Nach Mängelbeseitigung u. Auszug der M - Gericht fordert Gutachten v. VM

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Luci, 16.01.2015.

  1. Luci

    Luci Neuer Benutzer

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    Ein Mieter A eines EFH BJ 1958 beanstandet Schimmel im Haus welchen er "vor 6 Wochen erst" erkannt haben will und reicht am gleichen Tag die Kündigung ein.
    Der Mieter spricht eine Frist zur Mängelbeseitigung von 7 Tagen aus, mit Zustellung hat der Vermieter 5 Tage Zeit einen Mangel "Schimmel im ganzen Haus" zu beseitigen. Am letzten Tag der Frist bitte der Vermieter um Einlass und weist drauf hin, dass er den Schimmel auf kulant beseitigen lassen wird. Der Mieter reagiert nicht darauf. Am zweiten Werktag nach Ablauf der Wochenfrist wird der Mieter nochmals auf das Angebot erinnert- dieser spricht jedoch die fristlose Kündigung aus, mit Begründung ein Mangel sei nicht fristgemäß beseitigt. Der Mieter übergibt den Schlüssel zwecks kompletter Räumung erst 3 Wochen - wie in der Kündigung angekündigt - den Schlüssel an den Vermieter (zahlt auch bis zu diesem Zeitpunkt den Mietzins). Es wird geringer Schimmel im Bad und Küche am Fenster festgestellt – sowie an der Laibung am Fenster im Schlafzimmer.

    Die Vermieter beseitigen am ersten und zweiten Tag der nach Schlüsselübergabe den Schimmel um das Haus rasch Interessenten anzubieten. Diese Interessenten mieten das Haus an zweiten Tag auch an, Mietbeginn in zwei Monaten.
    Der Vermieter klagen gegen die fristlose Kündigung und verweisen auf die fristgemäße Bereitschaft einer Mängelbeseitigung. Weiter würde die Frist als unangemessen kurz und der verweigerte Zutritt bei Gericht beanstandet.

    Bis zum Einzug der neuen Mieter werden die Klinkerfugen am Haus erneuert, da diese unterschiedlich farbig waren nach einer Sanierung vor 8 Jahren der Fassade. Gemäß der gesetzlichen Verordung muss das Dach bis Ende 2015 gedämmt werden, daher erhält das Dach eine Aufsparendämmung mit Eindeckung – was bereits 2013 schon geplant wurde.
    Obwohl die Vermieter unter diesen Umständen erst unmittelbar nach der Schlüsselübergabe den Mangel beseitigen konnten, würde jetzt die Richter verlangen, dass die Vermieter für eine Beweisbeschluss einen Gurtachtervorschuss von 3500,- Euro einzahlen. Dieser soll prüfen – ob das Haus innerhalb der Mietzeit Baumängel hatte. Eindringlich würde die Richterin auf einen ihrer Vergleichsvorschlag hinweisen. Die Vermieter wären geschockt über die Art wie zu einen Vergleich druck vom Richter ausgeübt wird.

    Einmal wäre eindeutig die Mängelbeseitigung verhindert wurde – in diesem Fallbeispiel stellt sich die Frage an die Forumsbetrachter, ob es richtig sein kann, dass ein Mangel, welcher auf Kulanz und Verantwortung und Kosten vom Vermieter übernommen wird und nach der Beseitigung jetzt auch noch nachträglich beweisen muss, dass der Mangel nicht durch einen Baumangel hervorgerufen wurde?

    Die Sinnhaftigkeit eines solchen Gutachtens steht in Frage. Ggf. könnte ein Sachverständige immer der Meinung sein, dass der ggf. durch die Baumaßnahmen nicht mehr feststellbar sei.

    Gibt es überhaupt ein Anrecht darauf, dass nach einer Mängelbeseitigung die Ursachen des Mangels festgestellt/ergründet werden muss oder worauf zielt die Feststellung, wo doch der Mangel beseitigt wurde?
     
  2. AdMan

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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Luci,

    Ich denke das es in erster Linie darum geht zu klären ob ein Grund für die fristlose Kündigung Bestand.
    M.E. müsstest du tatsächlich beweisen das der Schimmelbefall nicht durch Baumängel entstanden ist, und somit die fristlose Kündigung unwirksam ist.
    Allerdings sollte auch der nicht Einlass irgendwie berücksichtigt werden...

    VG Syker
     
  4. #3 Martens, 16.01.2015
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    moin,

    Richter drängen bei komplexer Sachlage gerne auf einen Vergleich, weil sie dann mit wenig Aufwand die Akte schließen können. Anwälte finden das meist auch toll, weil sie dann noch eine Vergleichsgebühr abrechnen dürfen.

