Nachforderung von Nebenkosten nach Jahresabrechnung

Diskutiere Nachforderung von Nebenkosten nach Jahresabrechnung im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Guten Abend, Ich bin seit 8 Monaten Besitzer einer Immobilie mit 3 vermieteten Einheiten : 1. Gewerbe: Imbiss (Vertrag seit 2018) 2. Gewerbe:...

  1. #1 skydiver828, 11.02.2021
    skydiver828

    skydiver828 Neuer Benutzer

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    Guten Abend,

    Ich bin seit 8 Monaten Besitzer einer Immobilie mit 3 vermieteten Einheiten :
    1. Gewerbe: Imbiss (Vertrag seit 2018)
    2. Gewerbe: Versicherungsbüro (Vertrag seit 2019)
    3. Mietwohnung (Vertrag seit 1961)​

    Die alten Mietverträge des vorherigen Besitzers waren sehr mangelhaft, eine Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten ist aus Bequemlichkeit des damaligen Eigentümers nie erfolgt. Nun habe ich eine erste Abrechnung aufgesetzt und bin darauf gestoßen, dass die Vorauszahlungen den Bedarf nicht decken, diese also erhöht werden müssen. Kostentreiber sind hierbei sehr hohe Trinkwasser-/Abwasser-Verbrauchswerte. Leider gibt es bisher nur einen Gesamtwasserzähler, ich habe also keine genauen individuellen Verbrauchswerte je Mieter. Dazu gibt es im Keller einen Waschraum (mit Wasserhahn, Waschmaschinenanschlüssen), der für alle zugänglich ist.

    Frage: Wie darf ich die Nachforderung in den Betriebskosten aufschlüsseln (nach Mietfläche, nach Mieter- bzw Bewohnerzahl, nach Mieteinheiten,... )? Darf ich alternativ jetzt individuelle Zähler installieren und nach Periode X die damit ermittelten Werte als Grundlage für eine Rückberechnung des indiv. Verbrauchs nutzen?

    Es hat rechtlich sicher keinen Bestand, aber nach meinem persönlichen Ermessen wird der Imbiss der Hauptverursacher für den Verbrauch sein. Das Versicherungsbüro wird nur von 1 Person genutzt, nur mit WC und Waschbecken. Die Mietwohnung wird von einer 82jährigen Dame bewohnt (Dusche, WC, Waschbecken in Küche)
    Der Imbiss hat naturgemäß einen hohen Verbrauch (Reinigung, Speisenerzeugung,...), 3-4 Mitarbeiter konstant vor Ort. Zudem hat der Imbissbesitzer konstant seine Familie im Imbiss und Innenhof, im Sommer mit Planschbecken,... Ist aber keine Beweisgrundlage.

    Danke im Voraus
     
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  3. Andres

    Andres
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    Das ist nun eine etwas unangenehmere Nummer.

    Nur so, wie es im Vertrag vereinbart ist. Ist dort nichts vereinbart und sind keine individuellen Zähler vorhanden, ist nach Wohnfläche (bei gemischter Nutzung im Gewerbe stattdessen die Nutzfläche) abzurechnen. Das gilt für alle Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten.

    Jetzt kommt das Problem: Die Mieterin muss diese Abrechnung nicht hinnehmen und sie wäre schön blöd, das zu tun. Deine Vermutung wird richtig sein: Der Imbiss dürfte der Verursacher des Wasserverbrauchs sein. Genau deshalb müssen Mieter von Wohnraum nicht hinnehmen, dass unter solchen Umständen die Kosten flächenanteilig verteilt werden. Stattdessen gibt es Anspruch auf einen sog. Vorwegabzug: Der Verbrauch ist separat für (mindestens) die Gewerbeeinheiten und die Wohneinheiten vorzunehmen. In deinem Fall bietet es sich an, überall Zwischenzähler zu installieren. Das Versicherungsbüro freut sich darüber wohl auch ...


    Du darfst, aber eine Änderung des Umlagemaßstabs muss vor Beginn der Abrechnungsperiode den Mietern mitgeteilt werden. Auch für das aktuelle Jahr bist du also in der Situation, prinzipiell keine korrekte Abrechnung vornehmen zu können. Es geht aktuell nur noch darum, was für 2021 "weniger schlecht" ist. "Gut" wird es frühestens 2022.


    Und wenn unter solchen Umständen eine korrekte Verbrauchserfassung für die Heiz- und Warmwasserkosten vorhanden wäre, würde mich das so sehr wundern, dass ich schon einmal den Besen und geeignetes Essbesteck bereitstelle ... :30:
     
  4. Duncan

    Duncan
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    Ich hab so etwas schon gesehen, da war nur der Eichtausch der Zähler überfällig, das wollte man sich "ersparen"...
     
