Nach 5 Jahren NK-Abrechnung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von tokape, 30.01.2010.

  1. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    da hab ich mal ne kleine Frage zu der ich im Netz keine Lösung finde. Darum hier: Ich habe im November 08 ein Haus gekauft. Dieses war bis dato unter Zwangsverwaltung und es wurden mehrere Jahre keine Abrechnungen erstellt. Den Mietern war es wohl auch egal. Nach meiner Übernahme habe ich direkt Heizmesser von techem einbauen lassen. Ich habe den November und Dezember 08 noch auf meine Kappe genommen und einen Abrechnungszeitraum Kalenderjahr eingerichtet. Jetzt habe ich die ABrechnung für 09 erstellt und bei einigen Mietern habe ich sehr hohe Nachforderungen. Müssen die eigentlich jetzt zahlen? Mieter die im Laufe des Jahres eingezogen sind, haben ja quasi neu angefangen, aber was ist mit den "alten" Mietern? Es gibt ja die Regel, dass drei Jahre rückwirkend zählen. Ist es dann so, dass ich erst mal wirklich für 2011 Geld fordern kann?

    Ich hoffe mein Problem ist einigermassen rübergekommen?!

    Gruss
    Thomas
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 31.01.2010
    lostcontrol

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    erstmal die frage, was denn in den mietverträgen steht: wurde denn überhaupt eine betriebskostenvorauszahlung + jährliche abrechnung der betriebskosten vertraglich vereinbart?

    hast du deine mieter darüber schriftlich informiert, dass das jetzt anders läuft?

    ja.
    und du solltest die betriebskostenvorauszahlung entsprechend erhöhen, am besten machst du das bei der zusendung der betriebskostenabrechnung gleich mit.
    schön dass du jetzt schon die abrechnung für 2009 fertig hast - bei uns geht das leider nicht, wir haben immer frühestens ende februar sämtliche rechnungen beieinander.

    nein, wie kommst du darauf?
    du musst die abrechnung immer spätestens 12 monate nach ablauf des wirtschaftsjahrs den mietern zukommen lassen.
     
  4. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Es sind ganz normale mietverträge, also steht auch drin das es eine jährliche Abrechnung gibt. Wie soll ich meine Mieter über einen geänderten Abrechnungszeitraum informieren wenn vorher nie abgerechnet worden ist. Vorauszahlungen habe ich jetzt direkt erhöht.
    Mir ging es eigentlich nur um die 3 Jahre. Das hatte ich irgendwie im Kopf. Dann scheint es wohl nicht so zu sein.

    Danke
    Gruss
    Thomas
     
  5. #4 lostcontrol, 31.01.2010
    lostcontrol

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    nur interessehalber: was ist ein "ganz normaler mietvertrag"?
    dass es eine jährliche abrechnung gibt ist nicht zwingend, es gibt auch noch andere möglichkeiten.

    ich würde vorschlagen: schriftlich.

    da geht's ums rückwirkende.
    theoretisch können deine mieter bis zu 3 jahre die abrechnung nachfordern.
    könnte ja auch sein dass sie etwas zurückbekommen hätten.
    ich meine es gäb da sogar urteile, nach denen die mieter da sogar ihre vorauszahlungen zurückfordern können, wenn keine abrechnung erfolgt ist.
    das dürfte allerdings wohl eher den alten eigentümer betreffen.
    soweit ich weiss bist du nur für die zeit zuständig, seit dir das haus gehört bzw. seit du in die mietverträge eingetreten bist.
     
  6. RMHV

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    Das ist (nur) teilweise richtig...

    Richtig ist, dass die Mieter eine Abrechnung fordern können. Richtig ist auch, dass der Anspruch auf die Abrechnung der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren unterliegt. Die Verjährung beginnt aber beim Abrechnungsanspruch erst weit nach dem Ende der Abrechnungsperiode. Beginnen wir mit der Abrechnungsperiode als Jahr null, steht dem Vermieter eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten zu. Der Abrechnungsanspruch ist also fällig nach Ablauf des Jahres 1. Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entsteht, hier also mit Ende des Jahres 2. Bei Beginn der Frist mit Beginn des Jahres 3 tritt Verjährung frühestens mit Ablauf des Jahres 5 ein, mithin 5 Jahre nach Ende der Abrechnungsperiode.

    Richtig ist, dass die Mieter ohne Abrechnung die Vorauszahlungen in voller Höhe zurückverlangen können.

    Nach § 566 BGB "tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein". Es trifft also zu, dass der Erwerber nicht für Ansprüche des Mieters gegen den vorherigen Vermieter eintreten muss. Man wird daher für jeden einzelnen Anspruch feststellen müssen, ob die Fälligkeit vor oder nach dem Eigentumsübergang eingetreten ist. Für den Anspruch auf Abrechnung von Betriebskosten aus 2007 wird dies mit Beginn des Jahres 2009 der Fall sein. Bei einem unterstelltem Eigentumsübergang im November 2008 hätte also der Käufer die Abrechnung zu erstellen, bei einem Eigentumsübergang im Lauf des Jahres 2009 wäre es noch der Verkäufer. Die Abrechnungsverpflichtung für 2008 dürfte in jedem Fall beim Käufer liegen.
     
