Nachlässige Beratung durch Anwalt

Diskutiere Nachlässige Beratung durch Anwalt im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Ich habe eine Mietwohnung gekauft. Dabei wurde ich von einem Rechtsanwalt beraten und vertreten, der mir zwar alle Unterlagen des Verkäufers...

rebuttal_wit

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Ich habe eine Mietwohnung gekauft. Dabei wurde ich von einem Rechtsanwalt beraten und vertreten, der mir zwar alle Unterlagen des Verkäufers übermittelt hat, mich aber nicht auf einen für den Eigentümer sehr ungünstigen Abschnitt im Mietvertrag gewarnt hat. Ich bin sehr verärgert über die schlechte Entscheidung, die ich aufgrund seiner Nachlässigkeit getroffen habe, und überlege, ihn zu verklagen (ich wusste, dass die Wohnung vermietet war, wusste aber nichts über den Abschnitt). Weiß jemand, wie machbar es ist, Schadensersatz von ihm zu verlangen?
Zu den vereinbarten Leistungen gehörte auch die Prüfung von Dokumenten.

Ich stelle mir vor, dass die Schwierigkeit darin besteht, zu beweisen, dass er mir ein Vorurteil verursacht hat und dass er den Abschnitt überhaupt nicht erwähnt hat.
 
Andres

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für den Eigentümer sehr ungünstigen Abschnitt im Mietvertrag
Dürfen wir den Wortlaut dieses Abschnitts erfahren?

Anschlussfrage: Welcher materielle Schaden ist entstanden?

Ich stelle mir vor, dass die Schwierigkeit darin besteht, zu beweisen, dass er mir ein Vorurteil verursacht hat und dass er den Abschnitt überhaupt nicht erwähnt hat.
Abgesehen davon, dass ich diese Formulierung nicht verstehe: Die Beweislast liegt vollständig beim Mandanten. Gab es nur ein mündliches Beratungsgespräch, wäre es also schon einmal eine Hürde, überhaupt den Nachweis zu erbringen, dass der Anwalt auf bestimmte Themen nicht hingewiesen hat.
 

rebuttal_wit

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Der Abschnitt bezieht sich ausdrücklich auf den Verzicht auf Eigennutzung und auf das Vorkaufsrecht der Mieter. Der Mieter hat zwar vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht, möchte aber nicht gekündigt werden.
Es war nicht nur einen mündliches Beratungsgespräch. Ich hatte eine andauernde Beziehung und Diskussionen durch Telefonanrufe und E-Mails mit ihm und wurde ausdrücklich beauftragt, sich mit allen rechtlichen Feinheiten des deutschen Rechts zu befassen.
 
Andres

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Der Abschnitt bezieht sich ausdrücklich auf den Verzicht auf Eigennutzung und auf das Vorkaufsrecht der Mieter.
Darauf sollte ein Anwalt, der mit der Prüfung des Vertrags beauftragt war, m.E. tatsächlich hinweisen. Es bleibt die Frage:
Welcher materielle Schaden ist entstanden?
Sich "schlecht beraten" zu fühlen, ist kein Schaden.

Es war nicht nur einen mündliches Beratungsgespräch. Ich hatte eine andauernde Beziehung und Diskussionen durch Telefonanrufe und E-Mails mit ihm und wurde ausdrücklich beauftragt, sich mit allen rechtlichen Feinheiten des deutschen Rechts zu befassen.
Was telefonisch gelaufen ist, ist genau so schwer nachweisbar. Aber gut, wenn du der Ansicht bist, dass die E-Mails ausreichend deutlich belegen, dass der Anwalt nicht über den Kündigungsverzicht aufgeklärt hat, kann man hinter den Punkt "Nachweis" schon einmal einen Haken machen.
 

ehrenwertes Haus

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Ich habe eine Mietwohnung gekauft. Dabei wurde ich von einem Rechtsanwalt beraten und vertreten, der mir zwar alle Unterlagen des Verkäufers übermittelt hat, mich aber nicht auf einen für den Eigentümer sehr ungünstigen Abschnitt im Mietvertrag gewarnt hat.
War der Anwalt auch mit der Prüfung des Mietvertrags beauftragt oder nur mit anderen Fragen und Formalitäten rund um den Wohnungskauf?

Wenn die der Mietvertrag vorlag, warum hast du ihn nicht selbst gelesen?
Dann wäre dir ein Verzicht auf Eigennutzung ebenso wie ein Vorkaufsrecht für den Mieter in dem Mietvertrag vor Kauf aufgefallen.

