Nach Jahren einen Mietvertrag mit NK ?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Heall47, 25.02.2007.

  1. #1 Heall47, 25.02.2007
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    Ich stelle fest, jedermann, der meinen Name googelt, kommt auf diese veraltete Seite.

    Das ist mir überhaupt nicht recht -

    eigentlich möchte ich nun meinen damaligen Beitrag komplett löschen

    Nach so langer Zeit ist nichts mehr von alledem relevant.

    Alle Probleme konnten auch mit Hilfe des Forums gelöst werden.

    Falls jemand Verantwortliches dies hier liest,
    Bitte löschen Sie den gesamten Beitrag.

    Danke.
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Es bleibt die Frage, ob die NK bereits im Vertrag verankert sind. (Entweder über die Einbeziehung der BetrKV oder explizite Nennung der NK), dann wäre das völlig okay. Dann könnte man jederzeit abrechnen. Die letzten fehlenden Abrechnungen würden dann nur zur Rückzahlung der Vorauszahlungen führen können.

    Wenn die NK nicht im MV genannt werden, können sie auch nicht abgerechnet werden. Vorauszahlungen sind nicht möglich.
    Bei einer Warmmiete (ohne Nk im MV) ist jedoch eine entsprechende Anpassung möglich.
     
  4. #3 lostcontrol, 26.02.2007
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    wenn es keinen schriftlichen mietvertrag gibt, dann bist du eigentlich fein raus, denn dann gilt das ganz normale mietrecht, und das besagt, dass betriebskosten umgelegt werden dürfen.
     
  5. #4 Heall47, 26.02.2007
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  6. #5 Heall47, 26.02.2007
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  7. #6 lostcontrol, 26.02.2007
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    der vermerk "miete und NK" beweist eigentlich eher, dass es eben KEINE warmmiete ist, denn sie führt ja nebenkosten auf. sprich: gut für dich.

    DAS wiederum ist sehr schlecht für dich.
    du kannst ja nicht von heute auf morgen betriebkosten einführen, wenn bisher nicht abgerechnet wurde. das könnte für dich auch letztendlich bedeuten, dass du der mieterin für die letzten jahre auch noch rückzahlungen leisten musst - sie darf das nämlich für die letzten jahre im nachhinein verlangen - du deinerseits aber nicht, weil du da ja sämtliche fristen hast verstreichen lassen...
    ausserdem: wie willst du denn betriebskosten abrechnen, wenn du garnicht weisst, wie noch die betriebskostenvorauszahlung war?

    dass der zählerstand abgelesen wird, muss sie sich gefallen lassen.
    und von wegen "übers ohr hauen" - davon kann ja nicht die rede sein, im gegenteil: so ein zähler ist ja die einzige möglichkeit, dass gerecht abgerechnet wird.

    alles schriftlich zu machen ist ohnehin deutlich besser als mündliche absprachen. merkst du ja jetzt beim fehlenden mietvertrag.

    wenn sie einen eigenen zähler hat, dann verstehe ich nicht, warum sie keinen eigenen vertrag hat. es dürfte ja wohl der status quo sein, dass mieter sich selbst um ihre stromversorgung kümmern.

    naja - ob dich das in so 'nem guten licht zeigt? immerhin hast du dich da unkorrekt verhalten und sämtliche gesetzlichen fristen versäumt...

    das würde bedeuten dass du eine betriebskostenvorauszahlung von € 197,20 monatlich verlangst. das wäre enorm hoch! und könnte dich sehr teuer kommen, denn wenn du damit abrechnest, und die mieterin dann etwas herausbekommt (wovon ich bei einer so abnorm hohen betriebskostenvorauszahlung jetzt mal ausgehe), dann kann sie das rückwirkend für die letzten 3 jahre auch verlangen. da würdest du also schon ziemlich viel miese machen...

    wenn es keinen getrennten mietvertrag hierfür gibt, kannst du das auch nicht getrennt kündigen. und selbst wenn - dann müsstest du mit der wohnungmiete runtergehen, und bei € 202,80 kaltmiete bleibt dann ja wirklich irgendwann nicht mehr viel...

