Musterrechnung in Ordnung?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von stando, 12.10.2009.

  1. stando

    stando Neuer Benutzer

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    Hallo Forum, ich habe mir mal so im groben eine Zusammenrechnung aufgestellt, um eine Wohnung von meinem 2-Familienhaus (eine davon wird von mir genutzt) zu vermieten. Ich wollte den Preis gering und simpel halten für den Mieter um solch eine detaillierte Auflistung zu ersparen. bsp: mieter kommt nach einer zeit und meint, dass er die beleuchtung des treppenhauses oder allgemein den keller nicht nutzt und dafür von der pauschalen betriebskosten ermäßigung will, obwohl ich das versucht habe sehr fair zu gestalten.

    Mietkosten

    315.- Grundmiete 55-60qm Zentralheizung
    + 85.- Nebenkosten
    (Heizkosten, Pauschale Betriebskosten, verbrauchsabhängige Betriebskosten)
    -------
    400.- Grundmiete + Nebenkosten (ohne Strom)
    + xx.- (Direkter Vertrag/Abrechnung zwischen Mieter und Stromanbieter)




    Umlageverteilsatz
    Den Umlageverteilsatz habe ich nach Quadratmeter berechnet, ohne das Treppenhaus, Flur und gemeinsamen Waschraum im Keller einzurechnen:

    Mieter Vermieter
    60qm 60qm Wohnung
    15qm 25qm Keller
    20qm Hobby-Gartenraum
    40qm Dachgeschoss

    Mieter: 35%
    Vermieter: 65%



    Pauschale Betriebskosten
    Grundsteuer: 145€ jährl. (35% = 50€ > 4 EUR monatl.)
    Hausrat + Wohngebäudeversicherung: 241,64 / 2 (35% = 84€ > 7 EUR monatl.)
    Schornsteinfeger: 58€ / 2 (35% = 20€ > 1.5 EUR monatl.)
    Abfallgrundgebühr Abfallbehälter: 140€ (35% = 49€ > 4 EUR monatl.)
    Pflege Grün-/Aussenanlage, Treppen-/Aussenbeleuchtung, Gemeinschaftssatellit, Wartung Brennkressel -> 3.5 EUR monatl.)
    = 20.- EUR



    Verbrauchsabhängige Betriebskosten
    Schätzung Kaltwasser- Abwasserkosten: 120€ (10 EUR Vorleistung monatl.)
    = 10.- EUR



    Heizkosten
    GAS-Grundgebühr: 144€ (35% = 50€ > 4 EUR Vorleistung monatl.)
    Schätzung 9500kwH: 470€ (39 EUR Vorleistung monatl.)
    Schätzung Warmwasserbereitung: 12 EUR ?? (Muss ich noch erfragen wegen Sonnenkollektoren)
    = 55.- EUR


    ---------------------------------------------------------------------------


    1. Beim Müll bin ich mir gerade noch nicht sicher, da je Leerung eine Gebühr hinzukommt und ob man den Haushalt des Mieters beim Entsorger anmelden muss, so dass sich die Grundgebühr ändert. Vielleicht schließt der Mieter mit dem Entsorger auch selbstständig eine Vertrag/Abbrechnung ab.

    2. Ob ich noch bei den pauschalen Betriebskosten alles so detailliert angeben muss, müsste ich abklären, damit man da sonst nichts falsch macht. Bzw. sobald der Mieter behaupten sollte, dass er zum Beispiel die Treppenbeleuchtung nicht nutzt und ich was an den kosten abziehen muss, da ich sowieso vesucht habe, das ganze minimal zu halten, indem ich alles pauschal und immer abrundend gestaltet hab.

    3. Müsste dann auch genauso checken, ob die Auflistungen in pauschalen Betriebskosten auch alle da reindürfen

    4. Kann ich die pauschalen betriebskosten auch simpel gestalten, indem ich einfach sage 20 euro und sage, dass beleuchtung, keller usw. alles inklusive drin ist, egal ob und wieviel man davon nutzt, da dass ganze pauschal günstig für alles ist? sprich, der mieter könnte praktisch meinen, dass er nie die treppenhausbeleuchtung oder etwas bestimmtes nutzt. (evtl. könnte ich die grundmiete um 10 euro erhöhen und sagen, dass pauschale betriebskosten dann nur 10 euro sind.

    grüße
     
  2. AdMan

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  3. Heizer

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    Du kannst nur Kosten ansetzen die auch wirklich anfallen und umlagefähig sind. Daher kannst Du die Solarwärme nicht berechnen. Die Sonne schickt ja keine Rechnung.

