Nach Ersteigerung eines Gewerbe-Objektes taucht dubioser Mietvertrag auf

Diskutiere Nach Ersteigerung eines Gewerbe-Objektes taucht dubioser Mietvertrag auf im Versteigerung Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo Ihr Lieben, Im Freundeskreis gibt es folgenden Fall: Ein Gewerbeobjekt (Büro-Etage, 540 m²) wird in einer Zwangsversteigerung im Sommer...

  1. #1 Ina-Elena, 18.03.2018
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    Hallo Ihr Lieben,

    Im Freundeskreis gibt es folgenden Fall:

    Ein Gewerbeobjekt (Büro-Etage, 540 m²) wird in einer Zwangsversteigerung im Sommer 2017 erworben.
    Die neuen Eigentümer machen Gebrauch von ihrem Sonderkündigungs-Recht.
    Der Mieter legt nun einen Mietvertrag vor, in dem es heißt:

    1. Der Mietpreis beträgt 3.500,--

    2. Der Mieter beabsichtigt umzubauen und hierfür 350.000.- zu investieren

    3. Das Mietverhältnis läuft vom 01.05.2014 – 30.06.2024

    4. Eine 5-jährige Verlängerungs-Option zu den zuletzt geltenden Bedingungen

    5. Vom 01.05.14 – 31.12.16 zahlt er keine Miete

    6. Vom 01.01.16 – 30.06.24 zahlt er ebenfalls keine Miete

    7. Ab 01.07.24 zahlt er eine Miete in Höhe von € 3.780,- zuzügl. Nebenkostenvorauszahlungen

    8. Für die Zeit bis zum 30.06.24 zahlt er nur Nebenkosten in Höhe von € 1.500,-- (nicht als Vorauszahlung).

    9. In Anrechnung auf den Mietzins übernimmt der Mieter Renovierngskosten in Höhe von € 350.000,--

    10. Der Mieter zahlt eine Kaution in Höhe von € 5.000,-- in 3 Raten

    11. Kleinreparaturen hat der Mieter bis in Höhe von € 100,-- zu tragen, max. 6% der Jahresnettomiete

    12. Bauliche Veränderungen jeglicher Art sind dem Mieter gesattet

    13. Im Falle vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder neue Eigentümer
    (Verkauf, Zwangsversteigerung, Erbschaft), also einer Beendigung vor dem 30.06.24 hat der Vermieter den
    Mieter mit € 41.176,- pro Jahr zu entschädigen und einmalig € 80.000,-- als Aufwandsentschädigung.

    Diese Regelung gilt sowohl für den Fall einer einvernehmlichen, als auch für den Fall, dass der Vermieter
    berechtigt ist, fristlos zu kündigen.


    Der Mieter zahlt keine Nebenkosten und verweigert den Ablesern für Heizung und Wasser den Zutritt.

    Der vorherige Eigentümer und der Mieter waren Geschäftspartner, es besteht weiterhin eine geschäftliche „Verflochtenheit“.

    Für mich ist klar, dass dieser Vertrag ein „ fake“ ist. Inwieweit er zurückdatiert wurde, ist noch herauszufinden. Ich vermute, dass der vorherige Eigentümer, als es finanziell „eng“ wurde, noch schnell mit seinem „Spezi“, kann auch ein Cousin der großen Familie sein, diesen Vertrag gebastelt hat.

    Die neuen Eigentümer, Freunde von mir, sind total ratlos. Der anwaltliche Rat war: „einigen Sie sich mit dem Mieter“.

    Für mich sind das klar kriminelle Machenschaften.

    Habt Ihr einen Rat, was man hier unternehmen kann ???

    Herzlichen Dank im Voraus !