    Natürlich ist es im Zivilrecht so, daß der Kläger den von ihm behaupteten Sachverhalt (ungerechtfertigte fristlose Kündigung, Mangelfreiheit der Mietsache) beweisen muß und wenn das Gericht dafür einen Gutachter einsetzen will, muß der Kläger den Vorschuß für diesen zahlen.
    Abgerechnet wird dann zum Schluß...

    Ich würde dringend dazu raten, das Gerichtsverfahren zu beenden, es kann nur teuer und noch teurer werden, vom Streß mal ganz abgesehen.

    Christian Martens
     
  5. Luci

    Luci Neuer Benutzer

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    - es wurde Schimmel beanstandet und Frist gesetzt - dann fristlos gekündigt mit der Begründung der Mangel sei nicht behoben. Lt. BGB verliert ein Mieter der eine Mängelbeseitigung nicht ermöglich das Recht auf Minderung (nicht erfolgt) noch das Recht auf fristlose Kündigung aus jenem Grunde.

    - hättet man kein Anrecht darauf einen 58 Jahre bestehenden Baumange zu beseitigen?

    Ist es richtig, dass ein Baumangel dann nach der Angewanten Regel der Rechnik aus dem BJ 1957 beurteilt wird ?
     
  6. #5 Venceremos!, 16.01.2015
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    Welchen Vergleich schlägt die Richterin denn vor? M.E. seid ihr auch völlig abgesehen von der Verursacherfrage im Recht. Wenn der Schimmelschaden nicht so tragisch war hätten die Mieter erst fristlos kündigen dürfen, nachdem der Schaden in angemessener Frist nicht beseitigt wurde. Dazu haben sie euch keine Gelegenheit gegeben. Wenn der Schaden hingegen sehr erheblich war (akute Gesundheitsgefährdung) müssten die Mieter erklären, warum er dann nicht früher aufgefallen ist. Der Vergleich müsste also eher zu euren Gunsten ausgefallen.

    Ich halte es für zu riskant, hier den Prozess fortzuführen, wenn die Schadensursache nicht bereits bei Auszug der Mieter gutachterlich klar ermittelt wurde. Es geht hier doch um maximal drei Monatsmieten (regulär kündigen hätten die Mieter sowieso), denen zigtausend Euro für Gutachter, Anwalt- und Gerichtskosten gegenüberstehen. Das lohnt nicht.
     
  7. Luci

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    danke, Du hast Recht. Mit der Kulanz den Magel zu beseitigen - wollte der Vermieter einem Rechtstreit aus dem Wege gehen. Das bedeute, dass man sich trotz Gesetz zu Mitwirkungspflicht der Mieter zur Mängelbeseitigung BGB, trozdem immer Handlungsunfähig ist und die Bedingungen einer Beweisaufnahme vom Mieter diktiert werden und sich so die Beweislage immer für den Vermieter ungünstig auswirkt...
     
  8. #7 Glaskügelchen, 16.01.2015
    Glaskügelchen

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    Nicht immer. Hättet ihr z.B. die ausstehenden Mieten mit der Kaution verrechnet, hätte der Mieter auf Auszahlung der Kaution klagen müssen und dann hätte meiner Meinung nach der Mieter beweisen müssen, dass die fristlose Kündigung gerechtfertigt war, was ihm genauso schwer gefallen wäre.
     
  9. Andres

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    Mal eine ganz blöde Frage:

    Warum macht man so etwas? Mal angenommen, ihr gewinnt den Prozess und die fristlose Kündigung wird als unwirksam erklärt: Was macht ihr dann? Das Mietverhältnis besteht dann ja weiterhin, da es nicht wirksam gekündigt wurde. Ihr könnt aber nicht leisten, weil das Haus bereits neu vermietet ist. Für die Übergangszeit steht euch auch nur eingeschränkt Miete zu, weil die Bauarbeiten mit Sicherheit wenigstens eine teilweise Minderung rechtfertigen. Was ist damit gewonnen?
     
  10. Luci

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    ich antworte gern... Mieter hatten bereits vor der fristgerechten Kündigung mit Mängelanzeige ein neues Haus in der Nachbarschaft angemietet. Sind M-Nomaden und hatten Auszug und Kündigug ohne Begründung angekündigt und wollten andere Wege beschreiten um der lästigen Kündigungszeit zu entgehen. Nachweislich hat der Mieter wie wir erfuhren die Kündigungsbestätigung des vorherigen Vermieters gefälscht. Richterin bestätigte hochkrimminelle Energie im Prozess mit dem zuvor Vermieter mit den Vorvermieter. Aber jeder Fall wir separat betrachtet.Auch ermittelte die Staatsanwaltschaft wegen geklauter Eletrogeräte und wir erhielten aufeinmal Anhörungsbogen.
    Mit Fristsetzug von 1 Woche und der verhinderten Mängelbeseitigung fristlos gekündigt.
    Die neuen Mieter waren schon am 2 Tag nach Schlüsselübergabe gefunden, die dann erst 2 Monate später einziehen konnten. Wegen der Bauarbeiten hätte es keine Probleme gegeben. Energetische Sannierung nach KFW sogar bis Ende 2015 vorgeschrieben sonnst Minderung usw. gleiches Spiel möglich.