    Die Abschreibung der Solaranlage muss mit in die Kaltmiete kalkuliert werden. Ist ja ein Mehrwert der Mietsache.


    Zum Rest kann ich nicht viel sagen.
     
  4. #3 Thomas76, 12.10.2009
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    Also ich würde, wenn nötig, die Größe des Abfallbehälters anpassen und die Müllgebühren nach deinem Umlageschlüssel aufteilen.

    Eine eigene Mülltonne für den Mieter und direkter Vertragsabschluß zwischen diesem und dem Entsorger fände ich eher ungewöhnlich, mag aber auch möglich sein.

    Du kannst es dir noch einfacher machen : Du setzt dafür gar keine gesonderten Betriebskosten an, sondern kalkulierst das gleich bei der Kaltmiete mit ein, dann gibt es gar keine Diskussionen.Das kannst du auch mit anderen pauschalen Nebenkosten so machen, wenn es Sinn macht.
     
  5. #4 lostcontrol, 12.10.2009
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    bei uns ist das der status quo.
    sobald sich der neue mieter beim einwohnermeldeamt gemeldet hat, erhält er auch post von der abfallwirtschaft und seine eigene mülltonne (sofern er nicht die des vormieters übernimmt, dann muss er aber die chipnummer angeben).
    bei uns zahlt jeder haushalt seine müllgebühren selbst.

    wenn du das so machst wie thomas es empfiehlt, dann hast du natürlich schlechte karten, wenn sich die von dir pauschal geforderten betriebskosten mal erhöhen sollten, z.b. wenn die grundsteuer steigt oder die versicherung oder von mir aus der strompreis beim allgemeinstrom etc.
    wenn du dann die kaltmiete um einen (vermutlich) vergleichsweise geringen betrag würdest erhöhen wollen, wirst du probleme bekommen wenn du eine "echte" mieterhöhung durchsetzen möchtest.
    drum würd ich das NICHT machen sondern lieber eine ganz normale pauschale machen, und dabei darauf achten dass im mietvertrag auch drin steht, dass diese pauschale sich erhöhen kann, wenn die betriebskosten steigen sollten.
     
  6. #5 Thomas76, 12.10.2009
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    Wie ist denn das beim Allgemeinstrom, müßte der nicht auch nach Verbrauch abgerechnet und dann die Kosten Verhältnismäßig auf die Parteien aufgeteilt werden ?

    Wenn ja, wäre eine Aufnahme solcher Frickelposten wie Allgemeinstrom in die Kaltmiete möglicherweise das praktischere Vorgehen.

    Grundsteuer, Versicherungen, Schornsteinfeger, etc. würde ich aber auch immer offiziell als Nebenkosten deklarieren, denn da ist die Abrechnung nach gewähltem Maßstab ja sehr einfach.
     
  7. #6 lostcontrol, 12.10.2009
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    also weisste thomas... einerseits meinst du beim wasser sei das doch egal da brüchte man fürs allgemeinwasser keinen zähler, weil da die kosten ja minimal seien, aber beim allgemeinstrom willste da jetzt ein fass aufmachen?
    aus meiner erfahrung mit sowas raus (weiss ja nicht ob du damit auch erfahrung hast, ich vermute anhand deiner bisherigen aussagen dazu: nein) sage ich dir: der betrag fürs allgemeinwasser ist DEUTLICH höher als der betrag für den allgemeinstrom...
    was ist denn das für strom? doch bloss ein bisserl beleuchtung, vielleicht noch die türsprechanlage, eventuell noch (wenn's technisch doof gelöst ist) der heizungsstrom, aber das wars...

    wie gesagt: BLOSS NICHT IN DIE KALTMIETE! wenn schon, dann in eine entsprechend angegebene pauschale!

    thomas - google doch mal hier im forum nach dem thema mieterhöhung bei betriebskostenpauschale - da findest du ruckzuck jede menge verzweifelte leute, die das nimmer auseinanderklamüsern können und riesen-probleme haben die kaltmiete auf den mietspiegel anzupassen!