    das wird definitiv sehr schwierig. obwohl ich sonst nicht so sehr dafür bin, immer gleich zum rechtsanwalt zu rennen, würde ich dir das in diesem falle empfehlen.
    ansonsten zahlst du womöglich bis in alle ewigkeit drauf.

    antwort in der wohnflächenverordnung, zu finden hier in diesem forum links in der linkliste unter "WoflVO".

    unveränderte konditionen hiesse, dass du alles beim alten belässt - und das willst du ja nicht. ich glaube auch nicht, dass sich die mieterin darauf einlassen würde. und am wichtigsten dabei: du müsstest dann in jedem falle die betriebskostenabrechnungen rückwirkend machen. das solltest du aber ohnehin tun, denn spätestens wenn sie auch einen anwalt einschaltet, wird das verlangt werden.
    solange nicht klar ist, wie hoch die monatliche betriebskostenvorauszahlung denn nun ist, kannst du nur sehr schlecht die miete erhöhen, denn es stellt sich ja die frage von welchem betrag ausgehend du erhöhen willst.

    nimm dir 'n guten anwalt - das wird das beste sein.
    mag sein dass das jetzt erstmal teuer kommt (es sei denn du hast eine entsprechende rechtsschutzversicherung), aber es spart dir für die zukunft 'ne menge geld ein.

    du hast da gewaltige fehler gemacht, das wird dir jetzt bewusst und du musst jetzt leider auch dafür bezahlen. mach dir nichts draus, aus fehlern lernt man. schreib das also unter lehrgeld ab... und sieh zu dass du in zukunft die dinge besser regelst.

    ansonsten bleiben dir eigentlich nur noch grauzonige möglichkeiten wie das fingieren eines kündigungsgrunds übrig, und zu sowas kann man ja niemandem raten...
     
  8. Capo

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    Du musst zwischen Vorauszahlungen und Pauschalen unterscheiden. Wenn ich das richtig verstanden habe: Es gibt einen Mietvertrag, in dem aber von NK nichts steht? DAnn ist das eine Pauschale und wirklich Warmmiete.
    Dann gibt es keine Vorauszahlungen. Eine Abrechnung ist nicht notwendig, weil es weder Nach- noch Rückzahlungen gibt. War sie Sparsam, bekommst du Geld, umgekehrt zahlst du eben drauf.

    Du willst einen neuen Mietvertrag. den muss die Mieterin nicht unterschreiben und sie hat wohl recht: Es ist Warmmiete... Sorry
     
  9. #8 lostcontrol, 26.02.2007
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    RE: Re:

    nein, kann sie nicht. dazu wäre eine änderungskündigung notwendig. und auf die wird sie sich ja vermutlich nicht einlassen.

    ich würde dir eine abrechnungsfirma empfehlen.
    und zwar weniger wegen des gerechtigkeitsfaktors (irgendwo steht, dass 1°C mehr heizwärme = 6% mehr verbrauch seien - und die wärmeansprüche von mietern sind nun mal sehr unterschiedlich - dem einen reichen 18°C, der andere braucht 24°C) sondern vielmehr deshalb, weil ich das gefühl habe, dass du schon mit der "normalen" betriebskostenabrechnung überfordert bist (sonst hättest du sie ja vorgenommen, oder?), und der mit abstand komplizierteste part bei der betriebskostenabrechnung ist nun mal der posten heizung. die meisten abrechnungsfirmen übernehmen übrigens auch die wasserabrechnung auf wunsch mit, damit wäre dann auch das lästige problem mit dem zählerablesen für dich erledigt.

    zudem würde ich an deiner stelle ALLES was irgendwie geht an versorger-aufträgen von den mietern selbst regeln lassen, d.h.: strom, müll, kabelfernseh-gebühren usw.
    dann hast du weniger arbeit damit und musst dich auch weit weniger rumärgern.
     