  7. tokape

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    Das kann ja dann für mich ein grosser Spass werden! Der Zwangsverwalter hat sich trotz mehrfacher Auforderung nicht geäussert welche Zahlungen in 2008 geflossen sind. Ergo konnte ich auch keine Abrechnung erstellen. Ich habe auch nie Rechnungen der Stadtwerke o.ä. gesehen, so dass ich eine komplette Abrechnung hätte erstellen können. D.h. wenn jetzt jemand von den Mietern muckt, die 2008 schon vor meinem Besitz dort gewohnt haben, dann musss ich denen ja ihre gezahlten Nebenkosten erstatten. Richtig? Andererseits bliebe mir ja nur, die Abrechnungen von den Vorbesitzern einzuklagen. die Frage ist was ist billiger und nervenschonender?

    Gruss
    Thomas
     
  8. #7 lostcontrol, 31.01.2010
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    das versteh ich jetzt nicht.
    bei späterem eigentumsübergang wäre der verkäufer zuständig, bei früherem der käufer? ist das ein tippfehler?

    also ich meine dass hierfür eigentlich der verkäufer zuständig wäre... aber der obige satz von RMHV verwirrt mich jetzt auch.

    wann war denn der eigentumsübergang genau?

    das würde ich schön den mietern überlassen, beim vorbesitzer etwas einzuklagen.
    aber wenn die mieter so weit gehen wollen, dann sind sie sicher auch bereit ihre zahlungen nachzuweisen für diese zeit.
    an deiner stelle würde ich aber schon noch versuchen die rechnungsbelege fürs jahr, in dem der eigentumsübergang stattgefunden hat, von den vorbesitzern bzw. der verwaltung wenigstens in kopie zu erhalten.
     
  9. tokape

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    Übergang war der 15.11.08. Problem ist, dass ich in diesem Jahr der dritte Eigentümer war. Ich habe für November und Dezmber die Gasrechnung und den Rest sogar aus eigener Tasche gezahlt, weil ich an die anderen Unterlagen nicht drankam und keine Abrechnung erstellen konnte. Da die Heizung kaputt war und quasi durchgefeurt hat, waren das mal locker 2.000,- Euro alleine an Gas für mich!

    Mit dem Einklagen meine ich die Rechnungen und Belege. Wenn ich das ja recht verstanden habe, dann muss ich bei keiner Abrechnung die Beträge für 2008 an die Mieter zurückzahlen.
     
  10. #9 lostcontrol, 31.01.2010
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    die betriebskostenvorauszahlung der mieter hast du aber hoffentlich erhalten?

    bei mir kommt die end-abrechnung fürs gas immer im folgejahr, ebenso fürs wasser und den allgemeinstrom. hast du die auch nicht bekommen? also die end-abrechnungen?

    2008 musste man schon im september heizen. klar dass die heizung da im november und dezember durchgelaufen ist, da wars ja auch ganz schön kalt.

    also ich würde das auf jeden fall versuchen.
    aber erstmal per gespräch, nicht gleich per klage. weiss ja jetzt auch niemand so recht bei wem die belege aktuell liegen, wenn's allein in 2008 gleich 3 eigentümerwechsel gab.

    nur wenn sie entsprechend meckern...

    EDIT:

    was ich tun würde:

    ich würde sämtliche ver- und entsorger sowie dienstleister (versicherungen, heizungswartung, schorni etc.) die in der betriebskostenabrechnung auftauchen um erneute zusendung der rechnungen für 2008 bitten - das argument dass diese durch die häufigen eigentümerwechsel verschütt gegangen sind wird ihnen sicher einleuchten. normalerweise sind die da nicht so kleinkariert, jedenfalls bei uns nicht, und du hast ja durchaus ein anrecht darauf und kannst nachweisen, dass du eigentümer bist.
    allerdings ist es für die betriebskostenabrechnung für 2008 längst zu spät. da würd's mir nur darum gehen a) FALLS es mecker von den mietern gibt, reagieren zu können und b) damit ein vergleich zwischen 2009 und 2008 möglich ist.
     
  11. tokape

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    die vorauszahlungen habe ich nicht erhalten. mein direkter vorbesitzer hat nach nachfrage nur gesagt, dass er das haus ja auch nur 2 monate hatte und ebenfalls eine solch hohe Gasrechnung hatte. da wäre das schon hingekommen. von den zahlungen der mietern davor hat keiner von uns beiden was gesehen.

    drück ich mir mal die daumen!

    einen schönen Sonntag noch
     
  12. #11 lostcontrol, 31.01.2010
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    wie jetzt, du hast von deinen mietern keine zahlungen erhalten? auch keine kaltmiete?
    wie willst du denn dann überhaupt abrechnen über die vorauszahlungen?

    und hast du da garnichts unternommen?
    weisst du wenigstens an wen die mieter bezahlt haben?
    kommen denn die mieten und betriebskostenvorauszahlungen zwischenzeitlich?

    zählerstände etc. hast du ja hoffentlich?
     