    schornsteinfeger gehört zu den heizkosten, und da würd ich ihn auch belassen!
    grundsteuer, versicherungen etc. (also diejenigen kosten, die erfahrungsgemäss über jahre hinweg gleich bleiben und nur selten mal erhöht werden, und wenn, dann mit rechtzeitiger vorankündigung, so dass man die pauschale ebenfalls rechtzeitig erhöhen kann, denn bei der pauschale darf man das ja auch unterjährig, immer vorausgesetzt man ist nicht so blöd und vergisst den entsprechenden passus im mietvertrag) sind viel besser in einer betriebskosten-pauschale untergebracht, deren höhe entsprechend im mietvertrag auch angegeben wird.

    warum zu teufel willst du das geld unbedingt versteuern müssen? damit schneidest du dir doch ins eigene fleisch!
    und jetzt mal nur angenommen du stellst fest, dass du total unterversichert bist und willst auf neuwert erhöhen, wie willst du das unterbringen? damit verhauste dir die nächste mieterhöhung...

    also, wenn du aufs geld schauen musst (und gewinn machste nur wenn du das auch wirklich tust), dann mach 'ne saubere kalkulation und vermische das nicht!

    in die kalkulation der kaltmiete gehört ausser dem üblichen höchstens noch so kram wie die EBK mit mitvermieteten geräten die irgendwann ersetzt werden müssen, leerstand, mietausfall etc. - wer mit nur 12 kaltmieten pro jahr rechnet ist echt selbst schuld...
     
  8. #7 Thomas76, 12.10.2009
    Thomas76

    Thomas76 Erfahrener Benutzer

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    Also erst mal geht es nicht darum, wie es mit der Höhe der Kosten aussieht, sondern ob man, wenn man schon diese Kosten als solcher erhebt, diese nicht auch nach Verbrauch und dann nach Maßstab abrechnen muß ? Diese Frage hast du noch nicht beantwortet.Und davon hängt ganz stark ab, ob man sich bei den in der Tat recht geringen Beträgen die Mühe mit Zählern, Abrechnung&Co. macht oder das ganze doch eher in der Kaltmiete mit auftauchen läßt.

    Und wegen dem Allgemeinwasser : ich weiß ja nicht, was bei dir alles mit dem Allgemeinwasser veranstaltet wird, aber ich habe dir schon vorgerechnet, wie "hoch" die Wasserkosten sind.Da macht ein extra Zähler mit extra Abrechnung nun mal keinerleih Sinn.

    Genau so verhält es sich bei umgebauten Einfamilienhäusern meist mit dem Allgemeinstrom : Ein wenig Treppenbeleuchtung, die meist zeitgesteuert wieder ausgeht und eine Klingel, der Betriebsstrom nicht mal der Erwähnung wert ist.
    Hast du dir mal ausgerechnet, wie lange z.B. zwei Lampen mit normalen Glühbirnen angeschaltet sein müssen, damit da überhaupt erst mal einige Euro zusammenkommen ? Verdammt lange.

    Einzig, wenn man öffentlich zugängliche Steckdosen hat, kann man überhaupt darüber nachdenken, ob eine Abrechnung Sinn macht.
    Und der Betriebsstrom für die Heizung wird bei mir vom Abrechnungsunternehmen pauschal mit eingerechnet.

    Ich kann mich nur wiederholen : es gibt bei der Kaltmietenmethode selbstverständlich Nachteile.Das muß man aber für sich selber abwägen.

    Wer für seine Bude ohnehin immer mit Summe x als Miete kalkuliert, weil z.b. das genau der Betrag ist, der gebraucht wird, macht sich um Mieterhöhungsmöglichkeiten eher weniger Gedanken, der hat dann auch die von dir erwähnten Probleme nicht.

    Also ich habe das immer als Einzelposten aufgeführt, aber das kann man sicherlich handhaben, wie man möchte.Ist letzlich nur ein Frage der Auflistungsform.

    Hä ? Ich habe doch gerade geschrieben, das ich Grundsteuer, Versicherungen, Schornsteinfeger, etc. auch immer als normale Nebenkosten aufführen würde.

    Und Mieterhöhungen habe ich aus verschiedenen Gründen noch nie gemacht und es auch nicht vor.

