nach geheilter Kündigung wieder Zahlungsverzug, kein Zugang zur Wohnung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Wired, 06.01.2011.

  1. Wired

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    Nehmen wir an, es gibt mit einem Mieter immer wieder Ärgern, so lässt er seit Monaten niemanden mehr in die Wohnung, z. B. wegen Reparaturen, Eichaustausch Kaltwasserzähler u.ä. Letztens wurde eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug erst durch Nachzahlung geheilt. Nun ist wieder die Miete nicht gezahlt worden.

    Wie geht man am besten vor, um den Mieter loszuwerden?

    Bei Mietzahlungen ist eine Abmahnung ja nicht erforderlich, ist es also sinnvoll zu warten, bis zwei Monatsmieten ausstehen um dann die fristlose Kündigung auszusprechen, die dann ja nicht mehr geheilt werden kann? Oder doch besser gleich auf den Zahlungsverzug hinweisen um bei erneuter verspäteter Zahlung zu kündigen?

    Ist die Tatsache, dass wiederholt Handwerkern der Zugang zur Wohnung verweigert wird auch ein Kündigungsgrund? Ich sehe darin eine Verletzung des Vertrauensverhältnisses, ausserdem ist die Mietsache nicht geschützt, wenn Reparaturen verweigert werden, oder ist das irrelevant?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Mattieu, 06.01.2011
    Mattieu

    Mattieu Benutzer

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    Wenn zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten in voller Höhe ausbleiben, kannst Du fristlos kündigen, der Mieter kann die fristlose Kündigung durch Zahlung der Außenstände jedoch heilen. Deshalb ist es sinnvoll, neben fristlos hilfsweise ordentlich, d.h. mit Kündigungsfrist, aus demselben Grund zu kündigen. Die ordentliche Kündigung kann der Mieter nicht durch Zahlung heilen.

    Abmahnen.

    Ebenso abmahnen wegen der nicht hereingelassenen Handwerker. Wenn Du die schriftlich angemeldet hast und beim Besuch der Handwerker ebenfalls vor Ort bist, hat der Mieter kaum Grund, sie nicht hinein zulassen, es sei denn, er kann triftige Gründe wie Krankheit oder Abwesenheit anführen, die er Dir aber ebenfalls vorab schriftlich nennen muss. Es ist ihm sogar zuzumuten, eine Person seines Vertrauens zu nennen, die bei seiner Verhinderung den Zugang zur Wohnung gewährleistet.

    Wenn das Recht zum Betreten der Mietsache nach vorheriger Ankündigung für den Vermieter oder dessen Bevollmächtigte nicht explizit im Mietvertrag steht, so ergibt sich die Gewährung des Zugangs trotzdem als nebenvertragliche Pflicht für den Mieter.

    In der Abmahnung sollte der Grund der Abmahnung, eine Aufzählung der Vorkommnisse des Grundes mit Datum und die möglichen Folgen bei Nichtabstellung des Abmahngrundes stehen, nämlich die Kündigung.

    Nach spätestens 2 Abmahnungen aus demselben Grund solltest Du kündigen können.

