tisha

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  7. Jobo45

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    auf jeden fall würde ich mir in diesem Fall von einem Sachverständigen Messprotokolle anfertigen lassen.

    Des weiteren stellt sich mir die Frage, wie gehen denn die anderen Mieter damit um, dass da ein Vollpf.... das Fenster die ganze Zeit offen läßt. Mir kommt das so vor als würde jemand sagen, dass es Quatsch ist, dass Wasser nach unten fließt.

    Generell stellt sich die Frage ob die Nachbarn auch der Meinung sind, dass sich im Keller was geändert hat.
     
  8. Olbi

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    Kellerraum mitvermietet oder kostenlos zur Nutzung überlassen?
     
  9. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Für alle Fälle (man lernt ja noch hinzu...) steht in meinen MVs unter § 8 Haftungsausschluss u.a.: "Eventuell in den Kellerräumen auftretende Feuchtigkeit bildet keine Begründung für Schadenersatzansprüche."
    Ich würde in dem hier vorliegenden Fall gegen den Mieter das volle Programm durchziehen.
     
  10. #9 Papabär, 18.11.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Ich vermiete (in kritischen Objekten) gar keine Kellerräume - und schreibe auch in die Mietverträge (auf der 1. Seite), dass ein Kellerraum auch dann nicht Bestandteil der Mietsache ist, wenn dem Mieter ein solcher zur Nutzung überlassen wird.


    Ähem ... siehe Anhang!


    Sofern die Kellerfenster nicht als Fluchtwege dienen, würde ich in vorliegendem Fall eine Sanierung mittels abschließbarer Fenster empfehlen. Die sind zwar auch nicht ganz billig - im Vergleich zum möglichen Schaden (Mietminderung/Schadenersatz ... auch durch andere Mieter) sind das aber trotzdem nur Peanuts.
     

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  11. nicu

    nicu Neuer Benutzer

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    also, wenn das Wasser knietief im Keller steht, kann man wohl nicht mehr von feuchtem Keller sprechen. aus eigeninteresse sollte der Eigentümer hier sanieren, denn dass frist ihm das Fundament und das Mauerwerk kaputt.
    Bei dem Foto würde ich nicht lange überlegen. Entweder mal die Verbraucherzentrale einschalten oder einen Anwalt bemühen. Das geht doch gar nicht.
     
  12. #11 Papabär, 19.11.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Das Foto hat aber mit der Eingangsfrage nichts zu tun. Ich hab´s lediglich als Antwort auf immodreams Frage eingestellt.

    (Nebenbei bemerkt gibt es Häuser, die seit 400 Jahren existieren - und zumindest in den letzten 40 Jahres regelmäßig in Rhein, Oder, Elbe ect. standen, ohne größeren Schaden zu nehmen. Eine allgemeingültige Formel gibt es hierbei eben nicht.)
     
  13. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Da würde ich schon überlegen, denn wenn der Keller garnicht mitvermieter ist würdest Du die Kosten selber tragen und vor allem für was?
    Vielleicht bringt das Überlegen auch die Erkenntis, dass man den Eigentümer über den Schaden informieren.
     
  14. kev123

    kev123 Gesperrt

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    Hallo, Ich würde an deiner Stelle mich mit einem Fachmann beraten und eine passende Lösung finden. Viele Grüße
     
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