    Wir ärgern uns nur, dass wir praktisch nichts a n d e r s hätten machen könnten. Die erst fristgerechte Kündigung + Mängelanzeige - da konnte man in der einen Woche bis zur fristlosen Kündigung wobei er sich 2 Wochen vorbehielt. 2 Wochen nach Auszug ging die Frau mit Kinder zu zwei Ärzten umd zu bestätigte allgemein, dass Schimmel in der Wohung Kinder krank machen kann... Noch mehr gefällig ...

    Altervermieter war damals nicht erreichbar und die selbstauskunft frisiert...:61:
     
  11. Luci

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    Fährt Golf, 5 BMW, Porsche Carbrio...
     
  12. Duncan

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    Hauptgrund dürfte sein, dass den Richtern im Rahmen ihres Jura-Studiums mal der § 278 ZPO(ggf. zusammen mit §495 ZPO) über den Weg gelaufen ist und wenn sie nicht wollen, dass ihre Urteile ständig aufgehoben werden, versuchen dem auch gerecht zu werden...
    Der Gesetzgeber hatte mal die fixe Idee, dass es besser sein könnte, wenn bei Meinungsverschiedenheiten ein Kompromiss (Vergleich) geschlossen wird und dem zukünftigem Frieden unter den Kontrahenten dienen.
     
  13. Andres

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    ... nur nicht auf die Frage. Was die Mieter bezwecken, kann ich mir grob denken. Mich hätte interessiert, was ihr von der der Klärung der Frage, ob die fristlose Kündigung zulässig war, erwartet. Die Mietzahlung für die Kündigungsfrist? Das sieht nicht so gut aus ...
     
  14. sara

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    Dann geht es um einen Mietausfall von 2 Monaten?

    Ich denke die Kosten die der Anwalt und Gericht bis jetzt verlangen sind wohl schon höher...
    Weitere Verfolgung dieses Schrittes mit Gutachten, das so jetzt gar nicht mehr erbracht werden kann, ist für mich unsinnig.

    Ja, manchmal ist es besser man überlegt vorher, welche Konsequenzen das hat in Bezug zum evtl. Verlust.

    Und so wie du die Mieter beschreibst könnt ihr ja richtig froh sein, dass die ausgezogen sind.

    Es ist denke ich besser schlechtem Geld nicht noch gutes Geld hinter her zu werfen.
     
  15. Luci

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    die fristgerechte Kündigung ist ok, klagen aber gege die fristlose Kündigung und wollen den Mitzins für die drei Monate und Gebüren und Anwaltskosten von 4600,- Euro.
     
  16. #15 Glaskügelchen, 16.01.2015
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    Wegen 2 Monatsmieten würde ich auch nicht unbedingt vor Gericht ziehen. Nur verlange ich 3 MMs Kaution, womit das gedeckt wäre und ich weiss nicht, ob hier eine Kaution vorhanden war.
    Egal, ist eine persönliche Entscheidung.
    Was ich hier aber ein bisschen seltsam finde:
    1. Der Schimmel ist (hab ich aus dem anderen Beitrag) an relativ "seltsamen" Stellen aufgetreten (u.a. an den Toilettenscharnieren und der Duschkabine), was sehr stark darauf hindeutet, dass mit dem Lüftungsverhalten etwas nicht gestimmt hat. Das Haus steht schon ein paar Jahre.
    2. Eine andere Wohnung war vor der Kündigung bereits angemietet.
    3. Es wurde eine Frist zu Mängelbeseitigung gesetzt, die der Vermieter wahrscheinlich nachweislich eingehalten hat, und trotzdem wird gekündigt.
    4. Innerhalb der sehr kurzen Frist zur Mängelbeseitigung breitet sich Schimmel nicht so schnell aus, dass ein Wohnen nicht mehr möglich wäre.
    --> Das alles deutet sehr auf eine ungerechtfertigte fristlose Kündigung hin, und die Richterin scheint das absolut nicht zu berücksichtigen, sondern fordert ein u.U. völlig ergebnisloses und teures Gutachten.
     
  17. #16 Papabär, 16.01.2015
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    Diese "Kulanz" ergibt sich aus §535 (1) Satz 2 BGB ...

    ... aber gut, dass ´mer die Pflichten des Mieters so gut kennen.