    Das hängt alles ganz stark von den Umständen ab.Ich z.B. habe in zehn Jahren und ca. 5 Mietern keinen Tag Leerstand gehabt, und es sieht auch nicht so aus, als würde sich das jemals ändern, dazu stehen bei Besichtigungsterminen einfach zu viel vernünftige interessenten vor der Tür.Das gleiche gilt für Mietausfall, aber da kann man natürlich nie 100%ig sicher sein.Und defekte Elektrogeräte kann man auch günstig gebraucht kaufen, die Summen sind also überschaubar.Darüber hinaus kann man, abhängig von den jeweiligen Umständen, den persönlichen Sicherheitspuffer in der Kaltmiete auch nicht beliebig hoch drehen, weil's dann zu teuer wird.
    Aber das muß jeder für sich entscheiden, und ist, wie gesagt, auch immer stark vom Einzelfall abhängig.
     
  9. stando

    stando Neuer Benutzer

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    stimmt, an die versteuerung als vermieter später auch denken.
    ich nehme das mit den ganzen kosten nicht so ernst, sprich, ich würde gerne auf mehr gewinn verzichten, solange das ganze leicht zu verstehen, bzw. simple rechnungsaufstellung ist.

    ich könnte ja sicherlich so etwas ähnliches wie dies sagen:
    "bei mir ist die miete 330 EUR und sowas wie allgemeinwasser und allgemeinstrom (treppenbeleuchtung) gibt es nicht. also, so lange man nicht übertreibt, wird sowas garnicht berechnet. die frage ist dann, ob man solch eine lockere mietkostenfestlegung aufstellen darf.

    ja das stimmt, aber den 300L Speicher macht ja nicht nur die Sonne warm, da muss der Brennwertkessel sicherlich öfters nachhelfen. Die Frage ist dann auch, wenn der Mieter zuerst familär in die Dusche geht und den größtenteils umsonst "dank Sonne" verbraucht und der Vermieter dann mit Brennwertkessel und GAS zusätzlich für seine eigene Dusche zahlen muss. Dafür hat er sicherlich nicht de Anlage aufs Dach gebaut :-) Gut, vielleicht habe ich auch falsch gedacht und ich hatte mir diesbezüglich auch keinerlei Gedanken gemacht, da die Anlage erst in 1-2 Wochen komplett neu noch installiert wird. Das spreche ich einfach direkt mit dem Heizungsbauer ab, wie das allgemein geregelt wird und stelle seine Lösung mal später hier rein.

    @lostcontrol
    das mit dem müll kann sogar gut stimmen. bin auch aus dem stuttgarter raum. also kommen die ganzen mülldinger raus von den mietskosten, da sich der mieter dann selber drum kümmert. hab die abfallfirma mal kontaktiert, mal schauen, was die dazu sagen. gut wäre es, wenn der mieter da keine pflicht hätte einen eigenen müll anzumelden. da hätte ich dann auch selber was davon, wenn ich die grundgebühr etwas teilen kann. apropos teilen. war der umlageschlüssel eigentlich korrekt von mir gerechnet:

    Den Umlageverteilsatz habe ich nach Quadratmeter berechnet, ohne das Treppenhaus, Flur und gemeinsamen Waschraum im Keller einzurechnen:

    Mieter Vermieter
    60qm 60qm Wohnung EG und OG gleichwertig
    15qm 25qm Keller
    --qm 20qm Hobby-Gartenraum (nur vom vermieter genutzt)
    --qm 40qm Dachgeschoss (zusätzlich zum OG wird DG vom Vermieter noch genutzt.


    Eine Autogarage wäre noch vorhanden. Evtl. könnte ich das auch noch miteinrechnen.

    Mieter: 35%
    Vermieter: 65%


    über die grundmiete und den nebenkosten mach ich mir dann nochmal gedanken, wie ich das am besten abrechne und schreibe evtl. meine überlegung dann nochmal hier rein und meinungen einzuholen. ihr habt aber definitiv mal sehr gute tipps gegeben für beide richtungen der rechnungsaufstellung, für das ich mich natürlich auch sehr bedanken will.
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Losti, du lernst es offenbar nicht mehr. :tröst Du solltest dir Äußerungen über steuerliche Dinge einfach verkneifen...

