Nach Erbe das halbe Haus vermieten...?

Diskutiere Nach Erbe das halbe Haus vermieten...? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Guten Tag, ich benötige ein paar Tipps. 1. Ich bewohne mit meinen Eltern ein 1-2 Familien Haus. d.B. 90% getrennte Stromleitungen, nur der...

  1. Susanne.S

    Susanne.S Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    ich benötige ein paar Tipps.
    1. Ich bewohne mit meinen Eltern ein 1-2 Familien Haus. d.B. 90% getrennte Stromleitungen, nur der Keller ist halb und halb vernetzt. Offenes Treppenhaus, Dachboden, Obere Wohnung ca. 95 qm, untere Wohnung 120 qm, Keller mit Waschküche, Fahrradkeller, Heizungsraum mit Ölheizung und Tanks, Partykeller, 2 Große Kellerräume, Grundstück ca 1000qm.

    Mir gehören 2/8 des Hauses, im Erbfall würde ich 3/8 dazbekommen, die übrigen 3/8 würden an meinen Bruder gehen. ( BZZ ist das Haus erst ca 2035 komplett bezahlt)

    Meine Vermutung: mein Bruder hält dann sofort die Hand auf und ich muss ihn auszahlen, mein Plan: Hypothek aufnehmen und ihn auszubezahlen. Die obere Wohnung würde ich gerne vermieten, die untere bewohne ich mit mit meinen Kindern.
    Mit den netto Mieteinahmen würde ich die Hypothek abbezahlen wollen.

    Nun meine Frage: Wie vermietet man am besten? Strom ist nicht 100% getrennt, nur 1 Wasseruhr, Ölheizung für das gesammte Haus. Warmvermiettung? Wie kann ich mich am besten auf das vermieten vorbereiten? Gute Buchtipps? Was mus im Haus verändert werden?
    Verkehrstechnisch wäre es auf für Studenten sicher intersannt, UBahn dirket vor der Tür 7 Minuten bis zur Uni, aber trotzdem ruhig und friedlich hier. Noch ist es nicht soweit, von mir aus erst in vielen vielen Jahren, aber die große "80" ist bei Beiden Elternteilen in greifbarer Nähe.

    Sorry für den langen Text, über Tipps in jegliche Richtung würde ich mich sehr freuen
    LG Susanne
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Im Zweifamielienhaus hast du einige Möglichkeiten in Bezug zur Abrechnung der Nebenkosten (muss aber im Mietvertrag vereinbart sein!), außerdem hast du da auch eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit ohne Angabe von Gründen.

    Die Heizksten könnten nach qm Wohnfläche aufgeteilt werden.
    Die Wasserkosten können auch nach Personenschlüssel aufgeteilt werden.

    Beide Wohnungen haben aber einen eigenen Stromzähler?

    Naja, sie werden wohl nicht beide auf einmal sterben.
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Kleine (aber manchmal alles entscheidende) Ergänzung: ... wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen bewohnt.

    Wer soll Vermieter werden, wer wird die nicht vermietete Wohnung bewohnen? Und wie lange? Bis in alle Ewigkeit - oder mindestens bis zum Ende der Vermietung?
     
  5. Susanne.S

    Susanne.S Neuer Benutzer

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    Hallo, also es gibt 2 Stromzähler und 2 Sicherungskästen, Obere Wohnung und untere Wohnung je 1, und der Keller ist auf beide Stromzähler verteilt inc. Heizung und Waschküche! Ich wohne unten und würde auch unten wohnen bleiben wollen, wenn die obere irgendwann Frei ist, dann vermieten.
     
  6. #5 immobiliensammler, 10.11.2019 um 22:39 Uhr
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Damit fällt das Objekt - wie schon vorher erwähnt wurde - nicht unter die Heizkostenverordnung, sprich Du kannst Umlageschlüssel frei wählen (z.B. Heizung nach Wohnfläche, Wasser nach Personen), diese müssen nur im Mietvertrag so vereinbart sein.

    Spart gegenüber einer Verbrauchserfassung etliches an Kosten, die zum größeren Teil auch Dir selbst (für Deine Wohnung) zur Last fallen würden.
     
