Nachbesicherung

Diskutiere Nachbesicherung im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich habe eine Frage zur Nachbesicherung von Immobilienkrediten für den Fall, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers...

  1. #1 Bolanger, 20.12.2020
    Bolanger

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    Hallo,

    ich habe eine Frage zur Nachbesicherung von Immobilienkrediten für den Fall, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers verschlechtern. Zu diesem Thema finde ich überraschend wenige Beispiele im Netz, weshalb ich hier auf kompetenten Input hoffe:

    1) Der Wert der besicherten Immobilie verringert sich, z. B.
    Immobilienwert bei Finanzierungsabschluss: 100.000 EUR
    Darlehenshöhe: 60.000 EUR (also eine 60% Finanzierung)

    Der Wert der Immobilie verringert sich um 25% auf 75.000 EUR - passiert dann genau gar nichts, weil auch der verringerte Wert noch über der Darlehenshöhe liegt? Oder fordert eine Bank dann weitere Sicherheiten oder Nachschüsse, weil man letztlich in den Konditionsbereich einer damaligen 80%-Finanzierung gerutscht ist?

    2) Man wird arbeitslos bzw. die monatlichen festen Einnahmen verringern sich
    Was passiert, wenn man einen geringer bezahlten Job annimmt, dessen Netto-Gehalt abzgl. der Lebenshaltungskosten aber immernoch ausreicht, um die monatlichen Raten zu bezahlen? Passiert dann rein gar nichts, da man weiterhin finanziell in der Lage ist, das Darlehen zu bedienen oder muss man dies der Bank offenlegen und sie kann dann Nachforderungen stellen? Und was wäre, wenn man gar kein Einkommen aus einem Arbeitsverhältnis mehr hätte, die monatlichen Raten aber aus z.B. Mieteinnahmen, Kapitalerträgen oder weiterem Vermögen bestreiten könnte?

    3) Das sonstige Vermögen verringert sich signifikant
    Bei Finanzierungsabschluss muss man meist seine kompletten Finanzen offenlegen, also auch zusätzliches vermögen wie bsw. Wertpapiervermögen, Barvermögen etc. Was passiert, wenn man dieses Vermögen in den ersten Jahren verprasst oder vererbt? Muss man dies offenlegen? kann die Bank dann ebenfalls Nachforderungen stellen, auch wenn dieses Vermögen nicht zur besicherung des Kredits dient und eigentlich auch keine Auswirkung auf die Konditionen der 60%-Finanzierung hatte, außer die Gesamtbonität des Kreditnehmers heraufzusetzen?

    Danke und schöne Grüße
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Also in deinen genannten Fällen in denen die Finananzierungszahlungen immer geleistet werden, sehe ich keinen Grund, dass die Bank sich in der laufenden Finanzierung dafür interessiert.
    Hauptsache es werden die Zahlungen immer geleistet.

    Aber vielleicht hat da jemand andere Kenntnisse dazu?
     
  4. Duncan

    Duncan
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    Sehe ich auch so. Nur eine Anschlussfinanzierung könnte ggf. spannend werden.
     
  5. #4 immobiliensammler, 20.12.2020
    immobiliensammler

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    Nein! Wenn der Vertrag (im privaten Bereich) einmal abgeschlossen ist dann läuft der auch zu diesen Konditionen. Etwas anderes gilt nur im gewerblichen Bereich, da sind oft bestimmte Bedingungen enthalten die eingehalten werden müssen sonst ändern sich die Konditionen bzw. die Bank hat ein Sonderkündigungsrecht. Nennt sich hier Covenants.

    https://de.wikipedia.org/wiki/Covenants

    Da steht dann z.B. drin dass für ein größeres Objekt eine bestimmte Leerstandsquote nicht unterschritten werden kann oder das Verhältnis Eigenkapital zu Fremdkapital über die gesamte Firma eine bestimmte Quote einhält.

    Aber wie gesagt im privaten Bereich wohl nicht üblich.
     
  6. #5 Bolanger, 21.12.2020
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    Bolanger Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe nochmal in unserem Darlehensvertrag nachgesehen. Dort steht klar drin:

    "Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse: Der Kreditnehmer ist während der Laufzeit des Kredits verpflichtet, der Bank auf Verlangen jederzeit alle gewünschten Auskünfte über seine wirtschaftlichen Verhältnisse zu erteilen und alle gewünschten Unterlagen jeweils unterschrieben und mit Datum versehen zur Verfügung zu stellen, damit sich die Bank ein klares, zeitnahes Bild über seine wirtschaftliche Lage machen sowie die Anforderungen des § 18 KWG und der Bankenaufsicht erfüllen kann."