    Die Mietstruktur hat keinerlei steuerliche Auswirkungen.
    Ein letzter Versuch einer etwas vereinfachten Darstellung der Zusammenhänge: der Einkommensteuer unterliegen die Einkünfte u.a. aus Vermietung und Verpachtung. Einkünfte sind Einnahmen abzüglich Werbungskosten. Einnahmen - extra für Losti noch mal zum mitschreiben - sind alle Zahlungen, die der Mieter für die Überlassung der Mietsache leistet, also auch die Erstattung irgendwelcher Kosten. Von diesen gesamten Einnahmen werden die Werbungskosten abgezogen. Werbungskosten sind - neben anderen - sämtliche umlagefähigen Betriebskosten.
    Wenn nun die Einnahmen des Vermieters genau die Höhe der Kosten erreichen, ist die Differenz genau Null und es gibt keine steuerliche Auswirkung.
    Sind die Einnahmen höher als die Kosten, was bei einer Pauschale oder einer Inklusivmiete bekanntlich vorkommen kann, hat der Vermieter positive Einkünfte in Höhe der Differenz. Diese positiven Einkünfte haben dann vom Einzelfall abhängige steuerliche Auswirkungen.
    Sind die Einnahmen niedriger als die Kosten, was bekanntlich nicht nur bei einer Pauschale oder bei einer Inklusivmiete sondern auch bei einer vereinbarten Abrechnung vorkommen kann, hat der Vermieter negative Einkünfte in Höhe der Differenz, die dann ebenfalls wieder vom Einzelfall abhängige steuerliche Auswirkungen haben.

    Egal wie es kommt: es sind niemal die Einnahmen des Vermieters für Betriebskosten, die versteuert werden. Versteuert wird immer ein Saldo aus Einnahmen und Ausgaben.
     
  11. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Da brauchst Du Deinen Heizungsbauer nicht fragen. Der hat meist keine Ahnung von abrechnungstechnischen Dingen. Oder er tut nur so.

    Viel einfacher ist da ein Blick in die Heizkostenverordnung. Da ist in der Neufassung das mit der Solaranlage ganz klar geregelt.

    Entweder muss die Wärmemenge mit einem Wärmezähler abgezogen werden oder es müssen pauschal 50% der Wärmemenge von den Heizkosten abgezogen werden bei verbundenen Anlagen.

    So oder so ist die von der Solaranlage eingespeiste Wärmemenge NICHT umlagefähig.


    "Tragen Solaranlagen zur Warmwasserversorgung bei, ist nur der Anteil, der nicht solar erzeugt wird, bei der Aufteilung der Kosten zu berücksichtigen. Wird dieser nicht direkt gemessen, ist der Wärmeeintrag der Solaranlage vom Gesamtverbrauch abzuziehen. Wird der Wärmeeintrag der Solaranlage nicht mit einem Wärmezähler gemessen, kann er nach anerkannten Regeln der Technik errechnet werden. Bei Gebäuden mit höchstens vier Wohneinheiten kann pauschal von einem solaren Anteil von 50 vom Hundert ausgegangen werden."
     
  12. #11 lostcontrol, 13.10.2009
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    thomas, ich glaub du hast da immernoch nicht so recht verstanden wie ich das meine. ich würde das im zwei-parteien-haus, in dem eine partei vom eigentümer selbst bewohnt wird, wie folgt lösen:

    kaltmiete z.b. 500 euro
    + betriebskostenpauschale z.b. 20 euro (enthält diejenigen betriebskosten, die sich nur selten ändern, wichtig ist dass im vertrag steht dass diese pauschale erhöht werden kann, falls diese kosten steigen: grundsteuer, versicherungen, allgemeinstrom, allgemeinwasser sofern nötig, winterdienst, gartenpflege, putzkraft, dachrinnen, kanalreinigung usw.)
    + betriebskostenvorauszahlung z.b. 40 euro für verbrauchsabhängige kosten wie heizung und wasser, die jährlich abgerechnet werden.

    dann musst du nur die heizung und das wasser abrechnen, ersteres je nachdem über HKVs und ablesefirmen bzw. quadratmeter, letzteres nach zähler, also eigentlich keine grosse sache vom aufwand her.

    thomas, bei dir vielleicht nicht, du hast nach deiner aussage einen wasserpreis der WEIT unterm bundesdurchschnitt liegt, ausserdem weder gartenwasser noch allgemeinen wasserverbrauch in der waschküche oder in bzw. bei der garage. das ist beim einfamilienhaus aber klassischerweise eben anders. du würdest dich wundern was so mancher kleingärtner jährlich in seinen garten pumpt! und was waschmaschinen so verbrauchen, das sollte man auch nicht unterschätzen.
    deine zahlen mögen für dich gelten, bei mir sehen die zahlen nun mal ganz anders aus.

    im umgebauten einfamilienhaus hast du mit sicherheit "öffentliche" steckdosen - es sei denn du hast diese zugemauert...

    damit bist du aber höchstwahrscheinlich die ausnahme (ich übrigens auch), schau dich doch nur hier im forum um, wie oft das thema ist.

