MWSt.

Wäre nicht schlecht, wenn du hier nochmals mehr Infos schreiben würdest. Wie sieht der MV aus? Warum USt-pflichtig?

 

Ah, hierher weht der Wind. Okai, bei Auszügen aus dem Steuergesetz (und auch andere) sollten immer die Querverweise mit gelesen werden, bzw. das Gesetz sollte zum Grundverständnis und Einstieg in die Materie von vorne gelesen werden.

Nun zu deiner Frage:

§ 4. UStG
Von den unter § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 fallenden Umsätzen sind steuerfrei:
1. a) die Ausfuhrlieferungen (§ 6) und die Lohnveredelungen an Gegenständen der Ausfuhr (§ 7),
b) die ....
...
12. a) die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen,
b) die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung auf Grund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrages oder Vorvertrages,
c) die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken.
Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind;
13. die ....

Was sind unter § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 UStG fallende Umsätze:

§ 1. UStG
(1) Der Umsatzsteuer unterliegen die folgenden Umsätze:
1. die Lieferungen und sonstigen Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt. Die Steuerbarkeit entfällt nicht, wenn
a) der Umsatz auf Grund gesetzlicher oder behördlicher Anordnung ausgeführt wird oder nach gesetzlicher Vorschrift als ausgeführt gilt oder
b) ein Unternehmer Lieferungen oder sonstige Leistungen an seine Arbeitnehmer oder deren Angehörige auf Grund des Dienstverhältnisses ausführt, für die die Empfänger der Lieferung oder sonstigen Leistung (Leistungsempfänger) kein besonders berechnetes Entgelt aufwenden. Das gilt nicht für Aufmerksamkeiten;
2. der Eigenverbrauch im Inland. Eigenverbrauch liegt vor, wenn ein Unternehmer
a) Gegenstände aus seinem Unternehmen für Zwecke entnimmt, die außerhalb des Unternehmens liegen,
b) im Rahmen seines Unternehmens sonstige Leistungen der in § 3 Abs. 9 bezeichneten Art für Zwecke ausführt, die außerhalb des Unternehmens liegen,
c) im Rahmen seines Unternehmens Aufwendungen tätigt, die unter das Abzugsverbot des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 bis 7 oder Abs. 7 oder § 12 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes fallen. Das gilt nicht für Geldgeschenke und für Bewirtungsaufwendungen, soweit § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes den Abzug von 20 vom Hundert der angemessenen und nachgewiesenen Aufwendungen ausschließt;
3. die Lieferungen und sonstigen Leistungen, die Körperschaften und Personenvereinigungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Körperschaftsteuergesetzes, nichtrechtsfähige Personenvereinigungen sowie Gemeinschaften im Inland im Rahmen ihres Unternehmens an ihre Anteilseigner, Gesellschafter, Mitglieder, Teilhaber oder diesen nahestehende Personen ausführen, für die die Leistungsempfänger kein Entgelt aufwenden;
4. die ....

Die Rede ist hier immer vom Unternehmer, also ab in den § 2 UStG

§ 2. UStG
(1) Unternehmer ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Das Unternehmen umfaßt die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmers. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird. ...

Sollte der Vermieter evtl. weiterhin als umsatzsteuerlicher Unternehmer einzustufen sein, kann die "Kleinunternehmer"-Regelung angewendet werden:

§ 19. UStG
(1) Die für Umsätze im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 geschuldete Umsatzsteuer wird von Unternehmern, die im Inland oder in den in § 1 Abs. 3 bezeichneten Zollfreigebieten ansässig sind, nicht erhoben, wenn der in Satz 2 bezeichnete Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer im vorangegangenen Kalenderjahr 17.500 EUR nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50.000 EUR voraussichtlich nicht übersteigen wird. Umsatz im Sinne des Satzes 1 ist der nach vereinnahmten Entgelten bemessene Gesamtumsatz, gekürzt um die darin enthaltenen Umsätze von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens. ...

Ich hoff damit ist deine Frage beantwortet.

 

Der Vermieter kann die Vorsteuer aus den Nebenkosten, die er zu zahlen hat -egal ob es auf den Mieter umlegbare oder nicht umlegbare Kosten betrifft- beim FA geltend machen. Und zwar nach dem %-ualem Verhältnis, wie der Vermieter die Immobilie USt-pflichtig und USt-frei vermietet. Als Grundlage nimmt man hierbei die jeweils vermietete Fläche oder den Mietumsatz. Je nachdem wo ein höherer möglicher %-Satz zum Abzug der Vorsteuer resultiert.

Die verschiedenen allgemeinen USt-Fälle bzgl. Gewerbl. oder Privater Mieter bzw. Vermieter sind sehr individuell unterschiedlich und hier kaum abschließend auflistbar. Solltest du einen speziellen aktuellen Fall/Beispiel haben, kann ich dir evtl. weiterhelfen.

 

Wenn im Mietvertrag keine Umsatzsteuer ausgewiesen ist, muss keine USt an das FA abgeführt werden. Im Gegenzug kann auch der Mieter keine Vorsteuer aus Mietzahlungen geltend machen, da keine USt sep. ausgewiesen ist.

Handelt es sich aber bei dem Vermieter um einen "umsatzsteuerlichen Unternehmer" (siehe oben) dann handelt es sich evtl. um eine falsch gestellte Rechnung (Dauermietrechnung = Mietvertrag, oder gesonderte Mietrechnung mit all den USt-relevanten Rechnungsmerkmalen) welche vom Rechnungssteller (Vermieter) zu korrigieren wäre.

 

Hmm,

hier muss ich mich mal einklinken. Zur Erklärung:

ich bin Freiberufler und mit dieser Tätigkeit UStberechtigt.

Nun habe ich eine Immobilie gekauft, in der eine Einheit gewerblich genutzt ist und hierfür auch die MwSt vereinbart wurde.

Fragen:
1. Kann ich die MwSt in meiner Tätigkeit gegenrechnen?

2. Kann ich nicht alle MwSt Rechnungen das Haus betreffend gegenrechnen?

Vielen Dank für die Hilfe.

Grüße

MrFloppy

 

Grundsätzlich ist u.a. einkommen- und umsatzsteuerlich zwischen Einkunftsarten zu trennen.

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
2. Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit

Die Umsatzsteuer kann hierbei nicht miteinander verrechnet werden.

Eine Zusammenfassung der für 1. und 2. getrennt voneinander ermittelten Umsatzsteuer-/Vorsteuerberträge in der Umsatzsteuererklärung macht, wenn dieselbe Steuernummer vergeben ist, hingegen durchaus Sinn.

 

Hallo,

und Danke @Mac.

Dann bin ich ja nun auf der richtigen Fährte.

 

Hallo,
du hast eine Immobilie gekauft mit einer USt.-pflichtigen Einheit. Hat die Immobilie auch nicht USt-pflichtige Einheiten? Wenn ja, musst Du auf jedenfall darauf achten, nicht die volle VSt. zu ziehen (bei Rechnungen). Diese kannst Du nur m²-anteilig ziehen. D. h. USt.-Objekt = 100% VSt., einzelne Wohnung 0% VSt. und gesamtes Objekt = anteilige VSt. prozentual nach m².