    Liebe Grüße

    Ina-Elena
     
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  3. #2 immobiliensammler, 18.03.2018
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    Hallo Ina-Elena,

    ich hoffe das wurde entsprechend günstigen Preis zumindest teilweise wettgemacht. Das wird ein langer Kampf und ist nur etwas für die Spezialisten unter den Anwälten, nicht für einen Wald-und-Wiesen-Anwalt. Es gibt wohl generell Lösungsansätze, aber dafür muss man den Einzelfall genau kennen.

    Lies mal als Anhaltspunkt eine ähnliche BGH-Entscheidung (war aber Wohnraummietrecht):

    http://juris.bundesgerichtshof.de/c...nt.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=65610&pos=0&anz=1

    Wenn das vor Gericht geht würde ich mit locker 5 Jahren rechnen, insofern ist der Rat das Anwalts vielleicht nicht mal so verkehrt!
     
  4. #3 Ina-Elena, 18.03.2018
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    Hallo lieber Immobiliensammler,
    danke für Deine Antwort und die BGH-Entscheidung, habe sie mir gespeichert. Passt zwar nicht ganz, aber es ist ein ähnlicher Fall.
    In unserem Fall würde ich sagen, der Mieter soll doch bitte einmal die Investition von € 350.000,--nachweisen.
    Inwieweit kann der neue Eigentümer dies verlangen ?

    Liebe Grüße
    Ina-Elena
     
  5. #4 immobiliensammler, 18.03.2018
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    Der neue Eigentümer kann den Nachweis verlangen, wenn dies im Vertrag so vergesehen ist. Wenn da aber wirklich nur steht "beachsichtigt zu investieren" wo liest Du die Verpflichtung, wirklich zu investieren!
     
  6. #5 Ina-Elena, 18.03.2018
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    Hallo lieber Immobiliensammler,
    nun, in dem mir vorliegenden Mietvertrag steht, dass vom 01.05.14 - 31.12.15 keine Miete zuzahlen ist aufgrund des Umbaus.
    Und vom 01.01.16 - 30.06.24 braucht er auch keine Miete zu zahlen, "im Hinblick auf von ihm zu tätigende Investitionen".

    Im Eingangsposting habe ich aber etwas Wichtiges vergessen.

    Die Erwerber hatten bei Ersteigerung keine Kenntnis von einer "vermieteten" Gewerbefläche.
    Dieser Mietvertrag tauchte erst im Nachhinein auf.
    Im Gutachten "Wertermittlung zum Zweck der Zwangsversteigerung" welches das AG in Auftrag gegeben hat, steht nichts von einer "vermieteten" Gewerbefläche.
    Der marktübliche Mietwert wurde mit € 6.500,-- ermittelt.

    Der Mietvertrag wurde angeblich am 01.02.14 unterzeichnet.Der Gesellschaftervertrag des Mieters datiert vom 30.01.14, eingetragen ins Handelsregister am 02.09.14.

    M.E. stinkt die ganze Sache zum Himmel.

    Liebe Grüße
    Ina-Elena
     
  7. #6 immobiliensammler, 18.03.2018
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    Das mag alles so sein, nur musst Du das halt beweisen. Der Gutachter haftet regelmäßig nicht, sofern man ihm nicht Vorsatz nachweisen kann, auch das wäre zu beweisen. Wenn der Gesellschaftsvertrag (ich nehme an es handelt sich um eine GmbH oder UG) am 30.01.2014 beurkundet wurde dann ist die Gesellschaft als sogenannte Vorgesellschaft entstanden und durfte auch unter dieser Gesellschaft schon Verträge abschließen. Die Handelnden haften dann zwar evtl. bis zur Eintragung ins Handelsregister persönlich, aber das dürfte ja akademischer Natur sein, wenn die Eintragung inzwischen erfolgt ist.

    Insofern bleibe ich bei meiner ursprünglichen Aussage: Viel Arbeit für einen Anwalt, evtl. zeitaufwendig und teuer, hoffe das Objekt wurde entsprechend billig eingekauft damit der Rechtstreit sich doch noch rechnet!
     