  5. #4 Gast25033, 12.02.2021
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 12.02.2021
    Gast25033

    Gast25033 Gast

    Rechtlich ist es von großer Bedeutung wenn es sich um Gebäude Wohnraum mit Gewerbe handelt. Hier ein paar Hinweise die du einmal weiter nachgehen könntest.
    Für Kalte-Betriebskosten sind folgende Verteilerschlüssel möglich: 1. nach Verbrauch- 2. nach Anzahl der Personen- 3. nach Wohneinheit- 4. nach Anteil der Wohnfläche wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Bei Nebenkosten die von einem erfassten Verbrauch oder Verursacher (z.B. Gewerbe Imbiss, Planschbeckenfans) abhängig sind, ist ein Umlageschlüssel zu wählen der dem Verbrauch/Verursacher Rechnung trägt. § 556a BGB. Würde sagen es muss nach Verbrauch abgerechnet werden.
    Ein Vorwegabzug ist stets erforderlich, wenn durch die Gewerbeeinheiten ein Mehrverbrauch entstanden ist. Es genügt, wenn die relevanten umlegbaren Kostenanteil in der Abrechnung angeben werden. Eine Erklärung des Vermieters die Betriebskosten zukünftig entgegen evtl. Vereinbarungen zu ändern ist nur vor Beginn (wurde bereits geschrieben) eines Abrechnungszeitraums zulässig.
    Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

    Die Heizkostenverordnung ist hier zwingend. Das gilt sowohl für Wohnraum als auch für Gewerbemietverhältnisse. Eine andere Vereinbarung wäre gem. Gesetz nichtig, nicht existent. Handelt es sich um schlecht gedämmte Whn. kann ein eine höhere Umlage nach Verbrauch fällig sein. In der Regel 70%. Ansonsten mind. 50% höchstens 70% nach Verbrauchserfassung. Schau mal hier § 7 HeizKV.

    Wasseruhren für jede Einheit, incl. der Waschküche. Abrechnung nach HeizKV mit Wärmezähler ist hier zwingend, also verbrauchsabhängig. (Wohnraum/Gewerberäume).
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  6. #5 immobiliensammler, 12.02.2021
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    1.) Das mit dem zitieren würde ich noch üben, was ist jetzt Deine Antwort und was das Zitat?
    2.) Führe doch noch näher aus warum das Wasser in der Waschküche nach HeizkostenV abzurechnen ist!
     
  7. Andres

    Andres
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    Ich habe das repariert.


    Alle, nicht nur die aufgezählten, zumindest sofern sie zu keinem unbilligen Ergebnis führen. Jeder Versuch einer abschließenden Aufzählung muss scheitern.


    Der Verbrauch wird aber nicht erfasst. Die Kosten mögen vom Verbrauch abhängen, aber es gibt eben gerade keinen "erfassten Verbrauch". Davon abgesehen ist die zitierte Vorschrift aus § 556a Abs. 1 BGB abdingbar.


    Nein, nur wenn der Mieter dadurch benachteiligt wird. Würde man Zwischenzähler einbauen, würde zumindest beim Kaltwasser die Notwendigkeit des Vorwegabzugs entfallen, weil der Mieter dann nicht mehr benachteiligt wird.


    Falls mit "Waschküche" gemeint ist, dass außerdem noch ein Hauptzähler erforderlich ist, hast du tatsächlich recht. Sonst nicht.


    Auch wenn ich den guten Luc nicht persönlich gekannt habe, bin ich mir übrigens ziemlich sicher, dass er mit diesem Ausspruch nicht gemeint hat, prinzipiell immer eine andere Auffassung zu vertreten. Das ist nämlich weniger Zeichen eines regen sondern eher eines verwirrten Geistes. Was du inhaltlich verzapfst, ist so rund zur Hälfte einfach falsch.
     
  8. #7 Gast25033, 12.02.2021
    Gast25033

    Gast25033 Gast

    Ich auch nicht. Wenn du schon in Zitate stöberst hier ist das ganze Zitat:
    Ein reger Geist sieht die Dinge immer wieder aus einem anderen Blickwinkel, so dass er dieselbe Meinung bald vertritt, bald verwirft. So kommt es zur Aufwärtsentwicklung.
    Fast hätten wir etwas gemeinsam, ich toleriere aber,dass du mir in diesem Punkt haushoch überlegen bist. :D
     
  9. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Solche armen Geister gibt es, die meisten sind nicht unbedingt glücklich über diese Gabe. Die beste aller Ehefrauen betreut einige solcher Geister in einer dazu geeigneten Einrichtung.
     
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