Muß Vermieter der Untervermietung zustimmen?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von mike85, 25.10.2013.

  1. mike85

    mike85 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin Hauptmieter einer 2-Zimmer-Wohnung und möchte, da ich immer auf Geschäftsreisen bin ("berechtigtes Interesse"), jeweils die beiden möbilierten Zimmer teiluntervermieten auf einen befristeten Zeitraum, die Wohnung nutze ich allerdings auch noch selbst, denn wenn ich sporadisch immer auf ein paar Tage wiederkomme, möchte ich in meine Wohnung. Also entweder sind wir dann zu dritt an diesen paar Tagen oder ein Untermieter muß dann für die paar Tage für mich den Platz freimachen. Meine Frage ist, ob dies als Teiluntervermietung angesehen wird und so der Vermieter seine Zustimmung geben muß?

    Im Internet bin ich auf die folgendes gestoßen:

    "Eine längere Abwesenheit kann noch als Teilvermietung angesehen werden (z. B. bei Auslandsaufenthalt)"

    "... die Wohnung wird trotz Untervermietung weiterhin vom Mieter genutzt. Auch wenn sich der Mieter selbst nur selten in seiner Wohnung aufhält, berechtigt Sie dies nicht, ihm die Erlaubnis zu versagen (BGH, Urteil v. 23.11.05, Az. VIII ZR 4/05)."
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nach meinem Kentnisstand ist das kein berechtigtes Interesse, ganz besonders da es ein dauerhafter Zustand ist.


    Nächstes Problem: Ich sehe hier keinen zulässigen Befristungsgrund. Wenn die Zimmer allerdings möbliert sind, ist die Kündigungsfrist so kurz, dass das kein echtes Problem darstellt.


    Wie soll das in der Praxis funktionieren?


    Was steht im Mietvertrag zum Thema Untervermietung?
     
  4. mike85

    mike85 Neuer Benutzer

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    Ja, es wäre ein dauerhafter Zustand, aber laut dem o.g. BGH-Urteil muß anscheinend der Vermieter auch einer dauerhaften Teiluntervermietung zustimmen. Im Mietvertrag steht drin, daß man bei jeder Untermiete immer den Vermieter davor fragen muß.

    Die Frage ist halt, ob es einer Teiluntervermietung entspricht (dem der Vermieter zustimmen muß), wenn ich die 2 möbilierten Zimmer untervermiete. Wenn ich dann immer mal wiederkomme für ein paar Tage, könnte ich auch im Untermietvertrag vereinbaren, daß wir für diese Zeit eben zu dritt sind.
     
  5. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich sehe hier vertraglich ein grosses Problem. Du kannst keine Zimmer vermieten und diese gleichzeitig, wann immer es dir passt, für dich selber beanspruchen. Eventuell ginge es noch ein Zimmer zur Mitbenutzung zu überlassen. Das würde dann aber dazu führen, dass du dieses Zimmer nicht für dich allein beanspruchen könntest, wenn du vor Ort bist.
     
  6. mike85

    mike85 Neuer Benutzer

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    Wäre nicht schlimm wenn ich das Zimmer nicht für mich alleine beanspruchen kann. Geht mir ja erstmal nur um den Vertrag, daß der Vermieter der Teiluntervermietung zustimmen muß und mir nicht irgendwann kündigt. Zudem befindet sich im riesigen Flur noch eine 2. Decke mit einem Hochbett, das könnte mir auch ausreichen. Klappt das so?
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

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    In meinen Augen ist es keine teilweise Untervermietung mehr, wenn man 2 Zimmer einer Wohnung, die nur aus 2 Zimmern besteht, untervermietet und sich letztlich nur das Nutzungsrecht für Flur, Küche, Bad und Toilette vorbehält.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wurde ich auch so sehen.. Darüber hinaus ist nach den hier vorliegenden Informationsstand auch das berechtigte Interesse völlig offen.
     
  9. #8 Pharao, 27.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 27.10.2013
    Pharao

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    Hi Mike85,

    frag doch einfach mal bei deinem Vermieter ganz nett an, ggf. erkläre auch deinen Situation und warte dann doch mal ab wie er darauf reagiert. Ich mein, im besten Fall erlaubt er dir das und dann spielt die rechtliche Frage eh keine Rolle.