  7. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo @Susanne.S,
    das, was Immobiliensammler beschreibt, ist ein (in meinen Augen ziemlich sehr sehr sehr) großer Vorteil in deiner jetzigen Situation.
    Bedenke aber bitte: Wenn du irgendwann nicht mehr in der einen der zwei Wohnungen wohnst ODER jemand anderes Vermieter wird, gilt das im Mietvertrag vereinbarte, von der Heizkostenverordnung abweichende, nicht mehr. Das heißt spätestens dann brauchst du Zähler, Wärmemängenzähler, evtl. eine sinnvoll verkabelte Elektrik, ...
    Vielleicht besser am Anfang einmal alles "richtig" machen, statt später überstürzt innerhalb der vermieteten Wohnung rumwerken?
    Die richtige Entscheidung liefert der Hellseher.
     
  8. #7 immobiliensammler, 11.11.2019 um 11:01 Uhr
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ist zwar richtig, aber ich würde dann die Anbringung der Zähler nur im Leitungsnetz vorbereiten, installieren kann man die später immer noch. Die Heizkostenabrechnung kostet Dich sonst pro Jahr geschätzt 150 - 200 Euro, die kann man sich solange sparen bis das zwingend nötig wird (wie von @dots richtig beschrieben sobald Du selbst nicht mehr im Haus wohnst oder nicht mehr Vermieter bist).
     
  9. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Genau so war mein Beitrag gemeint.

    Lieber jetzt vorbereiten oder gar installieren (und noch nicht nutzen) lassen, als später in der vermieteten Wohnung (mit dem Mieter im Nacken) Schlitze für neue Rohre stemmen zu müssen.
     
  10. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    stimmt.
     
  11. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    @sara: Schon klar. Aktuell ist das alles kein Problem und total easy.

    Aber was, wenn die Kinder mal groß sind (und damit die Wohnung zu groß bzw. nicht mehr passend)? Was, wenn man sich trennt oder neu/anders liiert, oder beruflich umorientiert oder einfach mal (wo-) anders wohnen will?
    Oder wenn die ausgezogenen Kinder (oder Enkel) irgendwann mal durch "Überschreibung" oder so zum Vermieter werden, der TE aber weiterhin in der eigenen Wohnung wohnen möchte?

    Dann muss - zusätzlich zur eigenen Lebensumstrukturierung - auch noch die bewohnte(!) Wohnung(-selektrik, -sinstallation, ...) umstrukturiert werden.
     
  12. Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Doch! Genau genommen unter die Regelung des §2.

    Trotzdem schadet es nicht, das Objekt rechtzeitig auf die entsprechende Verbrauchserfassung vorzubereiten. Anderenfalls ärgert (und streitet) man sich über jeden m³ Wasser, über jede kWh Heizenergie, die der Mieter mehr verbraucht als man selber. Das schadet dann nur den Nerven.
     
  13. Benni.G

    Benni.G Erfahrener Benutzer

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    Also ich würde jetzt erstmal gar nichts machen - außer vielleicht Gedanken.
    Also alles richtig gemacht hier die Fragen zu stellen.
    Deine Eltern leben vielleicht noch 10 oder 20 Jahre, wer weiß, was da generell noch alles im Haus gemacht werden muss.
    Wäre ja blöd, wenn du nun die nötigen Stromkabel im Keller umlegst/umlegen lässt ($), aber in 10 Jahren dann die gesamte Hauselektrik ($$$) neu gemacht werden muss.
    Das gleiche trifft auf Wasser- und Heizungsrohre zu. Es lohnt sich jetzt nicht die Kacheln von den Wänden zu reißen, nur um ein paar Leitungen zu verlegen.
    Wenn das Bad sowieso dran ist, dann kannst du die optimale Rohrverlegung entsprechend bedenken.
     
    immobiliensammler, sara und dots gefällt das.
  14. #13 Susanne.S, 12.11.2019 um 11:24 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 12.11.2019 um 11:39 Uhr
    Susanne.S

    Susanne.S Neuer Benutzer

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    Hallo und vielen Dank für die vielen Antworten,
    Also nehmen wir einmal an ich erbe das Haus und muss meinen Bruder auszahlen und um die Hypothek abzuzahlen vermiete ich die obere Wohnung,
    dann kann ich die Wasser- und Heizölkosten umlegen nach qm und Personenzahl, und wenn ich irgenwann keine Lust mehr auf Hier wohnen habe, verkaufe ich am besten das Haus? Wenn ich vermiete muss ich sicherlich die Versicherung ändern? Und das irgendwo melden das ich jetzt vermiete, Finanzamt und ? Brauche ich eine Erlaubnis zum vermieten? Sorry für die doofen Fragen aber ich möchte mich jetzt lieber damit auseinandersetzen als in einer Trauersituation mit einem drängelnden Bruder. Vielleicht aus Buchtipps? VHS Kurs ? Oder sehr gerne eure Hilfe. Lieben Grüße Susanne
     