    Ferner:
    "Kündigung bei wesentlicher Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen: Wenn in den Vermögensverhältnissen des Kreditnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für den Kredit gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Kredits, auch unter Verwertung der Sicherheit(en), gefährdet wird, kann die Bank den Kreditvertrag vor Empfang des Kredits im Zweifel stets, nach Empfang nur in der Regel fristlos kündigen."

    Von ähnlichen Klauseln habe ich schon in mehreren Verträgen gehört. Was dort allerdings nicht beschrieben ist sind nachvollziehbare Bewertungskriterien, ab wann man von wesentlichen Verschlechterungen spricht. Auch die Formulierung, dass beim drohen von Zahlungsproblemen schon gekündigt werden kann, ist interessant.

    Nach diesen Formulierungen ist es nämlich mit nichten so, dass die Bank gar nichts tun kann, solange der Kreditnehmer seine Raten bezahlt. Hier der konstruierte Fall: Es kommt ein großer wirtschaftlicher Abschwung, der zu allgemeinen Neubewertungen der Immobilien führt. Die Bank fordert daher Auskunft über die wirtschaftlichen Verhältnisse und stellt dabei fest, das der Kreditnehmer im Gegensatz zum Zeitpuntk des Kreditabschlusses kein ausreichend hohes Gehalt hat, um daraus die Raten zu biedienen. Obwohl der Kreditnehmer die Raten aus anderem Vermögen bestreitet könnte die Bank kündigen, weil durch den Wegfall des Erwerbsgehaltes eine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Bei den meisten Kreditnehmern dürfte das Lebens-Erwerbseinkommen der mit Abstand größte teil der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sein. Wenn das wegfällt, sind das nunmal wesentliche Verschlechterungen, losgelöst von der Rückzahlungsfähigkeit des Kredites
     
  7. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Und wo steht, dass du ohne Verlangen der Bank aktiv etwas mitteilen musst?

    Da steht nur "die Bank kann oder darf ...". Hat sie denn schon? Wird sie?
     
  8. Andres

    Andres
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    Doch, weil für Verbraucherdarlehen § 498 BGB gilt, insbesondere Abs. 2 im Fall von Immobilien. Auch die weiteren Modalitäten (erforderliche Rückstände, Mahnung, ...) sind durchaus lesenswert.


    In einem Punkt hast du Recht: Was genau eine "wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse" ist, ist nirgends verbindlich und leicht nachprüfbar geregelt. Es gibt dazu zwar Rechtsprechung, aber da "Vermögensverhältnisse" ein ziemlich weiter Begriff ist, gibt es keine einfache Definition wie "30 % weniger Einkommen" oder ähnliches. Im Einzelfall wird man sich dann eben mit seiner Bank streiten müssen, was natürlich durch das erhebliche Gefälle bei der finanziellen Leistungsfähigkeit auch kein Vergnügen ist.

    Der Rest ist tatsächlich ziemlich konstruiert, vor allem hinsichtlich der Unterscheidung von "Verschlechterung" (was ein geringeres Einkommen unzweifelhaft ist) und "wesentlicher Verschlechterung", was eine gesamtheitliche Bewertung erfordert.

    Das Problem ist durchaus real, aber nicht für Verbraucher.
     
  9. #8 immobiliensammler, 21.12.2020
    immobiliensammler

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    Diese Vorschrift berücksichtigt die Pflichten der Bank aus § 18 KWG, das gilt aber grundsätzlich erst ab 750.000 Euro Kreditvolumen und bei gewissen Kriterien (finanziertes eigengenutztes Wohngebäude z.B.) nicht einmal dann.

    Da geht es aber nicht um eine eventuelle Kündigung sondern um die bankinterne Risikoeinstufung gegenüber der Bundesbank/Bafin, vereinfacht gesagt: Je höher des Risiko desto mehr wird dieser Kredit auf das Eigenkapital der Bank angerechnet.
     
  10. #9 Bolanger, 22.12.2020
    Bolanger

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    Das macht endlich mal Sinn und erklärt diese Klausel. Danke für die Rückmeldung.
     
  11. #10 immobiliensammler, 22.12.2020
    Zuletzt bearbeitet: 22.12.2020
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    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Die Klausel steht so in faktisch jeden Darlehensvertrag oder in den dazugehörigen AGB-Klauseln. Wie gesagt kommt bei reinen Immobiliendarlehen für die eigene Wohnung nicht zu tragen (so der Beleihungswert passt), auch sonst nur bei Darlehen über mehr als 750.000 Euro, dann wieder z.B. nicht wenn noch ein 1a-Bürge haftet etc etc.

    https://www.gesetze-im-internet.de/kredwg/__18.html
     
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