    @ RMHV: du schreibst:
    "Egal wie es kommt: es sind niemal die Einnahmen des Vermieters für Betriebskosten, die versteuert werden. Versteuert wird immer ein Saldo aus Einnahmen und Ausgaben."
    thomas will aber einen teil der betriebskosten in die kaltmiete reinkalkulieren, und dann werden die nun mal anders behandelt - nur darum ging es mir.

    ansonsten halt ich mich nach wie vor an das, was unser steuerberater dazu sagt, und (davon hatten wir's hier ja schon zig mal) der sieht das ja anders als du und behandelt die betriebskosten als durchlaufende posten. ich sehe keinen grund das zu ändern, da diese vorgehensweise nun seit mehreren jahrzehnten unbeanstandet vom finanzamt abgenommen wurde.

    @ stando:
    an deiner quadratmeterberechnung habe ich gewisse zweifel, ich meine die diskussion ob kellerräume und ähnliches da mit reingerechnet werden (müssen) gab's hier schon mehrfach. zumindest bezüglich der heizkosten finde ich das ein bisschen kritisch...
     
  13. #12 Thomas76, 13.10.2009
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    Dann ist die Variante, die ich geschrieben habe, die einfachste : Nebenkosten tlw. oder ganz in die Kaltmiete aufnehmen, dann hast du keinerleih Abrechnungsaufwand und es gibt seitens des Mieters auch nichts zu diskutieren.Diese Variante ist rechtlich völlig korrekt.

    Aber wie hier ja schon mehrfach gewarnt wurde : Nachteil ist für dich, das du bei höherem Verbrauch als Gedacht draufzahlst.

    Sagen kannst du das.Solange sich der Mieter daran hält ist auch alles in Ordnung:Aber : rechtlich kannst du dann nicht so ohne weiteres mehr Geld verlangen, wenn doch plötzlich mehr verbraucht wird.

    Da mußt du dir vorher überlegen, ob du es über Kaltmiete oder über Nebenkosten laufen lassen willst.

    Doch, ich versteh ganz genau wie du das meinst.Ich frage aber noch mal :

    Kann man für allgemein Strom und allgemein Wasser pauschal einen Betrag verlangen, OHNE Abrechnung nach Verbrauch ? Wenn ja, ist deine Variante in Ordnung.Wenn nein, würde ich eher überlegen, diese Pauschalen mit in die Kaltmiete zu nehmen.

    Jo, und bei anderen Leute vieleicht wieder ganz anders.Ich schrieb, auch, das, selbst wenn du meine Gebühren verdreifachen würdest sich eine gesonderte Abrechnung nicht lohnen würde.
    Daher hängt es eben von den Gegenbenheiten vor Ort ab, welche Variante der Abrechnung die beste ist.Daher sollte man immer alle Möglichkeiten aufzählen.

    Was durchaus zu überlegen ist, wenn man sowieso umbaut und Angst hat, das sich irgendwo jemand kräftig am Strom bedient.Allerdings sollte das bei einem ehemaligen Einfamilienhaus, in dem auch der Vermieter wohnt meist nicht nötig sein.

    Die Erklärung von RMHV kann ich auch nicht so ganz nachvollziehen.Ich gebe doch bei der Steuererklärung nicht die Betriebskosten oder die Warmmiete an, sondern nur mein Einnahmen, also die Kaltmiete.Das mache ich seit ca. 10 Jahren so, und es ist nie beanstandet worden.

    Warum sollten Beträge für Betriebskosten, die ich ja nur weitergebe, das Finanzamt etwas angehen oder mein zu versteuerndes Einkommen beeinflußen ?

    Richtig ist natürlich, das Nebenkosten die ich mit in die Kaltmiete aufnehme auch als Einkommen versteuern muß, das ist ein sicherlich ein Nachteil.
     
