Nach Hausschenkung: An Mutter vermieten oder...?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von BeschenkterSohn, 26.07.2015.

  1. #1 BeschenkterSohn, 26.07.2015
    BeschenkterSohn

    BeschenkterSohn Gast

    Hallo Forum,

    folgende Ausgangssituation:
    Nach dem Tod meines Vaters vor 10 Jahren wurde sein Anteil meines Elternhauses gemäß der gesetzlichen Erbfolge in gleichen Teilen an meine Mutter und mich übertragen.
    Meine Mutter ist seitdem alleinige Bewohnerin des Hauses.
    Der Hauswert inkl. Grundstück liegt derzeit bei ca. 130.000€.
    Die Finanzierung, welche monatlich von meiner Mutter bedient wird, läuft über drei Bankdarlehen zu insgesamt 45.000€ Restschuld, sowie einem Versicherungsdarlehen zu derzeit ca. 15.000€ Restschuld.

    Vor 2 Wochen wurden die Hausanteile meiner Mutter per Schenkungsvertrag an mich überschrieben. Der notariell beglaubigte Vertrag ist sehr einfach gehalten und enthält keine besonderen Klauseln (kein Nießbrauchrecht, etc.).
    Ziel: Umgehung der 10-Jahres-Frist, falls meine Mutter einmal pflegebedürftig werden sollte.

    Meine Mutter wird weiterhin allein in dem Haus leben und (größtenteils selbst) für die laufenden Kosten (Kredite, Nebenkosten) aufkommen, mit dem Ziel, diese Kosten durch sukzessive Tilgung der Kredite zu minimieren.

    Nun stellt sich die Frage, welche Szenarien möglich wären, ohne dass wir steuerliche Nachteile zu tragen haben?

    Szenario 1:
    Ich übernehme die Kredite vollständig auf meinen Namen (Möglichkeit besteht, da Bonität vorhanden) und zahle somit alle anfallenden Kosten (inkl. Nebenkosten wie Grundsteuer, Versicherung, etc.).
    Zum Ausgleich vereinbare ich mit meiner Mutter einen Mietvertrag, worin eine Miete in Höhe der laufenden Kosten festgelegt wird.
    Nachteil:
    Die Einnahmen wären weit höher als die absetzbaren Kosten, somit stiege meine jährliche Steuerbelastung (scheinbar bis zu 2000€ per Anno mehr Geld für das FA).
    Gleichzeitig sind mittelfristig keine größeren Renovierungen geplant, welche steuerlich absetzbar wären.
    Dazu kommt noch, dass in den kommenden Jahren einige der Darlehen auslaufen werden. Somit müsste ich einerseits die Miete senken, um meine Mutter nicht stärker als notwendig zu belasten (wahrscheinlich sogar unter die 66%-Grenze der ortsüblichen Miete), gleichermaßen würden aber auch die absetzbaren Zinskosten noch weiter sinken.
    Mir erscheint dieses Szenario also als nicht sonderlich günstig?!

    Szenario 2:
    Die Kredite verbleiben auf den Namen meiner Mutter. Dies sollte kein Problem für die Darlehensgeber sein, da die Grundschuld weiterhin im Grundbuch steht.
    Meine Mutter bedient wie bisher die monatlichen Kreditraten direkt.
    Wie aber gehen wir mit den Nebenkosten um? Grundsteuer, Abfallversorgung und selbst die Wohngebäudeversicherung werden sicherlich über meinen Namen und mein Konto laufen müssen. Würde mir meine Mutter monatlich eine Überweisung zum Ausgleich dieser Zahlungen zukommen lassen, dürfte sicherlich das FA ein Problem damit haben, oder?

    Szenario 3:
    Welche Möglichkeiten gibt es noch?