  15. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Den Satz verstehe ich nicht.
    Versicherung: müssen muss man nichts. Ich habe die üblichen Feuer/Sturm/Leitungswasser Versicherung (da wirst du eh dran müssen da sich die Eigentumsverhältnisse ändern.) und eine Vermieterhaftpflichtversicherung.
    Vermietung ist üblicherweise nicht Erlaubnisspflichtig. Beim FA wird auch nix angemeldet, du gibst einfach bei der jährlichen Steuerklärung den Anhang Vermietung und Verpachtung mit ab.Die Konsultation eines Steuerberaters ist zumindest beim ersten mal angebracht. Den würde ich dir auf bei der Erbauseinandersetzung empfehlen, da kann man einiges ungeschickt Anstellen.
    Sich vorher damit auseinanderzusetzen find ich gut.
     
  16. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Nur, wenn die Heizkostenverordnung das hergibt UND das auch so im Mietvertrag festgelegt wurde.

    Würde ich nicht machen. Entweder nach Personenzahl ODER nach Wohnfläche (nicht nach qm!). Umlage nach Personen bedeutet, dass du dich mit dem Mieter streiten darfst, ob der neue Lebensabschnittspartner schon letzten Monat eingezogen ist oder erst morgen einziehen wird. Für jemanden, der Krause heißt und nen Dackel namens Bodo hat, ist das vielleicht kein Problem, sowas nachzuweisen. Für normalsterbliche Vermieter dann aber meist schon.

    Müssen nicht. Können aber sehr wohl. Musst du wissen, gegen was du dich versichern willst. Eine HaftPFLICHT wie z.B. beim Auto gibt es in diesem Bereich m. W. nach nicht.
    Tipp: Unter Umständen lassen sich die Versicherungskosten per Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen, d. h. in deinem Fall würde der Mieter die Kosten der Versicherung u. U. anteilig mit tragen.

    Kann man machen. Aber der Käufer muss dann für eine der Heizkostenverordnung gerecht werdende Verrohrung etc. sorgen, wenn nicht nach dem Verkauf der Vermieter die eine der beiden Wohnungen bewohnt.
    Klar kann man einen Dummen finden, der sowas kauft, aber es könnte auch sein, dass man deswegen einen geringeren Preis für das Haus erzielt.

    Nein, melden muss man das m. W. nirgendwo. Das Finanzamt erfährt quasi nachträglich durch die Anlage V in deiner Steuererklärung von der Vermietung.

    Eventuell vom Eigentümer (wobei das auch nicht zwingend ist, ich kann dir auch den Kölner Dom vermieten, ohne dass der Eigentümer davon weiß).
    Du brauchst keine Erlaubnis. Du solltest dir aber bewusst sein, was du da für einen Vertrag eingehst: Du verpflichtest dich, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zur Verfügung zu stellen - solange der Vertrag nicht beendet ist. Und da du als Vermieter nicht ohne weiteres kündigen kannst (in diesem Fall schon, aber mit Wartezeit), musst du das u. U. auch dann noch (lange) tun, selbst wenn du das gar nicht mehr möchtest.

    *daumen hoch*

    Letzteres, und zwar hier im Forum.
    Lies einfach mit, diskutiere mit, frag nach, wenn was konkretes unklar ist. Ich denke, dass du dadurch mehr "mitnehmen" kannst als durch die meisten Bücher.
     
    Wohnungskatz gefällt das.
  17. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Meine Interpretation:
    Wenn ich irgendwann mal nicht mehr in dem Haus wohnen will, in dem ich als Vermieter zusammen mit dem Mieter gewohnt habe ...
    (Hier = woanders)

    Das wäre jedenfalls meine Vermutung.
     
  18. #17 sara, 12.11.2019 um 12:16 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 12.11.2019 um 12:22 Uhr
    sara

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    wurde wohl schon länger verbessert:
    Ich kenne nur eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
    Natürlich kann man sich auch eine Vermieterrechtschutzversicherung antun oder wie sie alle heißen, aber das habe ich nie gemacht.

    Jetzt bestehen doch sicher auch schon eine Gebäudeversicherung, zumindest Feuervers. bzw. eine Gebäudehaftpflichtversicherung oder?
    Die Gebäudeversicherung geht erstmal bei einer Umschreibung auf den neuen Eigentümer über, der kann sie dann entweder weiterführen oder kündigen und ein anderen Versicherer sich aussuchen.
     
  19. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Die hab ich auch gemeint.
    War mal wieder zu blöd das richtig zu schreiben, sorry.
     
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