  10. #9 Heall47, 26.02.2007
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  11. #10 lostcontrol, 26.02.2007
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    RE: Re:

    naja - so einfach kannste dir das aber leider nicht machen.
    aus deinem posting schliesse ich z.b. dass ihr keine putzfrau habt - aus der zahl der einheiten schliesse ich, dass ihr keinen aufzug habt.... alles kosten die du schon mal aus der DMB-rechnung rausnehmen musst.

    nur mal zum vergleich:
    in einem der von mir betreuten objekte - ebenfalls 3 parteien à ca. 80qm wohnfläche - liegen die betriebskosten bei der wohnung mit einem einzelmieter bei ca. € 100,00.
    da ist jetzt natürlich kein strom dabei, auch kein müll, keine putzfrau, kein aufzug (gibt ja keinen), kein winterdienst, kein hausmeister, kein kabelfernseh-anschluss... das sind alles sachen, die der DMB in seiner berechnung miteinbezieht.

    am besten du setzt dich hin und machst mal 'ne schöne aufstellung, was bei dir so alles zu den betriebskosten gehört.
    auf jeden fall dabei sind vermutlich folgende posten:
    • grundsteuer
    • gebäudeversicherung
    • evtl. gebäudehaftpflichtversicherung
    • schornsteinfeger
    • heizung (mit brennstoff, wartung, strom, wasser und sonstigen betriebsstoffen)
    • allgemeinstrom
    • allgemeinwasser
    • individueller wasserverbrauch
    • usw.
    warum du die stromversorgung abrechnest leuchtet mir nicht ein - das würde ich den mietern überlassen, da selbst einen vertrag zu machen.
    beim müll hängt das von den örtlichen gegebenheiten ab - bei uns ist es üblich dass die mieter da selbst abrechnen, anderswo wird das über die eigentümer/vermieter gemacht.
    kabelfernsehen kann man umlegen oder es den mietern überlassen, einen vertrag abzuschliessen. würde ich nach sachlage entscheiden. ich überlasse es den mietern, weil bei uns nicht alle überhaupt fernsehen haben (wollen).
    gartenpflege und ähnliches wäre auch noch ein punkt...

    schau dir einfach mal die betriebskostenverordnung (links in der linkliste zu finden) an und nimm davon das, was du brauchst.
    bei den heizkosten würde ich dir tatsächlich die abrechnung über eine entsprechende firma empfehlen - damit erleichterst du dir so manches. die können sich dann auch ums wasser kümmern.

    das mit den 10% bezieht sich auf die wohnfläche bezüglich der kaltmiete - bezüglich der betriebskosten ist das IMMER brenzlich - auch wenn's dabei nur um 0,1% geht.
    aber du musst doch ohnehin exakte wohnflächen ausrechnen, schon wegen der grundsteuer.

    die preise steigen immer. wir haben ja nach wie vor eigentlich eine inflation, wenn auch eine geringe. und jetzt kommt die mehrwertsteuererhöhung noch dazu.

    haus & grund wird dir bei dem aktuellen problem garnichts bringen, so wie die sachlage ist. da würde ich dir tatsächlich einen ganz normalen anwalt empfehlen, der es vielleicht zu einer einigung mit der mieterin bringen wird bzw. zu einem vergleich.

    ich glaube die einzigen fälle des "gelungenen auseinandergehens" auf gänzlich legalem wege die du finden wirst sind diejenigen, wo jemand sozusagen "rausgezahlt" wurde.
    ansonsten kenne ich eigentlich nur weit weniger legale wege... und die werde ich hier ganz sicher nicht empfehlen, auch wenn sich da im finsteren teil meines hirns gerne das eine oder andere diesbezüglich zusammenbraut...
    zum glück (und ich hoffe das bleibt auch so!) war das bei uns bzw. unter meiner regie noch nie nötig, diesen gedanken die tat folgen zu lassen...
     