    Rechtlich könnte es m.E. aber daran scheitern, denn hier wird die ganze Wohnung untervermietet und da gibt es m.E. kein Rechtsanspruch drauf, das da der Vermieter zustimmen muss.
     
  10. mike85

    mike85 Neuer Benutzer

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    Gut, also wenn ich ein berechtiges Interesse nachweisen kann, dann muß mir der Vermieter erlauben ein Zimmer unterzuvermieten.

    Wenn ich ins Ausland gehen sollte und beide möbilierte Zimmer untervermieten möchte, dann bin ich also immer auf die Kulanz des Vermieters angewiesen, verweigert er mir mal dies, so muß ich in den sauren Apfel beißen und kann auch bei berechtigtem Interesse immer nur ein Zimmer untervermieten, das andere bleibt dann eben frei!?
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Nicht ganz... das berechtigte Interesse darf auch erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.
     
  12. mike85

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    welche Einwände könnte denn ein Vermieter gegen eine Untermiete haben wenn die Untermieter keinen Ärger machen und er sowieso jeden Monat sein Geld vom Mieter bekommt?

    Im Internet bin ich auch auf folgendes gestoßen: "Der Mieter kann den Vermieter aber auch auf Erteilung der Erlaubnis verklagen, sollten keine Gründe gegen die Erteilung der Untervermieterlaubnis bestehen."
     
  13. #12 lostcontrol, 27.10.2013
    lostcontrol

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    dass der ansprechpartner nicht da ist.
    wenn jemand im ausland unterwegs ist könnte es ein bisschen schwierig sein denjenigen zu erreichen falls was sein sollte. und wenn's richtig ärger gibt, weil der untermieter z.b. randaliert, dann kann man als vermieter da noch nicht mal was machen, eben weil man ja nicht der direkte vermieter ist.
     
  14. #13 Have_a_nice_day, 27.10.2013
    Have_a_nice_day

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    Untervermietung ist in der Regel genehmigungspflichtig

    ... ein Recht zur Untervermietung besteht nur bei einem berechtigten Interesse an der Untervermietung.

    Das heißt persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung sprechen. Typische Fälle hierfür könten sein, wenn die Wohnung für den Mieter zu teuer wird oder der Mieter nicht länger allein in der Wohnung leben kann / möchte.

    Der monetäre Aspekt ist ein "harter" Grund während der zweite ein "weicher" Grund sein kann ...

    Es ist der "§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte" der einschlägige Paragraph:

    Der zweite Absatz beugt dem Fall vor, daß ein Nachmieter gestellt wird, der nicht in der Lage ist das Mietverhältnis adäquat weiterzuführen ...

    ALS BEISPIEL:
    Der Steuerberater der einen Hartz 4 Empfänger als Nachmieter stellen möchte
    oder einen notorischen bekannten agressiven Alkoholiker als Nachmieter,
    oder jemanden der sich erwiesern Maßen nicht an die Ordnung halten kann oder will ...


    ... und jetzt zurück zu dem Fall:

    Der Vermieter könnte etwas gegen die Untermieter haben, weil im Falle eines Falles Vermieter und Untermieter wechselseitig keine direkte Rechtsbeziehung miteinander unterhalten.

    Das Spiel geht dann immer:

    Vermieter - Mieter - Untermieter und zurück Untermieter - Mieter - Vermieter ​

    Das die Fronten durch formaljuristische Vorgänge teilweise derart verhärten sind letztlich beide Seiten "schuld" - wenn jeder "sein gutes Recht" haben will und darauf pocht ... dann wäre eine Beratung bei einem Fachanwalt eh die bessere Adresse als solch eine Plattform !

    Es kann nur sprechenden Menschen geholfen werden - auch Vermieter bluten rot wenn sie sich verletzen ... Das sind Menschen die Angst um Ihre Investitionen haben und in der Regel genauso mit fühlen und mit denken wie jeder andere Mensch auch ...

    Doch ist es in der derzeitigen Mietrechsprechung oft so, daß sich Vermieter entrechtet fühlen und mitansehen müssen wie mit Ihrem Hab und Gut umgegangen wird - der Werteverfall der Gesellschaft ist angekommen - ob Hygenieartikel durch das Klo entsorgt werden und zu massiven Verstopfung führen oder Schäden nicht gemeldet werden, Fahrräder mit in Wohnungen genommen werden oder der Pflegezustand des Objektes zu wünschen übrig läßt, daß Nachbarn sich über die Geruchsemissionen beschweren, Party, der Müllbeutel der in Treppenhaus gestellt wird, der nächste der den Beutel durchs Treppenhaus kickt ... Das miteinander ist, zumindest in den Großstädten, nicht mehr "das" was es einmal war ...
     