    Vielen Dank für eure Unterstützung.
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 immodream, 26.07.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo BeschenkterSohn,
    wenn deine Mutter dir das Geld für die Nebenkosten jeden Monat überweist oder es dir am Besten bar in die Hand gibt, wie soll das Finanzamt das denn feststellen ?
    Noch einfacher wäre es doch, die Nebenkosten vom Konto der Mutter abbuchen zu lassen.
    Grüße
    Immodream
     
  4. #3 alibaba, 26.07.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    welchen Vorteil hat deine Mutter ,seit dem sie dir ihre Hälfte grosszügig geschenkt hat ?

    sie lebt weiterhin mutterseelealeine ,der Rabe welcher der Sohn ist oder sagt man RabenSohn ..... versucht nur vorteile

    aus der Mutter raus zuziehen ,die Mutter selber scheint dir egal zu sein :D jedenfalls kommt es bei mir so an :160:

    Gruss
    alibaba :D
    PS: ein Sohn sollte seine Mutter endlasten und das nicht geldwerttechnisch gesehen :D
     
    Syker und Pitty gefällt das.
  5. #4 BeschenkterSohn, 26.07.2015
    BeschenkterSohn

    BeschenkterSohn Gast

    Hallo alibaba, vielen Dank für deine Sorge um meine Mutter. Ich kann dir versichern, dass es ihr gut geht und sie keinerlei Nachteile haben wird.
    Außerdem möchte ich darauf hinweisen, dass ich nicht um Tipps zum Erhaschen von Steuervorteilen gebeten habe, sondern lediglich auf der Suche nach einer Möglichkeit bin, keine Nachteile durch das neue Konstrukt zu haben. Ein Nullsummenspiel wäre mehr als zufriedenstellend für mich.
    Also bitte zurück zum Ausgangsthema :005sonst:
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.256
    Zustimmungen:
    315
    Das Ausgangsthema sind bei Dir also Vergünstigungen, wenn Du keine Nachteile haben möchtest.:156:
     
  7. #6 Pharao, 27.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 27.07.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    507
    Vielleicht wäre ja Erben doch besser für dich, falls später noch Erbmasse vorhanden ist .... :91: Sorry, aber was erwartest du hier, wenn du schon über Schenkung dir was "sparen" und viel wichtiger, was "retten" willst?

    Mal im ernst, damit wirst du leben müssen, das bei mehr Einnahmen auch i.d.R. mehr Steuern anfallen. Die Alternative sieht auch nicht wesendlich besser auf den ersten Blick aus, denn die wäre zB.: steck was in deine vermietet Immobilie rein, dann kannst du i.d.R. auch mehr davon wieder absetzen.
     
  8. Lulu

    Lulu Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    01.07.2015
    Beiträge:
    22
    Zustimmungen:
    0
    Um das Steuer zahlen wirst du nur schwierig herum kommen, auch wenn du einen Mietvertrag mit Ihr machst, ist es ja Gewinne welche du aufbaust (Mieteinnahmen) es sei denn du kannst es gegen Kosten rechnen... Sonst wird es schwierig.
     
  9. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo zusammen,

    Zunächst wäre natürlich die Frage warum man sowas nicht vor Unterzeichnung des Notarvertragses abklärt, zumal da im Vertrag u.U. gewisse Weichen hätten gestellt werden können/müssen.
    Der Vorschlag von @immodream einfach alles vom Konto der Mutter abbuchen/bezahlen lassen hat was für sich ;-)

    VG Syker
     
  10. #9 alibaba, 27.07.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    da dreht dir jeder Steuerprüfer ein Strick draus und behauptet ,da die Mutti weiterhinfür alles auf kommt ,gerade bei Kredite

    ...... da wird es schwierig ,wir wissen doch alle das die Prüfer unter enormen Druck gestellt werden von den Vorgesetzten :D

    siehe Youtube , die machenschafften um Steuern abzupressen ,beweislastig ist der Beschenkte , und wie will man glaubhaft

    klären das das Glas Wasser halb leer ist ,wenn der Beamte von unten nach oben schaut ,sagt er "es ist halb voll"

    naja , es ist für alle Seiten schwierig ,wobei die eine Seite immer die besseren §§ finden wird , die das Leben ein nicht erleichtern :160:

    Gruss
    alibaba:D
     
  11. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Welche 10-Jahres-Frist? Mir fallen hier zwei ein:
    • Die Frist, nach der der Veräußerungsgewinn nicht mehr zu versteuern wäre. Das ist irrelevant, da weder Schenkung noch Erbschaft einen entgeltlichen Erwerb darstellen. Diese Frist begann bereits mit dem Erwerb des Erblassers, ist also inzwischen großzügig abgelaufen. Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei.
    • Die Frist, in der der Freibetrag in der Erbschafts-/Schenkungssteuer erneut in Anspruch genommen werden kann. Das kann ich aufgrund der in Rede stehenden Vermögenswerte nicht nachvollziehen. Der Freibetrag zwischen Mutter und Sohn liegt ja bei stolzen 400.000 €.
    Also: Was willst du eigentlich erreichen?


    Auch bei guter Bonität machen Banken bei solchen Plänen nicht immer mit. Das ist einer der zahlreichen Gründe, warum ich Syker zustimme: Diese Fragen hätte man vor der Schenkung (und noch besser: vor der Erbschaft) klären sollen.


    Richtig. Durch die Mietzahlung entsteht eine neue Steuerpflicht. Wenn man den Einnahmen nicht hohe Ausgaben gegenüberstellen kann, sodass insgesamt ein steuerlicher Verlust entsteht, macht das keinen Sinn.


    Das ist zumindest aus Steuersicht unproblematisch.


    Bei der Grundsteuer sollen sich einige Bundesländer angeblich etwas anstellen, wenn der Kontoinhaber nicht der Steuerpflichtige ist. Ansonsten ist das kein Problem.
     
  12. #11 BeschenkterSohn, 27.07.2015
    BeschenkterSohn

    BeschenkterSohn Gast

    Vielen Dank für die Informationen. Das Thema ist damit für mich abgeschlossen.
     
  13. #12 Akkarin, 27.07.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.11.2013
    Beiträge:
    1.325
    Zustimmungen:
    582
    Ort:
    Frankfurt
    Ich schließe mich immodream in seinen Ausführungen an, denen ich kaum noch was hinzuzufügen habe. Ihr haettet den Notarvertrag anders gestalten müssen, aber der Zug ist vorbei. Den monatlichen Ausgleich bei grundsätzlicher Einigkeit, solltet ihr schon hinbekommen.
     
  14. #13 Akkarin, 27.07.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.11.2013
    Beiträge:
    1.325
    Zustimmungen:
    582
    Ort:
    Frankfurt
    Der TE dürfte in diesem Fall weniger steuerlich oder erbrechtlich motiviert sein, sondern seine Gedanken gelten dem Sozialamt. Man weiß nie, ob die eigenen Eltern später zum Pflegefall werden. Und sollte das Pflegeheim heißen, ist man schnell beim Sozialamt.

    Dieses versucht natürlich die Kosten von den Kindern zurückzuholen. Wurde z.b. Das Elternhaus vorher an die Kinder verschenkt, kann das Sozialamt die Rueckuebertragung fordern und das Haus verwerten, wenn zwischen der Schenkung und dem Eintritt der Kostenübernahme weniger als 10 Jahre vergangen sind. Das will der TE wohl verhindern.
     
  15. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2013
    Beiträge:
    1.169
    Zustimmungen:
    278
    Ort:
    Nordostoberfranken
    Es geht wohl um die Rückforderungsfrist, falls die Mutter später auf Sozialhilfe angewiesen wäre:

    "Generell gilt, dass Schenkungen der letzten zehn Jahre zurückgefordert werden müssen, sofern der Schenkende Sozialhilfe beanspruchen möchte. Das gilt für Immobilien ebenso wie für Sparbücher und andere Vermögenswerte (z. B. Antiquitäten)."