Ich bin mir nicht so sicher wie @Andres, dass ein Anwalt wirklich in der Pflicht ist auf diese Dinge extra hinzuweisen, wenn dem Käufer bzw. Kaufinteressenten diese Infos zum selber Nachlesen zur Verfügung stehen. Ich sehe da den Kä#ufer in der Pflicht ebenfalls alle Unterlagen zu Lesen und bei Unklarheiten nachzufragen.
 

rebuttal_wit

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War der Anwalt auch mit der Prüfung des Mietvertrags beauftragt oder nur mit anderen Fragen und Formalitäten rund um den Wohnungskauf?
Das ist eigentlich ein guter Punkt. Ich habe eine Kommunikation mit ihm, in der er sagt, dass er 1. die bereitgestellten Dokumente überprüfen wird. 2. Kaufvertrag prüfen. 3. das Mietverhältnis kündigen, falls dies der Fall ist (ich habe ihn vor Beginn der Wohnungssuche kontaktiert).
Wenn die der Mietvertrag vorlag, warum hast du ihn nicht selbst gelesen?
Unwissenheit. Es war ein schlechtes Versehen meinerseits. Ich dachte jedoch, dass ich durch die Beauftragung eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts, der mich während des gesamten Prozesses unterstützt, auf der sicheren Seite wäre. Ehrlich gesagt hatte ich keine Ahnung, dass solche Klauseln überhaupt in einem Mietvertrag stehen können.
 

FMBerlin

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... er sagt, dass er 1. die bereitgestellten Dokumente überprüfen wird. 2. Kaufvertrag prüfen. 3. das Mietverhältnis kündigen, falls dies der Fall ist
Falls was der Fall ist? Worauf sollte der Anwalt die bereitgestellten Dokumente und den Kaufvertrag prüfen? Gehörte der Mietvertrag zu den bereitgestellten Dokumenten? War der Anwalt eindeutig beauftragt, eine Wohnung mit von Dir kündbarem Mietvertrag zu finden und nach dem Kauf für Deinen Einzug zu kündigen? Und wenn ja, kannst Du das zweifelsfrei beweisen?
 
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Volker Racho

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Hab später auch festgestellt dass 15 Euro für das "Vermieter Set" der Stiftung Finanztest eine wesentlich bessere Investition waren als die 225 Euro die ich bei der "Fachanwältin" für eine Beratung zum Mietvertrag bezahlt habe, wobei sie mir hauptsächlich persönliche Anektdoten erzählt hat die überhaupt keinen Wert für mich hatten. Sie hatte zum Termin nicht mal den Vertragsentwurf gelesen den ich ihr geschickt hatte und versuchte dass dann mit aufgeblasenem Ego zu kaschieren. Klassischer Griff ins Klo.
Ich glaube Beratung durch Anwälte kann man i.d.R. vergessen. Nur mit einer konkreten Frage/Problemstellung konfrontieren, und dann auch immer wieder auf die Finger klopfen um sie zu erinnern dass sie keine 150 Euro/h fürs Nichtstun bekommen. Ach und ja, von Steuerberatern und Buchhaltern will ich gar nicht anfangen...
 

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Falls was der Fall ist? Worauf sollte der Anwalt die bereitgestellten Dokumente und den Kaufvertrag prüfen? Gehörte der Mietvertrag zu den bereitgestellten Dokumenten? War der Anwalt eindeutig beauftragt, eine Wohnung mit von Dir kündbarem Mietvertrag zu finden und nach dem Kauf für Deinen Einzug zu kündigen? Und wenn ja, kannst Du das zweifelsfrei beweisen?