    Korrekt! Aber lass mich raten ... der Vermieter ist ohne Zeugen erschienen und der Mieter kann sich an keine Terminvereinbarung erin...

    Äh ... also wohl keine Terminabsprache.
    "So´n Idiot. Behauptet der doch einfach, nicht daheim gewesen zu sein ... wo ich ihn am Tag zuvor doch selber noch gesehen hab´."



    Oha ... noch so ein Armutszeugnis.



    Nein, soweit das Vorhandensein des Mangels unstrittig ist, hätte der Vermieter seine Verrechnung auf den Prüfstand legen lassen müssen, d.h. der Vemieter hätte ggf. nachweisen müssen (können?), dass der Schimmel vom Mieter verursacht wurde --> hier also keine Beweislastumkehr.



    Mit kommen die Tränen ... die Mieter haben ihre Kündigung nicht begründet. Dann MÜSSEN das ja "M-Nomaden" sein. :sauer031:



    Wie frisiert man bitte eine Selbstauskunft?



    Davon ist auszugehen.

    "Aber doll, wenn´mer deene Miedder zeische gönne, wo der Hamma hängt."


    Ich halte es nicht für unwahrscheinlich, dass das Gutachten (wg. Schimmel in Fensterlaibung von Küche und Bad) nicht durch ein neues Dach und aufgehübschte Klinkerfugen beeinflusst wird. Und wenn ich das richtig verstanden habe, wurden die Fenster ja nicht erneuert.

    Auch ein Gutachter wird vermutlich schon beim Lesen seines Auftrages ahnen, dass der Schimmel hier mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit vom Mieter verursacht wurde.

    Rein wirtschaftlich betrachtet erscheint mir die Klage trotzdem widersinnig. Des Weiteren vermute ich mal, dass der Befall nicht dokumentiert wurde, ... oder?



    Für welche drei Monate, wenn das Haus nach 2 Monaten wieder vermietet war? Mietschulden scheint´s ja nicht gegeben zu haben (wie auch ... Nomaden können kaum Mietschulden machen).
     
  18. #17 Glaskügelchen, 16.01.2015
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    Wir reden hier nicht über Handwerkerrechnungen, die der Mieter zu zahlen hätte, sondern über die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Und dafür ist die Verursachung des Mangels nicht unbedingt primär wichtig. Selbst wenn es ein Baumangel wäre, müsste der Mieter nachweisen, dass der Schimmel so schlimm war, und sich derartig rasant ausgebreitet hat, dass ein weiteres Wohnen nicht zumutbar war. Und das wäre ihm nicht so einfach gelungen.
     
  19. Luci

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    Danke Papabär,

    Das schriftliche Angebot zur Mängelbeseitigung ging per Fax an den Mieterverein, Fachfirma beauftragt und bitte um drei Terminvorschläge. zur Mängelbeseitigung. Darauf erfolgte keine Reaktion weitere Erinnerung erfolgt am zweiten Tag nach Fristablauf - aber folge fristlose Kündigung.

    Danke für den sachlichen Beitrag Glaskügelchen!

    Frage, gibt es überhaupt ein Anrecht darauf, dass nach einer Mängelbeseitigung die Ursachen des Mangels nochmals teuer festgestellt/ergründet werden muss?
    Sollte die Sinnhaftigkeit des Beschlusses bei Gericht sachlich anzweifeln damit das Aktenkundig wird? - Was könnten die Vermieter für einen Kostengünstigeren Vorschlag ggf. einen sinnvolleren Beweisantrag stellen? Schimmelprüfen bestellen?
     
  20. Andres

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    Es gibt kein Anrecht auf gar nichts, bevor du keinen Nachweis erbringst. Wenn du vor Gericht also behaupten willst, der Mieter hätte den Mangel verursacht, musst du das beweisen.
     
  21. #20 Glaskügelchen, 17.01.2015
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    Wenn ich es richtig verstanden habe, ging es aber doch gar nicht darum, wer den Schimmel verursacht hat (bzw. um die Kosten der Mängelbeseitigung), sondern darum, ob die fristlose Kündigung gerechtfertigt war.

    Und dazu gibt es ein höchstrichterliches Urteil:

    Urteil des VIII. Zivilsenats vom 18.4.2007 - VIII ZR 182/06 -
    Der Mieter hat zwar eine Frist gesetzt, aber dem Vermieter dann zur Beseitigung des Mangels keine Möglichkeit gegeben.
    Und nach diesem Sachverhalt wäre eine fristlose Kündigung nicht möglich, egal wer am Ende für den Schimmel verantwortlich war.
     
Thema: Nach Mängelbeseitigung u. Auszug der M - Gericht fordert Gutachten v. VM
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