  8. #7 immobiliensammler, 19.03.2018
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    Noch ein Gedanke dazu: Wenn der Vertrag schon vier Jahre alt ist dann kann ja wohl bewiesen werden, ob das Objekt tatsächlich durch den Mieter genutzt oder eben nicht genutzt wurde (bei einer Firma wird das ja nachweisbar sein). Wenn dann nicht auch schon 2014 der Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen wurde dann dürfte das einen Nachweis bezüglich Mauschelei wohl eher erschweren. Wer macht so einen Vertrag lange bevor das akut wird?

    Ich hatte auch mal so einen Fall, da wurde ein MFH an eine Privatperson vermietet zu einer Inklusivmiete, die nicht einmal die Nebenkosten deckte, natürlich mit dem Recht zur Untervermietung. Das ging dann im dritten ZV-Termin an mich weg (rund 30 % vom VKW) und der Vertrag wurde dann über eine Anfechtung gerichtlich für nichtig erklärt, war aber simpel gemacht und leicht beweisbar, ging trotzdem durch 2 Instanzen. So was kann sich rechnen wenn man weiß was man da tut und auch entsprechend billig einkauft!
     
  9. #8 Ina-Elena, 19.03.2018
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    Hallo lieber Immobiliensammler,

    ob das Objekt günstig eingekauft wurde, weiß ich nicht,damit kenne ich mich nicht aus. Es waren etwas über 50% des Gutachtens.
    Wenn die ortsübliche Miete hätte erzielt werden können, dann hätte man in 6 Jahren den Kaufpreis wieder raus.
    Jetzt haben die Beiden ein Problem, 50% der jetzt ortsüblichen Miete bekommen sie vielleicht ab 2024 und bis dahin dürfen sie noch die Nebenkosten, die über € 1.500,-- hinausgehen zahlen. Super !!! Ach ja, der Mieter hat ja noch ein 5-jähriges Options-Recht auf Verlängerung bei gleichen Bedingungen.

    Ich denke, wenn man nachweisen kann, dass bereits bei Vertragsabschluß die finanzielle Situation des Eigentümers so war, dass über kurz oder lang mit einer ZV zu rechnen war, ist das schon einmal ein Ansatzpunkt. Grundbuchauszug habe ich noch nicht gesehen..Auf jeden Fall habe ich schon einmal herausgefunden, dass Eigentümer und Mieter geschäftlich "verbandelt" sind mit mehreren GmbHs. In einer waren sie zur gleichen Zeit Geschäftsführer.Ich gehe mal davon aus, es mauschelt hier ein großer "Familien-Clan".
    Dann sollte die Investition von 350.000,-- nachgewiesen werden. Wenn dies nicht nachgewesen werden kann, hat der Mieter die Voraussetzungen für mietfreies Nutzen nicht erfüllt.Auch müsssen die Umbauarbeiten "fachgerecht" ausgeführt werden, ist dies nicht erfolgt, ist der Vertrag nicht erfüllt.
    Auch sollte nachgewiesen werden, ob tatsächlich Nebenkosten in Höhe von mtl.1.500,-- in der Vergangenheit gezahlt worden sind.
    Wichtig wäre natürlich auch, ab wann genau der Mieter mit Bauarbeiten angefangen hat, lt.Mietvertrag sollten diese in der zeit vom 01.05.14- 31.12.15 erfolgen. Wann genau ist der Mieter in die Räumlichkeiten eingezogen.
    Das sind im Moment Fragen, die mir durch den Kopf gehen.

    Ich wünsche den Freunden das gleiche Glück, dass Du hattest, auch wenn es durch 2 Instanzen gehen muss.
    Dieser ganze "Clan" besteht offensichtlich nur aus ausgebufften Drecksäcken.

    Liebe Grüße
    Ina-Elena
     
  10. #9 immobiliensammler, 19.03.2018
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    Nochmal, wenn im Vertrag wirklich steht, dass der Mieter BEABSICHTIGT 350.000 Euro zu investieren so ist das keine Bedingungen für den Mietnachlass, dann hast Du wohl schlechte Karten.

