1. Thema Interessenten finden:
Bei allem Gejammer über die Preisentwicklung kann ich nur sagen: Mit deren Reichweite kann niemand mithalten. Für mich ist es das nach wie vor Wert. Bei den von dir beschriebenen Umständen muss man aber so fair sein und ergänzen, dass du wohl auf so ziemlich jeder Plattform ausreichend viele Interessenten finden dürftest.
Wie sortieren ich bei den Mengen an Bewerbern schon mal grob aus bzw. was darf ich die Leute den heutzutage bei der ersten Kontaktaufnahme fragen (Stichwort Datenschutz) ?
Fragen darfst du (damals wie heute) ziemlich viel. Zwei Dinge sollte man sich aber überlegen:
- Welchen Wert haben die Auskünfte? Sind sie nachprüfbar, sind sie relevant?
- Muss ein Interessent die Fragen wahrheitsgemäß beantworten? Sonst kann man sich die Frage sparen. Bei Fragen nach der Weltanschauung, den Lebensgewohnheiten, der Familienplanung usw. darf der Interessent lügen, so viel er will. War "schon immer" so. Im Kern drehen sich zulässige Fragen um die Überlegung, ob der Interessent seinen Verpflichtungen nachkommen wird, insbesondere der Mietzahlung. Das sind dann insbesondere Fragen nach dem Einkommen, früheren Mietzahlungen, laufenden Privatinsolvenzen, dem Anlass der Wohnungssuche bzw. der Art der Beendigung des letzten Mietverhältnisses.
Auskünfte zu Ablehnungsgründen musst du nicht geben und ich kann davon auch nur dringend abraten. Nicht so sehr aus rechtlichen Gründen (wobei es auch in dieser Hinsicht ausreichend Gelegenheit gibt, sich ins Knie zu schießen), sondern weil Argumente bei manchen Leuten einen Diskussionsreflex auslösen.
Was ist von diesen Gesuch-Anfragen in Kleinanzeigen zu halten? Sind das Leute, die sonst immer abgelehnt werden?
Irgendjemand hatte hier berichtet, dass er gute Erfahrungen mit Mietgesuchen gemacht hat, aber ich bin fast sicher, dass das nicht bei (ebay) Kleinanzeigen war.
2. Thema Mietvertrag
damals hatte ich ein Muster von Haus-und-Grund genommen. Sind die immer noch ok?
Ja. Damals wie heute ist es wichtig, eine aktuelle Vorlage zu nehmen, möglichst keine eigenen Vereinbarungen zu basteln (manchmal muss es halt sein ...) und sich ausreichend Zeit zu nehmen, die diversen Ausfüll- und Ankreuzfelder zu verstehen, insbesondere welche Optionen sich gegenseitig ausschließen.
3. Einbauküche
Die Wohnung hat eine 5-Jahre alte Einbauküche mit Herd, Kühlschrank, Spürmaschine und Haube. Was wäre das beste Vorgehen? A) Die Küche an den Mieter verkaufen? B) mit vermieten oder C) nur die Geräte von der Küche verkaufen?
Das "beste Vorgehen" ist wohl davon abhängig, was man erreichen will. Dir scheint der Fragestellung nach bekannt zu sein, dass eine im Eigentum des Vermieters verbleibende Küche praktisch unvermeidlich Teil der Mietsache wird, was die Pflicht zur Erhaltung auslöst und mit einigen Kosten verbunden sein kann, vor allem wenn man das Pech hat, einen Mieter zu erwischen, der die Küche zwar nicht unbedingt direkt beschädigt, aber eben trotzdem so sorglos damit umgeht, dass die Lebenserwartung stark leidet.
Beim Verkauf der Küche (oder der Küchengeräte) muss dir bewusst sein, dass der Mieter sein Eigentum am Ende des Mietverhältnisses einfach mitnehmen kann. Klar kann man versuchen, dem Mieter die Küche dann wieder abzukaufen oder einen Weiterverkauf an den nächsten Mieter zu organisieren. Gleichzeitig sind manche Wohnungen (vor allem kleinere mit mehr Mieterwechsel) evtl. schwerer ohne EBK vermietbar. Aus meiner Sicht ist das die zentrale Frage: Will ich langfristig mit oder ohne Küche vermieten?