    Bei ausbleibender Miete kannst Du zusätzlich sofort einen gerichtlichen Mahnbescheid ausbringen, da die Miete eine ständig wiederkehrende Forderung ist und der Mieter damit sofort im Verzug ist, ohne dass es einer Mahnung bedarf. Das hilft in der Regel bei den Spezialisten, die genau wissen, dass sie keine 2 aufeinanderfolgenden Mieten in Rückstand geraten dürfen und entweder immer nur eine über der anderen Monatsmiete zahlen oder eben nicht in voller Höhe. Wenn die bei jeder ausbleibenden Miete einen Mahnbescheid kriegen und sie die dafür zusätzlichen Kosten tragen müssen, vergeht denen schnell die Lust an solchen Spielchen.
    Sie können dem Mahnbescheid zwar widersprechen, aber dann kommt es zum Klagetermin vorm Amtsgericht, in dem müssen sie stichhaltige Gründe für die Mietverweigerung anführen. Können sie das nicht, zahlen sie auch noch die Verfahrensgebühren.
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Das scheint der TE bereits zu wissen. Der Mieter hat vor kurzem erst eine fristlose Kündigung durch Zahlung heilen können, daher entfällt die Möglichkeit der Heilung erstmal. Eine hilfsweise fristgerechte Kündigung dürfte sich also erübrigen.
    Wenn du den Mieter loswerden möchtest, würde ich keine Abmahnung wegen der Miete schicken, sondern hoffen, dass der Mieter das nochmal vergeigt und auch im Februar die Miete nicht zahlt. Kommt irgendwann in den nächsten Tage die Miete, dann würde ich wegen verspäteter Mietzahlungen abmahnen. Macht er das ein paar Mal dann kannst du ja auch deswegen kündigen.

    Hab dazu folgendes gefunden (Quelle: H&G Würzburg):

    So und ähnlich gestaltet sich in etwa alles, was ich so gefunden habe. Kündigung aus diesem Grund dürfte schwierig werden.
     
  5. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Genau so habe ich mir das gedacht - sind wir also schon zwei, die die Gesetze so interpretieren, schön.

    Wie viele verspätete Mietzahlungen, alle abgemahnt, reichen denn für eine Kündigung? Ich habe damit keine Erfahrungen.

    Das habe ich befürchtet. Obwohl ich es schon heftig finde, dass ein Mieter folgenlos den Zugang, selbst für Reparaturen, verweigern kann. Schadensersatz ist ja nicht das, was ich will und macht sowieso nur bei solventen Mietern einen Sinn.

    Vielen Dank. :top

    Natürlich würde ich mich über weitere Meinungen und Erfahrungen freuen.
     
  6. #5 Max_Headroom, 10.01.2011
    Max_Headroom

    Max_Headroom Erfahrener Benutzer

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    Nö, kann er nicht folgenlos. Du kannst ihn verklagen, das macht Mühe und Kosten - leider in der Folge eben nur für Dich.

    Abmahnen, abmahnen, abmahnen - wenn es gleiche Dinge sind weswegen Du abmahnst, dann reicht schon ein bis zwei Mal um das "zerrüttete Mietverhältnis" darstellen zu können.

    Hängt letztlich auch vom Richter ab...

    MH
     
  7. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Kennst Du denn eine entsprechende richterliche Entscheidung? kathi zitierte etwas anderes und das deckt sich leider mit den Aussagen des befragten Anwalts. Natürlich kann auch der sich irren aber in ein aussichtsloses Unterfangen sollte man auch nicht investieren.
     
  8. #7 Max_Headroom, 10.01.2011
    Max_Headroom

    Max_Headroom Erfahrener Benutzer

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    Wenn Du kündigen wilst aufggrund Zahlungsverzuges dann musst Du nicht abmahnen - wenn Du aber andere Dinge anführst (wie z.B. kein Zugang zur Wohnung) dann muß man mindestens einmal anmahnen um eine Änderung des Verhaltens zu ermöglichen. Und vor Richtern hat man noch bessere Chancen wenn man sogar noch eine zweite Abmahnung schickt um wirklich alles versucht zu haben...gibt dazu zig Urteile zu dem Thema aber eben immer nur untere INstanzen...

    MH
     
  9. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Nehmen wir an, der Mieter hat den Zugang wegen Reparaturen verweigert und dann erneut wegen Eichwechsel von Wasserzählern. Das sind dann schon zwei Abmahnungen, oder? Wenn dann noch eine dritte kommt, weil die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden durften, müsste das doch für eine Kündigung reichen, oder nicht?

    Ob das Gericht der Argumentation folgt ist nicht sicher, das ist mir klar.
     
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