  13. #12 Michael_62, 31.01.2010
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    Kernpunkt ist der Zwangsverwalter.

    Er wird dir nach Eigentumsübergang Abrechnung erteilen müssen.

    Hast du die Miethkautionskontenklärung vor Übernahme gemacht?

    Anderenfalls haftest du nun für die 3 Monatsmieten pro Mieter. Er braucht das nur glaubhaft zu versichern und wenn du das Gegenteil nicht nachweisen kannst, dann bist du dabei...

    Also: Klären vor Kauf, oder jetzt ZV auf die Finger treten.

    Wieso ist das Haus nach 2 Monaten wieder versteigert worden? Das dauert normal länger.

    :tröst
     
  14. tokape

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    Also, ab Eigentumsübergang habe ich immer Miete erhalten. Kautionen wurden im Vorfeld nie gezahlt. Darum gibt es da auch kein Problem.
    Das Haus war nur deshalb 2 Monate wo anders, weil da in meinen Augen ein bischen geschoben wurde. Es gab als erstes eine Eigentümergmeinschaft die zerstritten war. da gabs dann auch den Zwangsverwalter. Er hat alle Mieten kassiert und sich um nichts gekümmert (die Mieter hatten teilweise keine Fenster und trotzdem volle Miete gezahlt!). Dann hat jemand das Haus zu einer Summe gekauft nur zu dem Zweck es direkt weiterzuverkaufen. Was ihm ja auch gelungen ist!
    Zählerstände habe ich natürlich. Ich habe die Vorbesitzer damals auch schon des öfteren angemailt wegen einer Abrechnung, aber da ist nie was gekommen. Da hab ich irgendwann mal gedacht so what. Habe jetzt meine erste Abrechnung für dieses Haus erstellt und da kam mir der Gedanke, dass ich eventl. noch was mit den Vorbesitzern zu regeln habe. So hoffe ich mal, dass keiner der Mieter zum Mieterverein rennt und ich die Betreibskosten für 2008 nicht zurückzahlen muss.
     
  15. #14 lostcontrol, 31.01.2010
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    aber du schriebst doch oben noch:

    also wie jetzt?
    wenn du die vorauszahlungen erhalten hast, dann hast du's ja nicht aus eigener tasche bezahlt...

    von "zurückzahlen" kann ja keine rede sein, wenn du sie garnicht bekommen hast...
    ich würde an deiner stelle trotzdem mal versuchen die unterlagen zu bekommen - die mieter haben ja noch 'ne ganze weile zeit das geld einzufordern...
     
  16. tokape

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    ich meinte die vorauszahlungen die an die Vorbesitzer gezahlt worden sind. da habe ich nichts bekommen um für das ganze Jahr abrechnen zu können und da ich nur einmal im Jahr abrechnen darf...!
    mit dem zurückzahlen ist halt meine frage. wenn das stimmt was RMHV geschrieben hat, ist es wohl egal ob ich die vorauszahlungen von den Vorbesitzern erhalten habe oder nicht.
     
  17. #16 lostcontrol, 31.01.2010
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    darf man wirklich nur einmal jährlich abrechnen?
    ich dachte öfter dürfe man auch, wenn man das denn möchte.
    immerhin besteht ja durchaus die möglichkeit einer zwischenabrechnung z.b. bei mieterwechseln, aber eben keine verpflichtung dazu.
    macht nur kaum jemand, weils eben kaum möglich ist, wenn man seine endabrechnung von den versorgern nur einmal jährlich bekommt.

    dass die mieter die rückzahlung verlangen können schrieb ich ja auch schon.
    aber sie können wohl kaum von einem anderen die rückzahlung verlangen als von dem, der sie erhalten hat. da würd ich mir mal keine sorgen machen.

    dass du die vorauszahlungen nicht von den vorbesitzern erhalten hast halte ich für normal - immerhin haben die ja auch die laufenden rechnungen bezahlt und nicht du.
     
  18. tokape

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    ich kenn das nur, dass nur einmal in der Abrechnungsperiode abgerechnet werden darf, es sei denn der Abrechnungszeitraum soll umgestellt werden.

    Egal, ich hoffe mal das beste.
     
  19. RMHV

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    Kein Wunder, wenn man einen Satz aus dem Zusammenhang herausreißt...

    Sinnvollerweise wird man vor dem hier zitierten Text mindestens auch noch mitlesen müssen:
    Wie man sehen kann, geht es einmal um die Abrechnung für 2007 und einmal um die Abrechnung für 2008.
    Noch Fragen?

    Ich fürchte, es wird genau so sein... es gibt allerdings keine Garantie dafür, dass meine Aussagen immer richtig sind. :wink
     
Thema: Nach 5 Jahren NK-Abrechnung
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