  15. #14 trinchen, 27.10.2013
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    Sorry, das ich jetzt platt werde, aber dann zieh doch auch der Wohnung aus und auch dir kleineren Ersatz! Du kannst doch deinen Vermieter nicht ernsthaft dazu zwingen wollen, ihm unbekannte und nicht "geprüfte" Personen für ein dauerhaftes Mietverhältnis vor die Nase setzen zu wollen, nur weil du Geld sparen willst! Das ist doch kein "berechtigtes Interesse"! Das ist: der Mieter spart sich die Miete, hat alle Vorteile, keine Nachteile und der Vermieter trägt das komplette Risiko.
     
  16. #15 lostcontrol, 27.10.2013
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    nö - der hauptmieter hat da 'ne menge risiko. jeden mist den sein untermieter verbockt muss er ja ausbaden - auch vom ausland aus.
    hinzu kommt dass der hauptmieter auch die verantwortung trägt wenn irgendwelche schäden nicht repariert werden können oder garnicht erst gemeldet werden, weil es dem untermieter total am a.... vorbeigeht.
    oder auch nur weil der vermieter die meldung vom hauptmieter braucht um etwas unternehmen zu können - der untermieter ist ja nicht vertragspartner.

    wenn man mal so nachliest welche gedanken sich andere dazu machen ob sie untervermietern / zwischenvermieten sollen bei längeren auslandsaufenthalten etc. stellt man schnell fest dass die leute alle unheimlich muffe haben wegen der haftung und weil sie sich ja um alles kümmern müssen...

    ich glaub mike85 ist garnicht klar dass er 100% für seinen untermieter haften müsste und die volle verantwortung hat wenn da irgendwas schief läuft.
    und ich red jetzt nicht nur von der miete die vielleicht auch mal nicht pünktlich fliesst (mal ganz abgesehen davon dass mike85 die natürlich jeden monat auch vorschiessen muss, damit sie pünktlich kommt und er keine kündigung riskiert, die natürlich entsprechenden schadensersatz seitens des untermieters nach sich ziehen könnte).
     
  17. #16 trinchen, 27.10.2013
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    Trotzdem hat der Vermieter keinen Einfluss darauf, WELCHE Personen denn dann ab sofort in seiner Wohnung, resp. Haus ein und ausgehen. Das kann die käufliche Dame von nebenan oder der glatzige Nazi sein...der VM kann's nicht beeinflussen. Und mehr finanzielle Sicherheit als die drei MM hat er auch nicht. Danach heißt es dann wie so oft für den VM schlechtem Geld noch gutes hinter her zu werfen...
     
  18. #17 lostcontrol, 27.10.2013
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    hat er doch so oder so nicht.
     
  19. #18 trinchen, 27.10.2013
    trinchen

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    Na ja, darüber brauchen wir nicht zu streiten :-) zwischen Mietern und Besuchern gibt's ja einen Unterschied.
     
  20. #19 Have_a_nice_day, 27.10.2013
    Have_a_nice_day

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    @Trinchen

    Das hat der Vermieter sehr wohl !!!

    Der Vermieter kann die Untermieter ablehnen und "gewerbliche Unzucht" in einer Wohnung verstößt gegen mehrere Tatbestände, angefangen von einer gewerblichen Tätigkeit in einer Wohnung (Zweckentfremdung) bis hin zu Prostituiton als Mietminderungsgrund in einem wohnungswirtschaftlichem Objekt.

    Das kann dann zur Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter führen !

    der "§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte" hat auch noch einen zweiten Absatz:

    Insofern hat lostcontrol Recht, der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter für alles, ggf. auch für seine Untermieter, aus dem Mietverhältnis.
     
  21. #20 lostcontrol, 27.10.2013
    lostcontrol

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    gegen welche "tatbestände" verstösst das den? gibt's den begriff in deutschland überhaupt noch?

    dazu müsste die gewerbliche tätigkeit aber erstmal verboten sein - und das wird kaum möglich sein, da viele leute zuhause den einen oder anderen bürokram erledigen.

    das musste aber erstmal nachweisen bevor du deswegen mindern bzw. kündigen kannst.
     
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