Also ja, es wurde deutlich gemacht, dass ich eine Wohnung für mich suche und nicht als Kapitalanlage. Die Situation war, dass ich ein Gebäude mit einer verfügbaren (mieterfreien) Wohnung gefunden habe, die mir gefiel, und dem Anwalt eine Mitteilung darüber mit allen Unterlagen, die uns die Immobilienfirma zugesandt hatte, einschließlich der Mietverträge für die anderen verfügbaren Einheiten, die vermietet waren, geschickt hatte, und Wir haben ihm gesagt, dass wir grundsätzlich an der mieterfreien Einheit interessiert sind, aber wir ziehen auch die andere Mieteinheit in Betracht. Irgendwann änderte mein Partner seine Meinung und sagte, vielleicht könnten wir uns die vermietete Einheit ansehen, da sie für unsere Bedürfnisse besser sei (die vermietete Einheit). Also haben wir mit dem Anwalt telefoniert und ihn zweimal gefragt, ob die Mieter ein Vorkaufsrecht haben könnten, und er hat nein gesagt. Ich habe mir nicht vorgestellt, dass so etwas in einen Mietvertrag eingefügt wird, und ich dachte auch nicht, dass der Mietvertrag einen Verzicht auf die Eigennutzung enthalten könnte, also habe ich nicht danach gefragt.
Hab später auch festgestellt dass 15 Euro für das "Vermieter Set" der Stiftung Finanztest eine wesentlich bessere Investition waren als die 225 Euro die ich bei der "Fachanwältin" für eine Beratung zum Mietvertrag bezahlt habe, wobei sie mir hauptsächlich persönliche Anektdoten erzählt hat die überhaupt keinen Wert für mich hatten. Sie hatte zum Termin nicht mal den Vertragsentwurf gelesen den ich ihr geschickt hatte und versuchte dass dann mit aufgeblasenem Ego zu kaschieren. Klassischer Griff ins Klo.
Ich glaube Beratung durch Anwälte kann man i.d.R. vergessen. Nur mit einer konkreten Frage/Problemstellung konfrontieren, und dann auch immer wieder auf die Finger klopfen um sie zu erinnern dass sie keine 150 Euro/h fürs Nichtstun bekommen. Ach und ja, von Steuerberatern und Buchhaltern will ich gar nicht anfangen...
Mir ist leider zu klar, dass Anwälte kein Risiko im Spiel haben: Ob ich den Kündigungsprozess oder das Gerichtsverfahren gewinne oder verliere, er wird trotzdem bezahlt. Leider habe ich mich zu sehr auf ihn verlassen und es ist ein Bedauern, das ich nicht so leicht vergessen werde.
 
immodream

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Hallo,
ich habe mich mein ganzes Leben weder auf meinen Anwalt/Notar noch auf einen Steuerberater oder sonstige Berater verlassen.
Gerade in Zeiten des Internets hat man zahlreiche Möglichkeiten, sich zu informieren .
Habe mich in Mietrechtsprozessen ohne Anwaltszwang sachkundig gemacht ,direkt mit dem Richter unterhalten und die Prozesse gewonnen.
Denke daran . Dein Anwalt bekommt immer sein Geld, egal ob du gewonnen oder verloren hast.
Grüße
Immodream
 
simonlucky

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Der Abschnitt bezieht sich ausdrücklich auf den Verzicht auf Eigennutzung und auf das Vorkaufsrecht der Mieter. Der Mieter hat zwar vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht, möchte aber nicht gekündigt werden.
Gut bzw. schlecht. Ihr habt euch folglich eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft die ursprünglich der Selbstnutzung dienen sollte?
Was ich mich gerade aber grundsätzlich frage....das Vorkaufsrecht wird doch in das Grundbuch eingetragen. Abteilung II und das wurde doch m.E. nach unabhängig vom Beauftragen Anwalt doch sogar beim Notar verlesen. Bitte einmal um Aufklärung.
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Um das beweisen zu können müsste es a) einen Auftrag der Prüfung und b) einen Schriftwechsel (bzw. ein Ergebnis oder Erledigungsschreiben) geben. Dann wäre es beweisbar per Telefon leider nicht.
 
immobiliensammler

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Was ich mich gerade aber grundsätzlich frage....das Vorkaufsrecht wird doch in das Grundbuch eingetragen. Abteilung II und das wurde doch m.E. nach unabhängig vom Beauftragen Anwalt doch sogar beim Notar verlesen. Bitte einmal um Aufklärung.

Es gibt auch genügend Vorkaufsrechte die sich nicht aus dem Grundbuch sondern aus Gesetzen ergeben, z.B. nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Aber selbst das fragt der Notar normalerweise im Kaufvertrag ab.
 
simonlucky

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Es gibt auch genügend Vorkaufsrechte die sich nicht aus dem Grundbuch sondern aus Gesetzen ergeben, z.B. nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Aber selbst das fragt der Notar normalerweise im Kaufvertrag ab.
Genau deshalb wundere ich mich.....Es würde ja bedeuten, dass das dann weder der Notar verlesen hat und der beauftragte Anwalt ebenfalls keine Einsicht in die Unterlagen genommen hat.
 

ehrenwertes Haus

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Unwissenheit. Es war ein schlechtes Versehen meinerseits. Ich dachte jedoch, dass ich durch die Beauftragung eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts, der mich während des gesamten Prozesses unterstützt, auf der sicheren Seite wäre. Ehrlich gesagt hatte ich keine Ahnung, dass solche Klauseln überhaupt in einem Mietvertrag stehen können.
Was du Unwissendheit nennst, kann man auch als Desinteresse, Naivität, Ignoranz oder ganz trivial als Dummheit auslegen.
Wenn du gegen den Anwalt Klagen möchtest, fürfte Naivität noch freundlich formuliert sein.