    Ich wünsche Dir viel Glück und einen guten Fachanwalt!
     
  11. #10 teilhalt, 21.03.2018
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    Klassisch über den Tisch gezogen, so leid es tut. Ärgert mich immer sowas zu lesen.

    Was ich da tun würde? Nun, das schreibe ich nicht in einem öffentlichen Forum.
     
  12. #11 Toni Hammann, 22.03.2018
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    Hallo,

    klingt ganz offensichtlich nach Betrug. Es handelt sich um ein Sittenwiedrieges Scheingeschäft.

    Wenn du nachweisen kannst, dass
    -die beiden Vertragspartner verpflochten sind
    -die Etage seit dem 01.05.2014 nicht vertragsgemäß genutzt wird
    hast du doch sehr gute Karten, das auch zu beweisen.

    Selbst wenn nicht, hast du hier einen gewissen Indizienbeweis. Neimand, der bei Verstand ist, würde eine Immobilie zu diesen Bedingungen vermieten. Schon §13 spricht von einem nachträglich abgeschlossenen Scheingeschäftes.

    Ich würde mir einen guten anwalt suchen und die Nichtigkeit des Vertrages erklären und gerichtlich feststellen lassen.

    Gruß
    Toni
     
  13. #12 Ina-Elena, 22.03.2018
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    Hallo Ihr Lieben;

    in diesem Fall habe ich weitere Informationen erhalten:

    Der letzte Eigentümer hatte mit Genehmigung der Eigentümergemeinschaft die 520m² Gewerbefläche in 4 Gästeappartements (Boarding House) und 1 Büro umgebaut.
    Die Gäste, überwiegend aus arabischen Ländern, haben Rampazampa im Hause veranstaltet.
    Bereits im März 2014 sind mehrere Abmahnungen der Hausverwaltung erfolgt.

    Die jetztige Mieter-GmbH betreibt dieses Boardinghouse jedoch weiterhin.
    Im Mietvertrag vom 01.02.15 steht:

    "Der Mieter kann die Mieträume selbst nutzen oder auch an Dritte als Büropraxen oder möblierte Appartements vermieten."
    "Für den Fall, dass ein Gebrauch der Mietsache entsprechend der vorstehenden Ziffer wegen der Zustimmung des Verwalters oder Intervention von Nachbarn nicht möglich ist, ist der Mieter berechtigt, Schadensersatz zu fordern und/oder das Mietverhältnis fristlos zu kündigen".

    Am 22.06.16 verkaufte er seinen Eigentumsanteil an eine GmbH an der er zu 50% beteiligt war.
    Mit Gerichtsurteil vom 24.07.17 (Aktenzeichen aus 2016) wurde ihm der Betrieb dieses Boarding Houses untersagt, Zuwiderhandlung kostet
    € 250.000,--.
    Zwangsversteigerung war am 23.08.17. Bei der Eigentümer-GmbH ist er jetzt nicht mehr Gesellschafter.

    Für mich ist klar, dass die ganze Sache geplant war. In Pkt 13. wird sogar ein Eigentümerwechsel durch Verkauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung aufgeführt.
    Es ist also ein Vertrag zu Lasten Dritter, auch wenn dieser Dritte zum Abschluss des MV, angeblich 01.02.2015, noch nicht feststand.

    Liebe Grüße
    Ina-Elena
     
  14. dots

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    Ist das sowas ähnliches wie Rambazamba?
    Und würde es dir etwas ausmachen, statt der Verwendung solcher nichtssagender Begriffe, die Situationen und Vorgänge konkret (und möglichst emotionslos) zu beschreiben?

    Nur zur Info: Es ist weder verboten, Rambazamba noch Rampazampa zu veranstalten.
     
