Nach Verkauf noch Nebenkostenabrechnungsschulden.

Diskutiere Nach Verkauf noch Nebenkostenabrechnungsschulden. im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, ich habe ein Problem. Mein Mann und ich haben meinem Schwager, seinem Bruder die Hälfte unseres Mehrfamilienhauses abgekauft. Die andere...

  1. #1 EsNo2361, 10.08.2017
    EsNo2361

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    Hallo, ich habe ein Problem.
    Mein Mann und ich haben meinem Schwager, seinem Bruder die Hälfte unseres Mehrfamilienhauses abgekauft. Die andere Hälfte gehört uns bereits.
    Mein Schwager wohnt ebenfalls noch im Haus. Seit 1997 mache ich die Nebenkostenabrechnung.
    Seit 2005 fielen bei meinem Schwager immer wieder Nachzahlungen an, die er aber nie bezahlt hat.
    Jedes Jahr aufs neue habe ich diese auf die neue Abrechnung geschrieben, bis heute sind 2100 € offen.
    Mein Schwager zieht jetzt aus, kann ich diese Schulden noch verlangen?
     
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  3. #2 anitari, 10.08.2017
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    Nur die die noch nicht verjährt sind.


    Warum wurden nicht einfach die Vorauszahlungen erhöht?
     
  4. Andres

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    Neben der Frage der Verjährung, die anitari bereits ins Spiel gebracht hat, wäre eine weitere Frage, ob die Abrechnungen überhaupt korrekt waren und so überhaupt ein Anspruch auf die Zahlungen entstanden ist.
     
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  5. #4 BHShuber, 10.08.2017
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    Hallo,

    in welcher Eigenschaft als Miteigentümer?

    Die Abgrenzung hier nachweisbar darstellen zu können so dass der Schwager das nicht bestreiten kann scheint mir wahrlich schwer, wenn nicht Wasser, Warmwasserzähler, Heizkostenverteiler für die Verbrauchsmessung verbaut sind, zudem wie habt ihr das vereinbart nach Miteigentumsanteilen, oder 50/50 mit dem Gemeinschaftskosten?

    Am einfachsten wäre es gewesen, den Kaufpreis um die geschuldete Summe zu reduzieren.

    Gruß
    BHShuber
     
  6. #5 EsNo2361, 11.08.2017
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    Danke für Eure Antworten.
    Ja mein Schwager wohnt(e) als Miteigentümer im Haus.
    Die Abrechnungen waren korrekt, habe Sie zusammen mit Freundin - Steuerberaterin erstellt.
    Die Nebenkostenerhöhungen wurden auch gemacht, nur eben auch nicht bezahlt.
    Wir haben nach Personen abgerechnet, da ja alle eine Familie sind/waren, die Gemeinschaftskosten, die nicht umgelegt werden können gingen nur auf die Eigentümer.

    Der Kaufpreis ist noch nicht bezahlt, da mein Schwager ja noch nicht ausgezogen ist.
    Die Frage ist jetzt mit der Verjährung, wie sind da die Regelungen?
     
  7. sara

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    Aber genau hier wäre die Möglichkeit gewesen beim Kaufpreis um diese noch ausstehenden Forderungen den Kaufpreis zu reduzieren, bzw. bei Kaufpeiszahlung diese dann in Abzug zu bringen. Das sollte so aber vereinbart worden sein.
    Allerdings kannst du jetzt nicht einfach den vereinbarten Kaufpreis um diese Forderung reduzieren. Dann wird der Schwager evtl. nicht bestätigen den Kaufpreis vollständig erhalten zu haben und damit die Umschreibung auf jeden Fall zu verzögern.

    Am besten vorher mit ihm reden...
     
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  8. Andres

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    Ach so. Ja, Steuerberater machen nie Fehler, auch nicht in Fragen außerhalb ihres Fachbereichs. (Vorsicht, kann Spuren von Sarkasmus enthalten ...)


    Ich verspüre gerade das starke Bedürfnis zu fragen: Gibt es einen Mietvertrag? Schriftlich oder sonst beweisbar? Welche Vereinbarungen zur Umlage der Betriebskosten sind dort getroffen?

    Vielleicht bin ich nur übervorsichtig (was ich selbst hoffe), aber ich bin noch nicht überzeugt, dass hier korrekt abgerechnet wurde.


    Die Betriebskosten aus 2012 sind 2013 abgerechnet worden, mit Schluss des Jahres 2013 hat also die Verjährung begonnen, § 199 Abs. 1 BGB. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, § 195 BGB. Mit Schluss des Jahres 2016 ist diese Forderung also verjährt.
     
