MwSt Problem bei vermietung an eine GmbH

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Bernhard, 05.07.2015.

  1. #1 Bernhard, 05.07.2015
    Bernhard

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    Hallo,
    wir haben seit 2011 Räume in einem Bürogebäude mit mehren Mietern an eine GmbH vermietet. Diese GmbH bietet hauptsächlich Seminare an und bei einer Steuerprüfung Anfang diesen Jahres wurde festgestellt, dass die GmbH laut $ 9 UStG keine MwSt auf die Miete zahlen muss.

    Nun fordert die GmbH (Mieter) von uns (Vermieter) die Rückzahlung der MwSt ab Vertragsbegin und zahlt seit April nur noch die Netto Miete. Ferner behauptet der Mieter WIR hätten IHN bei Vertragsabschluss fragen müssen ob er Steuern zahlen muss und da das nicht passiert ist, sollen wir Schuld an der Situation sein und die gesammten Kosten der Rückabwicklung übernehmen, sowie die erforderlichen Arbeiten erledigen.

    Ob der Mieter auch die MwSt. auf die Betriebskosten nicht zahlen muss ist Unklar, aber er zahlt diese momentan ebenfalls nicht.

    Aus meiner Sicht ist die GmbH und Ihr Steuerbetrater selbst für ihre Steuerlichen Belange verwantwortlich. Woher sollen wir die gesetzlichen Bestimmungen kennen die für ein Unternehmen gelten, wenn die Gesellschafter und ihr Steuerberater sie selbst nicht kennen?

    Ausserdem hätten wir, wenn uns diese Tatsache bei Vertragsabschluss bereits mitgeteilt worden wäre, einen anderen Mietzins vereinbart. Kann man dies Aufgrund der Salvatorischen Klausel nun geltend machen, schliesslich verlangt die GmbH ja eine rückwirkende Änderung des Mietvertrags von 2011.

    Hat irgendwer schon ähnliches erlebt und/oder kann etwas dazu sagen?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Kurzer Prolog: Es heißt USt, nicht MwSt. Die MwSt ist nur ein scheinbarer Effekt, die USt gibt es wirklich.

    Da geht's schon los: Nein, die Befreiung ergibt sich aus § 4 (genauer Nr. 12), während § 9 die sog. Option zu Umsatzsteuer regelt.


    Dafür wird der Mieter sicher eine Rechtsquelle benennen können. Bis dahin warten wir gespannt ab.


    ... und das ist gut so, weil hier brutto gleich netto gilt. Du meinst etwas anderes.


    Nachdem wir nun geklärt haben, auf welcher Rechtsgrundlage die USt für Mieteinnahmen steht, ist das kinderleicht zu beantworten. In § 9 Abs. 1 UStG heißt es ausdrücklich: "Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 [...] Nr. 12 [...] steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird."

    Der Unternehmer bist du. Es ist deine Entscheidung.


    Für die "steuerlichen Belange" bist du verantwortlich - optieren kannst nur du. Das hier ist aber keine Frage von steuerlichen Belangen. Es ist stattdessen eine ganz profane zivilrechtliche Frage: Ist die Miete brutto oder netto vereinbart?

    Ist gar nichts vereinbart (und davon gehe ich aus - sonst würdest du kaum fragen), darf man davon ausgehen, dass keine Option zur Umsatzsteuer erfolgt. Das ist ganz einfach der gesetzlich normierte Regelfall. Eine übliche Vereinbarung wäre auch, dass der Vermieter einseitig entscheiden kann, zu einem späteren Zeitpunkt im Mietverhältnis zukünfitg zu optieren.


    Derartige Fragestellungen sind grundsätzlich irrelevant.


    Gleiche Fragestellung wie oben. Die Betriebskosten sind regelmäßig der Grund, aus dem der Mieter die Option gerne hätte.


    Welche Klausel steht denn im Verdacht, unwirksam zu sein, und müsste deshalb gerettet werden?
     
  4. #3 Bernhard, 05.07.2015
    Bernhard

    Bernhard Neuer Benutzer

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    Ich krieg das mit dem Zitieren nicht richtig hin, also:

    Im Mietvetrag steht:
    $4 Mietzins
    (1) die Miete beträgt monatlich € xxx,xx
    (2) zzgl. Vorrauszahlung Betriebskosten € xxx,xx
    (3) zzgl. ges. Mehrwertsteuer (momentan 19%)

    Der Mieter beruft sich auf die Aussage des Steuerprüfers, der behauptet, der Vermieter hätte dem Mieter zu Unrecht Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt. Eine Rechtsgrundlage für die Rückforderung hat er nicht genannt. Er verlangt die Rückzahlung allein auf Basis der Behauptung des Steuerprüfers.

    Die Salvatorische Klausel wollen wir für den Fall in Betracht ziehen, falls sich herrausstellt, dass wir tatsächlich bei diesem Mieter die Mehrwertsteuer nicht wie im Vertrag vereinbart in Rechnung stellen dürfen/können.

    ---
    Ich werde morgen im Büro mal den genauen Wortlaut des Steuerprüfers abschreiben und hier posten.
    Danke schonmal für die Antwort.
     