  12. #11 Heall47, 26.02.2007
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  13. #12 lostcontrol, 26.02.2007
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    versteh ich das richtig, du hast jetzt alle betriebskosten auf quadratmeter umgerechnet? warum das denn???

    sind da schornsteinfeger, wartung, wasser, strom, das öl (bzw. gas, pellets, was-auch-immer) und die sonstigen betriebsmittel mit eingerechnet?

    warmwasser auf quadratmeter umzurechnen macht keinen sinn. bau da lieber einen zähler ein! selbst ein pro-kopf-verteiler wäre da sinnvoller!

    wie beim warmwasser: hier auf quadratmeter umzurechnen macht keinen sinn. wenn, dann auf köpfe. am besten aber zähler einbauen!

    bei der grundsteuer brauchst du die konkrete wohnfläche. dann rechnest du aus, wieviel wohnfläche das prozentual gesehen zur gesamten wohnfläche im haus ist. meist wird dann dieser prozentuelle anteil auch auf die keller / dachabteile umgelegt (das hängt aber ganz von der situation ab).
    sprich: definitiv nicht in quadratmeter abzurechnen!!!
    ihr habt mit sicherheit mehr quadratmeter im haus als wohnfläche - und wer soll dann fürs treppenhaus zahlen? der vermieter oder was?

    auch hier gilt: besser auf köpfe verteilen. wenn in einer 80qm-wohnung eine 4köpfige familie wohnt werden die sicherlich mehr müll machen als ein single.

    gleichen verteiler benutzen wie bei der grundsteuer. dabei besser einzeln angeben, also grundsteuer X,XX € / gebäudeversicherung X,XX € / gebäudehaftpflichtversicherung X,XX € usw.

    da geht eigentlich alles - nach wohnfläche, nach köpfen, aber auch nach parteien...

    würde ich nach parteien umlegen.

    würde ich auch nach parteien umlegen. allerdings würde ich einen kommerziellen winterdienst beauftragen - die kassieren das ganze jahr über, aber du kannst dann sicher sein, dass es auch gemacht wird und musst nicht das risiko tragen, dass einer ausrutscht und im rollstuhl landet und du bis an dein lebenende dafür zahlen musst, nur weil du einmal nicht früh genug aus den federn gekommen bist.

    unbedingt einen zähler anschaffen!!! das umlegen auf quadratmeter macht hier erst recht keinen sinn!

    wenn du ohnehin heizkostenverteiler anbringen lassen willst und eine entsprechende firma beauftragen willst, dann rechnen die das für dich ab. und zwar nicht nach quadratmetern sondern nach den sonstigen verbräuchen.
    wenn du das doch selbst abrechnen willst würde ich das nach parteien machen.

    diesen faktor gibt's eben nicht.
    es gibt betriebskosten, die nach fläche abgerechnet werden, betriebskosten, die nach parteien abgerechnet werden, betriebskosten, die nach köpfen abgerechnet werden und eben betriebskosten, die nach verbrauch abgerechnet werden.
    das suchen nach einem "faktor" kannst du dir sparen - sowas gibt's nicht und kann es auch garnicht geben.
    der DMB macht das nur als vergleichswert, damit die leute in etwa einschätzen können, wo sie mit ihren betriebskosten so liegen.

    bei grundsteuer und versicherungen auf jeden fall. bei den heizkosten nicht.
    bei den anderen posten ist die umrechnung auf läche ohnehin nonsens.

    dann mach das besser gleich richtig, sonst müssen die deine betriebskostenabrechnung dann nochmal ändern, und das ist nicht immer so ganz einfach möglich...
    oder du machst es so, dass du die "einfachen" posten selbst abrechnest (also z.b. grundsteuer, versicherungen, gartenarbeit, winterdienst etc.) und die heizkosten von einer firma abrechnen lässt.
    aber BITTE nicht heute mal so und dann nächstes jahr mit einer firma wieder ganz anders. da können und müssen die mieter nicht mitspielen.
    wenn du ohnehin eine firma beauftragen möchtest, dann wärs sinnvoll du machst das gleich, dann können die nämlich auch einen vernünftigen verteiler aufstellen.

    ich hab zwar lange in freiburg gelebt, kann dir da jetzt aber auch niemand guten gewissens empfehlen...

    aber die meisten firmen die auch die heizkostengeschichten per heizkostenverteiler machen, bieten auch die abrechnerei für die anderen posten an (also von der firma T E C H E M weiss ich das jedenfalls ganz sicher - die haben mir da erst neulich ein angebot diesbezüglich gemacht - blöd nur, dass ich gerade diese firma definitiv NICHT empfehlen kann).

    ich drück dir jedenfalls mal fest die daumen!
     