    (Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Schenkung, Abschnitt Verarmung des Schenkers)
     
  16. #15 alibaba, 27.07.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    eigendlich sollten man wenn man Immos vorab verschenkt ,immer solch NiessBrauWohnRecht verankern ,man weiss ja nie wie sich

    alles mal entwickelt im Leben , iss einfach so :D

    Gruss
    alibaba :D
    PS:
    ScheinVermietung ,HobbyVermietung kann auch unterstellt werden , Beamte haben viel Phantasie & Zeit und schauen dank
    durchsichtigkeit gerne auf deine Konten , auch Banken tragen dazu bei , InofizielleZuTräger legalisiert Datenschutz gibt es nicht mehr :D
    frag Merkel die weiss es genau , lässt sie sich doch gerne auslauschen , selbst die LippenAbLauschFlüsterer machen gutes Geld :160:
    SiegerMächteVerträge mit Verlierer :D einseitig :160: NS ä
     
  17. #16 Akkarin, 27.07.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.11.2013
    Beiträge:
    1.325
    Zustimmungen:
    582
    Ort:
    Frankfurt
    Wichtiger als Wohn- niessbrauch etc ist fuer den Schenker das Recht in bestimmten Fällen die Rueckauflassung einseitig durchführen zu können
     
  18. #17 alibaba, 27.07.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    meinst du jetzt bei groben undank oder so :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  19. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Auf diese Idee bin ich tatsächlich nicht gekommen. Danke!
     
  20. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.256
    Zustimmungen:
    315
    Bei so etwas lässt man sich beim Notar beraten. Jetzt ist das Kind wohl in den Brunnen gefallen
     
    alibaba gefällt das.
  21. #20 Akkarin, 27.07.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.11.2013
    Beiträge:
    1.325
    Zustimmungen:
    582
    Ort:
    Frankfurt
    Z.b. Die Möglichkeiten sind da unbegrenzt :) z.b. Kann man festlegen, dass der Ehepartner des beschenkten, dass Haus nicht bekommt, wenn der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt.

    Oder noch grundlegender, wenn in das Vermögen des Beschenkten vollstreckt werden soll, was gleichzeitig den Vorteil hat, der neue Eigentümer kann das Grundstück nicht belasten.
     
    alibaba gefällt das.
Thema:

Nach Hausschenkung: An Mutter vermieten oder...?

Die Seite wird geladen...

Nach Hausschenkung: An Mutter vermieten oder...? - Ähnliche Themen

  1. Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?

    Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?: Hallo zusammen, ich bin neu hier und habe eine Frage zur Ausgestaltung eines Mietvertrages. Folgende Situation: Der Eigentümer eines ZFHs lebt...
  2. Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?

    Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?: Guten Abend, ich bin Vermieter und habe das Gewerbe vom vor Besitzer übernommen. Der vor Besitzer hat Gas Vertrag von den Stadtwerke. Und Gewerbe...
  3. Feuchte Wohnung vermieten

    Feuchte Wohnung vermieten: Hallo, ich habe eine Wohnung, die schon immer ein Problem mit aufsteigender Feuchtigkeit in den Wänden hatte. Vor 2 Jahren habe ich diese etwas...
  4. Zu blöd zum vermieten?

    Zu blöd zum vermieten?: Hi, ich war gerade mal wieder auf Wohnungsbörse-Seiten, weil ich eine Mietwohnung für meine Mutter suche (sie hat kein Internet) und da ist mir...
  5. Einzelkonto oder Gemeinschaftskonto für Vermietung

    Einzelkonto oder Gemeinschaftskonto für Vermietung: Hallo, ich bin neu hier und über die Suche im Internet auf dieses Forum gesoßen Ich und meine Lebensgefährten besitzen je zu 1/2 unser Eigenheim...