  14. #13 lostcontrol, 13.10.2009
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    im zwei-parteien-haus, in dem eine der beiden parteien vom eigentümer selbst bewohnt wird, kannst du das selbstverständlich so machen.
    da kannst du auch heizung und wasser der wohnung in eine pauschale reinnehmen, kein problem
    der witz dabei ist aber, dass du in den mietvertrag reinschreibst, dass die pauschale erhöht werden kann, wenn sich die kosten verändern, also z.b. der ölpreis oder der wasserpreis steigt.
    nur würde ich das im leben nicht machen, weil zumindest der energiepreis (ob jetzt öl oder gas oder was-auch-immer) ja tatsächlich ständig steigt, da müsste man ja die pauschale ständig anpassen. zudem wär mir da das risiko einer pauschale zu hoch (was wenn der mieter heizt wie blöde, z.b. auf 28°C in der bude, oder was wenn er täglich zweimal die wanne vollaufen lässt?).
    drum würde ich eben diese beiden posten NICHT in eine pauschale aufnehmen (außer in ausnahmefällen, wie ich selbst einen habe).

    also mal angenommen der garten wird mitvermietet und der mieter legt einen englischen rasen an der täglich 2 bis 4 mal gesprengt werden muss...
    aber lassen wir das, da gibt's so viele möglichkeiten bei denen sich der zählereinbau eben DOCH rechnen würde, das bringt uns hier nicht weiter.

    schön wärs... da gibt's doch allein hier im forum schon genug fälle, wo's mächtig geknallt hat zwischen eigentümer und mit im haus wohnenden mietern...
    da wurde schon so manch einer mächtig terrorisiert.

    thomas - was stört dich eigentlich so sehr an dem gedanken, dafür eine pauschale anzusetzen? das ist lediglich ein satz im mietvertrag ("betriebskostenpauschale: XX euro), ansonsten unterscheidet sich das hinterher durch nichts von deiner variante!
     
  15. #14 Thomas76, 13.10.2009
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    Wie gesagt, alles abhängig von den Gegebenheiten im Einzelfall.Ich sagte übrigens auch nie, das so ein Zähler immer sinnlos ist - es sollte nur der Aufwand im vernünftigen Verhältnis zu den Kosten stehen.

    Tja, dann einfach knallhart alle Allgemeinsteckdosen abklemmen oder eben doch eine zusätzliche Pauschale einführen.Aber ich habe in meinen zehn Vermieterjahren schon an die 8 Mieter "durch", und ich hatte derartige Probleme noch nie.

    Nach dem ich nun weiß, das man im Einfamilienhaus mit mitwohnendem Vermieter auch so eine Pauschale ohne Abrechnung erheben kann, stört mich daran deutlich weniger.Bliebe noch der eine Einwand vom Threadstarter, das es zu Diskussionen führen könnte, wenn der Mieter meint das die Pauschale zu hoch sei, weil er kaum Strom verbraucht o.ä.
     
  16. #15 lostcontrol, 13.10.2009
    lostcontrol

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    das kannste vergessen, denn auch bezüglich steckdosen z.b. in der gemeinsam genutzten waschküche oder in kellerabteilen oder so gilt: "gemietet wie gesehen" - da kannst du nicht einfach im laufenden mietverhältnis mal eben was wegnehmen.
    und zusätzliche pauschale einführen kannst du gleich vollends vergessen, das muss der mieter nicht mit sich machen lassen.

    thomas - dass du und ich keinen leerstand haben, dass wir eigentlich immer gute mieter finden, dass wir keine mieterhöhungen durchführen (ich nehme an du machst das wie ich und erhöhst halt bei mieterwechsel, wenn's denn dann mal fällig ist), dass sich die probleme insgesamt in grenzen halten usw., das hilft hier niemand weiter.
    schau dich doch um in diesem forum, die grosse mehrzahl der vermieter hat nun mal derartige probleme, das kann man nicht leugnen.

    tja, das ist dann das problem des mieters, da hilft dann nur: diese wohnung nicht anmieten bzw. (falls schon geschehen): ausziehen.
     
  17. #16 Thomas76, 13.10.2009
    Thomas76

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    Das hängt wohl davon ab, wie die mitbenutzung der entsprechenden Räume geregelt ist.Nur weil z.B. im Treppenhaus eine Steckdose ist, heist das ja noch lange nicht, das der Mieter diese jederzeit nach gutdünken benutzen kann.
    Und in Kellerabteilen installiert man ja auch nur Steckdosen, die zum jeweiligen Zählerkreis des Mieters gehören.

    Wenn man da wirklich auf Nummer sicher gehen will, klemmt man diese Steckdosen ab bevor man vermietet.