  15. Andres

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    Im Jura-Forum gab es doch schon durchaus zielführende Antworten zu dieser Frage. Was soll denn das Forum hier noch leisten? Dass der Sachverhalt nicht ganz einfach ist, sollte hinreichend klar geworden sein. Nun sollte man eben noch einen (möglichst Fach-)Anwalt finden, der bereit ist, das auszufechten - und hoffen, dass man selbst den nötigen finanziellen Background hat, um das auszusitzen.
     
  16. Pitty

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    So eine große Summe müsste auch dem Finanzamt bekannt sein. Ob Du allerdings darüber Auskunft erhältst mag ich allerdings zu bezweifeln. Aber wenn Du denen den Vertrag zuspielst sie mögen doch bitte prüfen ob es sich hier um Schwarzgeld handelt was investiert wurde da werden sie wohl doch einmal mehr Nachforschungen anstellen. Auskunft über den Ausgang erfährst Du allerdings nicht.

    Wie war das bisher bei den Wasserbetrieben? Wer hat die Rechnung gezahlt? Ich denke nicht, dass es der Eigentümer zuvor war. Über diese könntest Du Klarheit bekommen. Das Gleiche gilt für Strom. Auf wen läuft der Stromzähler? Das bekommt man als Eigentümer alles raus.

    Ich wünsche Dir einen langen Atem.
     
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  18. #16 Ina-Elena, 22.03.2018
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    Hallo,
    danke für Eure Antworten.

    @dots: Ob Rampazampa oder Rambazamba ist eigentlich "Wurscht"
    Wer Gäste aus dem arabischen Raum kennt, weiß was in den Apartements abgeht und welche enormen Belästigungen der anderen Mieter dadurch .entstehen.Das Urteil in dem der weitere Betrieb dieses Boarding Houses untersagt wurde, ist mit Sicherheit nicht grundlos ergangen.

    @Andres:
    Ja es ist richtig, dass ich bereits im Jura-Forum super Hinweise/Ratschläge erhalten habe. Ich habe dieses posting jedoch zeitgleich dort und hier eingestellt und ich finde es unhöflich, wenn ich hier auf Antworten nicht reagiere. Könnte ja auch sein, dass auch hier noch Jemand einen weiteren guten Ratschlag hat.

    Bei diesem Fall handelt es sich um Freunde von mir, die in diese Misere geraten sind und ich versuche ihnen irgendwie zu helfen.
    Beim "Fachanwalt" waren sie schon, der meinte es sei kompliziert und man sollte sich einigen.

    @ pitty:
    Ich nehme mal an, dass keine 350.000,-- von dem Mieter investiert wurden. Denn wie ich jetzt erfahren habe, hatte ja schon der ehemalige Eigentümer die Fläche als Boarding House umbauen lassen, denn Abmahnungen der Hausverwaltung sind bereits 2014 erfolgt. Der Mietvertrag wurde erst am 01.02.15 unterzeichnet. Und ich vermute, dass er, als die Unterlassungs-Klage im Jahr 2016 eingereicht wurde, er die Gewerbefläche noch schnell am 22.06.16 an eine GmbH, an der er zu 50% beteiligt war, verkauft hat. Das Urteil, das ihm den Betrieb untersagt, erging am 24.07.17.

    Aus den mir vorliegenden Unterlagen geht hervor, dass die Gewerbefläche über eine eigene Heizung-und Warmwasserversorgung verfügt, für Frischwasser gibt es einen Zwischenzähler.
    Von den Freunden weiß ich, dass den Ablesern der Zugang verweigert wurde, also nehme ich an, dass diese Kosten im Moment von meinen Freunden bezahlt werden.
    Also am besten den Versorgervertrag kündigen ???
    Strom meldet der Mieter üblicherweise selbst an.

    Liebe Grüße
    Ina-Elena
     
  19. Pitty

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    Wie liefen denn die vergangenen Betriebskostenabrechnungen ab? Das wäre interessant was alles dort aufgelistet ist. Es müsste dann ja der Strom mit beinhaltet sein.
     
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