Für die Vermietung mit Küche muss eine ausreichende Miete durchsetzbar sein. Mit deiner EBK samt Geräten wärst du im aktuellen (unwirksamen!) Berliner Mietspiegel mit +20 % in der Spanneneinordnung dabei. Ich möchte die Kosten einer EBK in 10 Jahren wieder reinholen und das stellt eigentlich nur halbwegs sicher, dass ich nicht furchtbar draufzahlen muss. Rechnen darfst du dann selber, ob das bei deiner Miethöhe funktioniert.
Für mich ist bei der EBK noch wichtig: Der Mietvertrag muss unbedingt eine Kleinreparaturklausel enthalten, was aber meistens sowieso der Fall ist. Dann kann man abgerissene Griffe und ähnliches wunderbar dem Mieter überhelfen. Und keine "Luxusausstattung" - die Mieter haben keine Ahnung, wie toll das Zeug ist und was es kostet und es ist nie im Leben über die Miete abzudecken.
4. Selbstauskunft
ist das richtig, dass man heutzutage die Selbstauskunft erst nach der Besichtigung des Mieters einholen kann? Das hieße ja, dass ich quasi alle Leute einladen muss und über sie etwas zu erfahren?
Solche Dinge werden gelegentlich von Datenschützern behauptet. Ich teile diese Rechtsauffassung nicht und werde ganz bestimmt nicht das von dir beschriebene Verfahren anwenden. Nach dem ersten Kontakt (bei dem man im Prinzip ohne Fragen gestellt zu haben schon aussortieren kann) bitte ich um eine Selbstauskunft zu den für mich relevanten Umständen (s.o., Angaben zur Person des Mieters und den beabsichtigten Bewohnern, Einkommen, letztes Mietverhältnis) und wer die nicht abgeben möchte, den werde ich nicht aufhalten, aber auch nicht meine Zeit mit ihm verschwenden.
Weitergehende Unterlagen (z.B. Gehaltsabrechnungen oder auch eine Ausweiskopie) verlange ich erst, wenn es "ernst" wird. Die Schufa-Auskunft hole ich so ziemlich als letztes ein.
5. Rauchmelder Wartung
hier mal ein Auszug bezgl. Berlin:
Ach ja, die Vollpfosten vom Mietverein. Die sind genau so schlimm wie Politiker und Banker - man muss immer extrem genau hinschauen, was da genau behauptet wird, und vor allem, was
nicht behauptet wird.
Also: Rauchmelder moderner Bauart benötigen keine Wartung. Insofern ist die Frage schon eine ziemliche Nebelkerze. Alles was diese Dinger brauchen, ist ein gelegentlicher (meist jährlicher) Funktionstest und nach 10 Jahren einen Austausch, weil die Batterien so lange halten. Nach der Berliner Bauordnung ist der Mieter verpflichtet, die Betriebsbereitschaft sicherzustellen, d.h. gelegentlich auf den Testknopf zu drücken und ggf. den Vermieter darüber zu informieren, wenn es dabei Probleme gab. Nun mag es ja richtig sein, dass man den Mieter nicht verpflichten kann, dafür einen Dienstleister zu beauftragen, aber das war doch überhaupt nicht die Frage.
Würde der Vermieter einen Dienstleister beauftragen, wären die Kosten übrigens umlagefähig. Aber m.E. ist auch das Geldschneiderei.
Also letztendlich muss ich die Wartung durchführen oder durchführen lassen und kann die Kosten aber umlegen. Habe ein Angebot für 2 Melder, Einbau je 55 EUR und jährlich 120 EUR für die Wartung. Ist das normal?
Klar, der Trend geht zum Drittauto.
Ok, mal im Ernst: Stück 10 € im Baumarkt, Montage kriegst du selbst hin, "Wartung" macht der Mieter. Wenn du mal zufällig in die Wohnung kommst, kannst du auch selbst auf den Knopf drücken. Wiedervorlage in 10 Jahren. Die 6450 % Aufpreis sind vermeidbar.
6. Sonstiges
Gibt es noch andere wichtige Sachen, die man heutzutage gegenüber 2014 beachten muss?
Gefühlt hat die Zuverlässigkeit von Interessenten weiter abgenommen, aber vielleicht werde ich auch nur älter und empfindlicher. Es ist halt relativ normal, dass man von manchen Leuten plötzlich nichts mehr hört, dass Besichtigungstermine völlig unangekündigt nicht eingehalten werden und so weiter.
Die diversen Verschärfungen des Mietrechts sollte man im Blick haben, vor allen hinsichtlich der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn. Dass Berlin derzeit keinen gültigen Mietspiegel hat, habe ich ja schon erwähnt. Kommt nächstes Jahr wieder ...