Überleg Mal, da nimmt man keinen Kleinbetrag Geld in die Hand, um interessiert sich nicht die Bohne für einen vorliegenden Mietvertrag. Das evtl. eine Eigenbedarfskündigung ansteht, war dir klar, also auch dass du einen Mieter samt Mietvertrag mitkaufst.

Ein Mitgekaufter Mieter ist nicht nur für Eigenbedarf relevant, das ist normalerweise auch eines der Kernthemen bei den Preisverhandlungen.

Zwischen Interesse bekunden und Vollendung aller Formalitäten bis zum Eigentumsübergang vergehen i.d.R. Monate, gerne mit mehreren Schriftwechseln aller Beiteilgten.

Dass da nirgends von einem Kündigungsausschluß wegen Eigenbedarf die Rede gewesen ein soll, fällt schwer zu Glauben, wenn doch gerade die Eigennutzung für dich ein wesentlicher Punkt ist/war.
Das was einem besonders wichtig ist, bespricht man doch auch mit dem Veräufer/Makler, hakt beim Anwalt nach, liest Notarvertragsentwurf und hört beim Vorlesen genau zu.

Sich wie die 3 Affen verhalten (nix Sehen, Hören, Sagen) und dann Beklagen, dass nicht Alles wunschgemäß läuft, klingt nicht nach guten Argumenten für "Anwalt hat Mist gebaut".

Selbst wenn ein Fachanwalt mit der Prüfung aller Unterlagen beauftragt wird, das ersetzt nicht eigenverantwortliches Handeln.

Die Situation war, dass ich ein Gebäude mit einer verfügbaren (mieterfreien) Wohnung gefunden habe, die mir gefiel, und dem Anwalt eine Mitteilung darüber mit allen Unterlagen, die uns die Immobilienfirma zugesandt hatte, einschließlich der Mietverträge für die anderen verfügbaren Einheiten, die vermietet waren, geschickt hatte, und Wir haben ihm gesagt, dass wir grundsätzlich an der mieterfreien Einheit interessiert sind, aber wir ziehen auch die andere Mieteinheit in Betracht.
D.h. für mich, dass ihr eben nicht ausschließlich eine Wohnung zur Eigennutzung beauftragt habt.

Wenn du gegen den Anwalt Klagen möchtest, wird jedes Gericht sehr genau darauf achten, wie deutlich du die Prio Eigennutzung kommuniziert und beauftragt hast, was du selbst dazu beigetragen hast genau dieses Must Have von deiner Seite aus sicher zu stellen.
 
Andres

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Was du Unwissendheit nennst, kann man auch als Desinteresse, Naivität, Ignoranz oder ganz trivial als Dummheit auslegen.
Wenn du gegen den Anwalt Klagen möchtest, fürfte Naivität noch freundlich formuliert sein.
Das mag sein, hat aber mit einer möglichen Haftung des Anwalts nichts zu tun. Hier geht es nicht um einen Parkrempler zwischen zwei Hausfrauen auf dem Aldi-Parkplatz, bei dem man nun herausfinden möchte, wer wie viel genauer hätte hinschauen müssen. Der Anwalt hat eine Garantenstellung. Die Logik, dass der Mandant die Lage ja selbst hätte erkennen können, ist mehr als bizarr.

Nachdem hier nach und nach die Salamischeibchen eintreffen, kann man die Lage nun besser beurteilen. Wenn ein Anwalt, der (u.a.) mit der Prüfung des Mietvertrags beauftragt war und der Kenntnis von einer (auch nur möglicherweise) beabsichtigten Selbstnutzung hatte, nicht auf einen vereinbarten Kündigungsverzicht hinweist, halte ich das für eine glasklare Pflichtverletzung. Damit ist der Teil von § 280 Abs. 1 BGB erfüllt, den der Mandant nachweisen muss. Auf die Frage, ob und wie der Mandant diesen Nachweis erbringen kann, wurde ja schon hingewiesen.

Dem Anwalt steht es nun frei nachzuweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hatte. Das klappt eher selten und hier liegt ja noch einmal ein Fall vor, in dem der Anwalt exotische Vorschriften oder aktuelle Rechtsprechung heranziehen müsste. Er muss einfach nur den Vertrag lesen. Aber er kann es ja probieren ...

Soweit das Schema für die Prüfung der Anwaltshaftung (Pflichtverletzung? Schuldhaft?), übrigens das ganz normale Schema für vertragliche Haftung, wie es auch im Rahmen des Mietverhältnisses gelegentlich zur Anwendung kommt.

Danach bleibt nur noch die Frage, die weiterhin hartnäckig unbeantwortet bleibt: Welcher materielle Schaden ist entstanden? Sobald es darauf eine plausible Antwort gibt, geht es ab zum auf Anwaltshaftung spezialisierten Juristen des geringsten Misstrauens.
 
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