  5. Pharao

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    Hi Bernhard,

    ob die Aussage richtig oder falsch ist, das kann ich dir leider nicht sagen - mit gewerblicher Vermietung hab ich mich noch nie beschäftigt :unsicher004:

    Aber ein Steuerprüfer, ect mag in seinem Gebiet ein Ass sein, aber das bedeutet noch lange nicht, das er deswegen Ahnung vom Mietrecht haben muss! Da ich hier selber schon einiges miterleben dürfte, bin ich immer etwas Vorsichtig, wenn Mieter mit so Aussagen ankommen a´la "zufällig würde bei einen Termin, wo es eigentlich um was ganz anderes giehn, festgestellt, dass ....". Meine Erfahrung dazu ist nämlich, das die Chance garnicht mal so gering sind, das solche Aussagen zum Thema Mietrecht von Steuerberater, Makler, ect einfach falsch sind.

    Ich würde jetzt auch erstmal den Tipp von Andres beherzigen "Dafür wird der Mieter sicher eine Rechtsquelle benennen können. Bis dahin warten wir gespannt ab".
     
  6. Andres

    Andres
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    Das wäre dann recht eindeutig. Der Ausweis in den Betriebskosten ist ohnehin nur zulässig, wenn mit der Kaltmiete optiert wird, also muss man sich keine Gedanken machen, ob sich (3) nur auf (2) oder auf (1)+(2) bezieht. Damit ist leider auch eine Sache klar: Du machst es bisher falsch.

    Der letzte verbleibende Stolperstein, der mir jetzt noch einfällt: Ist der Mieter selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt?


    Aber der Vermieter hat dem Mieter doch gar nichts in Rechnung gestellt - das ist ja gerade der Grund des Streits?


    Nur nochmal zur Sicherheit:
    • Bisher zahlte der Mieter die Summe aus (1) und (2).
    • Jetzt zahlt er nur noch ((1)+(2))/1,19.
    Soweit korrekt?
     
  7. #6 Bernhard, 06.07.2015
    Bernhard

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    Stimmt, genau so ist es.

    Hier ist der Text des Steuerprüfers, den die GmbH nun als Grund nennt die USt der vergangenen 4 Jahre zurück zu fordern:

    "Ein Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht nach §9 Abs. 1 UStG besteht für den Vermieter nicht. Die GmbH führt als Leistungsempfängerin sowohl steuerpflichtige als auch steuerfrei Umsätze aus, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Die Ausschlussumsätze der GmbH liegen oberhalb der Bagatellgrenze i.H.v. 5%. Gem. §9 Abs. 2 UStG ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung deshalb nicht zulässig. Der Vermieter hat demnach zu Unrecht Umsatzsteuer ausgewiesen. (§14 c Abs. 2 UStG) und die GmbH hat dadurch keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG:"

    Ist die GmbH nun berechtigt die Steuern zurück zu fordern? Wer muss dann die erforderlichen Arbeiten erledigen und wer trägt die Kosten dafür?

    Hat die GmbH sofort Anspruch auf Erstattung, oder kann der Vermiter warten bis er seinerseits das Geld vom Finanzamt zurück erhalten hat?

    Danke für eure Hilfe, ich bin nämlich mit Gewerbemiete etwas überfordert, denn normalerweise verwalte ich nur ein Wohnheim mit 86 Zimmern ;)
     
  8. Andres

    Andres
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    Wenn du den Mann mal persönlich treffen solltest, wäre es ein Zeichen von Höflichkeit und Anstand, ihm ein paar Freigetränke auszugeben, falls sich die Gelegenheit ergibt. Als Vermieter (und auch sonst) finde ich es nämlich immer klasse, wenn andere Leute meine Arbeit machen oder zumindest erheblich erleichtern.

    Damit liegt genau der Fall vor, den ich zuletzt vermutet habe:

    Der Mieter ist nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt, weil mehr als 5 % seiner Umsätze steuerfrei sind. Damit darfst du nicht optieren. Der Dank geht an den Steuerprüfer, der das so klar formuliert hat.


    Welche Steuern? Du hast keine abgeführt, keine ausgewiesen und dafür auch kein Geld nach (3) eingezogen. Stattdessen hast du nur die Nettomiete verlangt - und das war richtig.

    Es ist nichts weiter zu tun (außer die offenen Zahlungen beim Mieter einzufordern) und du wirst auch kein Geld vom FA erhalten - wofür auch?


    Jetzt wirst du dich vielleicht fragen ...

    ... wo denn nun dein Fehler liegt. Der Fehler liegt im abgeschlossenen Vertrag. Die vereinbarte Option ist rechtswidrig. So eine Klausel sollte man nur aufnehmen, wenn gesichert ist, dass der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Das lässt sich der Mieter vom FA bescheinigen - dann kannst du optieren. Andernfalls nimmt man nur eine Klausel auf, wie ich sie oben beschrieben habe: Der Vermieter erhält das Recht auf eine zukünftige Option zur USt. Das alles ist aber nur der Hinweis für den nächsten Vertrag und hat aktuell keine Bedeutung.
     
  9. #8 Bernhard, 07.07.2015
    Bernhard

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    Danke für deinen hilfreichen Antworten, nun hab ich es endlich kapiert ;9

    Der Vertrag ist nicht von mir, sondern von meinem Vorgänger (ein Hausverwalter, der von sich selbst behauptet ein Profi zu sein)
     
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