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  9. #8 EsNo2361, 14.08.2017
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    da der Schwager zur Hälfte Miteigentümer ist/war, wozu soll ein Mietvertrag gut sein?
    Die Umlage der Betriebskosten wurde mündlich besprochen. Was von 1997 bis 2005 auch wunderbar funktionierte.
    Trotzdem Danke! für die Aufklärung der Verjährungsfristen. Somit kann ich auf jeden Fall die letzten 3 Jahre einfordern.
     
  10. Duncan

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    zum Beispiel um die Kosten, Abrechnungen, Nutzungen am Eigentum der GbR (ggf. ipso jure, bestehend aus den gemeinschaftlichen Eigentümern, als Bruchteilsgemeinschaft) gegenüber den einzelnen (natürlichen) Personen abzugrenzen. Besonders deutlich wird es wenn der Nutzungsumfang stark unterschiedlich ist. z.B. einer bewohnt das Gartenhaus in den Ausmaßen einer Laube nach Bundeskleingartengesetz und der andere die Villa mit 5 Dachpools, 3 Saunas und 200 Zimmern. Oder einer nutzt eine Wohnung, der andere zusätzlich zu einer Wohnung noch erhebliche Flächen für seinen Gewerbebetrieb. Erbengemeinschaften sind z.B. solche klassischen GbR die schnell mal entstehen und deren Gesellschafter da oft nicht unbedingt glücklich mit sind.

    Hier würde ein Mietvertrag der jeweiligen Nutzer gegenüber der GbR/Eigentümergemeinschaft - später durch den Alleineigentümer fortgeführt - die Abrechnung entsprechend klarstellen und damit vollstreckbar machen, so nicht schon der Verjährung anheim gefallen.
    Der Schwager kann sich nach eurer gelebten Praxis sehr gut darauf berufen, dass die von dir erstellte Abrechnung nur informatorischen Charakter hat, seine Wohn(neben)kosten seien mit seinem Entgeld/Wohnrecht oder auf was auch immer seine derzeitige Nutzung fußt abgegolten. Der Schwager kann sich dazu auch auf die geübte Praxis der letzten Jahre berufen. Das da erst nach 12 Jahren gegen vorgegangen werden soll würde bei so ziemlich 100% der RiAGs für Augenrollen sorgen...
     
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  11. Andres

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    ... und als minimale Ergänzung zu Duncans Beitrag: Das hätte sich natürlich auch auf anderem Wege, z.B. durch einen Gesellschaftsvertrag, erreichen lassen.
     
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  13. #11 EsNo2361, 14.08.2017
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    Tja, wer denkt denn an sowas, wenn in der Familie alles soweit läuft.
    Okay ich seh schon, werde mit dem Schwager reden, ob er gewillt ist noch einen Teil zu bezahlen.
    Er steht ja auch mit 2 Monaten Nutzungsgebühr im Rückstand - keine Sorge -Vereinbarung im Kaufvertrag.
    Werde wohl einen Anwalt einschalten, damit wir alles voll geregelt kriegen.
    Vielen Dank für Eure Hilfe und Antworten. Haben irgendwie doch geholfen. Danke.
     
  14. Duncan

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    eigentlich nur diejenigen die schon mal beobachten durften/mussten wie es aussieht, wenn man so etwas nicht bedacht hat.
    Ich hatte hier über eine Hausverwaltung mit der wir seit "ewig" sehr gut zusammen arbeiten durch diverse Aufträge Einblick in eine Erbengemeinschaft eines MFH mit ca. 30 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten und fast 40 Erben. Die Streitereien innerhalb der ET-Gemeinschaft hätten fast zur Zwangsversteigerung aus Liquiditätsmangel geführt. (Schade, da hätte ich gerne zugeschlagen). Dann gab es eine Privatinsolvenz eines der ET und 3 natürliche(!) Todesfälle in der Erbengemeinschaft. Da haben die sich unter sehr einfühlsamer und geschickter Führung der Verwalterin gefangen und konnten das Haus sehr gut instandsetzen und bescheidende Gewinne realisieren.

    Für mich also mehr als Anlass genug ähnliche Unternehmungen entsprechend abzusichern. GbR-Vertrag, GmbH & Co. KG Gründung usw... Und im Falle von Unzufriedenheiten kann jeder mal in den Verträgen nachsehen, wie haben wir das damals einvernehmlich vereinbart und wie machen wir es wirklich und was davon ist das richtige/bessere für uns. In dem Punkt haben sich viele Streits schon erledigt bevor sie überhaupt aufkamen.
     
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