  14. #13 Heall47, 26.02.2007
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    RE: Re:

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  15. #14 lostcontrol, 26.02.2007
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    RE: Re:

    also meine grundsätzliche empfehlung bezüglich der kalkulation der nebenkosten ist folgende: die nebenkosten so hoch ansetzen, dass die mieter etwas zurückbekommen (natürlich nicht übertrieben hoch - realistisch sollte das schon sein).
    begründung: mieter, die geld zurückbekommen, rennen nicht zum mieterschutzbund.
    wenn sie dagegen nachzahlen müssen, dann meckern sie schon wegen € 3,00.
    ausserdem ist es deutlich einfacher, den mietern mal eben die € 15,00 zu überweisen, die sie zurückbekommen, als ihnen wegen eben dieser € 15,00 monatlang hinterherrennen zu müssen, gegebenenfalls sogar böse briefchen schreiben zu müssen (unter den tisch fallen lassen kann man's ja nicht, man muss ja seine steuererklärung machen). man kommt sich einfach sagenhaft blöde vor, wenn man wegen ein paar euros die dritte mahnung schreiben muss...

    bezüglich der firma mit dem T vorne dran:
    bei uns ging da alles schief, was da nur schief gehen kann. das füllt mittlerweile mehrere ordner. für 2004 gab es sage und schreibe 6 verschiedene abrechnungen, für 2005 immerhin (bisher?) 4 verschiedene. nach wie vor steht eine falsche anzahl von geräten da drin und nach wie vor werden ohne auftrag auch ein paar wasserzähler mitabgelesen (wenn sie doch wenigstens ALLE ablesen würden!). heizkörper, die ganz offiziell im beisein von T.-technikern von einem heizungsbauer (der zufällig auch noch ihr eigener vertriebspartner ist!) verplombt wurden, so dass sie definitiv keinen verbrauch mehr haben können, haben seltsamerweise horrend hohen verbrauch (der aber komischerweise auf dem gerät nicht aufgetaucht ist - nur in der abrechnung) und ähnlicher bullshit.
    will heissen: da stimmt hinten und vorne garnichts. auch nicht beim vierten versuch.
    in 1,5 jahren sind mehrere geräte auf eigenartige weise kaputt gegangen (sofern man sie überhaupt gefunden hat, auf mehreren ableseprotokollen findet sich der satz "gerät nicht gefunden" - abgerechnet wird dann aber trotzdem, ohne jegliche erklärung, woher denn dann die daten kommen, wenn das gerät nicht gefunden wurde), bei allen wurden zwischendurch aus heiterem himmel mal versehentlich sämtliche daten gelöscht usw.
    bis heute haben wir noch keine einzige korrekte abrechnung nach verbrauch von der firma T. erhalten.
    dafür jede menge wein und entschuldigungsschreiben...
    ist ja gut und schön, das entschädigt mich aber nicht für den stress, den ich mit denen habe...
    aktuell doktort die firma grad an einer gutschrift rum, weil die mieter für 2005 ja jetzt auch wieder keine verbrauchsabhängige abrechnung bekommen können und somit die berühmten 15% abziehen können - zu unseren lasten. was ich natürlich nicht akzeptiere, und weil die firma T. mal wieder schuld ist (sie hat mir wegen der "versehentlichen datenlöschung" ja auch entsprechende entschuldigungschreiben zukommen lassen), drum fordere ich diese 15% selbstverständlich von ihnen ein.
    bin gespannt wie lange es dieses mal dauert, bis sie rausgekriegt haben, wieviel wohl die 15% vom gesamtverbrauch ausmachen... ich könnte wetten sie haben jetzt probleme herauszufinden, welche ihrer zahlreichen unterschiedlichen abrechnungen nun diejenige ist, von der sie da die 15% berechnen sollen...
     
Thema: Nach Jahren einen Mietvertrag mit NK ?
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