    Die große Mehrzahl der Vermieter in DIESEM FORUM, ja.Das liegt aber in der Natur der Sache.Wenn immer alles glatt läuft, meldet man sich in der Regel nicht in einem solchen Forum.Die Masse an Leuten taucht dann auf, wenn etwas schiefläuft.

    Und soweit ich weiß, laufen weit über 90 Prozent aller Mietverhältnisse in Deutschland völlig Problemlos ab.

    Mag sein, aber wenn der Threadstarter (wie geschehen) nach einer Möglichkeit fragt, diese Diskussionen mit wenig Aufwand zu umgehen, ist halt die Kaltmietemethode ein dazu passende Möglichkeit.
     
  18. #17 lostcontrol, 13.10.2009
    lostcontrol

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    ich glaub es ist eher unwahrscheinlich, dass ein mieter wirklich irgendwelche starkzehrenden elektrogeräte längerfristig im treppenhaus betreibt (mal ganz abgesehen davon, dass da eigentlich nichts rumstehen oder -liegen darf aus gründen des brandschutzes).

    kein mieter ist so doof nicht zu wissen, dass es betriebskosten gibt. entsprechend kann er dann genauso meckern wenn du sie in der kaltmiete "versteckst" wie wenn du dafür eine pauschale machst.
     
  19. #18 Thomas76, 13.10.2009
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    Dann wären wir ja wieder am Anfang der Diskussion : Kosten für Allgemeinstrom kann man sich je nach individueller Gegebenheit evtl. auch sparen, weil der Verbrauch minimal ist.

    Da könnte er höchstens Meckern, das ihm die Miete zu hoch ist.Diese Diskussion wird man als Vermieter allerdings nicht abwenden können ;)

    Und lange nicht jeder Mieter macht sich Gedanken über solche kleineren Nebenkosten, solange sie nicht explizit als solche erwähnt werden.Das ist psychologisch ein ziemlicher Unterschied.
     
  20. stando

    stando Neuer Benutzer

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    hi,

    also hab bisher ein paar Kleinigkeiten geklärt.

    neuer haushalt muss bei uns sich immer beim Müllversorger anmelden. man könnte zwar eine müllgemeinschaft beim müllversorger anmelden, da spart man aber so gut wie nichts.

    also nehme ich die müllgebühren von den nebenkosten raus und überlass das dem mieter.

    genauso habe ich den stromversorger kontaktiert. ich könnte einen zähler abmelden und den strom für das zu vermietende wohnung von meinem zähler mit einem geeichten zwischenzähler abführen. d.h., man würde die grundgebühr sparen. (144 Euro)


    1. was meint ihr dazu, strom an den mieter zu verkaufen?

    2. was gibts an meinem umlagefaktor (mieter 35% und vermieter 65%) zu bemängeln?

    Mieter Vermieter
    60qm 60qm Wohnung EG und OG gleichwertig
    15qm 25qm Keller
    --qm 20qm Hobby-Gartenraum (nur vom vermieter genutzt)
    --qm 40qm Dachgeschoss (zusätzlich zum OG wird DG vom Vermieter noch genutzt.

    Könnte halt bei mir Garage, Keller usw. reinrechnen, da ja zum Beispiel bei Wohngebäudeversicherung mein Anteil größer sein müsste, weil die Gefahr ja größer ist, da ich mehr Fläche habe? genauso beim schornsteinfeger usw. da ich ja mehr fläche heize: hobbyraum. wobei hier wiederum garage und keller nicht beheizt ist.


    3. kann ich eigentlich zu einer miete "Warmmiete" sagen, wenn dort nicht die abfallgebüren inklusive sind, da sich der mieter ja mit dem müllversorger selber in verbindung und einen eigenen vertrag abschließen muss?

    grüße
     
  21. #20 Thomas76, 27.10.2009
    Thomas76

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    Weiß ich nicht so recht.Du must ja jede Änderung im Strompreis berücksichtigen.Außerdem spart ja "nur" der Mieter die Grundgebühr, du hast ja nichts davon außer zusätzlichen Rechenaufwand.
    Darüber hinaus könnte der Mieter meckern, weil er deinen Stromanbieter als zu teuer ansieht.

    Also mir scheint ein komplett eigener Zähler für die Mieterwohnung die einfachere Variante zu sein.

    Ich denke schon, der Begriff "Warmmiete" ist ja nicht genormt.Nur sollte man potentielle Mieter natürlich vorher darauf hinweisen, was bei dir zur Warmmiete gehört und was nicht.
     
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